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房地產(chǎn)行業(yè)去庫存正在看到曙光,。新一輪刺激房地產(chǎn)市場的政策千呼萬喚始出來并正逐步落地,。今年“兩會”后，中央和地方政府就穩(wěn)定房地產(chǎn)市場密集表態(tài),，福建,、廣州和濟(jì)南率先出臺政策，降低公積金購房的首付比例,。隨著政策紅利的逐步落地,，二級市場的房地產(chǎn)股再次發(fā)力。本周,，中天城投,、順發(fā)恒業(yè)均有不俗表現(xiàn)。 房貸新政助力經(jīng)濟(jì)增長 2015年開局,，中國經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)跡象仍顯微弱,。1~2月工業(yè)增加值同比增長6.8%，比去年同期回落1.8%,，增速跌至2008年金融危機(jī)后的最低點(diǎn),。基建投資成為經(jīng)濟(jì)增長的亮點(diǎn),，但是依然不足以對沖房地產(chǎn)和制造業(yè)投資的下滑,。1~2月社會固定資產(chǎn)投資到位資金3.45萬億，這一數(shù)據(jù)也創(chuàng)下1999年亞洲金融危機(jī)以來的最低點(diǎn),。經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇孱弱,，決定了政策放松基調(diào)仍會延續(xù)。特別是今年前兩個月,，房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)整,，商品房銷售降幅較大，庫存繼續(xù)增加,，房屋新開工面積也在繼續(xù)下降,。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示(見附圖)，今年1~2月,，商品房銷售面積同比下降16.3%,，比去年同期降幅擴(kuò)大16.2%,。其中，住宅銷售面積同比下降17.8%,，比去年同期降幅擴(kuò)大16.6%,。2月底，商品房待售面積63922萬平,，比去年底增加1753萬平;住宅待售面積42177萬平,，比去年底增加1493萬平，也是呈現(xiàn)持續(xù)增加趨勢,。此外,，1~2月房屋新開工面積同比下降17.7%，其中,，住宅新開工面積同比下降19.8%,，均比去年同期降幅收窄9.8個百分點(diǎn)。種種跡象顯示,，去年“9·30”的房貸放松政策效應(yīng)正在減弱,。 華創(chuàng)證券表示，2014年樓市限購松動但托底力量不足,，映射出中國房地產(chǎn)市場供需關(guān)系結(jié)構(gòu)性拐點(diǎn)的來臨,。房地產(chǎn)正逐步進(jìn)入投資性需求明顯退場與改善性需求緩慢進(jìn)場的交替階段。因此,，讓有剛性需求的購買者進(jìn)場加快流通環(huán)節(jié),，才能有效穩(wěn)定低迷的房地產(chǎn)市場。記者獲悉,，近期住建部正在醞釀發(fā)布關(guān)于穩(wěn)定住房消費(fèi)的相關(guān)文件,，其中要求將使用公積金購買首套房的首付比例降至兩成;以及下調(diào)二套房商貸首付比例至五成并下調(diào)房貸利率等。 近期,，濟(jì)南、廣州和福建已經(jīng)出臺的房貸放松新政,，都提到公積金購買建筑面積90平方米(含)以下的商品房時首付比例為20%,。而且在中央國家機(jī)關(guān)提高住房公積金貸款額度后,，各地又傳出提高住房公積金貸款額度的傳言,。雖然未得到證實(shí)，但房地產(chǎn)新政強(qiáng)勁的松綁之風(fēng)正迎面吹來,。 利好疊加地產(chǎn)板塊持續(xù)升溫 隨著新一輪樓市刺激政策的出臺,，二級市場的投資熱情不斷高漲,，特別是房貸新政從預(yù)期到出臺,，中天城投、順發(fā)恒業(yè)等股票的股價都表現(xiàn)凌厲,。多只地產(chǎn)板塊個股從去年年底就保持了向上的走勢,，在大盤的帶動下,，這些股票在近期都創(chuàng)出了歷史新高,，如陽光城、華夏幸福,、格力地產(chǎn)等,。此外,，世茂股份,、中國國貿(mào),、深振業(yè)A等股票也一直保持著向上的態(tài)勢。不僅如此,，大型地產(chǎn)龍頭公司2014年的年報(bào)依然表現(xiàn)平穩(wěn)，其中保利地產(chǎn),、榮盛發(fā)展與金地集團(tuán)的業(yè)績增速均在10%以上,。 多家研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為,，房地產(chǎn)股票的上漲,，是業(yè)績催化,、房貸新政松綁和寬松貨幣政策疊加的結(jié)果。未來這些利好還會長時間存在,。因?yàn)檎邔釉诿芮嘘P(guān)注樓市問題,，未來的政策會更加多元化和有針對性,，除稅收、限購,、房貸政策松綁外，加大棚戶區(qū)改造支持力度,、吸引社會資本加入等相關(guān)政策都會待合適時機(jī)推出,。對于貨幣政策和財(cái)政政策，記者注意到2月25日國務(wù)院常務(wù)會議已出臺一些積極的財(cái)政政策措施,，業(yè)內(nèi)人士預(yù)期,，貨幣政策還會繼續(xù)放松,，上半年至少還有1次降息,、降準(zhǔn)機(jī)會。對利率高度敏感的地產(chǎn)板塊是最受益于流動性寬松的行業(yè)之一,。寬松的貨幣政策,，會推高地產(chǎn)公司的估值，還將最終推動地產(chǎn)銷量的回升拉動公司業(yè)績,。隨著地產(chǎn)成交量進(jìn)一步回升,，尤其是一線城市，將有望提前完成去庫存調(diào)整,。 方正證券統(tǒng)計(jì)的2008年以來地產(chǎn)板塊持續(xù)上漲的時期發(fā)現(xiàn),，每次上漲均伴隨著政策放松及銷量回升。而反過來看，政策寬松的時期多數(shù)情況 方正證券統(tǒng)計(jì)的2008年以來地產(chǎn)板塊持續(xù)上漲的時期發(fā)現(xiàn),，每次上漲均伴隨著政策放松及銷量回升,。而反過來看，政策寬松的時期多數(shù)情況下伴隨有地產(chǎn)板塊上漲,。即使是在2012年三季度,，在成交量持續(xù)回升半年后，市場對寬松政策及逐漸走高的銷量是否能持續(xù)產(chǎn)生過懷疑,，導(dǎo)致地產(chǎn)板塊下跌,，但到四季度銷量繼續(xù)提升，寬松政策沒有扭轉(zhuǎn),，地產(chǎn)板塊又出現(xiàn)了大幅補(bǔ)漲,。 四角度掘金地產(chǎn)股 在眾多的房地產(chǎn)股票中，有4類股票非常受資金的喜愛：一是直接受益于政策紅利的龍頭“招保萬金”;二是有著京津冀概念的房地產(chǎn)股;三是有著國企改革題材的地產(chǎn)企業(yè);四是積極轉(zhuǎn)型的房地產(chǎn)企業(yè),。 “招保萬金”作為房地產(chǎn)的四大金剛實(shí)力雄厚,，在2014年整個地產(chǎn)行業(yè)業(yè)績下滑的大背景下，這4家龍頭公司業(yè)績依然表現(xiàn)平穩(wěn),。且大公司相對于小公司財(cái)務(wù)穩(wěn)健,，如招商地產(chǎn)，截至2014年末公司持有現(xiàn)金229.8億元,，高于短期借款和一年內(nèi)到期非流動負(fù)債的總和98.57億元,，財(cái)務(wù)狀況非常穩(wěn)健。而且這些公司的多元化發(fā)展也在提速,。如保利地產(chǎn)的房地產(chǎn)基金業(yè)務(wù)就逆市保持高增長,，2014年末基金管理規(guī)模280億元，同比增長40%,。此外,，保利地產(chǎn)的養(yǎng)老戰(zhàn)略逐步落地。 房地產(chǎn)板塊中,，直接受益于京津冀一體化的華夏幸福表現(xiàn)讓投資者嘆為觀止,，從去年10月的25元的股價一口氣漲到54元。公司2014年凈利潤35.38億元,，同比增長30.30%,，其年報(bào)顯示，公司在繼續(xù)深耕大北京的同時還積極開拓長江經(jīng)濟(jì)帶,，2014年年度共累計(jì)完成7個項(xiàng)目簽約,。據(jù)悉，京津冀一體化,、長江經(jīng)濟(jì)帶和一帶一路已經(jīng)被明確列入“十三五”規(guī)劃的區(qū)域經(jīng),。在河北有著大量儲備地的榮盛發(fā)展，也將繼續(xù)聚焦京津冀區(qū)域。2015年計(jì)劃拿地750萬平米,，同比增長246%,。并在積極尋找適合公司、符合未來發(fā)展方向的新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè),、新的盈利模式,，以期實(shí)現(xiàn)公司業(yè)務(wù)的新突破,。 在公司積極轉(zhuǎn)型中,，向醫(yī)療健康養(yǎng)老轉(zhuǎn)型的華業(yè)地產(chǎn)一直受到資金的追捧。近期,，公司公告擬以總計(jì)21.5億元對價收購捷爾醫(yī)療100%股權(quán),，這標(biāo)志著華業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)重大突破，醫(yī)療平臺將推動華業(yè)地產(chǎn)后期成長空間,。此外,，華業(yè)地產(chǎn)超過半數(shù)土地位于北京市通州區(qū)，也受益于京津冀一體化,、通州環(huán)球影城帶來的區(qū)域價值提升,。而受資金熱捧的金科股份則是跨界向光伏、風(fēng)能,、頁巖氣新能源領(lǐng)域轉(zhuǎn)型,，蘇寧環(huán)球是向影視文化傳媒轉(zhuǎn)型。 此外,，有著國企改革題材的天健集團(tuán),、中洲控股和深振業(yè)A，也被多家機(jī)構(gòu)列入買入評級,。（謝長艷） |
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