|
在房地產(chǎn)公司工作也十多年了,，經(jīng)常有人問房地產(chǎn)圖紙是設(shè)計(jì)院畫的，房子是施工單位建的,，你一天到晚還在忙什么,？房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)人員和設(shè)計(jì)公司的設(shè)計(jì)人員區(qū)別在哪？這個問題也困惑了許多年,。 在地產(chǎn)公司做過工程,、做過成本。現(xiàn)在做設(shè)計(jì)管理壓力確實(shí)要大得多,。設(shè)計(jì)決定了報批報建的時間,，設(shè)計(jì)決定了項(xiàng)目的成本高低,、決定了項(xiàng)目好賣不好賣……可以說設(shè)計(jì)決定了項(xiàng)目的“生死”。地產(chǎn)的設(shè)計(jì)部最被下游部門不滿最多的就是圖紙進(jìn)度和圖紙質(zhì)量,，“拖拖拖”和“改改改”是設(shè)計(jì)部的“兩宗罪”,。設(shè)計(jì)部的員工有時也抱怨，都是設(shè)計(jì)院在做和我是什么關(guān)系,？設(shè)計(jì)院也很委屈,，你們一來不是改圖就是催圖，施工圖都出了還再改,，還今天說明天要,。相信這種現(xiàn)象在很多地產(chǎn)公司上演。 大多房地產(chǎn)公司都設(shè)置設(shè)計(jì)部,，部門人員包括建筑師,、結(jié)構(gòu)工程師、水電工程師,、裝修設(shè)計(jì)師與景觀設(shè)計(jì)師等,，其職責(zé)均為項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理。設(shè)計(jì)任務(wù)通過招標(biāo)或直接委托形式外包給設(shè)計(jì)公司,。雙方都在做項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理,。設(shè)計(jì)管理人員與設(shè)計(jì)師角色是否重疊或錯位，是出現(xiàn)上述問題的主要原因,。 設(shè)計(jì)公司和地產(chǎn)設(shè)計(jì)部都在做項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理,，但雙方的設(shè)計(jì)管理的內(nèi)容和側(cè)重是不同的。 作為合約雙方的關(guān)系不會有什么分歧,。設(shè)計(jì)公司根據(jù)房地產(chǎn)公司發(fā)出的設(shè)計(jì)任務(wù)書完成設(shè)計(jì)圖紙的提交,。這是一種普遍的房地產(chǎn)開發(fā)管理模式。 首先地產(chǎn)公司的設(shè)計(jì)部的設(shè)計(jì)人員要分清“產(chǎn)品”和“作品”的區(qū)別,。每個做設(shè)計(jì)的人,，特別是建筑專業(yè)有一個作品都是心中的理想。而做為地產(chǎn)公司的設(shè)計(jì)必須是以市場需求為導(dǎo)向,，必須面對市場消費(fèi)者的檢驗(yàn),。做客戶想要的，而不是我們想做的,。其設(shè)計(jì)的核心是“賣什么”和“賣給誰”,。而不是交給設(shè)計(jì)院“先畫著看”。網(wǎng)絡(luò)上有個笑話,，某設(shè)計(jì)師上班途中遇車禍,，住院昏迷不醒。其領(lǐng)導(dǎo)就在他耳邊反復(fù)念叨：“甲方同意出圖了……”,，幾分鐘后,，設(shè)計(jì)師翻身下床,，說我要去打圖了……。類似的“冷段子”很多,，自己也做過設(shè)計(jì),，對設(shè)計(jì)師的辛苦有切身體會：曾為了在規(guī)定時間提交設(shè)計(jì)圖紙或招標(biāo)文件，連續(xù)一周通宵加班,。當(dāng)看到這些笑話時,，內(nèi)心只有苦澀的一笑，似乎這是一個無力改變的殘酷現(xiàn)實(shí),。設(shè)計(jì)師不斷改圖,，一部分是每個設(shè)計(jì)階段審核意見的例行修改；更多的反復(fù)修改源于甲方項(xiàng)目定位不明確或搖擺不定,，項(xiàng)目造價搖擺不定,，甲方內(nèi)部意見不統(tǒng)一“朝令夕改”造成設(shè)計(jì)方案翻來覆去沒個定論，投資方出具的《設(shè)計(jì)任務(wù)書》要點(diǎn)不全,、不詳細(xì)……如此折騰設(shè)計(jì)師真的很辛苦,。對于地產(chǎn)來說好的設(shè)計(jì)管理并不是只是針對設(shè)計(jì)，而是要跳出設(shè)計(jì)來談設(shè)計(jì),，更多的參與到市場策劃,、成本測算的工作中去，任務(wù)書的編制才能有的放矢,，減少反復(fù),。作為甲方設(shè)計(jì)需關(guān)注三個目標(biāo)：功能、形式,、成本,。功能主要解決使用問題，如使用的便捷性,、舒適度，也是我們常說的人性化設(shè)計(jì),。形式主要是建筑風(fēng)格與外在美學(xué)上的考量,。成本即項(xiàng)目投資目標(biāo)控制、各項(xiàng)建造成本,，成本偏離勢必造成設(shè)計(jì)的反復(fù),。 而作為設(shè)計(jì)公司的也需要轉(zhuǎn)變心態(tài)?！拔业饶愀嬖V我怎么做”變?yōu)椤澳愀嬖V我方向和要求,，我去決定怎么做”。現(xiàn)在中國很多設(shè)計(jì)院,，特別是施工圖設(shè)計(jì)單位,，更像一臺“封閉的機(jī)器”,。這和目前中國設(shè)計(jì)收費(fèi)惡性競爭不無關(guān)系。設(shè)計(jì)人員絕大多數(shù)時間都是面對電腦,，而脫離市場,。領(lǐng)會甲方的意圖而不是機(jī)械的執(zhí)行任務(wù)書，把功能完善放在第一位和甲方一起去研究,、實(shí)現(xiàn)客戶需求,。 其次、中國的設(shè)計(jì)市場目前板塊劃分嚴(yán)重,，一個項(xiàng)目不可能一家設(shè)計(jì)完成,。一方面建筑設(shè)計(jì)單位缺乏專項(xiàng)設(shè)計(jì)人員的能力，門窗,、幕墻,、景觀、智能化,、精裝修等等都需要二次設(shè)計(jì),。另一方面諸如人防、供電,、供水,、環(huán)保等處于半市場化的狀況，這些設(shè)計(jì)從現(xiàn)在的建設(shè)流程上都滯后于施工圖設(shè)計(jì),。實(shí)際對于一個項(xiàng)目來說,，所謂的施工圖出圖，其中需要補(bǔ)充完善的設(shè)計(jì)內(nèi)容還很多,。不但設(shè)計(jì)修改難以避免,，進(jìn)度有所影響，甚至?xí)泶蟮淖兏?。因此,，對于地產(chǎn)的設(shè)計(jì)人員來說，多線的并行操作和資源整合力就是設(shè)計(jì)管理好壞的重要素質(zhì),。這需要設(shè)計(jì)部管理人員對內(nèi)部和外部的資源進(jìn)行有效的整合,。在方案到施工設(shè)計(jì)階段，讓門窗,、幕墻,、景觀、智能化,、精裝修的設(shè)計(jì)施工單位就參與其中,，避免后期的修改調(diào)整。電梯,、空調(diào)等設(shè)備提前提供采購部門招標(biāo),，在施工圖設(shè)計(jì)前確定技術(shù)參數(shù)……,。地產(chǎn)公司的設(shè)計(jì)人員管理對象和范圍不能僅僅是設(shè)計(jì)院，天天守著設(shè)計(jì)院是做不好設(shè)計(jì)管理的,。 實(shí)際設(shè)計(jì)管理中,，我們需要對設(shè)計(jì)人員和設(shè)計(jì)單位的績效評估有合理的評判手段。有一個扁鵲三兄弟的故事：扁鵲大哥---治病于病情發(fā)作之前,，實(shí)際結(jié)果好,，績效評價低？扁鵲二哥---治病于病情初起之時,，實(shí)際結(jié)果中,，績效評價中？扁鵲---治病于病情嚴(yán)重之時,，實(shí)際效果差,，績效評價高？這種想象在地產(chǎn)設(shè)計(jì)內(nèi)部和設(shè)計(jì)單位中都有表現(xiàn),。我就遇到過一個設(shè)計(jì)師,，他同我說：設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)的時候不用多管，施工圖出圖我們?nèi)ピO(shè)計(jì)優(yōu)化,，才能表現(xiàn)我們的能力,。而有的設(shè)計(jì)單位也會有，過程中對后期二次設(shè)計(jì)條件有意不做考慮,，標(biāo)注個“由甲方二次設(shè)計(jì)”甩項(xiàng),，保證出圖時間，到時設(shè)計(jì)修改還來要筆設(shè)計(jì)費(fèi),。 因此,，我對“設(shè)計(jì)優(yōu)化”一直抱有不同的看法。設(shè)計(jì)優(yōu)化的多少是判斷一個公司設(shè)計(jì)管理水平的表現(xiàn),，很多“設(shè)計(jì)優(yōu)化”實(shí)際上是不斷的錯誤重復(fù)和糾正,。作為的地產(chǎn)的項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理要不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，形成設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)給到設(shè)計(jì)單位,，讓設(shè)計(jì)單位少犯錯誤是管理的目標(biāo),。 從項(xiàng)目一開始到交房，不斷的“改圖”促使我對目前國內(nèi)大量的房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理進(jìn)行反思,。房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)管理應(yīng)該跳出狹義的對設(shè)計(jì)進(jìn)行管理，而是企業(yè)的管理模式的設(shè)計(jì),。設(shè)計(jì)不是藝術(shù)家的即興發(fā)揮,，也不應(yīng)是設(shè)計(jì)師的個性追求。在現(xiàn)代的經(jīng)濟(jì)生活中,，設(shè)計(jì)越來越成為一項(xiàng)有目的,、有計(jì)劃,、與各學(xué)科、各部門相互協(xié)作的組織行為,。傳統(tǒng)地產(chǎn)設(shè)計(jì)部崗位設(shè)置和人員素質(zhì)能力不能參照設(shè)計(jì)公司的專業(yè)對應(yīng)來做,，避免在職能上與設(shè)計(jì)公司重復(fù)。將設(shè)計(jì)的具體實(shí)施責(zé)任通過合約下放到設(shè)計(jì)公司,，地產(chǎn)設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)管理全面圍繞市場研究,、產(chǎn)品研究、效果把控,、成本控制等核心職責(zé)上來,，使房地產(chǎn)企業(yè)在管理上朝投資商轉(zhuǎn)變，理順內(nèi)部與外部管理職責(zé),。 雖然房地產(chǎn)開發(fā)的土地受國家壟斷,，土地市場要素不全。所以房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)半市場化運(yùn)作模式,。雖然國內(nèi)房地產(chǎn)市場受政府調(diào)控影響,，目前陷入低迷。但國內(nèi)未來經(jīng)濟(jì)勢必持續(xù)發(fā)展,，消費(fèi)者的需求也日益提高,。相較于發(fā)達(dá)國家建筑設(shè)計(jì)工程水平，國內(nèi)房地產(chǎn)雖有不少差距,，但差距就是發(fā)展的潛力,。明確建筑設(shè)計(jì)與人的生活緊密相連，熱愛生活,，關(guān)注生活細(xì)節(jié),，多從人的內(nèi)心需求與行為習(xí)慣思考建筑設(shè)計(jì)，真正體現(xiàn)“建筑生活哲學(xué)”的設(shè)計(jì)理念,。加強(qiáng)與設(shè)計(jì)單位有效信息的傳遞與溝通,，在操作和理論層面不斷完善設(shè)計(jì)管理。為消費(fèi)者提供更高品質(zhì)的產(chǎn)品,，是每個銀海人的理想和行動目標(biāo),。 注: 1.作者簡介：夏俊，昆明銀海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司設(shè)計(jì)總監(jiān),，1996年畢業(yè)于上海同濟(jì)大學(xué)工民建專業(yè)
轉(zhuǎn)自《每筑建文》微博 |
|
|
