物訊按：物管公司經(jīng)營(yíng)中會(huì)收取停車(chē)費(fèi),、裝修保證金、裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)等費(fèi)用,，但并非所有的收費(fèi)都可以作為公司收入,，甚至對(duì)某些費(fèi)用來(lái)說(shuō)物管并沒(méi)有直接收取的權(quán)利。想要合法,、持續(xù)地經(jīng)營(yíng),，物管公司必須對(duì)每一項(xiàng)費(fèi)用的性質(zhì)和收費(fèi)委托關(guān)系有明確的認(rèn)識(shí),。

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、住房制度的改革,，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)取得了突飛猛進(jìn)的發(fā)展,。在城市化進(jìn)程不斷加快、社會(huì)轉(zhuǎn)型不斷深入的大背景下,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在我國(guó)遍地開(kāi)花,。雖然國(guó)家和各級(jí)政府出臺(tái)了相應(yīng)的法律法規(guī)及標(biāo)準(zhǔn)，但物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量仍然參差不齊,、服務(wù)收費(fèi)仍然亂像百出,。

前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)

《物業(yè)管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院令第504號(hào)）第三章對(duì)前期物業(yè)管理作了相應(yīng)規(guī)定，從條文中得知,，前期物業(yè)管理是指在業(yè)主,、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理,。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法應(yīng)由開(kāi)發(fā)商招標(biāo)選聘或由地方主管部門(mén)批準(zhǔn)采用協(xié)議選聘的方式,。由于前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能與業(yè)主及業(yè)主大會(huì)進(jìn)行服務(wù)價(jià)格的協(xié)商，本著合法合理的原則,，且依據(jù)各地的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)相關(guān)文件規(guī)定應(yīng)執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)格,，在業(yè)主簽訂購(gòu)房合同時(shí)應(yīng)告知業(yè)主物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及依據(jù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在得到相應(yīng)人民政府主管部門(mén)批準(zhǔn)前不得擅自提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),，政府指導(dǎo)價(jià)格的制定基礎(chǔ)為各地制定的相關(guān)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),。物業(yè)服務(wù)企業(yè)按政府指導(dǎo)價(jià)收取了服務(wù)費(fèi)，就應(yīng)當(dāng)按相應(yīng)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù),，如江蘇省就制定了《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》,、《江蘇省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》,、《江蘇省住宅物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》,。目前部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)在進(jìn)行前期物業(yè)服務(wù)時(shí)，雖然按照政府指導(dǎo)價(jià)收費(fèi),，但其降低了服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),。服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的降低通常業(yè)主很難察覺(jué)到，即便是業(yè)主有所懷疑,，但要按標(biāo)準(zhǔn)逐條考核也是不容易實(shí)現(xiàn)的,。還有一部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)先按政府指導(dǎo)價(jià)收取一段時(shí)間的服務(wù)費(fèi)，然后以經(jīng)營(yíng)成本增加為由單方面提高服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),，不與業(yè)主協(xié)商,，不報(bào)地方主管部門(mén)批準(zhǔn)或備案。

停車(chē)費(fèi)

停車(chē)場(chǎng)地分為兩種,，一種是開(kāi)發(fā)商規(guī)劃的專(zhuān)屬停車(chē)場(chǎng),。業(yè)主要使用這類(lèi)停車(chē)場(chǎng)地,，是通過(guò)購(gòu)買(mǎi)、租賃或者開(kāi)發(fā)商贈(zèng)送的方式取得,。另一種停車(chē)場(chǎng)地為公共場(chǎng)地,，其產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主共有，所有業(yè)主都有權(quán)使用,。

對(duì)于兩種不同性質(zhì)的停車(chē)場(chǎng)地應(yīng)如何收取停車(chē)費(fèi)用,，筆者認(rèn)為應(yīng)本著合理、公平的原則區(qū)別對(duì)待,。介于此,，停車(chē)費(fèi)用的收取也應(yīng)分為兩項(xiàng)，一種是停車(chē)位使用費(fèi),，另一種是停車(chē)服務(wù)費(fèi),。專(zhuān)屬停車(chē)位通過(guò)合法的方式取得，取得專(zhuān)屬車(chē)位的業(yè)主有權(quán)使用,；公共停車(chē)場(chǎng)是全體業(yè)主所有,，全體業(yè)主都有權(quán)使用，但是在同一個(gè)物業(yè)區(qū)域內(nèi),，不是所有業(yè)主都有汽車(chē),，也不是所有有汽車(chē)的業(yè)主都使用公共停車(chē)場(chǎng)地，所以為體現(xiàn)公平原則,，使用屬全體業(yè)主共有停車(chē)位停車(chē)的業(yè)主應(yīng)向其他業(yè)主支付適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)補(bǔ)償,。對(duì)于停車(chē)服務(wù)費(fèi)，不論是使用專(zhuān)屬車(chē)位還是使用公共停車(chē)位的業(yè)主都應(yīng)支付,，因物業(yè)服務(wù)企業(yè)的確存在為業(yè)主停車(chē)而進(jìn)行的專(zhuān)門(mén)服務(wù),，如劃分停車(chē)位、停車(chē)位的維護(hù),、車(chē)輛登記,、停車(chē)引導(dǎo)服務(wù)等。

停車(chē)服務(wù)費(fèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取,，作為其服務(wù)報(bào)酬,；專(zhuān)屬停車(chē)位的租賃費(fèi)由物業(yè)服務(wù)公司代收，再轉(zhuǎn)交給停車(chē)位所有權(quán)人,；公共停車(chē)位使用費(fèi)也由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收,，收取的這部分使用費(fèi)，可用于抵減業(yè)主應(yīng)繳納的物業(yè)服務(wù)費(fèi),、充足物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金或者支付應(yīng)屬全體業(yè)主的公共支出,，這部分費(fèi)用不得作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收入。當(dāng)然物業(yè)服務(wù)企業(yè)也可以與全體業(yè)主協(xié)商,，從停車(chē)費(fèi)中收取一定比例的代收手續(xù)費(fèi)作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的勞務(wù)報(bào)酬,。

但就目前而言,，部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收取與停車(chē)有關(guān)的費(fèi)用時(shí)，不分權(quán)屬,，不分項(xiàng)目,，想當(dāng)然地按照自己的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)收取費(fèi)用，把所收取的費(fèi)用全部作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)所得,。這樣的收費(fèi)既不合理也不合法,。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《中華人民共和國(guó)民法通則》的相關(guān)規(guī)定,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒(méi)有對(duì)屬全體業(yè)主共有的公共停車(chē)位享有收益權(quán),。

裝修保證金

裝修保證金是物業(yè)服務(wù)企業(yè)為了方便管理，防止業(yè)主在裝修過(guò)程中不按國(guó)家法規(guī)對(duì)房屋進(jìn)行裝修而收取的押金,，在收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)方面,，不同物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)于不同的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目有所不同，有的地方政府主管部門(mén)也規(guī)定了收費(fèi)上限,。但從法規(guī)的角度上來(lái)說(shuō),，物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒(méi)有收取此項(xiàng)費(fèi)用的權(quán)利，部分地方主管部門(mén)也不能簡(jiǎn)單地以一個(gè)文件的形式,，允許物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取一定的裝修保證金,。業(yè)主在裝修過(guò)程中違法違規(guī)，也只能由相關(guān)法律規(guī)定的行政機(jī)關(guān)進(jìn)行處理,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)只能告知業(yè)主在裝修過(guò)程中需要注意的事項(xiàng),，若物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)不合法、不合規(guī)的裝修行為時(shí),，應(yīng)制止并向主管部門(mén)報(bào)告,，由主管部門(mén)對(duì)業(yè)主的違法行為進(jìn)行處罰。部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)在業(yè)主未繳納裝修保證金前,，不向業(yè)主交付鑰匙的行為,，已侵犯了業(yè)主的物權(quán)。

業(yè)主裝修完畢,，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)申請(qǐng)退還裝修保證金后,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)會(huì)到業(yè)主家中進(jìn)行驗(yàn)收,。據(jù)筆者了解,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在驗(yàn)收時(shí)不載明驗(yàn)收?qǐng)?zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，驗(yàn)收后不出具書(shū)面的驗(yàn)收?qǐng)?bào)告,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)認(rèn)為驗(yàn)收不合格的,，會(huì)扣除全部或部分裝修保證金，裝修保證金的扣除標(biāo)準(zhǔn)不明確,，扣除的裝修保證金基本上作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收入,。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不具備扣取裝修保證金作為收入的主體資格,，也不具有驗(yàn)收裝修合法合規(guī)性的資格。

當(dāng)然,，為規(guī)范業(yè)主裝修,，收取一定保證金也是可行的，但收取保證金的主體不應(yīng)是物業(yè)服務(wù)企業(yè),，而應(yīng)當(dāng)是當(dāng)?shù)刂鞴懿块T(mén),。所以，筆者認(rèn)為,，為保證有力地監(jiān)管業(yè)主的裝修行為,，當(dāng)?shù)刂鞴懿块T(mén)可授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收裝修保證金,。同時(shí),，主管部門(mén)應(yīng)按相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)授予部分社會(huì)中介機(jī)構(gòu)、部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)房屋裝修行為的驗(yàn)收資質(zhì),。待業(yè)主裝修結(jié)束,，可委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或社會(huì)中介機(jī)構(gòu)出具驗(yàn)收?qǐng)?bào)告,。對(duì)于裝修過(guò)程合法合規(guī)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)退還全部保證金,。對(duì)于裝修過(guò)程有違法違規(guī)行為的,，當(dāng)?shù)刂鞴懿块T(mén)應(yīng)依法作出相應(yīng)的行政處罰，物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)行政處罰決定,，向業(yè)主退還應(yīng)該退還的裝修保證金,，向主管部門(mén)上交代收的裝修保證金。業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)所交納的裝修保證金金額達(dá)不到行政處罰金額時(shí),，物業(yè)服務(wù)企業(yè)只上交所代收的保證金,，其余部分由主管部門(mén)依法經(jīng)其他方式執(zhí)行。

裝修垃圾處理費(fèi)

裝修房屋不是每個(gè)業(yè)主每年都必須發(fā)生的行為,，所以物業(yè)服務(wù)費(fèi)中一般不包含裝修垃圾處理費(fèi),。為保證物業(yè)區(qū)域整潔衛(wèi)生，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可單獨(dú)設(shè)立裝修垃圾處理費(fèi)的收費(fèi)項(xiàng)目,，對(duì)產(chǎn)生裝修垃圾的業(yè)主進(jìn)行有償

服務(wù),。裝修垃圾處理服務(wù)價(jià)格應(yīng)與業(yè)主協(xié)商，當(dāng)業(yè)主認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費(fèi)過(guò)高時(shí),，業(yè)主可以自行對(duì)裝修垃圾按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行清運(yùn)處理,，也可委托城市環(huán)境衛(wèi)生管理部門(mén)或其他機(jī)構(gòu)按相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得阻礙業(yè)主自行按規(guī)定對(duì)裝修垃圾進(jìn)行處理,。據(jù)筆者調(diào)查的10個(gè)物業(yè)區(qū)域的情況顯示,，裝修垃圾都是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)處理，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)都是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)單方面決定，因?yàn)槎加胁唤谎b修垃圾處理費(fèi)就不辦理入住手續(xù)的不成文規(guī)定,，所以費(fèi)用都需要在辦理入住時(shí)交納,。這些規(guī)定可謂是霸王條款、強(qiáng)迫買(mǎi)賣(mài)行為,，各級(jí)主管部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)管理,，并把是否強(qiáng)制收費(fèi)作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)評(píng)級(jí)及考核的依據(jù)之一。

結(jié)束語(yǔ)

隨著社會(huì)轉(zhuǎn)型步伐的加快,，隨著服務(wù)型社會(huì)的來(lái)臨,，社區(qū)服務(wù)已從原來(lái)單一的在政府指導(dǎo)下的管理方式轉(zhuǎn)變?yōu)樘岣呱鐓^(qū)居民生活質(zhì)量的服務(wù)模式。物業(yè)服務(wù)企業(yè)為提高物業(yè)區(qū)域內(nèi)業(yè)主的生活質(zhì)量,、為業(yè)主提供共有區(qū)域管理做出了不可磨滅的貢獻(xiàn),。但這些服務(wù)都是在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下的有償

服務(wù)，服務(wù)意識(shí)的好壞,、服務(wù)質(zhì)量的優(yōu)劣,、服務(wù)收費(fèi)的高低決定了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的生存力、競(jìng)爭(zhēng)力,。所以物業(yè)服務(wù)企業(yè)為能在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占有一席之地,，應(yīng)從自身建設(shè)抓起，建立健全企業(yè)管理規(guī)章制度,，加強(qiáng)從業(yè)人員的法制化,、服務(wù)型教育，與業(yè)主之間建立良好的溝通渠道,，這樣才能取信于業(yè)主,，從而更好地為業(yè)主服務(wù)，同時(shí)也保證了企業(yè)的發(fā)展,。

來(lái)源：現(xiàn)代物業(yè)

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