停牌半年之久,，北京萬通地產(chǎn)股份有限公司（600246.SH 萬通地產(chǎn)）謀求的資產(chǎn)重組事宜遺憾落空,。這一結(jié)果令萬通地產(chǎn)的未來充滿懸念。 6月24日,，萬通地產(chǎn)進(jìn)行了一場針對(duì)投資者的“萬通地產(chǎn)關(guān)于終止重大資產(chǎn)重組事項(xiàng)的投資者說明會(huì)”,。會(huì)上，萬通地產(chǎn)對(duì)于停牌半年之久的計(jì)劃進(jìn)行互聯(lián)網(wǎng)+及文化娛樂行業(yè)的資產(chǎn)重組終止事項(xiàng)進(jìn)行了說明,。在發(fā)布終止資產(chǎn)重組公告后,，投資者對(duì)萬通地產(chǎn)的不滿充斥于各個(gè)股吧。 1月6日起,，萬通地產(chǎn)以“房地產(chǎn)業(yè)務(wù)面臨較大經(jīng)營壓力”為由停牌籌劃資產(chǎn)重組,。按照萬通地產(chǎn)的設(shè)想，重組后,，公司主營業(yè)務(wù)將介入基于互聯(lián)網(wǎng)的文化,、娛樂等新興產(chǎn)業(yè)。重組方式初步擬定為現(xiàn)金購買資產(chǎn)方式,。 坊間對(duì)于此次萬通地產(chǎn)重組對(duì)象的猜測(cè),，幾乎全都集中在史玉柱和他的巨人網(wǎng)絡(luò)。最近巨人網(wǎng)絡(luò)有意重新上市,。沒有想到的是,，這一資產(chǎn)重組計(jì)劃最終落空。 萬通地產(chǎn)是國內(nèi)“資歷”最老的上市房企之一,，它的實(shí)際控制人馮侖有“地產(chǎn)思想家”之稱,，“美國模式”、濱海新區(qū)戰(zhàn)略都曾使萬通登上過發(fā)展高峰,，對(duì)商業(yè)模式的探索一直伴隨著這家公司的成長,。但正因?yàn)樯虡I(yè)模式的搖擺、探索與“過于理想”,，近年來,，萬通地產(chǎn)市場份額逐步萎縮,，已在房地產(chǎn)行業(yè)排名50位之外,。根據(jù)萬通地產(chǎn)的年報(bào)顯示，2013年萬通地產(chǎn)的凈利潤為3.81億元，而2014年繼續(xù)跌去了一半以上,。地產(chǎn)界人士評(píng)價(jià),，“萬通地產(chǎn)已經(jīng)落后了，市場地位越來越顯得微不足道,?！瘪T侖說，“萬通地產(chǎn)已開始‘窒息式死亡’”,。 資產(chǎn)重組失敗后,，萬通地產(chǎn)的未來在哪里也許只有它的實(shí)際控制人馮侖知曉。 重組懸空 說明會(huì)上,，萬通地產(chǎn)表示,，自1月6日停牌以來，公司連續(xù)與多家互聯(lián)網(wǎng)標(biāo)的公司展開深入磋商與談判,，但由于交易各方對(duì)交易價(jià)格,、交易結(jié)構(gòu)、交易方式等問題存在較大分歧,，依然無法在規(guī)定時(shí)間內(nèi)達(dá)成一致,。萬通地產(chǎn)決定終止本次重大資產(chǎn)重組事項(xiàng)。同時(shí)承諾,，在披露投資者說明會(huì)召開情況公告后的6個(gè)月內(nèi),，不再籌劃重大資產(chǎn)重組事項(xiàng)。 據(jù)萬通地產(chǎn)介紹,，自停牌以來,，公司連續(xù)與多家互聯(lián)網(wǎng)標(biāo)的公司展開深入磋商與談判，但由于交易各方對(duì)交易價(jià)格,、交易結(jié)構(gòu),、交易方式等重要問題存在較大分歧，雖交易各方經(jīng)過深入溝通與協(xié)商,，但依然無法在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)達(dá)成一致,。綜合考慮本次收購重組情況，公司認(rèn)為本次重大資產(chǎn)重組的條件尚不成熟,，繼續(xù)推進(jìn)將面臨極大不確定性,。 “依據(jù)《上市公司重大資產(chǎn)重組管理辦法》等法律、法規(guī)及規(guī)范性文件的規(guī)定,，為維護(hù)全體股東的利益,，公司經(jīng)審慎研究后，決定終止本次重大資產(chǎn)重組事項(xiàng),?！比f通地產(chǎn)表示,。 對(duì)于標(biāo)的資產(chǎn)，網(wǎng)絡(luò)上有傳言稱為史玉柱創(chuàng)立的巨人網(wǎng)絡(luò),。這一猜測(cè)緣于馮侖,、史玉柱的個(gè)人關(guān)系，他們同為“泰山會(huì)”成員,，加上馬云,，三人私交甚篤。此前,，萬通控股也支援過頻臨困境的巨人網(wǎng)絡(luò),。 有知情者說，在資本市場上,，巨人借殼萬通地產(chǎn)的事情已經(jīng)傳開,。互聯(lián)網(wǎng)概念,、87.3%的出色毛利率,，巨人網(wǎng)絡(luò)符合追求輕資產(chǎn)模式的萬通地產(chǎn)的口味。 面對(duì)萬通地產(chǎn)資產(chǎn)重組落空一事,，中國房地產(chǎn)報(bào)記者聯(lián)系了萬通地產(chǎn)數(shù)位高層,，均未獲得任何置評(píng)。 萬通地產(chǎn)的此次重組異常低調(diào),，接近萬通地產(chǎn)的觀察人士表示,，此次重組僅是萬通地產(chǎn)實(shí)際控制人馮侖等極少數(shù)人在操作，大部分管理層人員對(duì)此并不知情,。 在北京萬通中心D座4層,，萬通地產(chǎn)的辦公區(qū)平靜如常，偶有人員過往,，問及資產(chǎn)重組一事,，均表示不知情，“這跟我們無關(guān)”,。 高處落下 萬通地產(chǎn)2014年年報(bào)顯示,，其營業(yè)收入為19億元，同比減少42.06%,；凈利潤4.5億元,，同比減少88.16%。 實(shí)際上,，自2008年之后,，萬通地產(chǎn)的營業(yè)數(shù)據(jù)一直不好看。 萬通地產(chǎn)成立于1993年,，發(fā)展一直較為順暢,。截至2003年底,，萬通地產(chǎn)資本金和本年度營業(yè)收入已經(jīng)雙雙進(jìn)入中國房地產(chǎn)企業(yè)的前十位。 2004年,，馮侖提出了公司轉(zhuǎn)型計(jì)劃，由“香港模式”變?yōu)椤懊绹Ｊ健?，即由全能開發(fā)商轉(zhuǎn)型為專業(yè)的房地產(chǎn)投資公司,，即直接投資和基金投資，涉及房地產(chǎn)開發(fā),、工業(yè)地產(chǎn),、基金管理和資產(chǎn)管理等眾多領(lǐng)域，還包括海外市場,。 所謂的“美國模式”,，是強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)投資的權(quán)益資金不再僅僅依靠房地產(chǎn)公司的自有資金,而是由市場上各類資金匯集為基金形式合伙投資,開發(fā)商的角色變成了基金管理人、開發(fā)管理人,、資產(chǎn)管理人等“輕資產(chǎn)”的專業(yè)服務(wù)商,。 這一年，萬通控股成功引入天津泰達(dá)集團(tuán)作為戰(zhàn)略投資者,，使得公司股權(quán)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化,，同時(shí)，為公司順利進(jìn)入濱海新區(qū),，在短時(shí)間內(nèi)贏得區(qū)域性競爭優(yōu)勢(shì)奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ),。 2006年，借助股權(quán)分置改革契機(jī),，萬通地產(chǎn)成功向大股東實(shí)施定向增發(fā),，大股東將其優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)資產(chǎn)、業(yè)務(wù)及專業(yè)化經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)置入公司,，使得萬通地產(chǎn)成為一個(gè)專業(yè)化的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),，初步形成了住宅開發(fā)、商用物業(yè)及定制服務(wù)三位一體的業(yè)務(wù)模式,，為有效化解經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),，實(shí)現(xiàn)公司主營業(yè)務(wù)持續(xù)、協(xié)調(diào)及穩(wěn)步增長奠定了基礎(chǔ),。2006~2007,，萬通地產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)主要集中在京津地區(qū)，包括北京新城國際,、龍山新新小鎮(zhèn),、天津新城國際、天津上游國際,、萬通上北新新家園等項(xiàng)目,。通過2006年和2007年一系列的股權(quán)收購和定向增發(fā)（天津泰達(dá)）,，公司目前的土地儲(chǔ)備（建筑面積）達(dá)到210多萬平方米。市場業(yè)績大幅提升,。2007年,，萬通地產(chǎn)營業(yè)收入21.76億元，比上年增長768%,；凈利潤1.65億元,，同比增長461.14%。2008年,，營業(yè)收入48.4億元,，同比增長122.44%；凈利潤5.27億元,，同比增長219.78%,。2007年，萬通地產(chǎn)在135家A股房地產(chǎn)上市公司中,，市值排名第十九名,，現(xiàn)金流排名第五位，業(yè)績?cè)龇参痪忧傲小?/p> 就在2008年,，房地產(chǎn)政策在收緊之后迎來新一輪的政策寬松,，馮侖在這一年提出將凱德置地作為學(xué)習(xí)標(biāo)桿，提出“濱海新區(qū),、美國模式,、萬通價(jià)值觀”的發(fā)展戰(zhàn)略，力爭用5~10年時(shí)間,，完成向房地產(chǎn)投資公司的轉(zhuǎn)型,。2011年4月，萬通地產(chǎn)宣布將轉(zhuǎn)型開發(fā)商業(yè)地產(chǎn),?！叭f通臺(tái)北2011”就是萬通地產(chǎn)轉(zhuǎn)型商業(yè)、度假地產(chǎn)后首個(gè)公開推介的項(xiàng)目,。 不過,，在這一模式的引導(dǎo)下，在房地產(chǎn)的黃金十年,，一眾開發(fā)商都跑馬圈地大肆擴(kuò)張低頭撿錢時(shí),，萬通地產(chǎn)卻在擺脫對(duì)土地的依賴。在市場狂熱時(shí)期,，萬通地產(chǎn)并未過多參與土地(招拍掛)的盛宴,，但穩(wěn)健的拿地策略卻讓萬通地產(chǎn)發(fā)展受困。截至2013年年末，萬通地產(chǎn)總的施工項(xiàng)目13個(gè),，在施面積126萬平方米,，銷售面積23.3萬平方米，簽約額約40億元,，其經(jīng)營業(yè)績持續(xù)增長主要依賴于天津地區(qū)項(xiàng)目的經(jīng)營狀況,。 萬通地產(chǎn)的發(fā)展也過于保守，在融資上僅以銀行開發(fā)貸款和債券為主,，維持一個(gè)較低的負(fù)債水平,，而且上市10年來堅(jiān)持高比例現(xiàn)金分紅。 以與它曾經(jīng)齊名的萬科為例,，萬科1991年便登陸資本市場,，2008年以前,，萬科利用A股IPO,、發(fā)行B股及定向增發(fā)等多種融資手段籌得資金。從1990年到2007年底,，萬科營業(yè)收入增長162倍,，凈資產(chǎn)增長約660倍。2008年以后,，A股市場融資大門向房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)閉,，萬科融資主要靠合作伙伴的投資、公司內(nèi)部互保的銀行借款和大股東支持,。萬科聚焦于住宅市場,，其觸角伸向全國53個(gè)大中城市，截至2014年,，其營業(yè)收入達(dá)到1464億元,。 再加之馮侖2011年辭任萬通地產(chǎn)董事長后一心撲在新業(yè)務(wù)上，包括立體城市及大萬通戰(zhàn)略實(shí)施等,，萬通地產(chǎn)這一主營產(chǎn)業(yè)始終未被重視,。 但“美國模式”下馮侖所倚重的新業(yè)務(wù)(基金業(yè)務(wù)及直投業(yè)務(wù))一直默默無聞，2013年其貢獻(xiàn)只占總營業(yè)收入的約3%,。新業(yè)務(wù),、立體城市以及海外投資占據(jù)大量資金，導(dǎo)致萬通控股的財(cái)務(wù)指標(biāo)也亮了紅燈,。2013 年,，萬通控股的總資產(chǎn)同比下降2.29%，流動(dòng)比率下降6.45%,，長期負(fù)債增加17.30%,。 萬通地產(chǎn)雖然貢獻(xiàn)了萬通控股90%以上的營業(yè)收入，但其盈利并沒有被用于地產(chǎn)領(lǐng)域的擴(kuò)大再生產(chǎn),，而是轉(zhuǎn)投其他創(chuàng)新型業(yè)務(wù),。蘭德咨詢總裁宋延慶曾參與萬通地產(chǎn)的咨詢,，對(duì)此頗有感慨：近年來傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)雖然為萬通集團(tuán)的發(fā)展立下汗馬功勞，卻始終不受重視,。 對(duì)此,，馮侖也有反思。2014年4月7日,，他在北大國家發(fā)展研究院在職MBA班《創(chuàng)新管理》課程上說：“2002年后,，萬通剛剛還完債，我們不想高負(fù)債,，用高杠桿來撬動(dòng)市場,，結(jié)果萬通失去了一段發(fā)展的好時(shí)期。雖然在這個(gè)時(shí)候萬通依然賺錢,，但是萬通的創(chuàng)新沒了,。于是慢慢地，安全變成了企業(yè)最大的目標(biāo),。萬通開始了‘窒息式死亡’,。” 但馮侖認(rèn)為,，“對(duì)于新業(yè)務(wù)股東間存在分歧,，再加上我們每一年都是現(xiàn)金分紅，過去三四年,，累計(jì)分了將近4億元的現(xiàn)金?，F(xiàn)金分掉后，公司又不愿意去負(fù)債,，所以發(fā)展就會(huì)比較慢,。” 因發(fā)展不力,，業(yè)內(nèi)一度傳出馮侖“賣掉”萬通地產(chǎn)的傳聞,。2014年10月31日，萬通地產(chǎn)發(fā)布公告,，宣布馮侖一方與嘉華控股此前達(dá)成通過轉(zhuǎn)讓萬通控股股權(quán)的交易形式使嘉華控股成為間接控股股東及實(shí)際控制人的意向,，因轉(zhuǎn)讓數(shù)量、價(jià)格等沒有達(dá)成一致而終止交易,。馮侖仍然是萬通地產(chǎn)的實(shí)際控制人,。 未來路徑 對(duì)于萬通地產(chǎn)的未來發(fā)展路徑，6月20日的公告顯示,，未來6個(gè)月萬通地產(chǎn)不會(huì)進(jìn)行重大資產(chǎn)重組,。6月24在投資說明會(huì)上，萬通地產(chǎn)董秘程曉晞進(jìn)一步解釋，未來將根據(jù)公司實(shí)際發(fā)展情況,、市場情況考慮是否繼續(xù)推進(jìn)重組事宜,。 同策咨詢中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為萬通地產(chǎn)的銷售業(yè)務(wù)已經(jīng)難以支撐公司業(yè)績，如果沒有新的資產(chǎn)重組計(jì)劃,，未來的業(yè)績突破口將在投資與運(yùn)營兩塊,。 “馮董始終對(duì)傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)不感興趣，立體城市不知道做得怎么樣,，萬通將往何處走,，還要看馮董的考慮?！比f通地產(chǎn)前副總經(jīng)理?xiàng)罱ㄈA在此前告訴中國房地產(chǎn)報(bào)記者,。 |
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