導(dǎo)讀：過(guò)去二十年來(lái),，中國(guó)公路貨運(yùn)最重要的變化是高速公路的普及。對(duì)公路貨運(yùn)而言,，另外一個(gè)重要的基礎(chǔ)設(shè)施——貨運(yùn)樞紐,，其對(duì)公路貨運(yùn)效率的重要程度并不亞于高速公路網(wǎng)。貨運(yùn)樞紐與資本相遇,，經(jīng)過(guò)了從村辦產(chǎn)業(yè)到物流地產(chǎn)的演進(jìn),，未來(lái)他們將與互聯(lián)網(wǎng)相遇，又會(huì)發(fā)生怎樣的變化,？

文/運(yùn)聯(lián)傳媒調(diào)研組

貨運(yùn)樞紐作為一種商業(yè)組織,，在過(guò)去十年里經(jīng)歷了從村辦產(chǎn)業(yè)到物流地產(chǎn)的商業(yè)模式演進(jìn)。

最初的貨運(yùn)樞紐幾乎都是在鄉(xiāng)村土地與周邊流量的基礎(chǔ)上形成的,。典型的場(chǎng)景是在一個(gè)批發(fā)市場(chǎng)邊上,，村里一位能人，借用村里一片土地,，從一個(gè)停車場(chǎng)一排臨時(shí)門面房開始,，逐漸形成了承載一個(gè)城市的轉(zhuǎn)運(yùn)、配載、停車的重要貨運(yùn)樞紐,。

如下是主要一類城市中,，今天仍然在發(fā)揮重要作用的貨運(yùn)樞紐設(shè)施：國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸起步后，貨運(yùn)樞紐依賴“免費(fèi)土地”發(fā)展的空間逐漸消失,。尤其是2003年后,，房?jī)r(jià)開始持續(xù)上漲，貨運(yùn)樞紐設(shè)施的市場(chǎng)需求只能靠購(gòu)置國(guó)有土地來(lái)滿足,。貨運(yùn)樞紐的商業(yè)模式逐步從村辦產(chǎn)業(yè)變?yōu)槲锪鞯禺a(chǎn),。

今天市場(chǎng)上比較知名的傳化、林安都是在2003年以規(guī)范的土地經(jīng)營(yíng)方式進(jìn)入貨運(yùn)樞紐的民營(yíng)企業(yè),。他們以規(guī)范的經(jīng)營(yíng),、不斷創(chuàng)新的服務(wù)以及與地方政府的良好關(guān)系成為貨運(yùn)樞紐領(lǐng)域的明星。其實(shí),，同一時(shí)期開始進(jìn)入物流地產(chǎn)投資的還有寶供,、南方物流等民營(yíng)企業(yè)以及招商物流、中外運(yùn)等國(guó)營(yíng)企業(yè),。

然而,，越來(lái)越集約的貨運(yùn)樞紐需求，要求越來(lái)越大塊的土地投資,。相比于貨運(yùn)樞紐6%-8% 租金回報(bào)率,，無(wú)論是國(guó)內(nèi)銀行貸款，還是股市融資,，都難以形成持續(xù)的資金供給,。所以，漫長(zhǎng)的十年里,，傳化,、林安都沒(méi)能成批拷貝自己在某一地區(qū)的成功經(jīng)營(yíng)，從生意的角度,，他們并非十分成功,。

1普洛斯：把物流地產(chǎn)變?yōu)榱艘环N可持續(xù)發(fā)展商業(yè)模式

在中國(guó)，真正把物流地產(chǎn)開拓為一個(gè)優(yōu)秀商業(yè)模式,，并進(jìn)入可持續(xù)發(fā)展階段的企業(yè)是另一家公司普洛斯,。他是國(guó)內(nèi)市場(chǎng)第一個(gè)旗下倉(cāng)儲(chǔ)及貨運(yùn)樞紐設(shè)施超過(guò)100個(gè)，且每周數(shù)量都還在增加的物流地產(chǎn)公司,。

普洛斯的耕耘也恰恰是2003年開始的,。他的前身是美國(guó)最大的工業(yè)地產(chǎn)公司Prologis在中國(guó)的分部，金融危機(jī)期間MBO后成為一家在新家坡上市的獨(dú)立公司,。

普洛斯最初的不同之處,，是借助國(guó)際金融市場(chǎng)打通了低成本資金通道,，并從回報(bào)較高的保稅及空港高端市場(chǎng)起步，得以比較快地扛過(guò)了最初的高風(fēng)險(xiǎn)期,，形成了設(shè)施投資與經(jīng)營(yíng)的良性循環(huán),。

作為物流地產(chǎn)業(yè)的成功樣本，普洛斯模式的獨(dú)特示范價(jià)值在于兩個(gè)方面：

• 網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)：一百多個(gè)物流設(shè)施構(gòu)成的網(wǎng)絡(luò)對(duì)海爾,、德邦,、DHL 等全國(guó)性的貨主及物流企業(yè)形成了獨(dú)特粘性，同時(shí)也避免了地方政府關(guān)系帶來(lái)的不確定性,；

• 治理結(jié)構(gòu)：職業(yè)化的經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)以及透明的企業(yè)治理結(jié)構(gòu)形成了與金融市場(chǎng)的通暢對(duì)接,。

前者降低了經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，后者降低了資本風(fēng)險(xiǎn),。這兩點(diǎn)將成為未來(lái)國(guó)內(nèi)貨運(yùn)樞紐設(shè)施領(lǐng)域主要玩家的基本門檻,。

22013：貨運(yùn)樞紐與資本相遇

從2003 年傳化、普洛斯在不同的切入點(diǎn)開始起步,，最初看起來(lái)是高低端,、倉(cāng)庫(kù)與運(yùn)輸兩個(gè)完全不相關(guān)的市場(chǎng)細(xì)分。但是物流行業(yè)歷經(jīng)十年演變,，倉(cāng)庫(kù)園區(qū)與貨運(yùn)的設(shè)施之間的界限越來(lái)越模糊,，需求逐步融合，正在形成一體化的樞紐設(shè)施需求,。

倉(cāng)庫(kù)需求的驅(qū)動(dòng)力從制造業(yè)逐漸轉(zhuǎn)移到了流通及電子商務(wù)：2012年一類城市的倉(cāng)庫(kù)租金普遍大幅上揚(yáng),，上海的倉(cāng)庫(kù)租金上漲幅度竟然達(dá)到了85%，最大的原因來(lái)自于電商客戶的中轉(zhuǎn)配送中心需求,。流通的電子商務(wù)化,，倉(cāng)庫(kù)的核心功能不再是存儲(chǔ)中心,，而變?yōu)檗D(zhuǎn)運(yùn)中心,。

集約化的直營(yíng)、加盟及聯(lián)盟企業(yè)開始整合分散的專線配載：分散的專線需要小門面,，而整合的聯(lián)盟需要大型中轉(zhuǎn)集配中心,，貨運(yùn)樞紐的設(shè)施也在逐步倉(cāng)庫(kù)化。

來(lái)自快速供應(yīng)鏈及高效運(yùn)輸兩方面的需求相互疊加,，呼喚集轉(zhuǎn)運(yùn),、配載、停車,、倉(cāng)庫(kù),、增值服務(wù)為一體的貨運(yùn)樞紐設(shè)施。

而另外一邊,，在資本市場(chǎng),，伴隨倉(cāng)庫(kù)租金不斷上漲,，京東、阿里等平臺(tái)電商不斷大手筆投資物流,，終于似乎是一夜之間,，全世界的大牌基金經(jīng)理都突然理解到，中國(guó)的物流效率很低,，所以提升效率的樞紐設(shè)施是個(gè)長(zhǎng)期而巨大的需求,。

恰恰在2013 年，商業(yè)房地產(chǎn)降溫,，風(fēng)險(xiǎn)徒增,，不宜再過(guò)多投入。因而,，把物流地產(chǎn)放到自己的資產(chǎn)配置清單里是個(gè)不錯(cuò)的選擇,。

所以，設(shè)施需求與資本供給就不期而遇了,。

我們從這個(gè)表格里可以清楚地看到,，2013年是個(gè)物流地產(chǎn)與大資本相遇的一年，國(guó)內(nèi)外最資深的大基金,，厚樸,、復(fù)星、華平,、凱雷,，乃至主權(quán)基金、保險(xiǎn)基金,，幾乎在同一時(shí)間把數(shù)億美元的資本投入到物流地產(chǎn)行業(yè),。

這個(gè)表格也清楚地告訴我們，普洛斯,、嘉民,、菜鳥、平安等等已經(jīng)形成了一個(gè)網(wǎng)絡(luò)型物流地產(chǎn)陣營(yíng),，可以預(yù)計(jì),，未來(lái)五年，這個(gè)陣營(yíng)會(huì)投資運(yùn)營(yíng)超過(guò)500 個(gè)大中型設(shè)施,，為貨運(yùn)行業(yè)帶來(lái)一輪全國(guó)性的基礎(chǔ)設(shè)施更新?lián)Q代,。

這個(gè)陣營(yíng)的資本實(shí)力及網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢(shì)對(duì)于所有物流企業(yè)的投資戰(zhàn)略來(lái)說(shuō)，是個(gè)必須認(rèn)真考慮的因素,。因?yàn)樗麄兊某霈F(xiàn),，將使得很多物流企業(yè)為效率提升規(guī)模擴(kuò)張而不得不自己投入巨資建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施，轉(zhuǎn)化為一種低成本,，高質(zhì)量,，按需付費(fèi)的中性平臺(tái)服務(wù),。

尤其是對(duì)那些還在打算自建樞紐設(shè)施的物流企業(yè)，顯然需要重新權(quán)衡得失,。

3過(guò)熱的園區(qū)2.0

2013年5月高調(diào)出場(chǎng)的“菜鳥”,，對(duì)于以貨運(yùn)市場(chǎng)為核心業(yè)務(wù)的樞紐企業(yè)，客觀上促進(jìn)了這些公司邁向園區(qū)2.0的步伐,。因?yàn)橐环矫?，菜鳥推崇的理念，從側(cè)面“印證”了很多園區(qū)企業(yè)提供線下線上一體化服務(wù)的發(fā)展思路,，另一方面,，菜鳥的潛在威脅也使得園區(qū)企業(yè)有了必須盡快互聯(lián)網(wǎng)化的現(xiàn)實(shí)緊迫性。

運(yùn)力交易市場(chǎng),，是今天很多園區(qū)的核心價(jià)值,。從園區(qū)，尤其是單一貨運(yùn)樞紐的立場(chǎng)看,，如果“智能”了之后,，承載車貨交易的用戶界面不掌握在園區(qū)手里，而是在菜鳥等其他企業(yè)手里,，園區(qū)就會(huì)失去對(duì)客戶的黏性,，被邊緣為純粹的停車場(chǎng)或集貨運(yùn)作場(chǎng)地，租金勢(shì)必大幅度降低,，甚至于失去生存的基礎(chǔ),。然而，以物業(yè)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)基因?yàn)榛A(chǔ),，每個(gè)貨運(yùn)樞紐都開始建設(shè)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái),，又沒(méi)有成功模式可以學(xué)習(xí)借鑒，這場(chǎng)園區(qū)2.0運(yùn)動(dòng)肯定會(huì)顯得有些過(guò)熱,。

本文節(jié)選自《2014中國(guó)公路貨運(yùn)發(fā)展研究報(bào)告》,，轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明作者和來(lái)自運(yùn)聯(lián)傳媒。

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