商業(yè)模式包含一系列要素及其關(guān)系,，用以闡明某個特定實(shí)體的商業(yè)邏輯,。工業(yè)地產(chǎn)作為一門產(chǎn)業(yè),有其獨(dú)有的商業(yè)模式，包括像工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商籌措資金、建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施,、開發(fā)經(jīng)營項(xiàng)目并提供工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與服務(wù)等一系列活動,。最近，我一直在思考該如何打造工業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式,，從這種意義上講,，工業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式應(yīng)該是“大投資、快啟動,、提供增值服務(wù),、追求長期穩(wěn)定回報(bào)”。

大投資

     工業(yè)地產(chǎn)區(qū)別于傳統(tǒng)的開發(fā)區(qū)的一個重要特點(diǎn)就是對工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的資金實(shí)力要求較高,，能夠保證所需的資金投入,。工業(yè)地產(chǎn)資金占用周期較長，投資回收期限遠(yuǎn)大于住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn),，這一特點(diǎn)成為資金不足的中小開發(fā)企業(yè)的進(jìn)入門檻,。對于稍具規(guī)模的工業(yè)地產(chǎn)來說，前期投入動輒就是十幾個億甚至是幾十個億,，招商,、管理運(yùn)營等方面的投入也高得驚人，而投資回收期則長達(dá)十幾年,，資金實(shí)力稍有不足,，就會出現(xiàn)資金斷鏈的情況。因此工業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作需要一定實(shí)力的投資開發(fā)商參與,，這是工業(yè)地產(chǎn)大投資的特點(diǎn)所決定的,。

    工業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)商的資金投入有兩個來源，一般分為直接融資和間接融資兩種方式,。直接融資方式的資金來源主要有股權(quán)融資,、債券融資、項(xiàng)目融資等,。隨著工業(yè)地產(chǎn)的逐步運(yùn)作,，項(xiàng)目融資會成為大規(guī)模籌集資金的融資手段,，其主要方法是BOT模式,。間接融資方式的資金來源主要有銀行信貸資金和非銀行金融機(jī)構(gòu)的資金。銀行信貸資金包括從商業(yè)性銀行和政策性銀行取得的信貸資金,。

快速啟動

     傳統(tǒng)的工業(yè)開發(fā)區(qū)受開發(fā)體制以及商業(yè)模式的影響,，發(fā)展速度緩慢，導(dǎo)致基礎(chǔ)設(shè)施不能有效配套,，甚至有些開發(fā)區(qū)在企業(yè)入駐后相當(dāng)長的一段時間內(nèi)，基礎(chǔ)設(shè)施一直處于停頓時期，嚴(yán)重制約了工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)速度,。

     基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是快速啟動的基礎(chǔ),。基礎(chǔ)設(shè)施是指交通,、通訊,、能源供應(yīng)等條件。在投資者對投資地進(jìn)行考察時,，基礎(chǔ)設(shè)施通常是最先引起注意的因素,。只有過硬的基礎(chǔ)設(shè)施，才能達(dá)到吸引金鳳凰筑窩生蛋的目的,。供水,、供電、通訊,、道路,、環(huán)保、治安等方面有力的保障,，是投資者投資項(xiàng)目得以如期開工的必要條件,，自然也是其關(guān)注的重點(diǎn)。另外,，近年來許多國外投資者不僅注重生產(chǎn)設(shè)施的完備,，更將注意力放在投資地是否可以為其提供高品質(zhì)的生活、娛樂設(shè)施,。

提供增值服務(wù)

     工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展必須摒棄過去開發(fā)區(qū)管理公司那種單純依靠“租地賣地,、稅收分成”的收入模式，對產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈進(jìn)行細(xì)化分解,，尋找可持續(xù)性發(fā)展業(yè)務(wù),，追求工業(yè)地產(chǎn)的長期回報(bào)。

     目前我國大部分經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)發(fā)展的一個重要制約因素是“人氣不足”,、“商氣不旺”,。分析其原因，與第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后有很大關(guān)系,。針對這種情況,，開發(fā)區(qū)應(yīng)主動出擊，著力發(fā)展那些適合二三產(chǎn)聯(lián)動的產(chǎn)業(yè),，促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,，特別是生產(chǎn)、生活配套及專業(yè)服務(wù)領(lǐng)域,，同時加強(qiáng)教育業(yè),、醫(yī)療衛(wèi)生、文化業(yè)、科技和體育等行業(yè)的發(fā)展,。

     建設(shè)完善的配套產(chǎn)業(yè)環(huán)境

     我國的長三角,、珠三角等地區(qū)在吸引國內(nèi)外投資方面一直在全國處于領(lǐng)先地位的一個主要原因，就是通過10多年的發(fā)展積累,，地區(qū)內(nèi)形成了一系列具有強(qiáng)大生產(chǎn)能力的民營中小企業(yè),，可以為大企業(yè)提供各種品種、質(zhì)量,、規(guī)格的通用,、專用零配件，在地區(qū)內(nèi)形成了完善的產(chǎn)業(yè)鏈條,。完善的配套產(chǎn)業(yè)環(huán)境對投資者來說不僅可以使其最大限度地利用各種基礎(chǔ)設(shè)施,，降低使用成本，還意味著運(yùn)輸,、交易成本的降低以及最大程度獲得溢出效應(yīng)進(jìn)行企業(yè)間的模仿與學(xué)習(xí),。

     搭建物流服務(wù)體系

     以我看來，開發(fā)區(qū)的物流環(huán)境正成為投資者對投資地選擇的新趨勢,。完善的園區(qū)內(nèi)部物流,、倉儲等服務(wù)業(yè)，以及原料和市場地區(qū)與開發(fā)區(qū)間的物流運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)對投資者是巨大的吸引力,。另外,，近年來OEM、廠商代工等生產(chǎn)形式的興起對企業(yè)快速通關(guān),、零庫存,、即時的零配件供應(yīng)等等要求近乎苛刻，這在許多進(jìn)入大陸的臺資電子企業(yè),，得到充分體現(xiàn),，為了吸引這些企業(yè)投資設(shè)廠，工業(yè)地產(chǎn)必須有與之相適應(yīng)的物流環(huán)境,。因此如何為園區(qū)營造物流成本優(yōu)勢近幾年正逐漸成為工業(yè)地產(chǎn)研究的新熱點(diǎn),。

     為投資者提供良好的投資軟環(huán)境

     近年來，投資者對工業(yè)地產(chǎn)的選擇越來越體現(xiàn)出從重視硬環(huán)境到強(qiáng)調(diào)軟環(huán)境的趨勢,。如何站在投資者的角度,，想投資者所想、急投資者所急,，為投資者提供各種專業(yè)化咨詢服務(wù),，讓來到園區(qū)的客商能在細(xì)微處感受到園區(qū)舒適寬松的人文環(huán)境，是被許多投資者越來越重視的事情,。另外,，開展一站式辦公,、簡化項(xiàng)目審批手續(xù)；開通雙語網(wǎng)站,、方便企業(yè)與開發(fā)區(qū)管理者雙向溝通,；設(shè)立企業(yè)服務(wù)熱線，及時解答企業(yè)問題等這些雖然給開發(fā)區(qū)管理者添了麻煩,，加重了工作量，卻給投資者帶來了方便,，減輕了負(fù)擔(dān),，必然會獲得投資者的青睞。

     協(xié)助園區(qū)企業(yè)解決融資渠道問題

     近年來,，跨國公司在我國投資的一個趨勢是規(guī)?？焖僭鲩L，且本地化采購率不斷提高,，因此需要巨額資金支持,。因此過去那種以總部單獨(dú)融資的模式已逐漸不能滿足要求。完善的本地融資渠道不僅對資金有限的中小投資者有現(xiàn)實(shí)意義,，就是對資金實(shí)力強(qiáng)大的國際巨頭也是一個有效的吸引因素,。

追求長期穩(wěn)定回報(bào)

     根據(jù)我的理解，一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資工業(yè)地產(chǎn),，由于投資金額巨大,，對投資開發(fā)商來說，屬于重大行為,，或者說,，是至關(guān)重要的戰(zhàn)略行為。因此,，工業(yè)地產(chǎn)的另一個特點(diǎn)就是開發(fā)商追求投資回報(bào)的穩(wěn)定性與長期性,，而不是追求短期內(nèi)的投資收益。工業(yè)地產(chǎn)的長期回報(bào)是建立在開發(fā)商大規(guī)模資金投入,、提供附加服務(wù)的基礎(chǔ)上的,，因此對于工業(yè)地產(chǎn)的投資商來講，投資工業(yè)地產(chǎn)除了考慮地理因素,，更多的是考慮政策因素和回報(bào)率,。至于進(jìn)入工業(yè)地產(chǎn)而產(chǎn)生的資金門檻高及回收周期長對具有實(shí)力的開發(fā)商來說不算是障礙。

     眾多外資企業(yè)以更快的速度在中國建設(shè)生產(chǎn)基地,，給工業(yè)地產(chǎn)帶來了穩(wěn)定持續(xù)的客戶群體,，更為投資者提供了穩(wěn)定的投資回報(bào)。工業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)出現(xiàn)了快速的增長勢頭,。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，從市場需求的強(qiáng)度來看,，目前國內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)的平均投資回報(bào)率保守估計(jì)在8%以上，好的項(xiàng)目能達(dá)到9％,，甚至高達(dá)17％左右,。如果僅從標(biāo)準(zhǔn)化廠房的投資建設(shè)來看，工業(yè)用地的年限是50年,，以現(xiàn)時建標(biāo)準(zhǔn)廠房來計(jì)算，年回報(bào)率大約在12%-16%,，回報(bào)率較高,。

    工業(yè)地產(chǎn)“大投資、快啟動,、提供增值服務(wù),、追求長期穩(wěn)定回報(bào)”的商業(yè)模式更容易形成產(chǎn)業(yè)的空間集聚，加快開發(fā)建設(shè)速度,，增強(qiáng)對區(qū)域經(jīng)濟(jì)的輻射效應(yīng),，促進(jìn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)聯(lián)動。