二手房交易流程

流程：評估——打協(xié)議——面簽——批件——進(jìn)件——出他項(xiàng)——銀行——正孚——放款

詳解：

1 評估：需要2-3個(gè)工作日,，二級以上評估公司對房產(chǎn)做現(xiàn)市場價(jià)值的估價(jià)，出具書面評估報(bào)告,；

所需材料：房主身份證復(fù)印件 房地產(chǎn)權(quán)證或房權(quán)證復(fù)印件,。

2 打協(xié)議：到房屋所在區(qū)的房管局辦理，買賣雙方都要到場,，在房管局做備案,，證明交易正在進(jìn)行，如果后期房屋買賣沒有成交,，需要到房管局取消協(xié)議,。

所需要件：買賣雙方身份證（復(fù)印件一份）、雙方手章,、房地產(chǎn)權(quán)證（復(fù)印件一份）,、賣方個(gè)人結(jié)算賬戶（復(fù)印件一份）。如上次成交到現(xiàn)在超過5年,，房本在5年內(nèi),，需提供商品房合同或契稅票。房改購房還要提供房改協(xié)議,。除南開和河西區(qū),，其它區(qū)都需要提供評估報(bào)告。

3 面簽：借款人到銀行簽訂借款合同

所需要件：買房,，夫妻雙方身份證,，夫妻雙方手章,，戶口本，結(jié)婚證,，過戶費(fèi),，首付款，買賣協(xié)議（根據(jù)各區(qū)房屋需要的復(fù)印件不相同,，比如南開的房屋需要原件2份,，復(fù)印件5份）、評估報(bào)告,。

4 批件：一般需要3-5個(gè)工作日,，銀行對貸款人的資質(zhì)進(jìn)行審核，看貸款人的資質(zhì),，比如工作年齡等,。

5 進(jìn)件：進(jìn)件=過戶，對房主進(jìn)行更名,，進(jìn)件過后出來新房本名字為買方姓名

所需要件 買房：身份證,、手章、買賣協(xié)議,、契稅（現(xiàn)金）與銀行借款合同

          賣方：身份證,、手章和房地產(chǎn)權(quán)證

進(jìn)件完成后房管局會出兩個(gè)取件單，房本取件單,，由買方帶走,，30天買房憑此取件單到房管局拿新房本；他項(xiàng)取證但,，有擔(dān)保公司帶走,。

6 出他項(xiàng)：7個(gè)工作日后，房管局出一綠本《他項(xiàng)權(quán)證》,，此證明由銀行憑他項(xiàng)取證但領(lǐng)取,，約束房產(chǎn)抵押權(quán)，證明該房屋現(xiàn)有貸款,，在沒有還清貸款前房主對房屋只有使用權(quán)沒有買賣權(quán)，可租賃,，可居住,。

7 銀行：流程，在銀行過一下,，款項(xiàng)由銀行放至正孚,。

8 正孚：政府的諧音，是國家對資金監(jiān)管的機(jī)構(gòu),，需要3-5個(gè)工作日,。

9 放款：資金監(jiān)管過后銀行放款到賣方存折里,。

借款人是外地人時(shí)需要提供的材料：

    夫妻雙方身份證，戶口本,，手章,，收入證明，結(jié)婚證（離婚證或單身證明）,，暫住證,，首付款，提供本地聯(lián)系人,。

本地聯(lián)系人需要提供證件：身份證,，戶口本，手章,，聯(lián)系方式,，本地聯(lián)系人需到場簽字。

買房產(chǎn)要投入相當(dāng)大的一筆資金,，因此投資的安全性是每一個(gè)購房者必需考慮的首要因素,，否則稍有不慎，購房人的利益就會受到侵害,。而要想確保房產(chǎn)安全無誤,，了解房屋的產(chǎn)權(quán)狀況，則是每一個(gè)購房人在購房前必需做的事情,。購房前對所購房屋的產(chǎn)權(quán)有清楚的認(rèn)知,，不但可避免受到可能的坑害，而且購房后自己的利益也可以受到法律的保護(hù),。

　　要了解房屋的產(chǎn)權(quán)狀況,，購房人第一步要做的是要求賣方提供合法的證件，包括產(chǎn)權(quán)證書,、身份證件,、資格證件以及其他證件。產(chǎn)權(quán)證件是指“房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”,。身份證件是指身份證,、工作證和戶口簿。資格證件是指查驗(yàn)交易雙方當(dāng)事人的主體資格,，例如：商品房出售要查驗(yàn)出售方房屋開發(fā)經(jīng)營資格證書,；代理人要查驗(yàn)代理委托書是否有效；共有房屋出售,，需要提交其他共有人同意的證明書等等,。其他證件是指：出租房產(chǎn)，要查驗(yàn)承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的協(xié)議或證明,；共有房產(chǎn)，要查驗(yàn)共有人放棄優(yōu)先購買權(quán)的協(xié)議或證明；中獎(jiǎng)房產(chǎn),，要查驗(yàn)中獎(jiǎng)通知單和相應(yīng)的證明等。

第二步是向有關(guān)房產(chǎn)管理部門查驗(yàn)所購房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的來源,，查驗(yàn)的具體方式是查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)記錄。

第三步是查驗(yàn)房屋有無債務(wù)負(fù)擔(dān),。房屋產(chǎn)權(quán)記錄只登記了房主擁有主權(quán)的真實(shí)性以及原始成交情況,，至于該房屋在經(jīng)營過程中發(fā)生債務(wù)和責(zé)任，則必需查驗(yàn)有關(guān)的證明文件,。包括：抵押貸款的合同,、租約等，還要詳細(xì)了解貸款和償還額度,、利息和租金的來源,，從而對該房產(chǎn)有更深的了解。另外,，購房者還需了解的內(nèi)容有：所購房有無抵押,，房屋是否被法院查封等?？傊?，要了解房屋產(chǎn)權(quán)的真實(shí)情況，購房者除了要向賣房方索要一切產(chǎn)權(quán)文件,，還要到房屋管理部門查詢有關(guān)房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)記錄,，兩相對照，才能清楚地知道該房的一切產(chǎn)權(quán)細(xì)節(jié),，不至于有所遺漏,。

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看房無數(shù)，終于最終鎖定目標(biāo),，出手拿下了,！緣分來了，什么都擋不??！

  純是緣分，我們自己辦的過戶,、貸款手續(xù),，還省下了不少冤枉錢！

  自己交易,，首先要建立在雙方充分信任的前提下，我真是趕上了個(gè)好房主,！說說我的過戶手續(xù)吧,，以供后來人參考,！

  1、雙方持房屋產(chǎn)權(quán)證,、身份證到區(qū)建委辦事大廳,，免費(fèi)領(lǐng)取《存量房交易信息表》，填寫上交,。工作人員就會幫助做網(wǎng)簽登記,，打印出一堆材料，包括正規(guī)《存量房屋買賣合同（自行成交版）》4份,、資金劃轉(zhuǎn)聲明4份,、交易稅的憑據(jù)等等。雙方自己協(xié)商,，簽合同簽,、協(xié)議！

  2,、持房屋產(chǎn)權(quán)證,，賣方的原房款發(fā)票、原契稅發(fā)票,、身份證,、建委大廳打印的交稅憑據(jù)，到地稅部門繳納相關(guān)稅費(fèi),。包括契稅,、個(gè)人所得稅、營業(yè)稅,、教育附加,、城建維修五項(xiàng)。

  3,、完稅后,，持地稅部門的發(fā)票和房產(chǎn)證、簽好的合同,，雙方本人到建委交易大廳,，就可以過戶了。新房產(chǎn)證10日可取,。

  如果是全款買房,，手續(xù)就這么簡單。一次性打款,、過戶,，一天時(shí)間就可以全部搞定啦！

  如果要貸款呢，手續(xù)就復(fù)雜些啦,，從銀行里拿點(diǎn)錢出來,，人家是要慎重慎重再慎重的！多的都是跑銀行的手續(xù),！

  一般情況下,，需要辦貸款買房，首付是托管在銀行的,，待貸款批下來,，過戶當(dāng)天全款一起打給賣方。我是個(gè)特例,，由于我和jj相互信任,，合同當(dāng)天我把首付直接打給了她，她直接就過戶給我了,。然后我們才去銀行辦貸款,，以致于銀行的人都不樂意了。 

  貸款手續(xù)：

  1,、首先到銀行的信貸部申請貸款,，需要的人、物十分齊全,，買賣雙方夫婦本人攜帶身份證,、戶口本、結(jié)婚證,、房產(chǎn)證到銀行,，買方另外加開收入證明，銀行會給你一大堆文件,、協(xié)議,、合同、聲明,，一統(tǒng)狂簽,。（奇特的是，我們明明自己簽了合同,，銀行還會要求我們另簽一份） 

 2,、銀行會委托評估公司上門評估房子值不值這么多錢。三天后出評估報(bào)告,。 

 3,、銀行會找擔(dān)保公司給你做擔(dān)保。

 4,、評估報(bào)告和擔(dān)保落實(shí)后,，就等銀行批貸放款。賣方拿到全款，買方正式成為房奴,！

  實(shí)際費(fèi)用：

1,、營業(yè)稅

普通住宅：購買5年內(nèi)：房款差價(jià)×5.5%,；5年或5年以上：免征

    這項(xiàng)與房產(chǎn)證時(shí)間有關(guān),，我就因?yàn)榉恐魅ツ瓴呸k的房產(chǎn)證，很吃虧,，其實(shí)她買房都滿五年了,，可房產(chǎn)證辦的太晚了，害我不得不花了筆冤枉錢,。所謂房款差價(jià)就是"成交價(jià)－原房價(jià)",，即房主的獲利金額！另外,，這項(xiàng)中介給算的時(shí)候,，都是按作假算的，所謂合理避稅,。自己辦過戶,，照樣也可以。不過要人家房主答應(yīng)才行,，畢竟作假房價(jià)風(fēng)險(xiǎn)在賣方,。可以按“地方指導(dǎo)價(jià)”（很低）報(bào)房款,。這是公開的秘密,，建委和地稅也都默認(rèn)。其實(shí)我覺得這就是管理部門的不對了,，與其這樣,，不如減少征收的比例，或者減免來的好,。又強(qiáng)收,，又貴的要命，又為刺激消費(fèi),，還定個(gè)傻子都不信的地方指導(dǎo)價(jià),。還不如痛痛快快的減免！還省得糾紛,。

2,、個(gè)人所得稅

普通住宅 房屋成交總額的1% 或房款差價(jià)的20%

3、契稅

普通住宅：房屋成交總額×1.5% (90平以下1%,；90平到140平1.5%,；140平以上3%)

    這倆項(xiàng)和總房款有關(guān)，自然“合理避稅”的時(shí)候也能避掉一部分。但是如果買的是公房,，賣方懂點(diǎn)行的就不讓作假了,。因?yàn)橘u方賣掉這個(gè)公房一年內(nèi)，再買房時(shí),，按規(guī)定,，這筆契稅就會退給他。你交的越多,，將來都?xì)w他,。

4、教育附加和城市建設(shè)稅 

這倆項(xiàng)地稅一并收,，好像加起來700多吧,。蒼蠅雖小也是肉。沒地避,！

5,、房屋產(chǎn)權(quán)證工本費(fèi)、印花稅

共計(jì)85元,，拿房本時(shí)交給建委

6,、評估費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)

這倆項(xiàng),，在辦理貸款的時(shí)候,，銀行會找評估公司，擔(dān)保公司做,，如果認(rèn)識銀行的人,，哪怕是認(rèn)識個(gè)銀行的“大客戶”，這倆項(xiàng)都可以不收費(fèi),。

 與中介收費(fèi)大比拼：

1,、2、3,、4 前四項(xiàng)稅費(fèi)都是地稅征收,，中介能避的，自己照樣能避,！

第5項(xiàng)——這難道就是中介所謂的過戶費(fèi)3000,？？,？——明搶,！ 

第6項(xiàng) 中介一般評估費(fèi)開價(jià)是：商貸收600，公積金收1500,。擔(dān)保費(fèi)每家中介都算得不一樣,，100w左右的房子,，給我開價(jià)都2000-2500，然后義正言辭的告訴我,，這是評估公司,，擔(dān)保公司收的，和中介沒關(guān)系,，一分錢也降不了,。其實(shí)，中介找的都是他們熟悉的銀行,，評估和擔(dān)保費(fèi)銀行實(shí)際也不收,，都返給中介了。暗搶也是搶,！ 

另外，中介還會開出倆項(xiàng)中介的收費(fèi),，2.5%的代理費(fèi),，0.5%的代書費(fèi)！

首先,，代書費(fèi)純扯,，去建委填表，打印相關(guān)合同,，資料,，一分錢都不要，免費(fèi),。這項(xiàng),，一般在和中介坎價(jià)的時(shí)候，都可以抹掉不收,！

然后就是代理費(fèi),，中介的辛苦費(fèi)？一定要坎,，我的最好成績是砍到了1%,，但這個(gè)程度一定要是自帶房源才可以，比如說在中大恒基看的房,，在鏈家作手續(xù),。如果不是自帶房源，在哪家看在哪家買,，估計(jì)能砍到2%,，如果你很厲害，砍到1.5%也不是不可能的,。

  注意事項(xiàng)：

 1,、買賣雙方必須充分信任,，前提是一定要驗(yàn)明正身，房本,，看好房子質(zhì)量,。謹(jǐn)防上當(dāng)。驗(yàn)房本最簡單的方法就是去建委填表的時(shí)候人家就驗(yàn)了,！

 2,、攜帶證件、資料齊全,，以免耽誤時(shí)間,。白跑！我在整個(gè)過程中,，頻繁的跑復(fù)印小店,，狂印。在建委辦事大廳邊上開復(fù)印,，賊賺錢,！

謹(jǐn)以我二個(gè)月來，深入數(shù)十家中介敵后,，閱房無數(shù),，總結(jié)出來的點(diǎn)滴經(jīng)驗(yàn)，獻(xiàn)給前仆后繼投入買房大軍的兄弟姐妹們,。

給XDJM們的建議：

1,、完全可以不通過中介，自己交易,。手續(xù)遠(yuǎn)沒有想象的復(fù)雜,。而且一直擔(dān)心的風(fēng)險(xiǎn)問題，現(xiàn)在看來也很容易避免,，因?yàn)榻灰讜r(shí),，首付款、貸款完全托管在銀行,，銀行給凍結(jié),。買賣雙方都沒有風(fēng)險(xiǎn)。而房本的真實(shí)性,，房主的真假辨別,，也很容易，到建委出合同的時(shí)候,，建委就給核實(shí)了,！

2、如果非得通過中介買的話,，一定要跟中介坎價(jià),！千萬別相信中介的忽悠,！砍價(jià)時(shí)，技巧和分寸很重要,。但也要適可而止,，就算你了解了真實(shí)的費(fèi)用，也不可能砍到這個(gè)價(jià),，人家中介還要養(yǎng)活一大屋子人呢,，比如，我砍得最好的一次,，砍到1%代理費(fèi),，代書費(fèi)、過戶費(fèi)免,，但是明顯感覺中介就不怎么積極了,，從我這賺得太少了，不如改黑別人呢,。