本文作者：張虎律師 江蘇法舟律師事務(wù)所

聲明：本文為江蘇法舟律師事務(wù)所張虎律師撰寫(xiě)，轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明作者及出處,。

目前開(kāi)發(fā)商為了銷(xiāo)售樓盤(pán),，提高利潤(rùn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)廣告同樣滿天飛,，經(jīng)常對(duì)預(yù)售或正在銷(xiāo)售的樓盤(pán)進(jìn)行各種形式的廣告宣傳,，可以說(shuō)花樣百出，有的甚至涉嫌虛假宣傳,，除了樓盤(pán)外部規(guī)劃和內(nèi)部環(huán)境,，虛假宣傳還滲透到戶型偏差、面積不符,、承諾送學(xué)位等各個(gè)方面,。

對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，消費(fèi)者往往是一個(gè)相對(duì)來(lái)說(shuō)不夠?qū)I(yè)的群體,，在買(mǎi)房時(shí)沒(méi)有注意分辨廣告的真假,，很容易掉進(jìn)開(kāi)放商精心布置的“美麗陷阱”。如果您不幸被這些廣告語(yǔ)坑過(guò)，除了憤怒之外,，你是否知道開(kāi)發(fā)商正在涉嫌虛假宣傳,？您是否知道都有哪些法律途徑可以維護(hù)自己的合法權(quán)益？

筆者就結(jié)合工作實(shí)踐中接觸到的幾種涉嫌虛假宣傳的主要形式,，并對(duì)可能的法律后果進(jìn)行分析,，供廣大購(gòu)房者在購(gòu)房過(guò)程中參考。

一,、誘人的“價(jià)格陷阱”,。房?jī)r(jià)是購(gòu)房者最關(guān)心的核心要素之一，商品房廣告中常會(huì)有一個(gè)誘人的起價(jià),，如最低價(jià)××元／平方米起,，實(shí)際上該價(jià)位的房子根本不存在，這不過(guò)是開(kāi)發(fā)商為博購(gòu)房者眼球而采取的一種促銷(xiāo)手段,。

律師觀點(diǎn)：

根據(jù)我國(guó)《價(jià)格法》的相關(guān)規(guī)定,，經(jīng)營(yíng)者可以自主制定屬于市場(chǎng)調(diào)節(jié)的價(jià)格。因此,，開(kāi)發(fā)商作為經(jīng)營(yíng)者有權(quán)在法律允許的范圍內(nèi)自主定價(jià),。目前來(lái)說(shuō)，國(guó)家雖然對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)采取了一定的調(diào)控手段,，但并未將其列入國(guó)家定價(jià)的范圍進(jìn)行嚴(yán)格管控,。

《中華人民共和國(guó)廣告法》第四條規(guī)定：“廣告不得含有虛假的內(nèi)容，不得欺騙和誤導(dǎo)消費(fèi)者”,。但對(duì)于價(jià)格沒(méi)有具體規(guī)定,，對(duì)于“起”字也沒(méi)有相關(guān)約束條款，這種“起”字廣告就是開(kāi)發(fā)商打的擦邊球,，以低價(jià)來(lái)吸引購(gòu)房者,。

《中華人民共和國(guó)反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》第九條規(guī)定：“經(jīng)營(yíng)者不得利用廣告或者其他方法，對(duì)商品的質(zhì)量,、制作成分,、性能、用途,、生產(chǎn)者,、有效期限、產(chǎn)地等作引人誤解的虛假宣傳”,。

即將于2015年9月1日施行的《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定(修訂稿)》第九條規(guī)定：房地產(chǎn)廣告中對(duì)價(jià)格有表示的,，應(yīng)當(dāng)清楚表示為實(shí)際的銷(xiāo)售價(jià)格，明示價(jià)格的有效期限,。

二,、動(dòng)人的“零首付”買(mǎi)房,。有樓盤(pán)為吸引購(gòu)房者眼球，推出“首付3萬(wàn)起得精裝房”,，甚至還有樓盤(pán)打起了“零首付,，零月供，零利息”的廣告,?！傲闶赘丁⒌褪赘丁敝爻鼋?，在低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)興起了一陣“低首付”“零首付” 風(fēng)潮,，不少購(gòu)房者被吸引積極入市。

律師觀點(diǎn)：所謂“零首付”看起來(lái)是沒(méi)有門(mén)檻的,，實(shí)際上“零首付”仍然需要一定的門(mén)檻,、條件，也存在較大的法律風(fēng)險(xiǎn),，很容易產(chǎn)生法律糾紛,。

1、“零首付”購(gòu)房者必須符合國(guó)家的貸款標(biāo)準(zhǔn),，如果買(mǎi)房政策變動(dòng)或者房貸利率變化,，購(gòu)房者需要承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。特別是如果購(gòu)房者貸款條件在銀行審批不通過(guò),，開(kāi)發(fā)商是否退還已經(jīng)繳納的購(gòu)房款項(xiàng),。這都是購(gòu)房者需要考慮的風(fēng)險(xiǎn)。

2,、如果不具有購(gòu)房資格的購(gòu)房者(在限購(gòu)城市：已購(gòu)買(mǎi)二套以上住房;或是外地購(gòu)房者,，無(wú)法出具一年以上社保證明或者納稅證明)與開(kāi)發(fā)商簽訂“零首付”購(gòu)房合同后，將面臨購(gòu)房無(wú)效的尷尬境界,，其按期償還給開(kāi)發(fā)商或者中介的首付,，可能面臨無(wú)法索回的情況。

3,、由于實(shí)際上的“零首付”是由開(kāi)發(fā)商或中介通過(guò)預(yù)先墊付，或者是虛擬抬高房?jī)r(jià),，多從銀行貸款的方式來(lái)獲得首付款,，那么開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者簽訂的合同也存在較多法律爭(zhēng)議和法律風(fēng)險(xiǎn)。

三,、賞心悅目的“樣板房”,。樣板房的作用在于讓購(gòu)房者身臨其境地感受房屋的布置、擺設(shè),、空間,、氛圍等,，樣板房是決定購(gòu)房者是否購(gòu)買(mǎi)的重要因素之一，因此,，開(kāi)放商房往往不惜投入巨資裝修樣板房,，有的甚至將樣板房的面積做得更大一些，但購(gòu)房者接收房屋后卻常發(fā)現(xiàn)實(shí)際上并不是那么一回事,。

律師觀點(diǎn)：刻意美化樣板房已是開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售房屋的一種慣用方式,，其實(shí)無(wú)論開(kāi)發(fā)商如何宣傳，只有寫(xiě)進(jìn)合同的條款才能得到保障,。根據(jù)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第31條的規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售商品房時(shí)設(shè)置樣板房的,，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致,，未作說(shuō)明的,，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。

1,、商品房合同對(duì)樣板房與實(shí)際交付房屋是否一致未作說(shuō)明的：實(shí)際交付的房屋不符合開(kāi)發(fā)商設(shè)置的樣板房標(biāo)準(zhǔn)時(shí),，開(kāi)發(fā)商是應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。但購(gòu)房者是應(yīng)對(duì)不符合樣板房標(biāo)準(zhǔn)的事實(shí)負(fù)有舉證責(zé)任,，如果沒(méi)有證據(jù)或者舉出的證據(jù)不足以證明事實(shí)的,，可能面臨不利的局面。因此建議購(gòu)房者在選購(gòu)房屋時(shí)應(yīng)當(dāng)在參觀樣板房時(shí)保留以后可以留作證據(jù)的材料,。

開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任的方式主要有三種：

（1）,、重新交付符合樣板房標(biāo)準(zhǔn)的房屋

（2）、對(duì)已經(jīng)交付的房屋進(jìn)行符合樣板房要求的再裝修

（3）,、酌情減少價(jià)款或者賠償損失,。

2、合同對(duì)樣板房與實(shí)際交付房屋是否一致作出說(shuō)明的：

（1）,、合同約定樣板房與實(shí)際交付房屋一致的情況：如果合同約定樣板房與實(shí)際交付房屋一致,，但是實(shí)際交付房屋卻又和樣板房不一致時(shí)，開(kāi)發(fā)商就是顯而易見(jiàn)的違約,，此時(shí)購(gòu)房者可以依據(jù)上述方式進(jìn)行維權(quán),。

（2）、合同約定樣板房與實(shí)際交付房屋不一致的情況：實(shí)踐中,，合同約定樣板房與實(shí)際交付房屋不一致的情況比較少,。如果確有此種約定，那么實(shí)際交付的房屋與樣板房不一致時(shí),，開(kāi)發(fā)商無(wú)須承擔(dān)違約責(zé)任,。

四、嚴(yán)重縮水的“精裝房”,。由于精裝房市場(chǎng)前景巨大,，省時(shí)省力的精裝修房,，成了不少購(gòu)房者的首選，許多房企紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)精裝市場(chǎng),。然而,，事實(shí)上，精裝房卻頻現(xiàn)問(wèn)題,。有的開(kāi)發(fā)商以各種原因?yàn)榻杩?，在?shí)際交付后，對(duì)裝修建材的品牌或型號(hào)進(jìn)行調(diào)整,，使精裝變劣裝,、精裝變“驚裝”。

律師觀點(diǎn)：目前精裝修房的質(zhì)量缺少明確的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn),，而且在監(jiān)管層面上,，對(duì)于精裝修房的交房驗(yàn)收也是缺少標(biāo)準(zhǔn)的，可以依據(jù)的僅是住建部2002年發(fā)布的《商品住宅裝修一次到位實(shí)施細(xì)則》【建住房〔2002〕190號(hào)】,。因此,，開(kāi)發(fā)商交付的精裝修房出現(xiàn)問(wèn)題也自然是難以避免的。

1,、由于缺乏統(tǒng)一強(qiáng)制驗(yàn)收的規(guī)范性文件,，導(dǎo)致開(kāi)放商與購(gòu)房者之間糾紛不斷，因此,，購(gòu)房者在簽約裝修條款時(shí)：

（1）,、應(yīng)明確裝飾設(shè)備的項(xiàng)目；

（2）,、應(yīng)盡可能詳細(xì)地約定各裝飾,、設(shè)備的品牌等具體細(xì)節(jié)；

（3）,、購(gòu)房者應(yīng)保留好樓書(shū)廣告等證據(jù),，以便發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)維權(quán)。

2,、對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō),，對(duì)精裝修住宅裝修項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收的依據(jù)主要是購(gòu)房合同以及合同中關(guān)于裝修的附加條款。合同應(yīng)注明住宅裝修所有項(xiàng)目所使用的主要材料以及設(shè)備的品牌,、型號(hào),、生產(chǎn)廠商，關(guān)鍵項(xiàng)目的工藝做法,、標(biāo)準(zhǔn)，重要的裝修項(xiàng)目甚至應(yīng)該在合同附件中備有必要的圖紙,。如果開(kāi)發(fā)商交付的房屋不符合合同約定,，購(gòu)房者完全可以依照買(mǎi)賣(mài)合同要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)責(zé)任,。另外，即使采用的品牌型號(hào)皆符合,，但仍存有質(zhì)量問(wèn)題的,，也有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)責(zé)任。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第13條規(guī)定：“交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題,，在保修期內(nèi),，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任;出賣(mài)人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買(mǎi)受人可以自行或者委托他人修復(fù),。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣(mài)人承擔(dān),。”

3,、如果雙方在合同中沒(méi)有對(duì)裝修材料作出詳細(xì)明確的約定,，當(dāng)初有樣板房的，根據(jù)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第三十一條規(guī)定：'房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售商品房時(shí)設(shè)置樣板房的,，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量,、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說(shuō)明的,，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致”,。交付的房產(chǎn)與樣板房不一致的，購(gòu)房者有權(quán)要求開(kāi)放商承擔(dān)責(zé)任,。

五,、環(huán)境綠化陷阱。房地產(chǎn)廣告中“綠化率”是一個(gè)提及率很高的詞,。在綠化率的后面,，常常后綴著低至30%，高至60%,，甚至有開(kāi)發(fā)商打出綠化率100%的數(shù)字,，使人很容易從這個(gè)簡(jiǎn)單的數(shù)字，想像到整個(gè)小區(qū)滿目的綠色,。

律師觀點(diǎn)：1、綠化率不等同于綠地率,，開(kāi)發(fā)商通常在廣告中使用綠化率一詞，然而在國(guó)家關(guān)于園林綠化的用語(yǔ)中，準(zhǔn)確的應(yīng)為“綠地率”和“綠化覆蓋率”兩種叫法,。綠化率是指綠化覆蓋率即綠化垂直投影面積之和與小區(qū)用地的比率,，綠地率是指小區(qū)用地范圍內(nèi)各類(lèi)綠地的總和與小區(qū)用地的比率,，所以綠化覆蓋率一般要比綠地率高一些,。

2、根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條之規(guī)定,，商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定,，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約,。

3,、如果商品房銷(xiāo)售廣告和宣傳資料說(shuō)明和允諾的內(nèi)容是具體確定的,，如“小區(qū)綠化率達(dá)到60％”，這個(gè)說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同,，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容,，開(kāi)發(fā)商違反該說(shuō)明或允諾的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任,。

六,、位置距離陷阱,。“距市中心僅20分鐘”、“離地鐵站僅10分鐘”、“距某商業(yè)中心僅5分鐘”……給潛在購(gòu)房者造就出一種近在咫尺的距離感，這樣的廣告語(yǔ)經(jīng)常出現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商的樓盤(pán)廣告上,。然而廣告語(yǔ)中的距離并不代表實(shí)際距離，當(dāng)購(gòu)房者入住后,，往往發(fā)現(xiàn)開(kāi)放商在廣告上說(shuō)的距離某某地點(diǎn)10分鐘即達(dá)甚至要花超過(guò)半個(gè)小時(shí)才能到達(dá),。

律師觀點(diǎn)：

1、《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》第十條有明文規(guī)定：房地產(chǎn)中表現(xiàn)項(xiàng)目位置,，應(yīng)以從該項(xiàng)目到達(dá)某一具體參照物的現(xiàn)有交通干道的實(shí)際距離表示,，不得以所需時(shí)間來(lái)表示距離,。房地產(chǎn)廣告中的項(xiàng)目位置示意圖,，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確、清楚,，比例恰當(dāng)。

第三條第（二）款規(guī)定：房地產(chǎn)廣告,，房源信息應(yīng)當(dāng)真實(shí),，面積應(yīng)當(dāng)表明為建筑面積或者套內(nèi)建筑面積，并不得含有下列內(nèi)容：以項(xiàng)目到達(dá)某一具體參照物的所需時(shí)間表示項(xiàng)目位置,。

很多樓盤(pán)宣傳中很明顯已經(jīng)違反了該項(xiàng)規(guī)定。“距天安門(mén)XX分鐘”的表述將禁止出現(xiàn)在房地產(chǎn)廣告中,，否則將承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。

2、《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》第二十一條：違反本規(guī)定發(fā)布廣告,，依照《廣告法》有關(guān)條款處罰,，《廣告法》無(wú)具體處罰條款的，由廣告監(jiān)督管理機(jī)關(guān)責(zé)令停止發(fā)布,，視其情節(jié)予以通報(bào)批評(píng)，處以違法所得額三倍以下的罰款,，但最高不超過(guò)三萬(wàn)元,，沒(méi)有違法所得的,，處以一萬(wàn)元以下罰款,。

我們也提醒廣大購(gòu)房者,，不要輕易相信廣告中所提到的相關(guān)信息，對(duì)于樓盤(pán)周邊具體情況需要實(shí)地去考察,，以自己的親身經(jīng)歷為準(zhǔn),。

七,、配套設(shè)施陷阱,。為了生活的便利舒適，購(gòu)房者在買(mǎi)房之時(shí),，有時(shí)會(huì)將房屋周邊是否有醫(yī)院,，小區(qū)里是否有公共游泳池，小區(qū)旁邊是否有大型超市或商場(chǎng)等因素作為購(gòu)房的重要條件,。開(kāi)發(fā)商通常抓住購(gòu)房者者看重房屋地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)及配套的軟件服務(wù)的消費(fèi)心理,，在樓盤(pán)的廣告中進(jìn)行夸大或虛假宣傳，而實(shí)際交付房產(chǎn)的小區(qū)環(huán)境,、配套設(shè)施與原介紹的廣告宣傳內(nèi)容相差甚遠(yuǎn),。

律師觀點(diǎn)：一是購(gòu)房者應(yīng)冷靜分析各種配套設(shè)施存在的可能性和合理性，不為表面現(xiàn)象所迷惑,。如開(kāi)發(fā)商提供免費(fèi)交通車(chē),，能長(zhǎng)期免費(fèi)嗎？二是調(diào)查教育設(shè)施是否為教育行政部門(mén)所認(rèn)可,。三是看周?chē)欠裼刑鎿Q的配套設(shè)施,。

《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定(修訂稿)》第十一條規(guī)定：房地產(chǎn)廣告中涉及的交通、商業(yè),、文化教育設(shè)施及其他市政條件等,，如在規(guī)劃或者建設(shè)中，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明,。

八,、買(mǎi)房即上名校,。學(xué)區(qū)房?jī)?yōu)勢(shì)一直是開(kāi)發(fā)商用來(lái)吸引購(gòu)房者的一大法寶，但其中不乏部分開(kāi)發(fā)商以此為廣告噱頭,，“買(mǎi)房即上名?！毙麄髡Z(yǔ)背后卻暗藏貓膩。如,，有些樓盤(pán)一期,、二期、三期學(xué)區(qū)房大不同,，但是在打廣告時(shí)不會(huì)明確提出來(lái),。有部分購(gòu)房者對(duì)此并不是十分了解，在銷(xiāo)售顧問(wèn)誘導(dǎo)下,，買(mǎi)了該樓盤(pán)二期,、三期，結(jié)果卻失去了心儀學(xué)校的機(jī)會(huì),。又如,，有些樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商承諾的學(xué)區(qū)房有時(shí)間限制。

律師觀點(diǎn)：

1,、根據(jù)《最高院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定,，商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定,，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的,，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同,，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的,，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任,。

因此開(kāi)發(fā)商關(guān)于賣(mài)方即可入名校的宣傳，符合上述司法解釋規(guī)定的情形,，則依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約賠償責(zé)任,。如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有將學(xué)區(qū)房的條款寫(xiě)入合同，僅在廣告或者宣傳中出現(xiàn)學(xué)區(qū)房的字樣,，購(gòu)房者的維權(quán)就很困難,。

2、對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)從法律角度規(guī)避“學(xué)區(qū)房”糾紛,，主要做到以下幾點(diǎn)：一是涉及到教育資源的問(wèn)題應(yīng)當(dāng)?shù)街鞴懿块T(mén)查詢真?zhèn)?；二是?gòu)房者應(yīng)當(dāng)在買(mǎi)房時(shí)仔細(xì)閱讀開(kāi)發(fā)商提供的宣傳資料并且妥善保存，以便日后有利于維護(hù)其合法的權(quán)益,。三是在購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房時(shí)應(yīng)當(dāng)針對(duì)學(xué)區(qū)問(wèn)題在合同中與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行書(shū)面的約定,，這樣能夠保證在日后出現(xiàn)糾紛時(shí)得到最為有效的法律保護(hù),。

九、買(mǎi)房贈(zèng)送面積,。雖然早已有明文規(guī)定將對(duì)贈(zèng)送空間面積及其比例做出嚴(yán)格限制,，但考慮到報(bào)規(guī)批復(fù)后在建、流入市場(chǎng)的時(shí)間差,，如今的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍是可見(jiàn)贈(zèng)送空間的身影,。由于購(gòu)房者對(duì)于贈(zèng)送面積并不是特別了解，有些開(kāi)發(fā)商會(huì)把公攤面積,、公共綠地面積,、陽(yáng)臺(tái)、地下室,、飄窗甚至管道井等算作贈(zèng)送面積,，五花八門(mén)，不一而足,。

律師觀點(diǎn)：1,、房地產(chǎn)公司宣傳的贈(zèng)送面積的手法主要有三類(lèi)：一類(lèi)是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)俗稱的“偷面積”，即利用商品住宅現(xiàn)行的建筑設(shè)計(jì)規(guī)范,，盡量多設(shè)計(jì)一些既可以讓業(yè)主利用,，但又不計(jì)入銷(xiāo)售面積或者只計(jì)算一半面積的居住空間的面積。二類(lèi)是違反法律規(guī)定的“違建面積”,。部分手法所“贈(zèng)送面積”是通過(guò)擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)違章搭建起來(lái)的,，具體操作手法是在建設(shè)項(xiàng)目通過(guò)規(guī)劃驗(yàn)收后再自行或通過(guò)購(gòu)房者委托其指定的關(guān)聯(lián)裝修公司對(duì)房屋進(jìn)行二次裝修改造使得房屋實(shí)際使用面積增大。三類(lèi)是侵犯業(yè)主共有權(quán)的“侵權(quán)面積”,。開(kāi)發(fā)商對(duì)部分特定住戶購(gòu)房者所贈(zèng)送的面積實(shí)際為業(yè)主共有面積,，如承諾給頂層業(yè)主的頂層陽(yáng)臺(tái)、底層業(yè)主的地下室空間,，戶外私享花園等,，根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，該部分空間本來(lái)就屬于業(yè)主共有,，而非開(kāi)發(fā)商所有,。

2、“贈(zèng)送面積”的前提應(yīng)該是所贈(zèng)面積合法,，且贈(zèng)送人擁有合法產(chǎn)權(quán),，由于開(kāi)發(fā)商所“贈(zèng)送”面積都是不計(jì)入容積率的非法面積，部分贈(zèng)送面積甚至是違建,、侵權(quán)面積,，其贈(zèng)送行為均屬無(wú)效。因其所贈(zèng)面積本身不是合法面積，且不被政府認(rèn)可,，同時(shí)開(kāi)發(fā)商在售房時(shí)便已經(jīng)將贈(zèng)送面積的建筑成本攤到房?jī)r(jià)中,，“贈(zèng)送”有名無(wú)實(shí)，故屬于違法虛假宣傳,。

3,、面對(duì)所謂“超大得房率”、“超大面積贈(zèng)送”等問(wèn)題,，提醒廣大購(gòu)房者,，一定要理性看待，切莫因?yàn)椤百?zèng)送”就盲目購(gòu)房,。如果對(duì)于贈(zèng)送面積有特別要求,，則應(yīng)在購(gòu)房時(shí)，盡量明確贈(zèng)送面積的具體情況及將違約條款約定清楚,，以防日后發(fā)生糾紛,。

附件1：購(gòu)房全過(guò)程陷阱提示

第1環(huán)：看房

陷阱：虛假?gòu)V告宣傳、沙盤(pán)比例失實(shí),、隱瞞不利規(guī)劃,、刻意夸大規(guī)劃、制造“售罄”假象,、以學(xué)位為誘餌

危險(xiǎn)指數(shù)：★★★

第2環(huán)：選房

陷阱：隱藏戶型缺陷,、模糊動(dòng)靜干濕分區(qū)、周邊不利因素

危險(xiǎn)指數(shù)：★★★

第3環(huán)：認(rèn)購(gòu)

陷阱：變相內(nèi)部認(rèn)購(gòu)優(yōu)惠,、交納定金陷阱,、認(rèn)購(gòu)協(xié)議玩“文字游戲”、對(duì)預(yù)售商品房描述不清,、一屋二賣(mài)

危險(xiǎn)指數(shù)：★★★★

第4環(huán)：簽署購(gòu)房合同

陷阱：面積縮水,、合同主體認(rèn)定不明、約定提前交納部分費(fèi)用,、補(bǔ)充合同暗做手腳,、空白條款藏玄機(jī)

危險(xiǎn)指數(shù)：★★★★★

第5環(huán)：交房

陷阱：延期交樓、房產(chǎn)證“難產(chǎn)”,、未出示“五證兩書(shū)”、巧立名目亂收費(fèi),、土地使用年限漏洞,、擅改規(guī)劃

危險(xiǎn)指數(shù)：★★★★

第6環(huán)：裝修

陷阱：房屋漏水、精裝房產(chǎn)品品牌偷換,、隱性收費(fèi)項(xiàng)目,、偷工減料

危險(xiǎn)指數(shù)：★★★★

第7環(huán)：入住使用

陷阱：無(wú)故上漲物業(yè)費(fèi)、凍結(jié)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金,、物業(yè)防范不力導(dǎo)致社區(qū)接連被盜

危險(xiǎn)指數(shù)：★★★★

附件2,、為了避免落入虛假宣傳的陷阱,，購(gòu)房者須知

購(gòu)房者應(yīng)理性的看待廣告內(nèi)容，不要只聽(tīng)開(kāi)發(fā)商一面之詞,；在購(gòu)房過(guò)程中要注意收集開(kāi)發(fā)商宣傳冊(cè),、視頻、樣板房照片以及小區(qū)的規(guī)劃圖,，這些都可以作為日后維權(quán)的證據(jù),；而關(guān)于廣告宣傳中承諾的配套設(shè)施、小區(qū)綠化,、戶型設(shè)計(jì)等問(wèn)題,，應(yīng)要求開(kāi)發(fā)商將其寫(xiě)入合同約定條款中。筆者總結(jié)的幾條提醒建議,，希望能夠讓更多購(gòu)房者“識(shí)得廬山真面目”,，在買(mǎi)房時(shí)練就火眼金睛，買(mǎi)到稱心如意的房子,。

第一,，不要輕信開(kāi)發(fā)商的廣告宣傳。要理性審視廣告內(nèi)容,，并要求開(kāi)發(fā)商把廣告宣傳的承諾寫(xiě)入合同約定條款,。把廣告寫(xiě)進(jìn)購(gòu)房合同。直接在合同中約定廣告視為合同的一部分,，或者把廣告的內(nèi)容以合同條款形式明確下來(lái),。

第三，收集與查證關(guān)于所購(gòu)房屋的信息,。購(gòu)房者在買(mǎi)房之前要持理性的態(tài)度,，若確定購(gòu)買(mǎi)，到規(guī)劃部門(mén),、房管部門(mén)以及建設(shè)部門(mén)做資料查詢,，一般小區(qū)的消息在房管部門(mén)和建設(shè)部門(mén)有相應(yīng)的公示，購(gòu)房者也可以向相關(guān)部門(mén)具體科室咨詢,。

第四,，要多多動(dòng)腿親自核實(shí)。對(duì)于普通居民來(lái)說(shuō),，購(gòu)房是人生中一件大事,，本就應(yīng)該慎之又慎。現(xiàn)在的房地產(chǎn)宣傳大多存有水分,，不要輕信開(kāi)發(fā)商的宣傳和口頭承諾,，應(yīng)該到樓盤(pán)實(shí)際位置去看，多關(guān)注樓盤(pán)的位置以及周邊的配套設(shè)施是否與宣傳冊(cè)上描述的一致。規(guī)劃等還可以向當(dāng)?shù)匾?guī)劃門(mén)咨詢核實(shí),，并要求將期待的規(guī)范設(shè)施寫(xiě)進(jìn)合同,。

第五，盡量達(dá)成書(shū)面約定,。消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)“精裝房”,、“學(xué)區(qū)房”、或者對(duì)小區(qū)的配套設(shè)施有要求時(shí),，最好在合同中明確“精裝房”的裝修標(biāo)準(zhǔn),、所用材質(zhì)、價(jià)格,、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),、售后服務(wù)，“學(xué)區(qū)房”關(guān)于保證買(mǎi)房一定能讓孩子就讀名校,，以及違約后的賠償?shù)葍?nèi)容,。將比較重要或直接影響購(gòu)房決策的宣傳內(nèi)容加入到合同正式文本或合同附件中，以便于在產(chǎn)生糾紛時(shí)更好地維護(hù)自身權(quán)益,。

第六,，注意證據(jù)的收集。對(duì)于開(kāi)發(fā)商派發(fā)的宣傳冊(cè),、廣告彩頁(yè),、樣板房照片、小區(qū)規(guī)劃圖或其他宣傳資料,，購(gòu)房者應(yīng)妥善保存,。簽訂購(gòu)房合同時(shí)，對(duì)于開(kāi)發(fā)商承諾的條件,，也可以要求納入合同中,，這些都可以作為日后維權(quán)的證據(jù)。

第七,，注意合同中的免責(zé)條款,。一般協(xié)議里有“最終交付以政府規(guī)劃或最終確定的示意圖為準(zhǔn)”類(lèi)似的字眼，購(gòu)房者在簽訂的時(shí)候需謹(jǐn)慎,，因?yàn)橐坏┖炗?，將?lái)面臨著即時(shí)其存在不實(shí)宣傳或虛假宣傳或者欺詐宣傳的情況下維權(quán)時(shí)會(huì)存在一些障礙。

附件3,、購(gòu)房維權(quán)路徑

各類(lèi)房產(chǎn)糾紛屢見(jiàn)不鮮,，購(gòu)房者身為相對(duì)弱勢(shì)一方，采取理性的維權(quán)方式極其重要,。

1、購(gòu)房者應(yīng)及時(shí)與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行交涉，采用合法方式與開(kāi)發(fā)商溝通協(xié)商以主張自身權(quán)利,，如通過(guò)往來(lái)催告,、函件、通知及當(dāng)面溝通,、磋商等,。

2、請(qǐng)求消費(fèi)者協(xié)會(huì)進(jìn)行調(diào)解,。購(gòu)房者若與開(kāi)發(fā)商協(xié)商不成,，且關(guān)于房屋買(mǎi)賣(mài)的爭(zhēng)議較明確，可向房屋所在地的消協(xié)進(jìn)行投訴,。

3,、向有關(guān)行政主管部門(mén)反映、投訴,。對(duì)涉及中介機(jī)構(gòu)收費(fèi),、購(gòu)房合同約定外的其他收費(fèi)以及物業(yè)管理收費(fèi)等房產(chǎn)糾紛，購(gòu)房者可向相關(guān)物價(jià)行政管理部門(mén)投訴,。對(duì)涉及虛假?gòu)V告,、合同欺詐等買(mǎi)賣(mài)糾紛，購(gòu)房者可向工商行政管理部門(mén)投訴,。

4,、若協(xié)商調(diào)解不成，購(gòu)房者可以通過(guò)訴訟,、仲裁等司法程序依法解決,。如果采用仲裁或訴訟手段，因涉及專(zhuān)業(yè)性很強(qiáng)的問(wèn)題,，最好聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)律師介入,，以便更好地維護(hù)自身權(quán)益。