如今,，多數(shù)樓盤銷售的期房，購房者在無法看到現(xiàn)房的時候,，只能通過沙盤,、戶型圖、樣板間來選擇要購買的房子,，殊不知這其中也隱藏著諸多秘密,。記者整理了一些業(yè)內(nèi)人士的爆料，看看開發(fā)商們不告訴你的“秘密”吧,。

沙盤掩蓋“不利因素”

沙盤是實際布局的縮小版,，但是比例上并沒有完全按照實際的尺寸來整體縮小。不少沙盤為了吸引消費者,，會擴(kuò)大樓間距和增加綠化面積。讓購房者感覺項目整體環(huán)境不錯,。

在沙盤中,，購房者常會看到一些用玻璃做成的透明小方塊晶體，它們可能是小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施,，也可能是待規(guī)劃中的建筑物和居住樓棟,。這些不明建筑物和空地，極有可能在未來某一天變成現(xiàn)實的時候，給居住生活帶來負(fù)面的影響,，比如在自家買的樓面前就有另一棟樓拔地而起,，比如承諾是待規(guī)劃的綠地實際成為了一座高樓。

戶型圖會制造錯覺

從單套房的戶型圖上看到,，為體現(xiàn)功能分區(qū),，設(shè)計戶型圖的單位會特意用餐桌椅、沙發(fā),、床,、廚具、衛(wèi)浴等來分別體現(xiàn)各功能空間,，但要注意,，設(shè)計師在制作戶型圖的時候，可能會隨意縮放家具的大小,。例如,，餐廳開間僅有1.5米寬，但是卻“擺放”了一張6人座的超大餐桌,，形成了餐廳非常寬敞的錯覺,。

樣板房中的家具尺寸偏小

在展示小戶型的時候，開發(fā)商通常購置擺放的是小型的家具,，例如三房的戶型擺放兩人位沙發(fā),，沙發(fā)實際尺寸比較小，因此看起來客廳開間就很大,，活動空間多,。

很多樣板間面積聽著不大，但看起來空間還是很大,。實際上,，你仔細(xì)查看也會發(fā)現(xiàn)，樣板間的書房僅僅只有一張書桌和簡易的書柜,，除了主臥外,，次臥和客臥等沒有擺放衣柜，往往會造成闊綽的室內(nèi)空間的效果,。此外,，樣板房裝置了許多的鏡面，這也是常用來拓展室內(nèi)空間的有效方式,。

綠化率比宣傳的低

有業(yè)內(nèi)資深人士爆料,，樓盤綠化率、容積率等數(shù)據(jù)大多是掩人耳目的,。綠化率是規(guī)劃指標(biāo),，指的是規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。容積率，是指一個小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率,。

對于開發(fā)商而言,，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說,，容積率直接涉及到居住的舒適度,。但由于受土地和建材成本的限制，并不是所有項目都能做得到更高的綠化率和低容積率,，比如通過人工湖,、屋頂?shù)幕ú荻伎梢运阕骶G化面積。比如在露天停車位上鋪設(shè)草坪磚,，也可計入綠地,。

有贈送面積的房子，容積率是肯定要比實際大很多,。贈送面積就是在原本容積率的基礎(chǔ)上進(jìn)行“偷面積”,。加入贈送面積后，小區(qū)總的建筑面積(全部實用面積)是要比原來的要大不少,，而用地面積是恒定的,，也就是說容積率這個時候會被放大。

購房簽合同別“任性”

個關(guān)鍵條款要細(xì)斟酌

在買房中,，合同里也容易存在一些陷阱,，因此即便看中了房子也不要急著簽合同，而是要仔細(xì)斟酌合同里的每一項條款,。

在簽訂購房合同前,，首先要看開發(fā)商是不是具備資格，五證(房地產(chǎn)開發(fā)證,、國有土地使用證,、工程開發(fā)許可證、建筑工程規(guī)劃許可證,、商品房銷售許可證)是否齊全,。購房合同則要注意合同是否為房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一印制的標(biāo)準(zhǔn)房屋買賣合同文本,，其中所列條款是否明晰,。

購房合同中條款較多，一定要逐字逐句閱讀,。特別要注意的幾個關(guān)鍵條款：1.購房者務(wù)必看清購買的項目和選擇的房子有無抵押,，所要購買的房子有無被查封,。另外，還要注意不良開發(fā)商一房兩賣的陷阱,，已經(jīng)銷售作了“備案”的房產(chǎn)也不能再買賣。2.合同中交房日期要按時，沒有緩沖期,，“不可抗拒”誤工延期要有停工證據(jù),。延期交房，不退房違約金要按日,、按總金額,、按合同約定賠付；退房參照合同的賠付約定,。3.合同中開發(fā)商擅自改變規(guī)劃,、設(shè)計，又沒有在限定日期書面通知購房者,，就要承擔(dān)違約金和容許退房,，并賠付損失。4.合同中還要確定“商品房所在的屋面,、外墻使用權(quán)為所有業(yè)主所有”,。5.未填寫內(nèi)容的空格部分一定要劃掉，合同每頁要有開發(fā)商的合同騎縫章和購房者的簽字,，不管什么情況下,，購房者手中始終要保留一套原件。

此外,，對有異議的地方要向工作人員詢問,，合同條款未能表達(dá)清楚的地方，可以填寫補(bǔ)充協(xié)議,，雙方簽字,，補(bǔ)充協(xié)議與合同具有同樣法律效力。最好將開發(fā)商的各種口頭和書面承諾一并寫入合同或者補(bǔ)充協(xié)議,，以便開發(fā)商兌現(xiàn)承諾,。本報記者趙媛媛實習(xí)生白楠

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（銀川晚報）