【內(nèi)容提要】房屋買賣合同無效情形有哪些？房屋買賣合同無效的情形主要有以下六個法定方面：一是房屋與土地分開轉(zhuǎn)讓的,；侵犯優(yōu)先購買權(quán)的,；因欺詐轉(zhuǎn)讓房屋的；商品房預(yù)售違法的,；過程中涉及到土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓違法的等其他法律規(guī)定合同無效的情形,。下面由律海揚帆小編在本文詳細介紹。

1,、房屋與土地分開轉(zhuǎn)讓

現(xiàn)實生活中房產(chǎn)和地產(chǎn)分開轉(zhuǎn)讓的情形,，房產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓、地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓,。這是因為房屋是建筑在土地上的,，為土地的固定附著物,，二者之間具有不可分離性，否則,，極易引起損失或?qū)е录m紛,。

因此，房屋的所有權(quán)通過買賣合同轉(zhuǎn)讓時,，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時轉(zhuǎn)讓,。如果出賣人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),，則該類買賣合同應(yīng)當(dāng)是無效的,。

2、侵犯優(yōu)先購買權(quán)

房屋所有人在轉(zhuǎn)讓涉及到共有或出租的房屋時,，在同等條件下,，其他共有權(quán)人或承租人有優(yōu)先購買權(quán)。這就是說,，所轉(zhuǎn)讓的房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有或已對外出租的,，必須征求共有人或承租人的是否行使優(yōu)先購買權(quán)。未取得其他共有人或承租人的同意,，擅自出賣房屋的,，其買賣行為一般應(yīng)為無效。

3,、因欺詐轉(zhuǎn)讓房屋

買受人以出賣人與第三人惡意串通,，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無法取得房屋為由,，請求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的,，應(yīng)予支持。

4,、商品房預(yù)售違法

我國《房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定,，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書,；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證,；按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上,，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期,；向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明,。如不符上述條件,，買受人可請求法院或仲裁機構(gòu)宣告該買賣無效。

5,、過程中涉及到土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓違法

《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條,、三十九條、第四十條的相關(guān)規(guī)定以下合同應(yīng)為無效：

（1）以出讓方式取得土地使用權(quán)的,，沒有按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金,，并取得土地使用權(quán)證書；

（2）按照出讓合同約定進行投資開發(fā),，屬于房屋建設(shè)工程的,，沒有完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的,，沒有形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件,；

（3）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，沒有房屋所有權(quán)證書,；

（4）以劃撥方式取得土地使用權(quán)的,，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定,，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批而沒有報批或不予批準(zhǔn)的,；

（5）有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)沒有辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金的,。

6,、法律法規(guī)的強制性規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓

如司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的,；依法收回土地使用權(quán)的,；權(quán)屬有爭議的等。