xx酒店及酒店公寓市場(chǎng)概況

一、xx酒店發(fā)展現(xiàn)狀

在“1+8”的大xx圈城市圈,、“1+6”的中部崛起城市的城市發(fā)展背景中,，xx市經(jīng)濟(jì)更加開放，開始走向國際化,、專業(yè)化,，商務(wù)活動(dòng)日益頻繁、各級(jí)別種類展會(huì)舉辦活躍,。由此，xx酒店業(yè)也開始步入一個(gè)迅速擴(kuò)張發(fā)展時(shí)期,。針對(duì)不同的消費(fèi)者,，酒店開始進(jìn)入產(chǎn)品細(xì)分化階段，酒店管理更專業(yè)化,。

目前,，旅游飯店逐步走向國際化,、特色化，全市星級(jí)酒店達(dá)140余家,，其中6家五星級(jí),、13家四星級(jí)、64家三星級(jí),。而2005年在建與擬建的四星級(jí)及以上的酒店就有8家（部分在建酒店基本情況如下表）,。

部分在建酒店基本情況

此外，xx不少大規(guī)模的綜合項(xiàng)目,，如世貿(mào)濱江的“錦繡長江”,、瑞安永清項(xiàng)目、xx體育中心,、xxCBD等均設(shè)計(jì)有高星級(jí)酒店配套,。

從目前xx市酒店現(xiàn)狀看，xx酒店有以下特點(diǎn)：

l  酒店xx三鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的“晴雨表”,。三星級(jí)及以上酒店中,，漢口有46家、武昌有30余家,，而漢陽僅幾家,。而xx市的五星級(jí)酒店分布在漢口相對(duì)集中的地段,，四星級(jí)酒店也是最多的。武昌的授牌五星級(jí)僅五月花及東湖大廈,，均高于漢陽,。酒店的數(shù)量也正反映了三鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。

l  酒店服務(wù)逐漸走高,。依托于高端經(jīng)濟(jì)流,，駐豪華酒店作商務(wù)接待是身份與實(shí)力的象征，也是有實(shí)力的企業(yè)對(duì)員工的一種高檔次的待遇,。而如香格里拉,、雅高、萬豪,、圣達(dá)特,、最佳西方等一批全球著名跨國酒店集團(tuán)入駐，不僅在硬件設(shè)施服務(wù)上提高了檔次,，在服務(wù)水平上走向更專業(yè)化方向,。

l  商務(wù)行政型酒店為主。xx高檔商務(wù)飯店,、度假型飯店,、文化休閑型飯店等特色飯店不斷涌現(xiàn)，大致可以看出以商務(wù)目的酒店的比例是最高的,。高檔的商務(wù)區(qū),，金融環(huán)境發(fā)達(dá)，吸引了不少國際性的大企業(yè)駐扎于此,。這些大企業(yè)的商務(wù)關(guān)系往來頻繁,，給附近的酒店帶來了大量的商機(jī)。

l  功能增強(qiáng),，朝多元化方向發(fā)展,。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，酒店的社會(huì)功能也在不斷的演變,。從最初的簡單歇腳居住的地方變成了集旅游,、商務(wù)、會(huì)展于一體的“多功能廳”,，并朝多元化的方向發(fā)展,。如香格里拉大飯店里就有像IBM、微軟,、鳳凰衛(wèi)視等跨國公司入駐其間辦公,。

l  經(jīng)濟(jì)型酒店開始逐鹿xx。華中重鎮(zhèn),，九省通衢,。2005年1月8日，美國“速8”在華中地區(qū)的第一家連鎖加盟店———xx揚(yáng)子江速8酒店開業(yè),，引來國外,、國內(nèi)眾多著名經(jīng)濟(jì)型酒店品牌搶灘xx。如今速8有水果湖店,、吉慶街店投入使用,，莫泰168武珞路店已開業(yè)。而速8青山店年底納客,，法國“宜必思”,、“錦江之星”、“如家快捷”也相繼進(jìn)入xx,。

l  市場(chǎng)參與者變寬,。經(jīng)濟(jì)型酒店的發(fā)展前景，也讓xx的一些餐飲巨頭“怦然心動(dòng)”,。除連鎖加盟外,，經(jīng)濟(jì)型酒店讓xx本土一些餐飲業(yè)延伸到酒店，如“艷陽天”以1480萬元的高價(jià)競(jìng)得位于漢口前進(jìn)一路的襄陽飯店,，打造經(jīng)濟(jì)型酒店“艷陽之星”,；武昌楚灶王酒店開辦的一家經(jīng)濟(jì)型酒店也悄然開張。

l  酒店環(huán)境開始營造家庭特色,。酒店環(huán)境除在大堂,、過道等公共部位營造尊貴、舒適,、寬敞的氛圍外,，公共空間開始向休閑化、自然化的情景模擬環(huán)境改變,，如營業(yè)近半年的最佳西方禧邦可大酒店外設(shè)兩部觀光及扶手電梯,，內(nèi)部種植高大樹木、做瀑布,。此外,，客房布局開始走向家庭化特色，有獨(dú)立的廚房,、吧臺(tái)設(shè)計(jì),，配備冰箱、電磁爐等家庭設(shè)施,，并有鞋柜,、書房等空間。同時(shí),，酒店式公寓也浮出水面,。房間的裝修努力營造家的氛圍,，家具簡單實(shí)用；衛(wèi)浴設(shè)備要求高品質(zhì),，符合潮流,；房間設(shè)施配置從細(xì)節(jié)入手，方便顧客,。

二,、xx酒店市場(chǎng)分析

1、      酒店分布

酒店集中在各市級(jí),、副市級(jí)商業(yè)中心,，位于火車站、長途客運(yùn)站,、市區(qū)政府機(jī)構(gòu)集中地,。武昌酒店比較集中司門口、付家坡——火車站,、洪山廣場(chǎng),、東湖沿線。（典型酒店及酒店公寓如下圖）

2,、      酒店規(guī)模

酒店規(guī)模不一,，五星級(jí)酒店中規(guī)模以300間左右為主，規(guī)模比較大的為香格里拉大飯店,。武昌酒店的規(guī)模中等,，一般為100-200間客房，酒店規(guī)模如下圖,。

3,、      價(jià)格水平

星級(jí)酒店協(xié)議價(jià)一般為門市價(jià)的4-6折。長包房三星級(jí)為6000-8000元/月,，四星級(jí)一般為8000-10000元/月,，五星級(jí)為15000-30000元/月，為協(xié)議價(jià)的7折左右,。五星級(jí)客房協(xié)議價(jià)格一般為600-900元/天,。

4、      經(jīng)營狀況

xx酒店需求量大,。全市星級(jí)酒店客房約為15000間左右,，而2004年接待海外旅游者31.45萬人，接待旅游者總數(shù)263.85萬人,。全市的年均客房出租率達(dá)70%左右,；其中三星級(jí)酒店出租率普遍高，平均可達(dá)70%，在3-5月,、9-12月的旅游與商務(wù)旺季可達(dá)80%-90%,。而五星級(jí)酒店的出租率約為70%左右。

而四星級(jí)及五星級(jí)酒店中有相當(dāng)部分經(jīng)營來自會(huì)議室,、多功能廳的消費(fèi)使用,。如香格里拉大飯店6大多功能廳成為房地產(chǎn)產(chǎn)品推介會(huì)、產(chǎn)品展示的經(jīng)?；蓊欀兀鴸|方大酒店五樓中庭皇家花園,、咖啡廳是舉行大型新聞發(fā)布會(huì),、雞尾酒會(huì)及演唱會(huì)等社交活動(dòng)之所。

5,、      客戶群體

酒店客戶較為固定,，主要分為兩大類。一類為軍區(qū),、政府籌辦,，依托政府、機(jī)構(gòu)經(jīng)營的酒店,，如湖北飯店,、洪山賓館、中南花園,、新大地等酒店,，主要以會(huì)議客人為主。另一類為以市場(chǎng)為依托的酒店,，如五月花酒店大酒店,，為高端商務(wù)、休閑,、度假型酒店,；白玫瑰酒店為典型四星商務(wù)酒店，商務(wù)渡假客戶為主,。海怡錦江大酒店是電信商務(wù)會(huì)議中心,，客房數(shù)量較少，而商務(wù)回頭客較多,。

從固定客戶群體看,，五星級(jí)酒店的客群比較綜合，有固定的外資企業(yè)和境外旅游團(tuán)隊(duì)客戶,，此外為高規(guī)格會(huì)議客戶,，一般居住為3-4天,。而五星級(jí)長包客戶一般為有境外背景的企業(yè)和xx大型企業(yè),。如香格里拉大飯店長包客戶中有相當(dāng)為歐美日的汽車及配件企業(yè),，有武鋼、神龍等大型企業(yè),。

6、      配套服務(wù)

酒店物業(yè)一般昭示性良好。區(qū)域酒店物業(yè)外觀良好,，酒店入口寬敞、大堂高大亮麗,。

三,、xx酒店公寓市場(chǎng)分析

小戶型面積開始向小房型過渡時(shí)，其消化周期延長,，投資比例下降,、自用比例上升。2004年漢飛青年城,、鵬程國際分別以開盤2個(gè)月內(nèi)銷售完畢,，而2004年末至今小戶型項(xiàng)目銷售周期延長。

而在經(jīng)濟(jì)活躍時(shí)期,，一些市場(chǎng)空隙被發(fā)現(xiàn),。一些小戶型公寓賦予了酒店式公寓的概念，但事實(shí)上大都沒有達(dá)到酒店式公寓的標(biāo)準(zhǔn),，只是引用概念進(jìn)行炒作,。而在xx酒店式公寓由公寓與其他酒店業(yè)、旅游業(yè)的結(jié)合,，具有特有的魅力受到投資者的追捧和青睞,。

1、在售/經(jīng)營典型物業(yè)供應(yīng)特征