摘要 : 業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)往往容易被人們簡(jiǎn)單錯(cuò)誤地認(rèn)為是降低物業(yè)費(fèi),、炒換物業(yè)管理公司,，而忽視了其應(yīng)具有的及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議,，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同,，監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施等職責(zé)。其實(shí),，對(duì)于一個(gè)小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司來(lái)說(shuō),，兩者的關(guān)系應(yīng)該是雙贏的,。他們都是為了落實(shí)物業(yè)管理委托合同，為業(yè)主提供更多更好的物業(yè)服務(wù),，在大方向上是一致的,，他們是共生、共利,，共同協(xié)作的督導(dǎo)關(guān)系。兩者雖然所處位置不同,，但為共同建設(shè)一個(gè)和諧的社區(qū),，保證全體業(yè)主的安居生活的最終目的是相同的。

　　《物業(yè)管理?xiàng)l例》的出臺(tái) , 標(biāo)志著物業(yè)管理市場(chǎng)進(jìn)入了一個(gè)嶄新的階段,。隨著 《條例》以及相關(guān)配套政策法規(guī)的出臺(tái) , 更進(jìn)一步明確了業(yè)主,、業(yè)主大會(huì)、開(kāi)發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)多方的權(quán)利和義務(wù) , 這對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)的進(jìn)一步完善與成熟有著舉足輕重的作用 , 也使業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司這對(duì)“歡喜冤家”有了各自可依的法規(guī),。物業(yè)管理企業(yè)是小區(qū)服務(wù)管理的實(shí)施主體 , 業(yè)主委員會(huì)是小區(qū)服務(wù)管理的監(jiān)督主體 ; 兩個(gè)利益不同的主體一旦協(xié)調(diào)不好 , 勢(shì)必會(huì)產(chǎn)生矛盾沖突,。目前的現(xiàn)實(shí)情況中 , 兩者的對(duì)立關(guān)系大于協(xié)作關(guān)系 , 嚴(yán)重制約了物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展 , 也會(huì)給全體業(yè)主的心中留下一層不和諧的陰影。兩者的矛盾表現(xiàn)在業(yè)主委員會(huì)成立后,，把炒換物業(yè)管理公司作為“新官上任三把火”中的一把,，物業(yè)管理公司常常成為維護(hù)業(yè)主“權(quán)利”的犧牲品。而物業(yè)管理公司也同樣存在著為了某些利益 , 服務(wù)不夠規(guī)范 , 對(duì)成立業(yè)主委會(huì)的積極性不高等問(wèn)題 , 成為業(yè)主自發(fā)“起義”的導(dǎo)火索,。

　　兩者矛盾根源主要可歸納為以下幾個(gè)方面：

　　一,、業(yè)主委員會(huì)自身制度不健全、不規(guī)范

　　( 1 )業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督,、制約制度不完善,，參與社區(qū)管理力度不夠。業(yè)主委員會(huì)中的委員均來(lái)自于小區(qū)居民,，很少有從事過(guò)專業(yè)物業(yè)管理工作的,，對(duì)物業(yè)管理工作不了解或知之甚少;要做好業(yè)主委員會(huì)工作，需占用很多委員大量的業(yè)余時(shí)間,，對(duì)于大量繁雜的工作,，他們力不從心或積極性不高也在所難免。雖然業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確規(guī)定業(yè)主委員會(huì)每年召開(kāi)一次會(huì)議,，但現(xiàn)實(shí)中很難定時(shí)召集,，造成業(yè)主委員會(huì)常年不運(yùn)作，使業(yè)主委員會(huì)成為擺設(shè),，不能定期召開(kāi)業(yè)主大會(huì),，不能通報(bào)業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)的運(yùn)作情況，未能真正起到監(jiān)督義務(wù),。

　　( 2 )業(yè)主委員會(huì)的內(nèi)部議事制度,、決策機(jī)制不夠健全,。在業(yè)主委員會(huì)的內(nèi)部沒(méi)有建立相應(yīng)決策、執(zhí)行機(jī)制,，導(dǎo)致內(nèi)部被一些別有用心的少數(shù)人操縱,。在《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二章第十三條規(guī)定 : 業(yè)主大會(huì)分為定期會(huì)議與臨時(shí)會(huì)議，定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開(kāi),，其中臨時(shí)會(huì)議規(guī)定由 20% 以上業(yè)主提議便可召集,。不難想象對(duì)于一個(gè)大的小區(qū)， 20% 的業(yè)主雖然只是一小部分群體,，然而集中這些業(yè)主的意見(jiàn),，并非一件易事。再要求業(yè)主大會(huì)會(huì)議召集人就決議事項(xiàng)向區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主送達(dá)書面征求意見(jiàn)函,，廣泛聽(tīng)取并集中 1/2 或 2/3 以上業(yè)主的意見(jiàn),，就更是難上加難，而且還會(huì)產(chǎn)生各種漏洞,，決策結(jié)果必然存在一定的局限性,。業(yè)主委員會(huì)在重大問(wèn)題上時(shí)常不表決，而業(yè)主委員會(huì)本身法律地位的不夠確定,、權(quán)利義務(wù)不統(tǒng)一的現(xiàn)況,，使得物業(yè)管理中出現(xiàn)問(wèn)題無(wú)人監(jiān)督、管理,。

　　二,、業(yè)主委員會(huì)人員組成復(fù)雜，人員素質(zhì)良莠不齊

　　一些業(yè)主委員會(huì)委員對(duì)物業(yè)管理的了解還完全停留在業(yè)余水平,，對(duì)自身職責(zé)和權(quán)利義務(wù)也是一知半解,，對(duì)自己的法律地位認(rèn)識(shí)不清，加之對(duì)物業(yè)管理專業(yè)知識(shí)了解不多,，往往越權(quán)行事,，認(rèn)識(shí)不到自身只能在業(yè)主大會(huì)賦予的職權(quán)范圍內(nèi)開(kāi)展工作，只憑個(gè)人好惡來(lái)對(duì)待物業(yè)管理公司,，在一些物業(yè)管理糾紛中有恃無(wú)恐,，對(duì)待物業(yè)管理公司也驕橫跋扈，稍有不滿就以炒掉物業(yè)管理公司為要挾,。另外,，居住在同一物業(yè)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主的思想觀念、消費(fèi)水平各不相同,，從這些業(yè)主中選出來(lái)的委員 , 代表的利益群體也不同,，往往在內(nèi)部成員之間就存在著利益沖突。

　　三,、物業(yè)管理公司自身運(yùn)行中存在不規(guī)范問(wèn)題

　　雖然近幾年隨著《物業(yè)管理?xiàng)l例》的出臺(tái),，物業(yè)管理行業(yè)在不斷的規(guī)范,，但一些物業(yè)管理企業(yè)仍不能嚴(yán)格履行物業(yè)管理合同，存在物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)意識(shí)不強(qiáng),、管理制度不健全,、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不到位、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不能及時(shí)公布或明示等問(wèn)題,。由于業(yè)主委員會(huì)的成立對(duì)物業(yè)管理公司規(guī)范化管理服務(wù),、費(fèi)用收取與支出起到一定制約作用，物業(yè)管理公司為了自身利益,，懼怕業(yè)主委員會(huì)成立,，對(duì)成立業(yè)主委員會(huì)百般阻撓，這種阻撓使業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的矛盾更加激化,。

　　四,、國(guó)家相關(guān)行政主管部門監(jiān)督的不均衡

　　《物業(yè)管理?xiàng)l例》中對(duì)相關(guān)行政主管部門的監(jiān)督管理職責(zé)做了明確的規(guī)定,，現(xiàn)實(shí)中相關(guān)行政主管部門的監(jiān)督管理主體主要側(cè)重在物業(yè)管理企業(yè),，對(duì)業(yè)主委員會(huì)行為的監(jiān)督少之又少，使得兩個(gè)行為主體在受法律制約上不平等,。政府主管部門不僅要促成,、參與業(yè)主委員會(huì)的籌備與審批，更要在日后的運(yùn)行中發(fā)揮指導(dǎo)和監(jiān)督作用,，業(yè)主委員會(huì)的行為應(yīng)該接受政府行政主管部門的監(jiān)管,。

　　那么如何才能解決上述問(wèn)題，減少業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司之間的矛盾糾紛,，讓兩者達(dá)到雙贏目的呢?對(duì)此,，筆者有以下幾方面思考：

　　( 1 )在組建業(yè)主委員會(huì)的前期，主管部門應(yīng)嚴(yán)把委員資格審核環(huán)節(jié),，推選那些熱心公益事業(yè),，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔,，有一定業(yè)余時(shí)間的人員擔(dān)任,。對(duì)業(yè)主委員會(huì)的定期召開(kāi)，相關(guān)政府主管部門應(yīng)有一個(gè)監(jiān)督機(jī)制,，在召開(kāi)定期的業(yè)主大會(huì)時(shí)可派相關(guān)人員做旁聽(tīng)監(jiān)督,，同時(shí)制定業(yè)主委員會(huì)的決策制度，保證業(yè)主大會(huì)的按時(shí)召開(kāi)與決策的公正性,，在加強(qiáng)監(jiān)督的同時(shí)規(guī)范支持物業(yè)管理公司的工作,。政府主管部門既能加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理公司的行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)，又能對(duì)小區(qū)業(yè)委會(huì)的成立,、管理,、監(jiān)督進(jìn)行全面指導(dǎo),。

　　( 2 )物業(yè)管理公司要規(guī)范自身的管理行為，加強(qiáng)企業(yè)服務(wù)意識(shí),，健全管理制度,，貫徹落實(shí)行政主管部門的法律法規(guī)。遇到業(yè)主委員會(huì)不合理要求時(shí),，少一些抱怨,，邀請(qǐng)行政主管部門共同參與議定。這樣既充分尊重業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)管理的監(jiān)督作用,，又能按法律法規(guī)來(lái)規(guī)范操作,，從而推動(dòng)物業(yè)管理的健康發(fā)展。

　　( 3 )政府主管部門要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì)的教育學(xué)習(xí),，加強(qiáng)對(duì)業(yè)主尤其是業(yè)委會(huì)委員的物業(yè)管理知識(shí)教育培訓(xùn),。尤其要在各種公開(kāi)場(chǎng)合宣傳《物業(yè)管理?xiàng)l例》以及相配套的法律法規(guī)，要讓他們懂物業(yè)管理知識(shí)更要懂法,、守法,。只有明了相互的權(quán)利和應(yīng)盡的義務(wù)，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)限職責(zé)以及業(yè)主的權(quán)限職責(zé)全面了解,，這樣才能相互協(xié)調(diào)溝通,，相互理解，為創(chuàng)建和諧社區(qū)打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ),。

　　( 4 )要督促定期召開(kāi)業(yè)主大會(huì)并對(duì)業(yè)委會(huì)進(jìn)行換屆選舉,。目前大型住宅區(qū)都是分多期開(kāi)發(fā)，所以業(yè)主入住的時(shí)間也不盡相同,，就存在著業(yè)主委員會(huì)的成員相對(duì)集中在某一棟樓或者某幾棟樓,，不能全面代表業(yè)主的心聲。另外,，相對(duì)集中的業(yè)委會(huì)委員容易形成利益小團(tuán)體,，對(duì)物業(yè)管理服務(wù)制造障礙甚至與物業(yè)管理公司為敵。定期的選舉促使業(yè)委會(huì)選舉成為真正全體業(yè)主積極參與的利益團(tuán)體,，從而能更公正,、公平的選拔有公益心、責(zé)任心強(qiáng)的業(yè)主來(lái)代表大部分業(yè)主利益,。避免相對(duì)集中的現(xiàn)象,，否則小團(tuán)體只考慮小范圍的利益，勢(shì)必與其他業(yè)主內(nèi)部產(chǎn)生矛盾,，當(dāng)矛盾越來(lái)越激化時(shí),，最后的結(jié)果會(huì)直接導(dǎo)致物業(yè)管理公司被炒出局。

　　物業(yè)管理的實(shí)質(zhì)，是通過(guò)物業(yè)管理公司提供的公共管理服務(wù)使物業(yè)保值,、增值,。目前，業(yè)主委員會(huì)及物業(yè)管理企業(yè)作為社區(qū)服務(wù)管理的兩個(gè)重要主體,，業(yè)主委員會(huì)的發(fā)展速度遠(yuǎn)落后于物業(yè)管理公司,。業(yè)主委員會(huì)的規(guī)范化運(yùn)作對(duì)于物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范化發(fā)展具有促進(jìn)作用。因此要求物業(yè)管理公司做到“業(yè)主至上,，真誠(chéng)服務(wù)”的同時(shí),，業(yè)主委員會(huì)也應(yīng)做到為了全體業(yè)主的利益，合理合法的運(yùn)用職權(quán),，做到“合理監(jiān)管,，指揮得當(dāng)”，集思廣益 , 和物業(yè)管理公司一起為服務(wù)小區(qū)出謀劃策,，共建和諧社區(qū),。

　　總之，理順業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司的關(guān)系任重而道遠(yuǎn),。