說(shuō)到貴陽(yáng)樓市,就不得不提其特有的“大盤現(xiàn)象”。廣州人習(xí)慣用大盤林立形容華南板塊,但是和貴陽(yáng)比起來(lái)可謂小巫見大巫,。近兩年,有關(guān)“貴陽(yáng)樓市崩盤”,“貴陽(yáng)是第二個(gè)鄂爾多斯”的報(bào)道讓貴陽(yáng)樓市一下子名揚(yáng)全國(guó),。但近四年,貴陽(yáng)樓市成交量增幅達(dá)18%。在今年1-11月全國(guó)新建住宅排行榜(單盤26億元以上)中,貴陽(yáng)有兩盤入榜,其中花果園以4394元/平方米的均價(jià),拿下成交套數(shù),、成交面積和成交金額三個(gè)第一,。而在成交套數(shù)排行上,花果園(12481套)和中天未來(lái)方舟(4921套)分列前兩位,貴陽(yáng)樓市真的神了?

■全國(guó)最大樓盤花果園

■新快報(bào)記者 歐陽(yáng)鑫燕

6年現(xiàn)百萬(wàn)平方米以上大盤22個(gè)

其中1000萬(wàn)平方米以上的大盤有三個(gè):花果園(1830萬(wàn)平方米)、大川白金城(1600萬(wàn)平方米)和西南商貿(mào)城(1420萬(wàn)平方米),500-1000萬(wàn)平方米的有三個(gè):未來(lái)方舟(720萬(wàn)平方米),、金陽(yáng)世紀(jì)城(600萬(wàn)平方米)和金陽(yáng)新世界花園(500萬(wàn)平方米),。從占比上來(lái)說(shuō),花果園、大川白金城和西南商貿(mào)城三個(gè)樓盤占了大盤總規(guī)模的一半,換句話說(shuō),其余19個(gè)大盤加起來(lái)才能與這三個(gè)大盤相匹敵,。

據(jù)說(shuō),2008年時(shí),當(dāng)時(shí)的金陽(yáng)新區(qū)開發(fā)停滯不前,金陽(yáng)世紀(jì)城的黃老板坐直升機(jī)在金陽(yáng)上空飛了一圈后,毅然決定在此開發(fā),。當(dāng)時(shí)項(xiàng)目地價(jià)100多元/平方米,開盤房?jī)r(jià)2700元/平方米,后期賣到4000多元/平方米,。金陽(yáng)世紀(jì)城一炮走紅后,中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)前十名發(fā)展商都陸續(xù)進(jìn)入貴陽(yáng),。

“和廣州不同,廣州是大企業(yè)大政府,貴陽(yáng)是大企業(yè)小政府。由于貴陽(yáng)政府財(cái)力有限,無(wú)力進(jìn)行土地整理和市政投資,所以不得不借力企業(yè),聯(lián)合推進(jìn)舊城改造,、新城建設(shè),?！蹦迟F陽(yáng)業(yè)內(nèi)人士告訴記者,如花果園項(xiàng)目投資900億元,而貴陽(yáng)市2012年的財(cái)政收入僅為488億元,為此貴陽(yáng)采取了與其他省市截然不同的土地出讓方式——生地熟掛,將土地交由大盤企業(yè)進(jìn)行一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)。因?yàn)橘F陽(yáng)平均樓面地價(jià)不到2000元/平方米,在全國(guó)31個(gè)省會(huì)城市中排倒數(shù)第二,所以發(fā)展商更愿意“大塊拿地”,。如花果園6000畝地的拿地成本是24億元,僅40萬(wàn)元一畝,。中天未來(lái)方舟的地價(jià)是6.24億元,每畝不到60萬(wàn)元。

市場(chǎng)拼價(jià)格發(fā)展商薄利

數(shù)據(jù)顯示,2013年,貴陽(yáng)住宅銷售金額為519.25億元,其中僅花果園一盤的銷售金額就占了將近一半,故花果園在房地產(chǎn)界有“中國(guó)第一神盤”之稱,。這個(gè)中國(guó)最大的樓盤從2010年12月開始銷售以來(lái),將住宅銷售均價(jià)定位在4000元/平方米,公寓銷售均價(jià)定位在5000元/平方米,寫字樓銷售均價(jià)定位在6000元/平方米,遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于同地段同品質(zhì)的樓盤價(jià)格,住宅售價(jià)甚至低于郊區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房,。

“這幾年,由于花果園等大盤上市,采取低價(jià)傾銷的策略,貴陽(yáng)樓價(jià)沒(méi)有明顯上漲?！焙细惠x煌貴州公司總經(jīng)理李瑋介紹說(shuō),2008年貴陽(yáng)樓市均價(jià)為3800元/平方米,現(xiàn)在2014年均價(jià)為4700元/平方米,6年漲幅僅20%,。

“可以說(shuō),貴陽(yáng)現(xiàn)在的房?jī)r(jià)水平并不健康,。”鄭東東認(rèn)為,“貴陽(yáng)是貴州唯一的大城市,但是房?jī)r(jià)水平卻和地州市相差不大,貴州一些縣城的房?jī)r(jià)都去到3700-3800元/平方米,。因此地州市的人都被吸引到貴陽(yáng)來(lái)買房,在貴陽(yáng)買房可以入戶,也就能享受到更好的教育和養(yǎng)老,。這也很好理解為什么貴陽(yáng)樓市有這么大供應(yīng)卻沒(méi)有崩盤?！?/p>

“貴陽(yáng)樓市面對(duì)的不是400多萬(wàn)貴陽(yáng)人,而是4000萬(wàn)貴州人,。”胡永清說(shuō),。

“我們貴陽(yáng)什么都貴,就是房?jī)r(jià)不貴,。”貴陽(yáng)人很愛把這句話掛在嘴邊,?！按_實(shí),在貴陽(yáng)買房不難,貴陽(yáng)房?jī)r(jià)一直保持穩(wěn)定,對(duì)于老百姓來(lái)說(shuō),特別是中低階層消費(fèi)者是件好事,能買得起房。不過(guò),發(fā)展商日子就不這么好過(guò),?！蔽渫⒎秸f(shuō),“1000多元的地價(jià),加上2500元左右的建安成本,房子賣四五千元,算算就知道了?！?/p>

“貴陽(yáng)大盤比比皆是,競(jìng)爭(zhēng)可謂白熱化,除了對(duì)拼價(jià)格,現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上能用的營(yíng)銷策略,、手段,在貴陽(yáng)都能見到。同時(shí),由于競(jìng)爭(zhēng)的激烈,人才成本也非常高,。貴陽(yáng)也屬于人才輸出的城市,招聘基本靠挖人,。像花果園人最多時(shí)有2000多人賣樓,而售樓人員的底薪達(dá)到7000多元/月。目前一些樓盤的如營(yíng)銷總監(jiān),、營(yíng)銷副總等年薪也是上百萬(wàn)元,。”李瑋表示,“貴陽(yáng)的樓盤相比其他城市真的非常薄利,迫于銷售壓力甚至一些樓盤的利潤(rùn)率僅為5%-7%,遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于行業(yè)平均水平,?！?/p>

棚戶區(qū)改造拆遷補(bǔ)償高過(guò)一手房?jī)r(jià)

陳明(化名)在貴陽(yáng)某政府機(jī)構(gòu)工作,他還有一個(gè)標(biāo)簽是“拆二代”。陳明原來(lái)住在彭家灣,也就是花果園項(xiàng)目改造的棚戶區(qū)內(nèi),。陳明家是自己修的房子,面積有800多平方米,自己一家和爺爺奶奶,、叔叔嬸嬸一起住。拆遷時(shí),陳明家是第一批簽協(xié)議的,除了每平方米大概7000元的拆遷補(bǔ)償,三家人還各得到一套100多平方米的原地回遷房,。按照花果園銷售新房均價(jià)50萬(wàn)元/套計(jì)算,他們一大家子人共計(jì)獲賠710萬(wàn)元,相當(dāng)于每平方米近9000元/平方米,是花果園的一手房售價(jià)一倍,。

據(jù)了解,在貴陽(yáng)兩城區(qū)范圍內(nèi),類似花果園這種棚戶區(qū)改造項(xiàng)目不少。特別在貴陽(yáng)一環(huán)內(nèi),由于基本沒(méi)有可供應(yīng)土地,都是靠拆遷獲得土地,這些拆遷戶獲得的賠償更高,可達(dá)1.8萬(wàn)元/平方米,也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于貴陽(yáng)一環(huán)內(nèi)的樓盤均價(jià)1.2萬(wàn)元/平方米,。

“貴陽(yáng)的棚戶區(qū)不同于廣州的城中村,可以用低密度的城中村來(lái)形容,。貴陽(yáng)人比較難談判,錢出不夠就搞不掂,所以拆遷補(bǔ)償比較高。發(fā)展商一般用做高容積率來(lái)平衡?！蹦嘲l(fā)展商告訴記者,。

據(jù)資料顯示,近幾年,貴陽(yáng)市老城區(qū)推出的住宅項(xiàng)目,容積率一度超過(guò)6,甚至有的達(dá)到7.9。而如花果園這樣一個(gè)6000多畝的項(xiàng)目,容積率也達(dá)到6點(diǎn)多,。原來(lái)花果園片區(qū)居住人口為10余萬(wàn)人,規(guī)劃建成后將容納30萬(wàn)人居住和20萬(wàn)人辦公,。“30萬(wàn)人是什么概念?相當(dāng)于貴州一個(gè)地級(jí)市的人口,這對(duì)將來(lái)樓盤的出行,、配套等將是一個(gè)考驗(yàn),?！?/span>

高空置率令人擔(dān)心

據(jù)了解,花果園目前已經(jīng)進(jìn)入尾盤銷售階段,按照目前的銷售速度,預(yù)計(jì)明年上半年就能銷售完畢,。但由于貴陽(yáng)大盤數(shù)量多、建設(shè)周期長(zhǎng),未來(lái)5-7年內(nèi)大盤的影響力仍將持續(xù),。

“可以預(yù)計(jì),花果園銷售完畢后,貴陽(yáng)的樓市成交量會(huì)有一定下降,。畢竟該買房的都買得差不多了,花果園已經(jīng)提前透支了部分購(gòu)買力。貴陽(yáng)樓市供應(yīng)量依然巨大,市場(chǎng)明顯供過(guò)于求,市場(chǎng)壓力仍大,?！蹦硺I(yè)內(nèi)人士表示。

“我現(xiàn)在比較擔(dān)心的是空置問(wèn)題,?！蔽渫⒎奖硎?近年外地人在貴陽(yáng)購(gòu)房比例很高,來(lái)自地州市的占了近一半,而且六七成都是買來(lái)投資的?！?span style="BOX-SIZING: border-box !important; PADDING-BOTTOM: 0px; BACKGROUND-COLOR: rgb(255,255,0); MARGIN: 0px; PADDING-LEFT: 0px; PADDING-RIGHT: 0px; MAX-WIDTH: 100%; WORD-WRAP: break-word !important; PADDING-TOP: 0px">這些房屋大量沒(méi)人住,就是對(duì)社會(huì)資源的極大浪費(fèi),。”而根據(jù)貴陽(yáng)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局?jǐn)?shù)據(jù),在新建商品房集中的觀山湖區(qū),從2006年以來(lái)銷售的住宅總量已經(jīng)達(dá)到1140萬(wàn)平方米,加上之前銷售的,初步估計(jì)在1200萬(wàn)平方米左右,足夠30余萬(wàn)人居住,但是該區(qū)入住率并不高。并且隨著在售項(xiàng)目陸續(xù)交房,空置問(wèn)題會(huì)進(jìn)一步加劇,?！皩?duì)此,我們?cè)谕七M(jìn)社會(huì)公租房項(xiàng)目,準(zhǔn)備收集1萬(wàn)套房源做試點(diǎn),把這些空置房源利用起來(lái)?！蔽渫⒎奖硎?。

針對(duì)大盤有可能帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn),貴陽(yáng)市政府也在進(jìn)行控制。今年1月1日,貴陽(yáng)出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的若干意見(試行)》,、《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)“凈地”出讓工作的實(shí)施意見(試行)》,、《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化規(guī)劃工作職能的意見(試行)》的樓市“新政”,規(guī)定從今年開始,在容積率上,老城區(qū)原則上不得突破3.5,老城區(qū)以外的其他區(qū)域不得突破2.5。住宅類房地產(chǎn)項(xiàng)目,單宗用地不得超過(guò)20公頃,已批用地面積在20公頃以上,或規(guī)劃建筑面積100萬(wàn)平米以上的住宅區(qū)建設(shè),必須編制修建性詳細(xì)規(guī)劃,并充分論證其功能配套,、城市基礎(chǔ)設(shè)施承載力,、交通影響評(píng)價(jià)、環(huán)境影響評(píng)價(jià),方可按程序報(bào)批,。經(jīng)營(yíng)性用地禁止采取“政府收取純收益”,、“生地熟掛”等方式出讓,推行“凈地”出讓。

可以說(shuō),貴陽(yáng)的大盤時(shí)代將漸行漸遠(yuǎn),。

市場(chǎng)觀察

面對(duì)老廣,貴陽(yáng)樓市有足夠自信

■黃浩

貴陽(yáng)廣州,高鐵通車,兩城市民心跳齊齊加速,。節(jié)操掃地的吃貨們恨不得直接交換戶口簿,饑渴成疾的售樓顧問(wèn)更是望眼欲穿,期待“粵人抵筑掃房,揮汗成雨;黔商羊城置業(yè),舉袂成幕,。”

不過(guò)距離再近,也是兩座城市,兩片鄉(xiāng)土,。高鐵將要改變的,不是本來(lái)的生活方式,而是原先的交往方式,。

貴陽(yáng)樓市以穗為師很久了,廣州地產(chǎn)人也頻頻來(lái)筑傳經(jīng)授道。時(shí)至今日,貴陽(yáng)的產(chǎn)品已經(jīng)有足夠的自信,可以和國(guó)內(nèi)同行比肩;貴陽(yáng)樓市的去化率,也可以面對(duì)廣州而無(wú)愧色,。來(lái)自中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示,12月第一周里,廣州成交面積20.07萬(wàn)平方米,貴陽(yáng)成交面積則為13.92萬(wàn)平方米,。去年的差距更小一些,同期廣州是16.49萬(wàn)平方米,貴陽(yáng)為12.95萬(wàn)平米。廣州地產(chǎn)界赫赫有名的“廣東五虎”,已有恒大,、碧桂園,、富力進(jìn)入貴陽(yáng)市場(chǎng),耕耘多時(shí),各自呈現(xiàn)精粹,成為貴陽(yáng)地產(chǎn)行業(yè)的佼佼者。

但是經(jīng)濟(jì)總量導(dǎo)致的均價(jià)落差,讓貴陽(yáng)比之廣州,有了更多的成長(zhǎng)空間,。

剛剛推出的樓市新政,給貴陽(yáng)的剛需產(chǎn)品帶來(lái)了一波漲價(jià)潮,觀山湖區(qū)和花溪區(qū)均價(jià)突破7000元/平方米,向以性價(jià)比著稱的白云區(qū),均價(jià)升至4000元/平方米以上,兩城區(qū)大盤則在5000元/平方米左右,。而高端產(chǎn)品如洋房和別墅,價(jià)格仍然保持低點(diǎn),等候高鐵紅利的到來(lái)。

因此高鐵引來(lái)的購(gòu)房潮,或許更多會(huì)是投資行為,遠(yuǎn)大于自住的需求,。

實(shí)際上貴陽(yáng)很可能正站在拐點(diǎn)之上,。貴廣高鐵開通的同時(shí),貴陽(yáng)巨資打造的環(huán)城快速鐵路交通線,將開通第一段。貴陽(yáng)即將成為全國(guó)首個(gè)擁有環(huán)城快速鐵路交通的省會(huì)城市,從而形成半小時(shí)的市域交通網(wǎng),。此外還有城市軌道交通(地鐵),、環(huán)省高速公路、連接長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶和珠江經(jīng)濟(jì)帶的水運(yùn)航道等多個(gè)重大交通工程,正在快速推進(jìn)中,令貴陽(yáng)乃至貴州的交通格局脫胎換骨,成為舉足輕重的交通樞紐,、物流中心,、綠色工業(yè)中心和大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)中心……凡此種種,都將推動(dòng)貴陽(yáng)樓市邁上全新的高度。

貴陽(yáng)宜居,貴陽(yáng)零霧霾,貴陽(yáng)的夏天涼風(fēng)爽朗,。貴陽(yáng)的城市常住人口以一種令人驚訝的速度飛快增加:2012年,貴陽(yáng)市常住人口數(shù)為445.17萬(wàn)人,2013年增長(zhǎng)到468.4萬(wàn)人,而在今年3月底,貴陽(yáng)市的常住人口數(shù)已達(dá)到481.76萬(wàn)人!照此速度,邁過(guò)500萬(wàn)人的門檻成為中國(guó)特大城市,只是一步之遙,。

(作者為《貴州都市報(bào)》地產(chǎn)周刊主編)

站點(diǎn)樓市概況

貴陽(yáng)北站

22個(gè)超級(jí)大盤10個(gè)位于觀山湖區(qū)

貴陽(yáng)北站位于觀山湖區(qū),觀山湖區(qū)即以前的金陽(yáng)新區(qū),在2012年11月設(shè)立。作為貴陽(yáng)的新區(qū),去年房?jī)r(jià)為5380元/平方米,超過(guò)了老城區(qū)(南明,、白云)的4510元/平方米,。目前,貴陽(yáng)的22個(gè)大盤中有10個(gè)位于觀山湖區(qū)。

根據(jù)合富輝煌數(shù)據(jù),在上周(12月8日-12月13日)貴陽(yáng)樓盤銷售排行前十中,觀山湖區(qū)樓盤占了四席,其中金陽(yáng)新世界以113套排在首位,。金陽(yáng)新世界是貴陽(yáng)少有的精裝房樓盤,樓盤均價(jià)5500元/平方米左右,成熟優(yōu)質(zhì)的教育配套是項(xiàng)目的最大賣點(diǎn)之一,。

近幾年,觀山湖區(qū)樓市發(fā)展迅速,除了住宅外,商業(yè)公寓、寫字樓,、購(gòu)物中心也大面積上市,據(jù)了解,未來(lái)區(qū)內(nèi)將擁有萬(wàn)象城,、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng),新世界k11購(gòu)物中心等一批商業(yè)配套。從整體定位來(lái)看,觀山湖區(qū)已逐漸體現(xiàn)出配套齊全,、環(huán)境定位中高端的改善性居住趨勢(shì),。

除了高鐵,近兩年觀山湖區(qū)利好不斷,中關(guān)村貴陽(yáng)科技園貴州金融城一期項(xiàng)目、京東電商產(chǎn)業(yè)園已經(jīng)全面開工建設(shè);貴州移動(dòng)指揮調(diào)度中心、大唐貴州發(fā)電有限公司總部基地等11個(gè)總部經(jīng)濟(jì)大樓竣工建成;黔匯美食城正式投入運(yùn)營(yíng);省博物館新館,、貴陽(yáng)喀斯特公園,、十二灘山地戶外旅游休閑基地等大型綜合文體項(xiàng)目正在建設(shè)中。此外,預(yù)計(jì)于2017年底開通的貴陽(yáng)地鐵1號(hào)線也將經(jīng)過(guò)觀山湖區(qū),其23個(gè)站點(diǎn)中,觀山湖區(qū)占了10個(gè),。

貴陽(yáng)站

老城區(qū)樓價(jià)高

高鐵貴陽(yáng)站位于貴陽(yáng)的南明區(qū),就是貴陽(yáng)火車站,交通方便,到達(dá)貴陽(yáng)中心大十字也就十余分鐘,。受位于南明區(qū)的花果園“拖累”,貴陽(yáng)老城區(qū)新房的均價(jià)只有“4”字頭,但是除去花果園,大多數(shù)樓盤的實(shí)際樓價(jià)均價(jià)在八九千元/平方米。由于山多地少等自然地理?xiàng)l件的制約,過(guò)去的貴陽(yáng)主城區(qū)僅指南明區(qū),、云巖區(qū)兩個(gè)老城區(qū),人口密度高,原先建的不少樓盤均是單體樓,相關(guān)配套設(shè)施缺乏,高峰時(shí)段堵車現(xiàn)象甚至比廣州這些大城市還嚴(yán)重,。雖然近年來(lái)貴陽(yáng)大力發(fā)展觀山湖區(qū),但是從目前看來(lái),主城區(qū)的主導(dǎo)地位仍是無(wú)可取代的。兩城區(qū)依然是整個(gè)城市經(jīng)濟(jì),、文化的中心,。

可以說(shuō)在老城區(qū),越靠近一環(huán)核心房?jī)r(jià)就越高。如在售商品項(xiàng)目較為集中的市北路周邊,黔靈半山和黔靈文峰苑等在售樓盤均價(jià)在8000元/平方米左右,。位于北京路的銀海元隆廣場(chǎng)均價(jià)達(dá)到10000-12000元/平方米,。而在寸土寸金的中心城區(qū)繁華地帶,受近年來(lái)中心區(qū)土地供應(yīng)量的影響,在建在售的新住宅項(xiàng)目相當(dāng)稀缺,為數(shù)不多的項(xiàng)目如人民廣場(chǎng)站附近的依水麗都,住宅均價(jià)已達(dá)到15000元/平方米左右,。

龍里北站

旅游大盤崛起

龍里北站位于龍里縣,是貴陽(yáng)市的東大門,貴新高等級(jí)公路,210國(guó)道,湘黔,、黔桂、珠六鐵路復(fù)線,、廈蓉高速公路和新建的貴廣快速鐵路等從縣城穿過(guò),連接貴陽(yáng)的貴龍城市大道即將開通,。

龍里縣境內(nèi)自然景觀多姿多彩,民族風(fēng)情古樸濃郁。擁有以高山峽谷和高山臺(tái)地草原為主要特征的省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)猴子溝;有聞名遐邇的谷腳巫山古巖畫群,、谷龍吊洞古人類活動(dòng)遺址,、云臺(tái)山古宗教遺址、巴江古遺道,、果里洞棺葬,、營(yíng)屯古營(yíng)盤等人文景觀;有“東方畢加索、馬蒂斯”之美譽(yù)的巴江平坡苗族農(nóng)民畫等,。

在龍里北站附近的雙龍臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)(距離貴陽(yáng)市區(qū)15公里,距離貴陽(yáng)龍洞堡國(guó)際機(jī)場(chǎng)6公里)區(qū)內(nèi)在售樓盤有規(guī)劃占地3000畝的中鐵國(guó)際旅游度假區(qū),擬規(guī)劃建設(shè)集體育休閑中心,、超五星酒店群旅游配套、旅游休閑小鎮(zhèn),、峽谷旅游風(fēng)景區(qū),、國(guó)際康體養(yǎng)生中心等為一體的旅游度假目的地。目前在售度假洋房和別墅,其中洋房均價(jià)6000元/平方米,別墅售價(jià)在1萬(wàn)-1.5萬(wàn)元/平方米,。