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　　===本文導讀===

　　【行業(yè)研究】房地產(chǎn)行業(yè)：看好15年供需重新平衡

　　【公司研報】金融街：15年銷售額預計增長30% | 保利地產(chǎn)：諸多利好提升配置價值

　　房地產(chǎn)行業(yè)：看好15年供需重新平衡

　　歲末銷售翹尾明顯,，政策刺激效果略超預期,。12月行業(yè)單月銷售額 1.18 萬億，環(huán)比增長45.89%,，同比2.86% ,。考慮2013 年12月數(shù)據(jù)已經(jīng)處于歷史高點,，2014年12月銷售再創(chuàng)新高明顯超市場預期,。

　　土地購置明顯下行，將影響2015年新開工,、投資和供應,。受調(diào)控因素影響,，行業(yè)2014年土地購置面積呈現(xiàn)大幅下降階段。全年土地購置面積 3.33 億平米,，同比下降14%,。按照合理狀態(tài)，土地購置到成為新房供給時間周期在 6 到9 個月,。2014年土地購置下行將對 2015年新增供給產(chǎn)生負面影響,，有利減少庫存壓力。

　　不可忽視的保障房因素,，2015年政府或加大商品房放松力度,。2015年屬此前保障房建設計劃最后一年。按照 2015年建設 700 萬套保障房看,，建設規(guī)模和 2014年一致,，即保障房因素對 2015 年新開工和投資增速刺激有限。此外,，如果 2016 年后不再硬性要求保障房,，商品房對穩(wěn)定新開工和投資增速的作用將更大?？紤]政府防止?jié)撛诮?jīng)濟失速風險,，我們預計2015年商品房放松力度或加大。

　　房地產(chǎn)投資1-12 月同比增長10.5% .1-12 月全國房地產(chǎn)累計開發(fā)投資為 95036億元,，同比增長 10.5% ,。相比 2014年1-11 月同比增長 11.9% 而言，2014年1-12 月減少1.4 個百分點,。1-12月商品住宅投資 64352 億元，同比增長 9.2%,，占房地產(chǎn)開發(fā)投資比重為 67.7% .

　　房地產(chǎn)累計銷售面積同比下降7.6%,。1-12 月，全國商品房銷售面積 12.06 億平方米,，比去年同期減少7.6%,。12月單月銷售面積 18932 萬平，較11月環(huán)比增長43.2% ,，同比減少4.1%,。1-12 月商品房累計銷售額達到 76292 億元，較去年同期減少6.3%,，12月銷售額 11811 億元,，環(huán)比 11月單月數(shù)據(jù)增加 45.9% ，同比增加 2.9%,。

　　行業(yè)當月資金來源微弱增長,。1-12 月全國房地產(chǎn)資金來源總量達到 12.2 萬億元,，較去年同期減少 0.1%。12月資金量1.2 萬億,，環(huán)比 11月增加20.3% ,，同比減少6.1%。逐個數(shù)據(jù)分析的話可以看到,，房地產(chǎn)資金來源中國內(nèi)貸款占房地產(chǎn)資金來源的17%,，利用外資占比為 1%，自籌資金占 41% ,，其他資金占 41%,。12月個人按揭貸款達到 1535億元，環(huán)比 11月增長24.3% ,，同比增長11.5% .

　　估值和投資,。截至2015年1 月21日，A股市場動態(tài)(TTM)PE在18.1 倍,，房地產(chǎn)板塊動態(tài)(TTM)PE在21.1 倍,。

　　個股推薦。近期受各種傳聞影響,，行業(yè)龍頭企業(yè)股價重新回到啟動前平臺,。考慮行業(yè)復蘇,、融資放開等利好大邏輯未改變,，繼續(xù)看好龍頭 15年P(guān)E動態(tài)10倍以上。大方向繼續(xù)擇股圍繞“大市值,、高訴求,、新邏輯”九字原則，保利,、招商,、萬科、僑城是首選,！繼續(xù)推薦高彈組合招商,、首開、華夏,、世聯(lián),、格力、金科和各子板塊龍頭(張江,、金融街,、中天).

　　風險提示。一旦國內(nèi)未來采取更加嚴厲的調(diào)控措施將直接影響行業(yè)未來發(fā)展。(海通證券)

　　金融街：15年銷售額預計增長30%

　　78%土地儲備位于十大精選城市

　　截至1 4年1 1月,，公司土地儲備約880萬平米,，集中于六個城市，其中北京250萬平米,，重慶1 75萬平米,，天津1 1 6萬平米，78%的土地儲備位于我們十大精選城市,。公司14年己花費186億購置北京,、上海和廣州的土地，同比增長80%,，是瑞銀覆蓋A股地產(chǎn)公司中1 4年在土地市場最激進的開發(fā)商,。

　　2015年銷售額預計增長30%

　　全國商業(yè)營業(yè)房屋14年前1 1月銷售7289億，同比增長7%,，好于住宅,，我們預計1 5年仍可維持約5%的增長。我們預計公司14年銷售額達230億,，同比增長2%,，201 5年上海和廣州的項目有望入市銷售，公司1 5年銷售額有望獲得提振,，其中我們預計商業(yè)地產(chǎn)銷售額達200億,，住宅銷售額達1 00億，總銷售額有望達300億,，同比增長30%,。。

　　68萬平米優(yōu)質(zhì)持有物業(yè)價值極大

　　公司目前持有21萬平米經(jīng)營物業(yè),，主要為北京,、天津和惠州的酒店，同時持有47萬平米的租賃物業(yè),，主要為北京和天津的寫字樓和商場,，我們預計年可貢獻營收1 1億，歸母凈利潤約3億,，占比總利潤的11%。

　　估值：目標價上調(diào)至15元,，評級自中性上調(diào)至買入

　　我們預計2014/15/16年EPS 0.98/1.20/1.34元/股,，股價對應1 5年P(guān)ER9.1倍，相對NAV折價16%,。我們認為公司經(jīng)營策略由保守專為積極,，14年公司大量補充一線城市土地儲備后有望進入快速增長期，另外看好公司201 5年銷售額因北京房地產(chǎn)市場回暖而獲得高增長,，基于1 5年P(guān)E12.5倍得到新目標價15.0元(原基于2014年6.8倍PE得到6.67元/股),，將評級自中性上調(diào)為買入,。(瑞銀證券)

　　保利地產(chǎn)：改革大牛市下諸多利好提升配置價值

　　聚焦一二線核心城市，定位剛需及改善的主流需求,，合理平衡周轉(zhuǎn)速度不利潤率,，14 年銷售增長含金量高，15 年表現(xiàn)將更好,。14 年簽約銷售 1367 億元(+9%),，銷售均價逆市上漲近 10%，市場調(diào)整中仍保持利潤率穩(wěn)定,。預計 15 年總可售貨值超 2500 億元,，以 65%的去化率保守預計公司 15 年銷售超 1640 億元(+20%) .

　　盈利能力突出，股權(quán)激勵護航,，14 年業(yè)績增速略低于預期,，15 年將重回 20%以上。 (1)14 年凈利潤預增 13%,，略低亍市場預期,，但 12-13 年增速高，仍達到了股權(quán)激勵的行權(quán)條件(3 年凈利潤 CAGR 丌低亍 21%).(2)受益亍 14 年銷售有質(zhì)量的增長,、資金成本下降及信?；鹜顿Y進入收獲期，預計第三個行權(quán)期業(yè)績條件達成無憂,，對應 15 年凈利潤增長 23%以上,。(3)一二線市場持續(xù)回暖背景下公司銷售去化及盈利水平的持續(xù)改善，將對 16 年以后的業(yè)績增長提供有力支撐,。

　　高杠桿,，顯著受益于資金成本下降及中票發(fā)行放開。 也受益于央企整合帶杢的幵販機會,。14 年 3 季末凈負債率 130%,，受降息利好明顯；獲準注冊發(fā)行 150 億元中票,，已成功發(fā)行 10 億元,，發(fā)行利率僅 4.8%。政策風向轉(zhuǎn)暖,，房企股權(quán)及債權(quán)融資放松,，公司正探討股權(quán)融資的可行性，以破解高負債率對規(guī)模發(fā)展的制約,，若成功實施公司發(fā)展有望再提速,，丏市值管理勱力將增強。央企整合加速，非房地產(chǎn)主營的公司可望剝離相關(guān)資產(chǎn),，枀大有利于與注房地產(chǎn)開發(fā)的保利等房地產(chǎn)央企,。

　　低估值藍籌價值正在回歸。(1)無論橫向還是縱向比較,，公司目前估值仍然偏低,。橫向看，地產(chǎn)板塊 15 年平均預測 PE 為 10.1 倍,，在所有板塊中倒數(shù)第二,，公司15 年 PE 僅 8.0 倍；縱向看,，2012 年是上一輪行業(yè)回暖期,，公司 PE 波勱匙間為6.8 倍-11.5 倍，均值為 8.9 倍,，高亍目前估值水平,。 (2)A 股市場改革及國際化，持續(xù)提升藍籌的配置價值,。 公司是上證 50 唯一地產(chǎn)股,，受益亍上證 50ETF 期權(quán)配置需求的提升，及個股期權(quán)推出預期,；也受益亍 A 股納入 MSCI 等國際指數(shù)預期,。

　　14-16 年 EPS1.14/1.41/1.71 元，PE9.8/8.0/6.6 倍,，考慮到公司銷售均價提升及資金成本下降,，提升 RNAV 至 11.12 元。因銷售增長含金量高,，股權(quán)激勵目標是業(yè)績增長底線,，顯著受益于資金成本下降、中票發(fā)行,、股本融資提速,、央企整合帶杢的幵販發(fā)展機會以及市值管理增強。改革大牛市下 A 股國際化配置,，持續(xù)寬松的貨幣及行業(yè)政策正在推升藍籌地產(chǎn)的配置價值,，我們認為未杢 6-12 個月公司合理估值應為 15 年 10 倍 PE，目標價提升至 14 元,，評級提升至“強烈推薦”,。(中投證券)

(責任編輯：DF064)