一,、不動產(chǎn)登記的法律規(guī)范有哪些?不動產(chǎn)登記的法律規(guī)范主要包括：1995年1月1日起施行并于2007年8月30日修改的《城市房地產(chǎn)管理法》、1999年1月1日起施行并經(jīng)過兩次修訂和修正的《土地管理法》,，2007年10月1日起施行的《物權(quán)法》,、2015年3月1日起施行的《不動產(chǎn)登記暫行條例》。另外還有《土地登記辦法》等部門規(guī)章和其他規(guī)范性文件,。其中,，《物權(quán)法》在重要位序，以前后14條的較大篇幅,，對不動產(chǎn)登記做出了比較詳細(xì)的規(guī)定,。《不動產(chǎn)登記暫行條例》進(jìn)一步細(xì)化,。 二,、不動產(chǎn)登記的范圍有哪些?《不動產(chǎn)登記暫行條例》第五條規(guī)定，下列不動產(chǎn)權(quán)利,，依照本條例的規(guī)定辦理登記：(一)集體土地所有權(quán);(二)房屋等建筑物,、構(gòu)筑物所有權(quán); (三)森林、林木所有權(quán);(四)耕地,、林地,、草地等土地承包經(jīng)營權(quán);(五)建設(shè)用地使用權(quán);(六)宅基地使用權(quán);(七)海域使用權(quán);(八)地役權(quán);(九)抵押權(quán);(十)法律規(guī)定需要登記的其他不動產(chǎn)權(quán)利。以上十類不動產(chǎn)權(quán)利是依所有權(quán),、使用權(quán),、承包經(jīng)營權(quán)、地役權(quán),、抵押權(quán)等權(quán)利性質(zhì)，以及具體的不動產(chǎn)類型所作的分類,。依照《不動產(chǎn)登記暫行條例》第二條第二款的規(guī)定,，上述權(quán)利的載體僅限于四類不動產(chǎn)，即土地,、海域,，以及房屋、林木等定著物,。 三,、《不動產(chǎn)登記暫行條例》遲遲出臺的原因是什么?從上述不動產(chǎn)登記的法律規(guī)范可見，房屋,、土地等不動產(chǎn)登記制度,，在法律層面早已在確定。從這個意義上講，《不動產(chǎn)登記暫行條例》的最終出臺并無新意,，而只是對不動產(chǎn)及其登記事宜的統(tǒng)一和細(xì)化,。《不動產(chǎn)登記暫行條例》之所以姍姍來遲,，自《物權(quán)法》明確“不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度”以來經(jīng)過了將近18年的時間,，這或許與立法機關(guān)的決心、政府決策能力和管理水平有關(guān),。雖如此,，《不動產(chǎn)登記暫行條例》的最終出臺仍難能可貴，值得肯定,。 四,、《不動產(chǎn)登記暫行條例》的最大亮點是什么?《不動產(chǎn)登記暫行條例》出臺前，不同類型的不動產(chǎn),，其登記機構(gòu)或不同,。這不但造成了不動產(chǎn)所有權(quán)人登記，以及其他相關(guān)權(quán)利人行使權(quán)利的不便,，而且也為部分權(quán)利人謀取不當(dāng)利益,，甚至還為權(quán)力腐敗埋下了伏筆，留下了空間,?！恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例》出臺后，登記機構(gòu)最大限度統(tǒng)一,，由縣級以上地方人民政府確定一個部門為本行政區(qū)域的不動產(chǎn)登記機構(gòu),，而不區(qū)分土地、海域,、房屋和林木等登記對象,。登記機構(gòu)最大限度的統(tǒng)一，可能是《不動產(chǎn)登記暫行條例》進(jìn)步最大的地方,。 五,、不動產(chǎn)登記的主要憑證有哪些?《物權(quán)法》和《不動產(chǎn)登記暫行條例》對此都有規(guī)定，后者基本沿用了前者的表述,。不動產(chǎn)登記最主要的憑證是不動產(chǎn)登記簿和不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者登記證明,。不動產(chǎn)登記簿永久保存于登記機構(gòu)。不動產(chǎn)權(quán)屬證書不再區(qū)分房產(chǎn)證,、土地證,、林權(quán)證、海域使用權(quán)證等,，而統(tǒng)一使用“不動產(chǎn)權(quán)證書”,。據(jù)了解,，“不動產(chǎn)權(quán)證書”外頁有不動產(chǎn)登記抵押權(quán)、異地登記,、查封登記等信息;內(nèi)頁有權(quán)利人,、證件種類、證件號,、共有情況,、權(quán)利人類型、登記原因,、使用期限,、取得價格等信息。不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項與不動產(chǎn)登記簿一致,。 六,、《不動產(chǎn)登記暫行條例》的出臺是否為征收房產(chǎn)稅做鋪墊?不動產(chǎn)登記與房產(chǎn)稅征收之間沒有必然的聯(lián)系。稅收關(guān)乎自然人,、法人和其他組織(包括居民企業(yè),、非居民企業(yè))等納稅主體的重大利益，應(yīng)當(dāng)由法律做出規(guī)定,。我國目前尚無房產(chǎn)稅法,。未來如果頒布房產(chǎn)稅方面的法律規(guī)范，不動產(chǎn)登記當(dāng)然可以為房產(chǎn)稅征收提供一定的依據(jù),，但不是唯一的依據(jù),。房產(chǎn)稅征收不應(yīng)以房產(chǎn)已在登記機構(gòu)登記為前提條件?！恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例》與其他法律和行政法規(guī)一樣,，在立法、執(zhí)法,、司法等方面有其獨立性,，但同時，它與社會發(fā)展息息相關(guān),，服務(wù)于社會并且隨著社會發(fā)展而發(fā)展,。 七、“小產(chǎn)權(quán)房”是否在不動產(chǎn)登記的范圍內(nèi)?“小產(chǎn)權(quán)房”是民間的說法,，是相對于可以向社會公開出售的“大產(chǎn)權(quán)房”而言的。依此理解,，在集體土地性質(zhì)的“宅基地”上建設(shè)的房屋也屬于“小產(chǎn)權(quán)房”,。《不動產(chǎn)登記暫行條例》第五條明確不動產(chǎn)登記的范圍包括了房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán),。因此,，在宅基地上依法建設(shè)的房屋應(yīng)當(dāng)予以登記,，符合法律規(guī)定的相關(guān)交易和抵押行為依法也應(yīng)予以保護(hù)。對于在非宅基地的集體土地上建設(shè)的其他“小產(chǎn)權(quán)房”,，要具體情況具體處理,，不可以一刀切。對于符合法律規(guī)定的“小產(chǎn)權(quán)房”,，雖然不能依據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》進(jìn)行登記,，但是可以通過其他方式尋求保護(hù)。需要說明,，根據(jù)行政和司法實踐,，此類房屋面臨交易和拆遷補償困難等諸多法律風(fēng)險，應(yīng)慎重對待,。 八,、不動產(chǎn)登記制度是否有需要完善的地方?任何法律規(guī)范都有不盡人意之處，都需要不斷完善,，《不動產(chǎn)登記暫行條例》也不例外,。《不動產(chǎn)登記暫行條例》有三方面值得思考和解決的問題,。首先,，不動產(chǎn)登記機構(gòu)的統(tǒng)一是有限的?！恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例》第六條規(guī)定由縣級以上地方人民政府確定一個部門為本行政區(qū)域的不動產(chǎn)登記機構(gòu),，但是沒有直接規(guī)定具體部門，給申請人申請,、權(quán)利人查詢和社會監(jiān)督帶來不便,。其次，登記機構(gòu)登記系統(tǒng)的網(wǎng)絡(luò)聯(lián)通和內(nèi)部資源共享可以讓不動產(chǎn)登記意義最大化,，任何登記信息在同一個電子平臺均有顯示是進(jìn)行有效管理的必然要求,。最后，《不動產(chǎn)登記暫行條例》第二十七條規(guī)定,，權(quán)利人,、利害關(guān)系人可以依法查詢、復(fù)制不動產(chǎn)登記資料,，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供,。這里的查詢主體，特別是何謂“利害關(guān)系人”,，以及律師能否直接查詢不動產(chǎn)登記信息等,，各地登記機構(gòu)可能理解不同，實際操作也不同,，有待明確,。 九,、登記流程是什么？要準(zhǔn)備什么資料,？《條例》規(guī)定,，在申請人提出申請并提交有效材料后，不動產(chǎn)登記機構(gòu)審查材料及書面給出受理通知,，并且一次性告知補交材料,。不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理登記申請之日起30個工作日內(nèi)辦結(jié)不動產(chǎn)登記手續(xù)。 申請資料主要包括6項內(nèi)容：
首批不動產(chǎn)登記試點城市有哪些,？哈爾濱、長春,、沈陽,、大連、西安,、濟南,、青島、武漢,、成都,、南京、杭州,、寧波,、廈門、廣州和深圳15個城市,，將第一批實施不動產(chǎn)登記,。 作者：竇雍崗 廣東省房地產(chǎn)研究會研究員 來源：法律博客 |
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