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土地儲(chǔ)備融資的融資和損益往往不是由一個(gè)主體承擔(dān)，即有融資主體和損益主體,。根據(jù)損益主體的不同,，可以把開(kāi)發(fā)模式分為以政府為損益主體的開(kāi)發(fā)模式和以企業(yè)為損益主體的開(kāi)發(fā)模式。
（一）以政府為損益主體的開(kāi)發(fā)模式
政府作為土地開(kāi)發(fā)的主體,，并承擔(dān)最終的損益,。收入為土地出讓收入，支出為征地,、拆遷配套和財(cái)務(wù)費(fèi)用,。但由于土地開(kāi)發(fā)的加速，政府不可能拿出足夠的財(cái)政資金周轉(zhuǎn)投入土地開(kāi)發(fā),，因此需通過(guò)一個(gè)承債主體融資,，解決資金需求。
選擇哪種方式取決于哪個(gè)載體更易于融資,。一般來(lái)講,，土地儲(chǔ)備中心的融資比較死板，能否融資,，決定于土地的規(guī)劃和開(kāi)發(fā)的可行性,；而公司的融資相對(duì)較靈活，但需其有較好的信用、資產(chǎn)和獲利能力,。
該模式的特點(diǎn)：
1,、有利于政府的招商，集責(zé)權(quán)利為一體,，土地讓利和損益由政府承擔(dān),，而政府可通過(guò)財(cái)稅來(lái)平衡。
2,、有效地解決了開(kāi)發(fā)的融資問(wèn)題,。
3、有利于企業(yè)的市場(chǎng)化運(yùn)作,，而避免政企不分所導(dǎo)致的一系列問(wèn)題,。
（二）以企業(yè)為損益主體的開(kāi)發(fā)模式
政府委托（授權(quán)）開(kāi)發(fā)公司作為土地開(kāi)發(fā)的主體，并由開(kāi)發(fā)公司承擔(dān)最終的損益,。政府所收的土地出讓金全部以支付開(kāi)發(fā)成本的方式轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)公司,。一般公司開(kāi)發(fā)的園區(qū)沒(méi)有財(cái)政收入，如開(kāi)發(fā)公司"入不敷出",，則往往通過(guò)財(cái)政的專項(xiàng)補(bǔ)貼解決,。
開(kāi)發(fā)公司主要有以下幾種形式：
1． 政府全資公司。上海的各園區(qū)一般采用政府全資的開(kāi) 發(fā)公司開(kāi)發(fā)模式,，開(kāi)發(fā)公司承擔(dān)園區(qū)的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng),，政府為園區(qū)提供一些專項(xiàng)的財(cái)政支持，如重點(diǎn)招商項(xiàng)目的土地補(bǔ)貼,、產(chǎn)業(yè)扶持基金等,。西安高新區(qū)在“一次創(chuàng)業(yè)”期間也采用了以高科集團(tuán)公司進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的模式，高科集團(tuán)公司向銀行融資并開(kāi)發(fā)土地,，以政府的名義出讓土地,，管委會(huì)（代表政府）除必要的財(cái)政支出外，將土地出讓金和節(jié)余的財(cái)政收入都投入高科集團(tuán)公司用于土地的滾動(dòng)開(kāi)發(fā),。上海和西安的不同之處在于上海的政府如浦東新區(qū)政府的一級(jí)財(cái)政要面對(duì)若干園區(qū)（陸家嘴,、金橋、張江,、外高橋等）和非開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)域,，而西安高新區(qū)自身就具有一級(jí)財(cái)政。
2,、合資公司。蘇州工業(yè)園區(qū)是由新加坡政府牽頭的外方財(cái)團(tuán)和中方財(cái)團(tuán)合資組建的蘇州工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)有限公司來(lái)進(jìn)行開(kāi)發(fā)的,，高標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃使初期在基礎(chǔ)設(shè)施上的投入非常大,，而周遍的園區(qū)有政府財(cái)力的介入和較靈活的政策，使得蘇州工業(yè)園區(qū)的土地招商遇到了很大的挑戰(zhàn),，后來(lái)調(diào)整為中方控股,，地方政府也提供了一定的財(cái)力支持,，使該園區(qū)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)步入良性循環(huán)。而無(wú)錫新加坡工業(yè)園也是由無(wú)錫高新區(qū)和新加坡合資開(kāi)發(fā)的,，由于面積較小,，涉及的問(wèn)題較少，較好地發(fā)揮了新方在管理,、招商,、服務(wù)方面的優(yōu)勢(shì)，運(yùn)行相對(duì)比較順利,。
3,、私營(yíng)公司。大連軟件園是由私營(yíng)企業(yè)組建的大連軟件園開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)的,。該園區(qū)的良性運(yùn)營(yíng)取決于三方面因素：一是獨(dú)特的行業(yè)定位,，二是政府的大力支持，大連市政府把軟件作為支柱產(chǎn)業(yè),，投入了許多資源,。三是良好的地段使得園區(qū)有可能獲得較好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收益，以支撐園區(qū)的良性發(fā)展,。
該模式的特點(diǎn)：
1. 開(kāi)發(fā)公司的壓力較大,，可促使開(kāi)發(fā)效益的提高。
2. 有利于發(fā)揮開(kāi)發(fā)商的招商積極性,，提高招商能力（尤其是非全資的開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)）,。
3. 政府招商工作往往與公司的效益產(chǎn)生矛盾。
此,，該種模式適合于土地開(kāi)發(fā)有可能有凈收益的的園區(qū),；或適合于政府的財(cái)政收入偏低，而須借助開(kāi)發(fā)公司完成一部分非贏利性項(xiàng)目的園區(qū),。
不同的開(kāi)發(fā)融資模式存在不同的特點(diǎn),，不存在最佳，只有更適合,。選擇那種模式主要考慮是否有利于進(jìn)行融資,、是否有利于提高資源運(yùn)行效率、是否有利于增強(qiáng)招商能力,。隨著外部環(huán)境的變化和自身能力的增減,，可以適時(shí)地調(diào)整開(kāi)發(fā)模式，使其更有效,。
也可以在開(kāi)發(fā)區(qū)的不同層次,、不同范圍采用不同的開(kāi)發(fā)模式，以揚(yáng)長(zhǎng)避短提高整體的競(jìng)爭(zhēng)力。 |
