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城區(qū)宅基地買賣未過(guò)戶，合同照樣有效,。
我曾經(jīng)發(fā)過(guò)一篇《千萬(wàn)不要盲目買賣農(nóng)村宅基地》的日記,，在日記中寫了農(nóng)村宅基地的買賣合同一般是無(wú)效的,，只有少數(shù)符合“同一經(jīng)濟(jì)組織成員；買方符合審批宅基地的條件,；又是經(jīng)有關(guān)部門辦理審批手續(xù)的”等，才為有效合同,。
然而,，城區(qū)宅基地的買賣，只要簽訂了買賣協(xié)議,，盡管房屋所有權(quán)證,，土地使用權(quán)證沒(méi)有過(guò)戶，買賣協(xié)議或者合同照樣生效,。
最近,，本人從網(wǎng)上看到某城區(qū)一個(gè)買賣宅基地后，賣方持有“兩證”,，拖延過(guò)戶,，后來(lái)反而起訴到法院，讓投資建起樓房的買方搬出樓房的案例,。
[案情介紹] 王某,、沈某均為某城區(qū)人。王某系拆遷戶,，在其現(xiàn)住房的屋后有已領(lǐng)取國(guó)有土地使用證書(shū)的宅基地一塊,，并已領(lǐng)取了建房的相關(guān)手續(xù)，但資金不足,，意欲將宅基地轉(zhuǎn)讓,。沈某系外來(lái)戶，人口多,，急需建房,，但苦于無(wú)宅基地。1998年12月2日,，王某和沈某經(jīng)人介紹,，就轉(zhuǎn)讓宅基地事宜達(dá)成了書(shū)面協(xié)議。協(xié)議書(shū)規(guī)定：王某將已領(lǐng)取國(guó)有土地使用證書(shū)的宅基地一塊以5萬(wàn)元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給沈某,，因王某已領(lǐng)取建房執(zhí)照,，故沈某在向王某交付8萬(wàn)元后開(kāi)始建房。沈某建房完畢后先由王某領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū),，然后再和沈某辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū),，然后再和沈某辦理房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)，然后再和沈某辦理房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)的變更手續(xù),。協(xié)議書(shū)簽訂后,，沈某出資近16萬(wàn)元于次年6月建成了三上三下樓房及廚房等設(shè)施,，建成后沈某即入住該樓房。王某在沈某房屋建成后也按約去房產(chǎn)管理部門辦理了房屋產(chǎn)權(quán)書(shū),。但在沈某提出辦理房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)變更手續(xù)時(shí),，王某先是找借口進(jìn)行拖延，后則意欲拒絕,。2000年3月4日,，王某以自己領(lǐng)有土地使用證和房屋產(chǎn)權(quán)證為由，向某法院提起訴訟,，要求沈某其享有產(chǎn)權(quán)的房屋中遷出,。沈某應(yīng)訴時(shí)稱，我是以5萬(wàn)元的價(jià)格從王某處受讓,。該宅基地的,，蓋樓房時(shí)我全額出資所建，產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸我,。至于土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)的變更,，只存在一個(gè)變更的時(shí)間問(wèn)題。現(xiàn)王某撕毀協(xié)議,，不按約和我辦理房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)變更手續(xù),，其行為顯然違約，請(qǐng)求法院在駁回王某請(qǐng)求事項(xiàng)的同時(shí),，反訴要求法院判決王某履行變更房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)的義務(wù),。
法院經(jīng)審理認(rèn)為：王某和沈某所簽訂的《宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)》不違反國(guó)家法律、法規(guī)的規(guī)定,，應(yīng)認(rèn)定為有效協(xié)議,。王某的請(qǐng)求事項(xiàng)應(yīng)予以駁回，沈某要求王某履行辦理房屋產(chǎn)權(quán)土地使用權(quán)變更手續(xù)的反訴請(qǐng)求應(yīng)予以支持,。其理由是： 1．王某對(duì)轉(zhuǎn)讓的宅基地享有使用權(quán),，該宅基地是國(guó)有土地，且是位于城市內(nèi)的城鎮(zhèn)國(guó)有土地,，因而該宅基地是可以轉(zhuǎn)讓的,。 其法律依據(jù)是：(1)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第二條第三款規(guī)定。(2)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第三條規(guī)定,、第四條規(guī)定,、第七條規(guī)定等。由以上法律,、法規(guī)的規(guī)定可見(jiàn),，城鎮(zhèn)國(guó)有土地的使用權(quán)的土地主體是可以轉(zhuǎn)讓其享有使用權(quán)的土地的，不需要到土地管理部門辦理批準(zhǔn)手續(xù),，只需要到土地管理部門辦理過(guò)戶手續(xù)就可以了,。因而,，王某向沈某轉(zhuǎn)讓該宅基地的行為是合法的、有效的,。 2．最高人民法院《關(guān)于使用{中華人民共和國(guó)合同法)若干問(wèn)題的解釋(一)》第九條回答： “法律,、法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的,，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力,。” 《條例》沒(méi)有規(guī)定城鎮(zhèn)國(guó)有土地的轉(zhuǎn)讓協(xié)議在辦理登記手續(xù)后生效,，故王、沈間的宅基地轉(zhuǎn)讓行為有效,，無(wú)須對(duì)該行為進(jìn)行登記,。 3．《土地管理法實(shí)施細(xì)則》規(guī)定的是土地所有權(quán)、使用權(quán)的變更自變更登記之日起生效,，是規(guī)定的土地所有權(quán),、使用權(quán)的受讓主體實(shí)際取得受讓土地所有權(quán)、使用權(quán)的時(shí)間,，是規(guī)定的土地所有權(quán),、使用權(quán)的實(shí)際轉(zhuǎn)移時(shí)間，并不是規(guī)定土地所有權(quán),、使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓協(xié)議應(yīng)當(dāng)進(jìn)行登記后才發(fā)生法律效力,，因?yàn)楹炗唴f(xié)議和辦理登記手續(xù)是兩回事，不能混為一談,。 所以,，法院判決王某和沈某所簽訂的宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議是合法有效的，并不能因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)變更手續(xù)未履行而將協(xié)議認(rèn)為無(wú)效,。辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)和辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)是一樣的,，登記行為是雙方按約定履行義務(wù)而不是協(xié)議的生效條件。如果王某拒絕和沈某履行有關(guān)變更登記手續(xù),，就顯然屬于違約,，人民法院應(yīng)當(dāng)依法判令王某履行該項(xiàng)義務(wù)，以體現(xiàn)保護(hù)誠(chéng)實(shí)信用,、公平交易的民事法律原則,。 |
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