《新楚商》雜志 記者 | 曹巍

　　產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)完全可以成為破解地產(chǎn),、資本乃至整個中國經(jīng)濟難題的利器,，中國的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)只要堅持走政策體系延伸下的市場化道路,，用產(chǎn)業(yè)化思維去打造具有自己特色的模式,，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將成為一場永不落幕的盛宴。

　　隨著新型城鎮(zhèn)化的序幕拉開,，住宅房地產(chǎn)市場暴利時代結(jié)束,眾房企也將各自目光瞄向不同的房地產(chǎn)細分市場,，以產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)為代表的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)時代已經(jīng)悄然到來。

　　如果說2012年是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的井噴元年,，那么過去的2013年就是潮起的一年,。

　　新型城鎮(zhèn)化推動著產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的進一步合理化布局,，工業(yè)用地出讓、集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn),、舊城區(qū)改造方面的土地改革動向都對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的根源產(chǎn)生了前所未有的撼動和影響,，而以菜鳥網(wǎng)絡(luò)為代表的物流地產(chǎn)新勢力與國家大力整治物流園區(qū)亂象相映襯，則集中投射出這個領(lǐng)域的利益企圖和紛爭,。

　　迄今為止,，專家認為中國的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)正走出一條自己獨特的道路，沒有其他發(fā)達國家的模式可以直接復(fù)制,。其中一個重要的原因,，或許就是政府與企業(yè)之間復(fù)雜的關(guān)系博弈。那么,，究竟哪一種形態(tài),，才是適合產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)久遠發(fā)展的最優(yōu)組合呢？

　　產(chǎn)業(yè)才是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的核心

　　作為中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)先發(fā)者,、專家型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)家,，武漢（樓盤）動力聯(lián)行老總梁春雖然很年輕，卻是中國本土產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)最早的實踐者和發(fā)起者,。因此梁春的言論無疑一言九鼎,。

　　在梁春看來，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)完全可以成為破解地產(chǎn),、資本乃至整個中國經(jīng)濟難題的利器,，中國的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)只要堅持走政策體系延伸下的市場化道路，用產(chǎn)業(yè)化思維去打造具有自己特色的模式,，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將成為一場永不落幕的盛宴,。

　　隨著如今政策和市場層面對產(chǎn)業(yè)發(fā)展的頻頻利好，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)被認定進入了新的發(fā)展高峰,，這讓梁春頗有些“守得云開見月明”的味道,，“現(xiàn)在我們終于從非主流變成了主流，這是市場發(fā)展的必然選擇,?！?/p>

　　中國房地產(chǎn)資深媒體人宋振慶表示，在目前的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域,，由于政策的驅(qū)動效應(yīng)和規(guī)則的不成熟,，造成了很多暴利機會，讓眾多資本趨之若鶩地投身產(chǎn)業(yè)地產(chǎn),，呈現(xiàn)出目前的亂局,。如何在亂局之中用一種謀勢、謀局的宏達視野來判斷產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的未來？需要一批真正的踏踏實實把自身模式和競爭力做強,、做實,、做透的開發(fā)商。

　　產(chǎn)業(yè)應(yīng)該是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的核心,。因此產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商必須先明確定位,，了解產(chǎn)業(yè)特點和發(fā)展趨勢，了解它需要的上下游企業(yè)在哪里,？它需要的是什么樣的政策,？是需要建廠房，還是需要辦公或軟件的測試實驗室,？只有了解清楚這些,，我們才能夠推出企業(yè)發(fā)展所真正需要的物業(yè)和服務(wù)。

　　宋振慶認為,，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商其實不是開發(fā)商,，準(zhǔn)確地講，其應(yīng)該是一個服務(wù)商和運營商,，其核心價值是來源于對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的服務(wù),。而且和傳統(tǒng)服務(wù)于大眾的地產(chǎn)商不同，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商是介乎于企業(yè)和政府之間的角色,，是政府和企業(yè)之間的一個良好的紐帶和搭建的橋梁,。

　　宋振慶說，由于整個領(lǐng)域的不成熟,，在土地法律風(fēng)險,、模式復(fù)制擴張、金融資本對接,、產(chǎn)品線搭配以及產(chǎn)業(yè)深層次方面還存在諸多問題,。但我們認為，真正的威脅不是來源于外界,，主要是我們自己——能否熬得住寂寞,，用產(chǎn)業(yè)的思維帶領(lǐng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)最終的發(fā)展——這才是未來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)布局的王道。

　　產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)處于起飛階段

　　目前國內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的投資回報情況如何,？

　　據(jù)有關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：一線城市投資的毛收益率最樂觀的已經(jīng)達到11%,，二線城市也都能達到7%-8%。通常而言,，只要投資回報在8%-12%之間,，都會有投資者愿意進入，應(yīng)該說回報率還不錯,。

　　產(chǎn)業(yè)才是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)追逐的核心,，我們要關(guān)注的是產(chǎn)業(yè)升級的需求、經(jīng)濟發(fā)展的浪潮,。就像金字塔一樣,，底端的量很大。因為最初所有人面對的是簡單的需求,，是量的積累,，很多人都可以來嘗試。但是越向上,，需求就越復(fù)雜,，門檻也就越高，能上升的人就越少,，因此,，最后能在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這個領(lǐng)域留下來的，一定是躋身于這個領(lǐng)域的金字塔尖上具有前瞻性的企業(yè),。

　　針對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)目前的現(xiàn)狀,，專家表示，一般會從三方面來衡量產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)

　　展?fàn)顩r,，即產(chǎn)業(yè)或生產(chǎn)制造的需求,、物流倉儲的需求和商務(wù)園等產(chǎn)業(yè)綜合體的建設(shè)。

　　總體看來,，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展將逐步呈現(xiàn)出區(qū)域結(jié)構(gòu)性的分布形態(tài),。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)相對于住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等傳統(tǒng)領(lǐng)域,，還是一個比較新的概念,，現(xiàn)在也處于一個調(diào)整的階段。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的靈魂就是產(chǎn)業(yè)本身,，這才是這個行業(yè)的實質(zhì),。如果產(chǎn)業(yè)本身表現(xiàn)得不是特別強勁的話，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)也會跟著脆弱,。

　　綠野資本集團大中華區(qū)董事局主席鄭曉軍認為,，目前國內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式仍處于缺乏產(chǎn)業(yè)聚集的粗放模式下，在導(dǎo)致每次宏觀調(diào)控過后,，大量的產(chǎn)業(yè)園區(qū)最后會死掉,，園區(qū)的發(fā)展難以為繼。因此,，“產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈”對于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)至關(guān)重要,，是決定其生死的關(guān)鍵因素。

　　當(dāng)然,，眾多業(yè)內(nèi)專家對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景還是持樂觀態(tài)度,。他們表示,，目前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展處于行業(yè)的起飛階段。

　　行業(yè)分析,，受全球金融危機的沖擊,、產(chǎn)業(yè)升級的推進和地產(chǎn)調(diào)控的深入，讓產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)生了全新的變化,，調(diào)整之后的起飛令人樂觀,，但依然不乏來自政策的風(fēng)險和產(chǎn)業(yè)的隱憂。開發(fā)商必須抓住產(chǎn)業(yè)升級和經(jīng)濟發(fā)展的動向,，以應(yīng)對來自政策和產(chǎn)業(yè)的內(nèi)憂外患,。

　　路漫漫其修遠兮。在未來幾年,，對于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商而言,，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需要追逐產(chǎn)業(yè)這個核心，緊跟經(jīng)濟發(fā)展的浪潮,，走出一條適合自身發(fā)展模式,、獨具特色的前瞻之路。