〔提要〕城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村宅基地房屋的效力問題一直是司法實踐中的難點問題。盡管《物權(quán)法》已經(jīng)生效實施,，但是并未對此問題作直接規(guī)定,。本文將關(guān)注目前我國法律、法規(guī)及相關(guān)政策對城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村宅基地房屋效力的規(guī)定,，并通過對日前一起頗受關(guān)注的“宋莊畫家村房訟案”的分析,，探討現(xiàn)行法律制度規(guī)定中存在的若干問題，展望未來相關(guān)法律的發(fā)展趨勢,。

宅基地,，是指我國公民個人依法取得的國家所有或農(nóng)村集體所有的用于建造房屋并有居住使用權(quán)的土地。宅基地所有權(quán)歸集體所有,，宅基地使用權(quán)的主體是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的成員,，宅基地使用權(quán)人對宅基地僅享有占有和使用的權(quán)利，原則上只能由宅基地使用權(quán)人利用宅基地建造住宅及附屬設(shè)施供其居住和使用,。宅基地使用權(quán)具有福利性,，農(nóng)村村民取得宅基地使用權(quán)基本上是無償?shù)模蛘咧唤患{了很少的費用,。
宅基地使用權(quán)是我國特有的一種用益物權(quán)形式,，與建設(shè)用地使用權(quán)和土地承包經(jīng)營權(quán)不同，宅基地必須是集體所有的土地,，宅基地使用權(quán)設(shè)定在集體所有的土地上的用益物權(quán)。由于地少人多,，我國實行嚴格的土地管理制度,，目前，我國農(nóng)村社會保障體系尚未全面建立,，農(nóng)民一戶只能一處宅基地,，相應(yīng)地一般也只有一套住房。農(nóng)民一旦失去住房及其宅基地,，將會喪失基本生存條件,，影響社會穩(wěn)定,。因此作為農(nóng)民安身立命之本的宅基地使用權(quán)，其轉(zhuǎn)讓和抵押行為是受到現(xiàn)行法律和國家相關(guān)政策限制和禁止的,。但另一方面,，隨著農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展和城市化步伐的加快，大量農(nóng)民涌向城市,，由于各種原因,，他們選擇在城市長期居住而打算賣掉農(nóng)村的房屋；而部分城鎮(zhèn)居民則由于向往農(nóng)村田園式的生活或其他原因而打算在農(nóng)村買房,。在這種供需的雙重刺激下,，農(nóng)村房屋在農(nóng)村居民和城鎮(zhèn)居民之間的交易日益增多。然而隨著城市房價日益高漲,，農(nóng)村“房價”也水漲船高,，加之拆遷安置補償分配的利益沖突，使原本已經(jīng)履行的房屋買賣合同又遭遇賣方農(nóng)民的“反悔”,，法律法規(guī)和相關(guān)國家政策的規(guī)定與既成事實之間的矛盾,，城鎮(zhèn)居民與鄉(xiāng)村農(nóng)民之間的利益矛盾，此類案件成為審判實踐中的難題,。
一,、 現(xiàn)行法律、法規(guī)及相關(guān)政策對城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村宅基地房屋的規(guī)定
1,、憲法
《憲法》第十條第四款規(guī)定：“任何組織或個人不得侵占,、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓,?！痹摋l確立了宅基地所有權(quán)嚴格禁止買賣，宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓需依照法律規(guī)定的原則,，憲法本身并未對此作出明確規(guī)定,。
   2、法律
《物權(quán)法》第一百五十三條規(guī)定,，“宅基地使用權(quán)的取得,、行使和轉(zhuǎn)讓，使用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定,?！币簿褪钦f，《物權(quán)法》對宅基地使用權(quán)的取得,、行使和轉(zhuǎn)讓并未作具體規(guī)定,，而是規(guī)定適用《土地管理法》等法律和國家有關(guān)規(guī)定。
《土地管理法》作為現(xiàn)行調(diào)整土地管理方面的專項法律，第八條確立了包括宅基地所有權(quán)在內(nèi)的各種類型土地的所有權(quán),，規(guī)定：“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地,，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有,；宅基地和自留地,、自留山，屬于農(nóng)民集體所有,?！钡诹l規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積,，不得超過省,、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準,?！薄稗r(nóng)村村民出賣、出租住房后,，再申請宅基地的,，不予批準?！贝藯l規(guī)定確立了宅基地“一戶一宅”的原則,，并承認了農(nóng)村房屋可以買賣和出租，但對農(nóng)村房屋購買方的主體資格并未作出明確規(guī)定,。該條對農(nóng)村房屋買賣時宅基地使用權(quán)是否同時流轉(zhuǎn)亦未作明確規(guī)定,。第六十三條對涉及宅基地使用權(quán)在內(nèi)的集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)作了規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè),。”該條的立法目的是為限制農(nóng)村集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè),，而農(nóng)村宅基地上的房屋即使出售也未改變宅基地的性質(zhì),，其仍屬于農(nóng)村建設(shè)用地的性質(zhì)。故農(nóng)村宅基地房屋買賣合同并不存在法定的無效事由,。應(yīng)該說《土地管理法》對城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村宅基地房屋但未改變宅基地作為農(nóng)村建設(shè)用地的性質(zhì)的行為并沒有明確規(guī)定是無效的,。
　　3、行政法規(guī)和部門規(guī)章
　　《中華人民共和國土地管理法實施條例》第六條規(guī)定：“依法改變土地所有權(quán),、使用權(quán)的,，因依法轉(zhuǎn)讓地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物導(dǎo)致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的,，必須向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機關(guān)依法進行土地所有權(quán)、使用權(quán)變更登記,。土地所有權(quán),、使用權(quán)的變更，自變更登記之日起生效,?！痹摋l規(guī)定規(guī)范的是物權(quán)行為，而非規(guī)范屬于債權(quán)行為的買賣合同,。因此,，宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)是否經(jīng)過戶登記并不是房屋買賣合同的有效要件，未辦理過戶登記不影響買賣合同的效力,，只要買賣合同符合合同的有效要件,，合同即為有效。
　　1999年5月6日國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》,，第一次明確了禁止農(nóng)村房屋向城市市民出售,，嚴禁非法占用農(nóng)民集體土地進行房地產(chǎn)開發(fā)。該通知第二條第二款規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售,，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅,，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證?！?br>    2004年10月21日,，國務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》第十條再次強調(diào)：“加強農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地,?！?br>2007年12月， 國務(wù)院辦公廳《關(guān)于嚴格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》（國辦發(fā)〔2007〕71號）第二條又一次強調(diào)：“農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民,，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地,、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房?！?br>4,、司法解釋及相關(guān)地方政策
2004年8月24日，上海高院在“民事條線會議精神有關(guān)農(nóng)村宅基地買賣糾紛”中指出：“未經(jīng)批準的外村,、鎮(zhèn)人員買房,，未實際居住，認定無效,，雙方互為返還,。已經(jīng)實際交付且居住多年，是否有效法院不表態(tài),，維持現(xiàn)狀,，實際按有效處理。”
2006年4月11日,，上海市第一中級人民法院在“對農(nóng)村宅基地房屋買賣案件應(yīng)進一步統(tǒng)一執(zhí)法標準”中指出：“從《物權(quán)法》草案規(guī)定來看,，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。該規(guī)定體現(xiàn)了國家保護耕地,、保護農(nóng)民利益的立法精神,。因此，我們傾向認為,，對于城市居民購買農(nóng)村宅基地房屋的案件,，均應(yīng)認定為買賣合同無效?！?br>2007年4月9日最高人民法院副院長黃松有在全國民事審判工作座談會上表示,，根據(jù)相關(guān)國家政策，人民法院不應(yīng)支持城鎮(zhèn)居民要求在農(nóng)村購買宅基地或者房屋的訴訟請求,。
綜上可以看出,，盡管目前我國法律包括《物權(quán)法》、《土地管理法》都沒有對是否允許城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買宅基地或者房屋作出明確規(guī)定,，但是根據(jù)相關(guān)國務(wù)院部門規(guī)章和司法解釋,，目前對于城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村宅基地房屋的行為是明令禁止的。對已經(jīng)發(fā)生并實際履行的買賣行為,，最近上海高院在《關(guān)于審理宅基地房屋糾紛若干問題的意見（試行）》第七條中作出明確規(guī)定,，“（1）1999年國務(wù)院禁止性規(guī)定出臺前已經(jīng)發(fā)生、并實際履行的買賣行為,，若受讓人在該房中長期居住的,，從遵循誠實信用原則和維護社會穩(wěn)定的角度出發(fā)，可維持居住使用現(xiàn)狀,，而不直接認定無效,。（2）1999年國務(wù)院禁止性規(guī)定出臺后發(fā)生的買賣行為：…若將房屋出售給本集體經(jīng)濟組織以外人員，但取得有關(guān)組織或部門批準的,，可以認定合同有效,；若將房屋出售給城鎮(zhèn)居民且未經(jīng)批準的，合同應(yīng)作無效處理,。（3）合同無效后,，雙方當事人應(yīng)相互返還房屋及購房款，但對于房價上漲產(chǎn)生的差價損失,，可由雙方各半承擔(dān),。”
二,、 從“宋莊畫家村房訟案”看現(xiàn)行法律制度的若干問題
    自1994年以來,，全國各地的1300多名藝術(shù)家聚集宋莊——其中包括近百名海外和港臺藝術(shù)家,，這個坐落在北京市東部通州區(qū)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)因而成為中國最大的藝術(shù)家集聚地,，得名“畫家村”,，宋莊因此成為了首都的一張城市名片。
　  藝術(shù)家進入宋莊后，其中200多人購買了當?shù)剞r(nóng)民宅基地上的住房,，進行藝術(shù)創(chuàng)作。由于藝術(shù)家的進入,，宋莊鎮(zhèn)制定了文化造鎮(zhèn)計劃,，策劃并實施了兩屆“中國·宋莊”文化藝術(shù)節(jié)，短短幾年,，宋莊藝術(shù)村從一個貧窮的小村莊變?yōu)閲H有名的“畫家村”,，經(jīng)濟發(fā)展呈現(xiàn)歷史最好態(tài)勢。據(jù)不精確分析,，直接由文化因素產(chǎn)生的收益,，約占該村人年均收入的45%。相應(yīng)地,，“畫家村”的房價也一年比一年高,，有些地方的房價甚至翻了十幾倍，在利益落差面前,，一些當初以低價出售宅基地上的房屋給藝術(shù)家的農(nóng)戶開始反悔,，想要索回出售的房屋，先后有13名藝術(shù)家被農(nóng)民以城鎮(zhèn)居民不得購買農(nóng)村宅基地房屋的規(guī)定為由告上法庭,。
李玉蘭是第一位拿到法院判決書的藝術(shù)家,，李玉蘭系城市居民，戶籍地為河北省邯鄲市,。2002年7月1日,，宋莊鎮(zhèn)辛店村農(nóng)民馬海濤與李玉蘭簽訂《買賣房協(xié)議書》，將訴爭房屋及院落以45000元的價格賣與李玉蘭,，李玉蘭賣掉河北老家的房產(chǎn),，在該系爭房屋內(nèi)生活并進行藝術(shù)創(chuàng)作。2006年2月份,，馬海濤夫婦向法院起訴要求確認購買合同無效,。
    一審北京市通州區(qū)人民法院經(jīng)審理認為，李玉蘭系城市居民,，依法不得買賣農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的住房,。故判決一、李玉蘭于本判決生效之日起九十日內(nèi)將位于北京市通州區(qū)辛店村的北房三間,、西廂房六間及院落騰退給馬海濤,；二,、馬海濤給付李玉蘭補償款九萬三千八百零八元，于本判決生效之日起十五日內(nèi)執(zhí)行,。判決后,，李玉蘭不服提出上訴。
    二審北京市第二中級人民法院經(jīng)審理認為,，宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員享有的權(quán)利,，與享有者特定的身份相聯(lián)系，非本集體經(jīng)濟組織成員無權(quán)取得或變相取得,。馬海濤與李玉蘭所簽之《買賣房協(xié)議書》的買賣標的物不僅是房屋,，還包含相應(yīng)的宅基地使用權(quán)。李玉蘭并非通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)辛店村村民,，且訴爭院落的《集體土地建設(shè)用地使用證》至今未由原土地登記機關(guān)依法變更登記至李玉蘭名下,。因此，原審法院根據(jù)我國現(xiàn)行土地管理法律,、法規(guī),、政策之規(guī)定，對于合同效力的認定是正確的,。
    同時二中院亦在判決中指出,，出賣人在出賣時即明知其所出賣的房屋及宅基地屬禁止流轉(zhuǎn)范圍，出賣多年后又以違法出售房屋為由主張合同無效,，故出賣人應(yīng)對合同無效承擔(dān)主要責(zé)任,。對于買受人信賴利益損失的賠償，應(yīng)當全面考慮出賣人因土地升值或拆遷,、補償所獲利益,，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價格的差異造成損失兩方面因素予以確定。鑒于李玉蘭在原審法院審理期間未就其損失提出明確的反訴主張,，在二審程序中,，不宜就損失賠償問題一并處理，李玉蘭可就賠償問題另行主張,。李玉蘭已于近期向北京市通州區(qū)人民法院就賠償問題提起了訴訟,，通州法院已立案受理。
宋莊房訟案的首個案例以藝術(shù)家敗訴告終,，雖然北京法院的判決依據(jù)現(xiàn)行的法律政策,，是完全正確的，然而案結(jié)似乎并沒有事了,。由于宋莊“畫家村”是鎮(zhèn)政府傾情打造的一張“首都名片”,，2006年總投資就達20多億元，其中文化產(chǎn)業(yè)3.2億元,，大批藝術(shù)家聚集宋莊,，在那里買房,、租房，這不僅盤活了農(nóng)民閑置私有房屋,，還帶動了當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展,，從根本上改變了當?shù)氐慕?jīng)濟、文化現(xiàn)狀,，使宋莊從十幾年前沙田貧瘠的小鎮(zhèn)變?yōu)槿缃衽e世矚目的國際文化村,。但是李玉蘭的敗訴，就像推倒的第一張“多米諾骨牌”,，大批宋莊藝術(shù)家擔(dān)心未來有可能會面臨流離失所的尷尬境地,，而宋莊“畫家村”也可能面臨被架空的危機，進而影響到整個村莊的經(jīng)濟命脈,。這不僅是藝術(shù)家們的損失更是宋莊鎮(zhèn)以及宋莊鎮(zhèn)所有農(nóng)民的損失，宋莊房訟案的判決似乎是與經(jīng)濟發(fā)展的方向背道而馳,。
其實這是城鄉(xiāng)一體化進程中的典型一案,。宋莊畫家村是中國經(jīng)濟發(fā)展和經(jīng)濟體制改革中畫家與農(nóng)民的自發(fā)性創(chuàng)造，是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整中的新生事物,。宋莊畫家村的房屋買賣是在國家法律對集體土地交易制度的規(guī)定還沒有完全清晰的時候,，農(nóng)民與畫家將農(nóng)村發(fā)展和文化創(chuàng)新結(jié)合的自發(fā)買賣行為，這種自發(fā)行為表面上看,，沒有現(xiàn)行法律政策的認可,，是對傳統(tǒng)農(nóng)村房屋不能出售給城市居民的產(chǎn)權(quán)規(guī)則的突破，如果機械地按照現(xiàn)行的法律政策看,，這種房屋買賣行為是違法的,。但是，考察宋莊房屋買賣的事件不應(yīng)該忽視我國正處在傳統(tǒng)計劃經(jīng)濟體制向現(xiàn)代市場經(jīng)濟體制轉(zhuǎn)軌過程之中的特殊歷史階段,，宋莊畫家村的房屋糾紛是舊體制還未改革徹底,，新體制還沒有成熟到位的特殊歷史階段的產(chǎn)物。在傳統(tǒng)計劃經(jīng)濟體制中,，城市與鄉(xiāng)村是兩個不對等且不能相互溝通的獨立經(jīng)濟體,，城市與農(nóng)村實行完全不同的管理方法。國家用戶口制度將城市居民和農(nóng)村農(nóng)民各自分開,，實行二元管理,，只允許城市居民在城市范圍內(nèi)固定地生活，農(nóng)村居民在農(nóng)村范圍內(nèi)固定地生活,，城市居民與農(nóng)村農(nóng)民之間基本沒有流動性,，在那種制度環(huán)境中，法律規(guī)定農(nóng)村的集體所有土地除國家征收外,，不允許進行自由交易,，城市居民不能購買農(nóng)村房產(chǎn),，當然農(nóng)村農(nóng)民也不能擁有城市房產(chǎn)，這種法律規(guī)定是當時的經(jīng)濟生活狀態(tài)和經(jīng)濟體制狀態(tài)的反映,。
自從中國開始改革開放,，從計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟轉(zhuǎn)變，城鄉(xiāng)分隔的局面開始被打破,，人力資本的流動使農(nóng)村居民開始向城市發(fā)展,，而城市居民也有了到農(nóng)村發(fā)展的機會，封閉靜態(tài)型資源配置方式被開放動態(tài)型資源配置方式替代,，這樣一種城鄉(xiāng)開放交流的生活狀態(tài)就不是原來的法律規(guī)則所能規(guī)范的,。宋莊畫家村正是今天的生產(chǎn)生活要求突破原有法律規(guī)則而產(chǎn)生的新生事物。當時宋莊的農(nóng)民房屋的空置率達到百分之五十,，而畫家急需相對寬松的能夠進行藝術(shù)創(chuàng)作的工作環(huán)境,。宋莊農(nóng)民的房屋供給與畫家的工作環(huán)境要求相吻合，便產(chǎn)生了宋莊的房屋買賣關(guān)系,，事實已經(jīng)證明這種房屋買賣關(guān)系對于畫家和農(nóng)民都帶來了直接的好處,。畫家在宋莊的集聚滿足了畫家發(fā)展文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的需求，成就了畫家的事業(yè),；農(nóng)民出賣空置房屋,，解決了農(nóng)村農(nóng)民財產(chǎn)增殖的需要，為宋莊農(nóng)民提供了擺脫貧窮落后狀態(tài)的機會,；當?shù)卣驳玫搅撕锰?，實現(xiàn)了當?shù)卣M行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，實現(xiàn)社會主義新農(nóng)村建設(shè)的發(fā)展規(guī)劃,。就這樣,，宋莊畫家村是幾方多贏的新生事物。
　　宋莊畫家村房屋買賣行為目前雖然被認定為違法無效,，但是其創(chuàng)新性是值得肯定的：1,、從總體上看，這種微觀的自發(fā)買賣行為符合宏觀上國民經(jīng)濟發(fā)展的整體利益和長遠發(fā)展需要,；2,、從中國經(jīng)濟發(fā)展的質(zhì)量提升看，宋莊房屋買賣符合中國的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級的要求：即是從嚴重污染環(huán)境和消耗能源的以重化工為主導(dǎo)的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級到環(huán)境友好,、人文資源投入為主的高新技術(shù)和文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),，而高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)必須在城鄉(xiāng)一體化市場配置人力資本的過程中產(chǎn)生,；3,、從深化中國土地制度改革的需要看，宋莊畫家村的房屋買賣實際上提出了中國保護現(xiàn)有耕地和盤活農(nóng)村土地相結(jié)合的土地經(jīng)營制度的創(chuàng)新思路,，探索了一種中國國有土地和集體土地綜合管理的新模式,；4,、從中國戶口制度的改革看，宋莊畫家村的建立嘗試了整合農(nóng)村與城市的資源,，增進城市居民與農(nóng)村農(nóng)民的資源整合和生活區(qū)域整合,，這樣一來就有可能為戶口制度改革打下現(xiàn)實可行的基礎(chǔ)；5,、從建設(shè)社會主義新農(nóng)村與現(xiàn)代化城市發(fā)展相結(jié)合的需求看,，宋莊畫家村的房屋買賣符合城鄉(xiāng)差別縮小的要求，符合城鄉(xiāng)一體化建設(shè)的新趨勢,。綜合上面的分析,，宋莊畫家村的房屋買賣行為應(yīng)是城鄉(xiāng)之間的產(chǎn)權(quán)交易制度的可貴創(chuàng)新?！　?br>    三,、相關(guān)法律的發(fā)展趨勢展望
通過對宋莊畫家村房訟案的分析，我們可以發(fā)現(xiàn),，現(xiàn)行農(nóng)村宅基地法律制度,，是計劃經(jīng)濟時代的歷史產(chǎn)物，已逐漸開始不適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟體制,，不適應(yīng)農(nóng)村人口消長變更之勢，不適應(yīng)以家庭為經(jīng)濟單位的傳統(tǒng)習(xí)慣,，不適應(yīng)農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)改革的客觀要求,，不適應(yīng)改善農(nóng)民生活，促進農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展,，阻礙著我國城市化的進程,。主要表現(xiàn)在以下幾個方面：
　　1．中國最大的房屋不能進入市場流通，房地產(chǎn)只能單向流通,，導(dǎo)致城鎮(zhèn)房屋價格持續(xù)上漲
八億農(nóng)民所擁有的房地產(chǎn),，遠遠超過了中國目前城市房地產(chǎn)的數(shù)量，而如果按照當前的規(guī)定,，農(nóng)民所有的房屋不能轉(zhuǎn)讓給城鎮(zhèn)居民,，則中國最大的房地產(chǎn)不能進入市場流通。因此而產(chǎn)生的問題是：八億農(nóng)民中任何一人如果要購買宅基地房屋以外的房地產(chǎn),，必須在中國的城市購買房地產(chǎn),，而城鎮(zhèn)的任何居民，不能在農(nóng)村購買房地產(chǎn),。如此一來,，中國的房地產(chǎn)在農(nóng)民和居民之間，只能單向流通,，即居民不能購買農(nóng)民所有的房屋,，但農(nóng)民可以購買居民可以購買的房屋,。中國城市房地產(chǎn)不僅僅要滿足城市居民的房地產(chǎn)需求，還要滿足農(nóng)民轉(zhuǎn)為居民和部分農(nóng)民在城市購買房地產(chǎn)的需求,。導(dǎo)致中國城市房地產(chǎn)的需求不斷增加,，中國越發(fā)展，該需求越旺盛,，需求越旺盛,，造成的供需矛盾就越突出。在城市房地產(chǎn)供給不變的情況下,，城市房地產(chǎn)的價格只能是節(jié)節(jié)攀升,，很難抑制。
2,、減少了農(nóng)民的財產(chǎn)性收入
十七大報告中首次提出了“創(chuàng)造條件讓更多群眾擁有財產(chǎn)性收入”的說法,，按照國家統(tǒng)計局專家的解釋，“財產(chǎn)性收入”是指家庭擁有的動產(chǎn)(如銀行存款,、有價證券等),、不動產(chǎn)(如房屋、車輛,、土地,、收藏品等)所獲得的收入。它包括出讓財產(chǎn)使用權(quán)所獲得的利息,、租金,、專利收入等;財產(chǎn)營運所獲得的紅利收入、財產(chǎn)增值收益等,。
財產(chǎn)性收入是由其財產(chǎn)帶來的,，我國農(nóng)民的財產(chǎn)性收入與農(nóng)民的家庭經(jīng)營收入、工資性收入,、轉(zhuǎn)移性收入等,，共同構(gòu)成農(nóng)民的總收入。據(jù)統(tǒng)計,，我國農(nóng)民的財產(chǎn)性收入在總收入中所占的份額相對較小,，一般不超過總收入的3%。
按照農(nóng)民財產(chǎn)性收入分類,，農(nóng)民的土地財產(chǎn)性收入,，指土地被征用、土地經(jīng)營使用權(quán)經(jīng)流轉(zhuǎn)后而得到的相應(yīng)補償和收益,。但這是一個不可預(yù)期的收入,。第二個是農(nóng)民的住房財產(chǎn)性收入，指農(nóng)民通過房屋的出租、出售和拆遷補償而取得相應(yīng)的收益,。其中可以預(yù)期的占大比例的是出售收入,。第三個是農(nóng)民的資金財產(chǎn)性收入，指農(nóng)民資金通過儲蓄,、民間借貸及購買股票,、證券、債券等而取得的相應(yīng)資金收益,。由于農(nóng)村金融機構(gòu)單薄,，資金投資渠道狹窄等，農(nóng)民在這方面獲得的收入比較低,。
　　但由于目前法律政策不允許農(nóng)民將自己的宅基地和房屋出賣給城鎮(zhèn)居民,，這就使得農(nóng)民財產(chǎn)性收入中所占比例最大的一部分收入被架空?！皠?chuàng)造條件增加農(nóng)民財產(chǎn)性收入”也就成為了一句空話,。
3、農(nóng)村大量出現(xiàn)“空心村”,，導(dǎo)致土地資源閑置
隨著城市化進程的加快,，不少農(nóng)民進城務(wù)工、有的升學(xué)進入城市,，有的富裕后在城里買房……使得農(nóng)民房屋閑置現(xiàn)象越來越普遍,，因為宅基地?zé)o法流轉(zhuǎn)，房屋閑置的時間也越來越長,，農(nóng)村房屋大多是土木結(jié)構(gòu),，有的甚至三年墻皮脫落，五年墻倒,，七年房子就塌了。農(nóng)村因而出現(xiàn)了大量的“空心村”,，特別是在北京,、廣州、深圳這些用地緊張的地區(qū),，造成土地資源的浪費,。比如，在藝術(shù)家進入宋莊以前,，宋莊的農(nóng)民房屋的空置率達到百分之五十,，如果畫家沒有購買農(nóng)民的房屋進行藝術(shù)創(chuàng)作，宋莊現(xiàn)在依然是一個貧瘠的“半空心”小村莊,，不會出現(xiàn)日后經(jīng)濟文化生活欣欣向榮的局面,。
事實上，近年來呼吁農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)放開的聲音此起彼伏，連綿不斷,。有些土地資源矛盾較為突出的大中城市如蘇州,、廣州對城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)民宅基地房屋的行為還做了一些重要的舉措。2003年4月,，蘇州市實施了新的《宅基地管理暫行辦法》,，允許農(nóng)民住宅有條件轉(zhuǎn)讓。作為全國首創(chuàng)的重要舉措,，蘇州的作法是,，對城市規(guī)劃以確定為居住區(qū)范圍內(nèi)的農(nóng)民宅基地，將由政府確權(quán)或征為國有土地,，土地上的農(nóng)民住宅則納入城市私房管理,，只要補交土地出讓金，這些農(nóng)宅就可以進行房產(chǎn)交易,。而在各鄉(xiāng)鎮(zhèn),，則成立農(nóng)民住宅置換中心，進城農(nóng)民的住宅可由中心預(yù)付一定住房交易款后收購儲備后進入市場,。如此一來,，不僅城里人有了在農(nóng)村買房的可能，城鎮(zhèn)房屋的價格得到了抑制,，而且也大幅提高了蘇州農(nóng)宅的價格,，增加了農(nóng)民的財產(chǎn)性收入，讓農(nóng)民也享受到城市化的成果,，推動了蘇州農(nóng)村的城市化進程,。作為立法試驗田的廣東省，2007年“兩會”期間,，時任廣東省國土資源廳廳長曾表示,，由該部門草擬的《關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的通知》已上報廣東省政府審批。其中明確了農(nóng)民合法的宅基地可上市流轉(zhuǎn),，其中包括宅基地的轉(zhuǎn)讓,、出租，并擁有收益權(quán),。
其實,，我們從《物權(quán)法》修訂過程來看，也可見一些端倪,?！段餀?quán)法（草案）》曾規(guī)定，“宅基地使用權(quán)人經(jīng)本集體同意,，可以將合法建造的住房轉(zhuǎn)讓給本集體內(nèi)符合宅基地使用權(quán)分配條件的農(nóng)戶,；禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地,。”但是全國人大十屆五次會議審議《物權(quán)法（草案）》時,，將“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”修改為“宅基地使用權(quán)的取得,、行使和轉(zhuǎn)讓，適用《土地管理法》等法律和國家有關(guān)規(guī)定”,，《物權(quán)法》的這一規(guī)定為今后修改有關(guān)法律或者調(diào)整有關(guān)政策留有余地,，也讓人們對宅基地買賣何時松動，充滿了期待,。
但我們不能回避的是,，由于我國目前農(nóng)村社會保障體系還未完善，農(nóng)村城市化,、工業(yè)化程度還有限,，目前為了保護農(nóng)村的耕地安全，遏制一些地方違法違規(guī)將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的蔓延上升之勢,，剎住亂占濫用農(nóng)用地之風(fēng),，現(xiàn)在就從全國范圍全面放開農(nóng)村宅基地房屋買賣、抵押的行為,，確實時機尚不成熟,，但我認為，隨著農(nóng)村城市化,、農(nóng)民職業(yè)化進程的加快,，未來的發(fā)展和立法趨勢是可以預(yù)見的。甚至在局部地區(qū),，條件應(yīng)該是成熟的,，可以先作為試點，頒布地方性法規(guī)規(guī)范城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村宅基地房屋的行為,。比如北京作為首都,，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展比其他省市更具緊迫性，社會和諧對全國更具示范性,。宋莊畫家村的矛盾,，就讓我們看到盡快出臺相關(guān)政策，及時化解社會和諧隱患,，以確保首都新農(nóng)村建設(shè)和文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)健康快速發(fā)展的迫切性。