物業(yè)管理入門100

作者：方可  

一,、物業(yè)管理

1,、物業(yè)管理的主體：物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè),；

2,、物業(yè)管理的條件：由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定；

3,、物業(yè)管理的對象：對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地,；

4、物業(yè)管理的內(nèi)容：進行維修,、養(yǎng)護,、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動,；

5,、物業(yè)管理的范圍：專有權(quán)、共有權(quán),、公有權(quán)之中的共有范圍,；

6、物業(yè)管理的作用：房屋保值,、設(shè)施正常,、環(huán)境有序；

7,、物業(yè)管理的政府職能：國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負責全國物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作,；

8、物業(yè)管理的地方政府職能：縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作,；

二,、業(yè)主

9,、業(yè)主：房屋的所有權(quán)人為業(yè)主,；

10、業(yè)主權(quán)利1：按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù),；

11、業(yè)主權(quán)利2：提議召開業(yè)主大會會議,，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議,；

12,、業(yè)主權(quán)利3：提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議,；

13,、業(yè)主權(quán)利4：參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán),；

14,、業(yè)主權(quán)利5：選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán),；

15,、業(yè)主權(quán)利6：監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

16,、業(yè)主權(quán)利7：監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同,；

17、業(yè)主權(quán)利8,、對物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

18,、業(yè)主權(quán)利9：監(jiān)督物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；

19,、業(yè)主權(quán)利10：法律,、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利；

20,、業(yè)主義務(wù)1：遵守業(yè)主公約,、業(yè)主大會議事規(guī)則；

21,、業(yè)主義務(wù)2：遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用,、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；

22,、業(yè)主義務(wù)3：執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定,；

23、業(yè)主義務(wù)4：按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金,；

24,、業(yè)主義務(wù)5：按時交納物業(yè)服務(wù)費用；

25,、業(yè)主義務(wù)6：法律,、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)；

三,、業(yè)主大會和業(yè)主委員會

26,、物業(yè)管理區(qū)域：物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備,、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素,。具體辦法由省,、自治區(qū)、直轄市制定,；

27,、業(yè)主大會數(shù)量：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會；一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會,；

28,、業(yè)主大會活動范圍：業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當依法履行職責,，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定,，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動；

29,、業(yè)主大會指導： 同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,，應(yīng)當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導下成立業(yè)主大會,，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會,；

30、業(yè)主大會職責1：制定,、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則,；

31、業(yè)主大會職責2：選舉,、更換業(yè)主委員會委員,，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

32,、業(yè)主大會職責3,、選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè),；

33,、業(yè)主大會職責4、決定專項維修資金使用,、續(xù)籌方案,，并監(jiān)督實施；

34,、業(yè)主大會職責5,、制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用,、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度,；

35、業(yè)主大會職責6,、法律,、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責；

36,、業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu),；

37、業(yè)主委員會職責1：召集業(yè)主大會會議,，報告物業(yè)管理的實施情況,；

38、業(yè)主委員會職責2：代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同,；

39,、業(yè)主委員會職責3：及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同,；

40、業(yè)主委員會職責4：監(jiān)督業(yè)主公約的實施,；

41,、業(yè)主委員會職責5：業(yè)主大會賦予的其他職責；

42,、業(yè)主委員會備案：業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起３０日內(nèi),，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案,；

43,、業(yè)主委員會委員：業(yè)主委員會委員應(yīng)當由熱心公益事業(yè)、責任心強,、具有一定組織能力的業(yè)主擔任,；業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生,；

四,、業(yè)主投票權(quán)、公約,、議事規(guī)則

44,、業(yè)主投票權(quán)（持分權(quán)）計算：業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積,、住宅套數(shù)等因素確定,。具體辦法由省、自治區(qū),、直轄市制定,；

45,、投票方式：業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式,；但應(yīng)當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有１／２以上投票權(quán)的業(yè)主參加,；

46、投票代理人：業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議,；

47,、一般事務(wù)投票生效：業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)１／２以上通過,；

48,、重大事務(wù)投票生效：業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則,，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè),，專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)２／３以上通過,；

49,、業(yè)主大會決議效力和后果：業(yè)主大會的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力；業(yè)主大會決議一切民事責任由全體業(yè)主承擔,；

50,、業(yè)主公約：業(yè)主公約應(yīng)當對有關(guān)物業(yè)的使用、維護,、管理,，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù),，違反公約應(yīng)當承擔的責任等事項依法作出約定,；業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力；

51,、業(yè)主大會議事規(guī)則：業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當就業(yè)主大會的議事方式,、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法,、業(yè)主委員會的組成和委員任期等事項作出約定,；

五、前期物業(yè)管理

52,、早期介入：規(guī)劃,、可行性研究、設(shè)計,、施工,、物業(yè)管理方案中的介入；

53、前期物業(yè)管理的開始：竣工驗收合格,、交房,；業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前,；

54,、前期物業(yè)管理的結(jié)束：成立業(yè)主大會并續(xù)簽,、改簽,、終止前期物業(yè)服務(wù)合同；

55,、前期物業(yè)服務(wù)合同：建設(shè)單位與物管企業(yè)簽署（臨時）前期物業(yè)服務(wù)合同,；

56、業(yè)主臨時公約：建設(shè)單位應(yīng)當在銷售物業(yè)之前,，制定業(yè)主臨時公約,，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護,、管理,，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù),，違反公約應(yīng)當承擔的責任等事項依法作出約定,；業(yè)主臨時公約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益；

六,、招投標

57,、建管分離：國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè),。

58,、住宅物業(yè)的招投標：住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè),；投標人少于３個或者住宅規(guī)模較小的,，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準,，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè),；

七、接管驗收

59,、業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分,；

60,、物管驗收：物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗,；

61,、建設(shè)單位應(yīng)當向物業(yè)管理企業(yè)手續(xù)移交1：竣工總平面圖，單體建筑,、結(jié)構(gòu),、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施,、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料,；

62、手續(xù)移交2：設(shè)施設(shè)備的安裝,、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料,；

63、手續(xù)移交3：物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件,；

64,、手續(xù)移交4、物業(yè)管理所必需的其他資料,；

65,、物業(yè)管理用房：建設(shè)單位應(yīng)當按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房，所有權(quán)歸全體業(yè)主,；

八,、物業(yè)管理企業(yè)和人員

66、獨立法人：從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應(yīng)當具有獨立的法人資格,；

67,、資質(zhì)管理：國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質(zhì)管理制度；

68,、資格證書：從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定,，取得職業(yè)資格證書；

69,、管理區(qū)域：一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理,；

70、承接手續(xù)：物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時,，應(yīng)當與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗收手續(xù),；

71、管理用房：物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主,。未經(jīng)業(yè)主大會同意,，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途；

72,、管理分包：物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè),，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人,；

73、管理收費原則：物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當遵循合理,、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則,；

74、物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成1：管理服務(wù)人員的工資,、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等,；

75、物業(yè)服務(wù)費構(gòu)成2：物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行,、維護費用；

76,、物業(yè)服務(wù)費構(gòu)成3：物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用,；

77,、物業(yè)服務(wù)費構(gòu)成4：物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用,；

78、物業(yè)服務(wù)費構(gòu)成5：物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用,；

79,、物業(yè)服務(wù)費構(gòu)成6：辦公費用；

80,、物業(yè)服務(wù)費構(gòu)成7：物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊,；

81、物業(yè)服務(wù)費構(gòu)成8：物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費用,；

82、物業(yè)服務(wù)費構(gòu)成9：經(jīng)業(yè)主同意的其它費用,；

83,、售前物業(yè)收費：已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納,；

84,、明碼標價：物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主提供服務(wù)（包括按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供物業(yè)服務(wù)以及根據(jù)業(yè)主委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)），應(yīng)當實行明碼標價,。物業(yè)服務(wù)收費明碼標價的內(nèi)容包括：物業(yè)管理企業(yè)名稱,、收費對象、服務(wù)內(nèi)容,、服務(wù)標準,、計費方式、計費起始時間,、收費項目,、收費標準、價格管理形式、收費依據(jù),、價格舉報電話等,；

85、代收代交：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),，供水,、供電、供氣,、供熱,、通訊、有線電視等單位應(yīng)當向最終用戶收取有關(guān)費用,；物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收該費用的,，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用；

86,、環(huán)境管理：對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安,、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律,、法規(guī)規(guī)定的行為,，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告,；

87,、安全防范：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時,，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時,，應(yīng)當及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作,；

88,、投訴：縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會,、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴,；

九、物業(yè)使用與維護

89,、共用設(shè)施不能改變：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施,，不得改變用途；如果確需改變,，應(yīng)當提請業(yè)主大會討論決定同意后,，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)；

90,、共用設(shè)施不能私占：業(yè)主,、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自占用,、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地,，損害業(yè)主的共同利益,；因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時占用,、挖掘道路,、場地的，應(yīng)當征得業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的同意,；

91,、水電氣管理：供水、供電,、供氣,、供熱、通訊,、有線電視等單位,，應(yīng)當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護的責任,；

92,、裝修管理：業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當事先告知物業(yè)管理企業(yè),；物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主；

93,、共用設(shè)施經(jīng)營：利用物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當在征得相關(guān)業(yè)主,、業(yè)主大會,、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù),。業(yè)主所得收益應(yīng)當主要用于補充專項維修資金,，也可以按照業(yè)主大會的決定使用；

94,、日常維修：物業(yè)存在安全隱患,，危及公共利益及他人合法權(quán)益時，責任人應(yīng)當及時維修養(yǎng)護,，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當給予配合,。責任人不履行維修養(yǎng)護義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會同意,，可以由物業(yè)管理企業(yè)維修養(yǎng)護,，費用由責任人承擔,；

十，維修資金

95,、維修資金交徼：住宅物業(yè),、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金（或維修基金）,；

96,、維修資金用途：住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修資金屬業(yè)主所有,，專項用于住宅共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的中修、大修,、更新,、改造，不得挪作他用,；共用部位是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ),、內(nèi)外承重墻體、柱,、梁,、樓板、屋頂?shù)龋?、戶外墻面,、門廳、樓梯間,、走廊通道等

97,、維修資金保管：業(yè)主購房時由商品住房銷售單位代收，在業(yè)主辦理房屋權(quán)屬證書時,，售房單位將維修基金交給當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門代管,；業(yè)主委員會成立后，經(jīng)業(yè)主委員會同意,，房地產(chǎn)行政主管部門將維修基金移交給物業(yè)管理企業(yè)代管,，并定期接受業(yè)主委員會的檢查與監(jiān)督；

98,、維修資金的審批使用：業(yè)主委員會成立前,，維修基金的使用由售房單位或售房單位委托的管理單位提出使用計劃，經(jīng)當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門審核后劃撥,。業(yè)主委員會成立后,，維修基金的使用由物業(yè)管理企業(yè)提出年度使用計劃，經(jīng)業(yè)主委員會審定后實施,。

99,、維修資金的補充和退還：維修基金不敷使用時,，經(jīng)當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門或業(yè)主委員會研究決定，按業(yè)主占有的住宅建筑面積比例向業(yè)主續(xù)籌,。因房屋拆遷或者其他原因造成住房滅失的,，維修基金代管單位應(yīng)當將維修基金帳面余額按業(yè)主個人繳交比例退還給業(yè)主；

100,、維修資金的轉(zhuǎn)讓：業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時,，結(jié)余維修基金不予退還，隨房屋所有權(quán)同時過戶,。