自住房貸款攻略

   隨著自住房搖號大幕的拉開，更多的人開始關(guān)注自住房貸款的問題,，自住房本來就如千萬大軍擠獨(dú)木橋,，自住房搖上號的購房者猶如中了彩票一般興奮,，接下來的自住房貸款和自住房首付問題也接踵而來,，自住房如何貸款？自住型商品房首付比例是多少,？自住房可否組合貸款,？這些問題你都了解嗎？    

   這就給你詳細(xì)解答自住房貸款的相關(guān)問題,，包括自住房貸款方式,、自住型商品房首付比例，以及自住房組合貸款的攻略,。讓購房者輕松了解關(guān)于自住房貸款的各種相關(guān)問題,。

自住型商品房首付比例解析

5月28日，網(wǎng)曝住總正華旗下的順義新國展?jié)M庭芳自住型商品房首付比例需50%,，引起了購房者和業(yè)內(nèi)的廣泛關(guān)注,。目前，購買首套商品房的首付比例為30%,，如果新國展?jié)M庭芳首付提高到50%,，對于購房者來說意味著，自住型商品房首付比例門檻將大幅抬高,。

對于此前傳出的50%首付,，住總正華新國展?jié)M庭芳項(xiàng)目負(fù)責(zé)人向記者強(qiáng)調(diào)，“自住型商品房首付比例與普通商品房保持一致,，首套房均收取三成首付,，但由于項(xiàng)目以大戶型房源為主，且不接受組合貸款,，按照公積金貸款最多80萬元的額度計算,，整套房的首付比例就達(dá)到了50%”,。

這位負(fù)責(zé)人也坦言，以總價200萬元的房價計算,，如果僅付三成首付,，其余都由商業(yè)貸款還清的話，需要購房人每月還清1.3萬元的貸款,，月收入要達(dá)到2.6萬元以上才能獲批,。“未必所有購房人都能滿足該條件,。但是出于回款壓力,，項(xiàng)目不接受組合貸款?！?/span>

    對于自住型商品房首付比例和方式,，市住建委相關(guān)人員表示，目前住建委沒有規(guī)定首付必須是多少或貸款一定要用何種方式,，這些應(yīng)是開發(fā)商自行規(guī)定的,。

自住房組合貸款解析

名詞解釋:組合貸款

組合貸款:是在購房人選擇公積金貸款后，公積金貸款額度與貸款額不匹配,，剩余部分采用按揭貸款的方式,。組合貸款的放款周期較長，根據(jù)相關(guān)規(guī)定,，公積金放款時間為45天,，按揭放款時間為15天。然而,，如果客戶選擇組合貸款方式,，整個放款流程的時間周期很可能長達(dá)幾個月。目前的商品房銷售較少采用組合貸,。

自住房組合貸款優(yōu)勢

如果按照首套房首付三成的原則計算,，一套政府規(guī)定封頂價200萬元的自住房，購房人如果選擇自住房組合貸款,，首付交三成即60萬元,，其余140萬元將分成公積金貸款80萬元和60萬元的商業(yè)貸款。以貸款20年計算,，兩者結(jié)合最終還款額度為216萬元左右。而按照純公積金貸款方式計算,，扣除最高申請額度80萬元,，買房人首付款高達(dá)120萬元；如純商業(yè)貸款的話,，140萬元的貸款在20年間需還款232萬元,，30年為241萬元,，比組合貸多付15%左右的成本。

盡管從購房者的角度看,，在首付不足的情況下自住房組合貸款更具優(yōu)勢,，但一位自住房項(xiàng)目的運(yùn)營總監(jiān)向北京商報記者介紹，如果是以自有用地建的自住房項(xiàng)目,，按照單一貸款方式進(jìn)行回款,，則利潤可以保證在個位數(shù)；但對于競地價,、競配建的項(xiàng)目來說,，本身就沒有利潤，完全依靠項(xiàng)目的商品房部分拉平,?！叭绻J款周期再拉長，肯定是賠錢,?！苯M合貸款辦理和放貸時間最快是半年，公積金或商業(yè)貸款也就10天左右,，由于開發(fā)商的運(yùn)營資金大部分來自銀行貸款,，本身開發(fā)貸的利率就遠(yuǎn)高于個貸，所以回款周期越久利潤率越小,。

銀行方面則解釋稱,，兩種方式相結(jié)合，需要銀行以及住房公積金管理中心的合作,，過程復(fù)雜,。 “更重要的是，現(xiàn)在銀行單純的商貸都不愿意批,，何況是組合貸,。”

自住房組合貸款流程

第一步：到貸款銀行提出借款申請

借款人持購房合同和開發(fā)商售房許可證復(fù)印件,、身份證,、住房公積金儲蓄磁卡、印章到各區(qū)縣的建行房地產(chǎn)信貸部申請住房公積金貸款（使用夫妻雙方住房公積金貸款的,，還須攜帶結(jié)婚證或其他夫妻關(guān)系證明）,，填寫“個人住房公積金貸款（組合）貸款申請書”。

第二步：銀行審核

貸款銀行根據(jù)借款人提供的資料,，考核借款人是否符合貸款條件,，計算貸款額度，確定貸款期限。

第三步：到貸款銀行簽訂借款合同

貸款銀行審核借款人的申請后,借款人與銀行簽訂借款合同和抵押合同（不用房屋擔(dān)保的簽訂質(zhì)押合同）,。

第四步：到產(chǎn)權(quán)部門辦理貸款擔(dān)保手續(xù)

辦理住房公積金貸款（組合貸款）有兩種擔(dān)保方式,，借款人可以根據(jù)自己的實(shí)際情況選擇其中的任何一種。

1,、借款人可用自有,、共有或第三人房產(chǎn)進(jìn)行抵押

借款人用期房抵押的（沒有取得產(chǎn)權(quán)證）,持上述材料到房屋座落地的區(qū)縣房地產(chǎn)管理局產(chǎn)權(quán)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押權(quán)證明書。

購買商品房,、經(jīng)濟(jì)適用住房（已取得產(chǎn)權(quán)證）并以所購建房屋辦理抵押的,，持借款人身份證、預(yù)交款收據(jù)原件,、名章,、借款合同、抵押合同,，填寫房屋他項(xiàng)權(quán)申請登記表,，并加蓋借款人（抵押人）和貸款銀行（抵押權(quán)人）印章后，到房屋座落地的產(chǎn)權(quán)管理部門辦理《房屋他項(xiàng)權(quán)證》,。

2,、用國債、銀行定期存單等貸款銀行認(rèn)可的有價證券進(jìn)行質(zhì)押,，借款人持有價證券交貸款銀行收押保管,。

第五步：辦理住房抵押保險手續(xù)

借款人到產(chǎn)權(quán)部門辦理完抵押或質(zhì)押手續(xù)后,連同借款合同、抵押合同（質(zhì)押合同）,、房屋他項(xiàng)權(quán)證,、抵押權(quán)證明書等借款資料交貸款銀行辦理房屋保險手續(xù)。

第六步：簽訂還款協(xié)議和劃款

采用儲蓄卡代扣方式還款的,借款人到建行儲蓄網(wǎng)點(diǎn)辦理還款代扣儲蓄卡,，并與貸款銀行簽訂代扣協(xié)議,。委托單位代扣還款的，單位與貸款銀行簽訂協(xié)議,。

第七步：銀行劃款

借款人按與貸款銀行約定的時間到貸款銀行辦理領(lǐng)款手續(xù),貸款銀行將款項(xiàng)劃入售房單位,；用于修、建房的貸款,借款人按借款合同支取,。

自住房貸款解讀——參考保障房信貸方式或更具可行性

在北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長陳志看來,，解決自住房貸款矛盾的關(guān)鍵在于公積金中心和銀行方面的協(xié)調(diào)運(yùn)作，而偉業(yè)我愛我家市場研究部經(jīng)理孔丹則寄希望于政府部門能夠攜金融機(jī)構(gòu)盡快出臺針對自住房的金融綠色通道,，以此擺脫困局,，但更多的業(yè)內(nèi)人士則表示，按照現(xiàn)有的放貸環(huán)境,，想要協(xié)調(diào)銀行跟公積金的放款周期并非易事,，以北京為例,，公積金中心歸屬于北京市政府管轄，但北京市銀監(jiān)局卻并沒有對銀行業(yè)有直接管理權(quán),，因而即便在輿論壓力下開發(fā)商最終接受組合貸款，銀行也會按照自己既定的節(jié)奏進(jìn)行,，開發(fā)商最終只能以犧牲配建或壓縮建安的方式來控制成本,，受損失的也會是購房者。

“雖然銀行整體不容易協(xié)調(diào),，但是將自住房在公積金一項(xiàng)的審核放款提速卻是主管部門可以推動的,。”一位同時操盤過保障房和自住房的項(xiàng)目經(jīng)理告訴北京商報記者,，由于自住房與保障房同樣為政府定價,，因此在公積金貸款一項(xiàng)完全可以參考保障房省去評估價格環(huán)節(jié)，不但可以縮短審核時間,，還可以給購房者省去一筆不菲的評估費(fèi),。另外，由于銷售屬于政府監(jiān)管,，自住房如果能夠試行不封頂便放款的政策,，一來可以緩解開發(fā)商資金壓力，二來也讓銀行后續(xù)的放款沒有拖延的理由,。

上述住總正華新國展?jié)M庭芳項(xiàng)目負(fù)責(zé)人也向北京商報記者坦言：“不論是何種貸款方式,，對于開發(fā)商而言，回款的數(shù)額是一樣的,，只是時間上有所差距,，如果能在相關(guān)部門的協(xié)調(diào)下組合貸款也能省去復(fù)雜的環(huán)節(jié)和時間，開發(fā)商也會歡迎,?！?/span>

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