注:本文摘自上海農(nóng)林技術(shù)學(xué)院

摘  要：按揭貸款購(gòu)房在現(xiàn)代社會(huì)中越來(lái)越普遍,，大部分人都采用等額還款方式，因?yàn)樗鄬?duì)于等本還款方式而言具有前期還款壓力小的特點(diǎn),。作為借款人,，我們必須知道每期還款額為多少，其中本金與利息又分別是多少,，是否在我們預(yù)期的承受范圍內(nèi),。當(dāng)國(guó)家調(diào)整貸款利率時(shí)，我們會(huì)增加多大的還款壓力,，新的還款額又如何計(jì)算。諸如此類(lèi)的問(wèn)題對(duì)于非財(cái)務(wù)專(zhuān)業(yè)人士確實(shí)很困難,。鑒于此,，本文介紹三個(gè)EXCEL財(cái)務(wù)函數(shù)pmt,、ppmt、ipmt在解決上述問(wèn)題中的應(yīng)用,，簡(jiǎn)單明了易學(xué),，任何非財(cái)務(wù)專(zhuān)業(yè)人員都能輕松掌握。

關(guān)鍵詞：等額還款,；pmt,；ppmt；ipmt

1問(wèn)題的提出

“按揭”的通俗意義是指用預(yù)購(gòu)的商品房進(jìn)行貸款抵押,。它是指按揭人將預(yù)購(gòu)的物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓于按揭受益人(銀行)作為還款保證,，還款后，按揭受益人將物業(yè)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給按揭人,。具體地說(shuō),，按揭貸款是指購(gòu)房者以所預(yù)購(gòu)的樓宇作為抵押品而從銀行獲得貸款，購(gòu)房者按照按揭契約中規(guī)定的歸還方式和期限分期付款給銀行,；銀行按一定的利率收取利息,。如果貸款人違約，銀行有權(quán)收走房屋,。

  現(xiàn)代社會(huì)中,，隨著居民收入水平的提高以及消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，按揭貸款購(gòu)房,、購(gòu)車(chē)孕育而生,。按揭貸款的還款方式有兩種——等額還款法與等本還款法，目前選用等額還款方式的人比較多,，因?yàn)樗鄬?duì)于等本還款方式有前期還款壓力小的特點(diǎn),，缺點(diǎn)是在前面月份的還款額中，利息所占的比例相對(duì)較大,，而本金所占的比例相對(duì)較小,，如果提前還款，會(huì)因?yàn)橹Ц读烁嗟睦⒍俺蕴潯?。作為借款人,，我們必須知道每期需要支付多少本金和利息？每期償還的金額是否在我們預(yù)期的承受能力內(nèi),？在貸款期內(nèi),，遇到國(guó)家調(diào)整貸款利率，如何重新測(cè)算每期需要支付多少本金和利息,？相比原來(lái)還款壓力增加多少,？諸如此類(lèi)的問(wèn)題，對(duì)于一些不熟悉財(cái)務(wù)的專(zhuān)業(yè)人士來(lái)說(shuō),，計(jì)算確實(shí)很困難,。這里,，筆者介紹三個(gè)EXCEL財(cái)務(wù)函數(shù)，它能輕松地解決非財(cái)務(wù)專(zhuān)業(yè)人士在日常經(jīng)濟(jì)生活中所碰到的各種按揭還款的計(jì)算問(wèn)題,。

2 pmt,、ipmt、ppmt函數(shù)

Excel提供了非常豐富的各種函數(shù),，其中財(cái)務(wù)函數(shù)中的pmt,、ipmt、ppmt在按揭還款計(jì)算中簡(jiǎn)單實(shí)用,。

2.1  pmt函數(shù)

Pmt (payment) 函數(shù)用來(lái)計(jì)算等額還款條件下每期應(yīng)償還的金額,，這部分金額由本金及利息組成。它的基本格式：

Pmt (rate,，nper,，pv，fv,，type)

上式中各符號(hào)的含義如下：

Rate——貸款利率

Nper——總還款期限（number of period）

Pv——貸款的本金（present value）

fv——貸款的本利和（future value）

type——類(lèi)型,，等額還款的實(shí)質(zhì)是各期還款額組合在一起構(gòu)成年金，當(dāng)type為0時(shí)為普通年金（還款在每期期末）,；當(dāng)type為1時(shí)為即付年金（還款在每期期初）,，EXCEL中默認(rèn)的type值為0。

例如,，Pmt (6.8%/12,120,200000) 表示基于等額還款方式,，在月利率為6.8%/12、還款期為120個(gè)月,、貸款金額為200 000元的條件下每月所需要償還的金額（包括當(dāng)期應(yīng)償還的本金與利息）,。

2.2  ppmt函數(shù)

ppmt (principle of  payment) 函數(shù)用來(lái)計(jì)算等額還款條件下每期應(yīng)償還的本金部分，它的基本格式：

Ppmt (rate,，per,，nper，pv,，fv,，type)

與Pmt函數(shù)相比，ppmt函數(shù)多了一個(gè)要素——per,，per表示目前處在第幾個(gè)還款期,，比如第1個(gè)月，第二個(gè)月,，由于在等額還款方式下雖然每期償還的總金額（本金+利息）相等,，但是各期的本金及利息不相等，隨著時(shí)間的推移，每期償還的本金逐漸增加,，利息逐漸減少,，所以在Ppmt函數(shù)中要多一個(gè)要素per,。

例如,，ppmt (6.8%/12,10,120,200000) 表示基于等額還款方式，在月利率為6.8%/12,、還款期為120個(gè)月,、貸款金額為200 000元的條件下第10個(gè)月所需要償還的本金。

2.3  Ipmt函數(shù)

Ipmt (interest of  payment) 函數(shù)用來(lái)計(jì)算等額還款條件下每期應(yīng)償還的利息部分,，它的基本格式：

Ipmt (rate, per,，nper，pv,，fv,，type)

例如，Ipmt (6.8%/12,10,120,200000) 表示基于等額還款方式,，在月利率為6.8%/12,、還款期為120個(gè)月、貸款金額為200 000元的條件下第10個(gè)月所需要償還的利息,。

很顯然,，上述三者存在這樣一個(gè)關(guān)系：

Pmt = Ppmt + Ipmt

3實(shí)例分析

3.1 單一貸款方式

    所謂單一貸款方式是指純公積金貸款或者純商業(yè)貸款，而不是兩者的組合,，此時(shí)只有一個(gè)貸款利率,。

例如，小王購(gòu)買(mǎi)一套住宅,，總價(jià)格30萬(wàn)元,，首付10萬(wàn)元后從銀行獲得商業(yè)按揭貸款200000元，年利率6.8%,，期限10年,，采用按月等額還款方式，請(qǐng)計(jì)算小王每月的還款額,？為此,，我們需要在EXCEL中設(shè)計(jì)一個(gè)如下的表格。

表1   單一貸款方式等額還款計(jì)算表

在表1的B3單元格輸入 =ppmt(6.8%/12,A3,120,200000),，然后利用EXCEL的填充柄功能往下填充至B121單元格即可,；同理，在C3單元格輸入 =Ipmt(6.8%/12,A3,120,200000),，然后往下填充,；在D3單元格輸入 =pmt(6.8%/12,120,200000)，然后往下填充。至此,，一張完整的等額還款計(jì)算表就出來(lái)了,。當(dāng)然，“當(dāng)月應(yīng)還的總金額”一欄也可以這樣計(jì)算：在D3中輸入公式 “=b3+c3”,，之后往下填充,，其計(jì)算結(jié)果與用函數(shù)pmt的計(jì)算結(jié)果完全一致。另外要說(shuō)明的是,，上表計(jì)算結(jié)果中的負(fù)號(hào)僅僅表示“還款——現(xiàn)金流出”的意思,。

3.2 組合貸款方式

所謂組合貸款方式是指既有公積金貸款又有商業(yè)貸款，此時(shí)有兩種不同性質(zhì)貸款的利率,。

假設(shè)上例中房?jī)r(jià)總額40萬(wàn)元,，小王除了20萬(wàn)元年利率6.8%的商業(yè)貸款外，還有10萬(wàn)元年利率4.77%的住房公積金貸款,，其他條件不變,，計(jì)算小王每月的還款額。為此,，我們只需把上表稍做變動(dòng)即可,，償還本金及利息的計(jì)算公式參照表1。

表2    組合貸款方式等額還款計(jì)算表

3.3 貸款期內(nèi)國(guó)家調(diào)整利率

若遇到國(guó)家在貸款期內(nèi)調(diào)整利率,，那么利率調(diào)整后每月的還款本金和利息如何重新計(jì)算,？比如，表1中半年后國(guó)家上調(diào)貸款利率至7.2%,，從第7個(gè)月開(kāi)始每月如何還款呢,？

我們可以按照下述步驟來(lái)解決這個(gè)問(wèn)題。首先,，計(jì)算截止到利率調(diào)整時(shí)已經(jīng)累計(jì)償還的貸款本金總額,。根據(jù)表1可知，半年內(nèi)已經(jīng)償還的本金總額為7109.70元（1168.27+1174.89+1181.55+1188.25+1194.98+1201.75）,；然后,，計(jì)算截止到利率調(diào)整時(shí)尚欠的貸款本金。本例中尚欠貸款本金200000 －7109.70 = 192890.3 元,；最后,，我們把它當(dāng)做一筆新的等額償還按揭貸款來(lái)處理，即：貸款本金192890.3元,，貸款期限114個(gè)月（120－6）,，貸款年利率7.2%。根據(jù)上述分析,，我們重新編制一個(gè)還款表,，結(jié)構(gòu)與上表一致，唯一的區(qū)別是還款期剩下114個(gè)月了，然后把PPMT,、IPMT,、PPMT三個(gè)函數(shù)中的利率（RATE）、期數(shù)（NPER）,、本金（FV）改成7.2%/12,、114和192890.3便可。利率調(diào)整后的計(jì)算結(jié)果如下（此表中的期數(shù)1為第7個(gè)月,，期數(shù)2為第8個(gè)月,，類(lèi)推）,。

表3   利率調(diào)整后的等額還款計(jì)算表

從表3與表1的對(duì)比中可以發(fā)現(xiàn),，利率調(diào)整后，每月相對(duì)原來(lái)多還2341.03 － 2301.61=39.42元,，還貸壓力增加1.71% ,。

4結(jié)論

按揭貸款現(xiàn)象在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)生活中日益增多，其還款方式主要有等額償還與等本償還兩種,，等本還款的計(jì)算相對(duì)簡(jiǎn)單,。在等額還款法中，只要我們充分利用pmt,、ppmt,、 ipmt這三個(gè)Excel財(cái)務(wù)函數(shù)，再設(shè)計(jì)一個(gè)合適的表格,，就能非?？焖佟⒈憬莸亟鉀Q按揭計(jì)算中的系列問(wèn)題,，比如每期還款的本金,、利息、當(dāng)期尚未償還的本金等,。

參考文獻(xiàn)

[1]馮睿．實(shí)用Excel 會(huì)計(jì)表格設(shè)計(jì)．北京：電子工業(yè)出版社,，2007.

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