制圖：蘇瑾

虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)全景圖（由虹橋商務(wù)區(qū)管委會(huì)提供,，拍攝時(shí)間為2014年1月）

　　日前一份關(guān)于虹橋商務(wù)區(qū)整體工期將延誤10-24個(gè)月的報(bào)告引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注,，更有分析人士將其解讀為“自貿(mào)區(qū)掛牌，大虹橋失寵”,。不過(guò),，虹橋商務(wù)區(qū)管委會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人接受早報(bào)記者采訪時(shí)表示，虹橋商務(wù)區(qū)是上海市六大重點(diǎn)區(qū)域中形象進(jìn)度最快的,，目前開(kāi)發(fā)建設(shè)有序進(jìn)行,，也將按照CBD成長(zhǎng)規(guī)律推動(dòng)其功能發(fā)揮。

　　事實(shí)上,，虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)一期已有47個(gè)項(xiàng)目結(jié)構(gòu)封頂,，下半年將迎來(lái)第一批入駐企業(yè)；區(qū)域內(nèi)全球最大單體建筑中國(guó)博覽會(huì)會(huì)展綜合體項(xiàng)目10月將迎來(lái)首展,，明年上海車展也將移師于此,；1號(hào)能源站與2號(hào)能源站已具備運(yùn)營(yíng)條件；第一條公交線路也將于下半年開(kāi)通,。

　　商務(wù)區(qū)管委會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō),，將學(xué)習(xí)自貿(mào)區(qū)比較成熟的改革創(chuàng)新措施,，包括商事登記制度改革、金融貿(mào)易行業(yè)的鼓勵(lì)性和創(chuàng)新措施,、促進(jìn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的總部機(jī)構(gòu)入駐和運(yùn)營(yíng)的政策,，并在下半年推出新一批行政審批制度改革的措施。 希望虹橋商務(wù)區(qū)能夠給企業(yè)提供最便捷,、高效的投資貿(mào)易環(huán)境,。

圖1：中國(guó)博覽會(huì)會(huì)展綜合體項(xiàng)目（俗稱“四葉草”）效果圖

圖2：新虹橋國(guó)際醫(yī)學(xué)中心效果圖

圖3：虹橋綜合交通樞紐效果圖

圖4：西虹橋北斗產(chǎn)業(yè)基地效果圖

   商務(wù)區(qū)明年出氛圍

　　萊坊國(guó)際日前發(fā)布研究報(bào)告稱，根據(jù)公共開(kāi)發(fā)計(jì)劃,，虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)一期大多數(shù)項(xiàng)目將于2014年年中至2015年年底完工,，但從實(shí)際工程進(jìn)度來(lái)看，預(yù)計(jì)很多項(xiàng)目的最終竣工時(shí)間將延誤10-24個(gè)月,。

　　早報(bào)記者實(shí)地探訪發(fā)現(xiàn),，虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)一期建設(shè)已成氣候，除已經(jīng)開(kāi)售的虹橋綠谷項(xiàng)目外,，瑞安的虹橋天地已結(jié)構(gòu)封頂，部分建筑外立面已基本成形,。虹橋萬(wàn)科中心一期也已實(shí)現(xiàn)主體結(jié)構(gòu)封頂,。另外冠捷科技總部、龍湖的虹橋天街,、虹橋萬(wàn)通新地中心等項(xiàng)目都已結(jié)束地基及地下施工階段,，地上建筑已有4-6層高。

　　再往西看,，中國(guó)博覽會(huì)會(huì)展綜合體項(xiàng)目猶如一個(gè)巨無(wú)霸佇立在商務(wù)區(qū)西側(cè),，會(huì)展中心A、B兩館已順利完成結(jié)構(gòu)封頂,，會(huì)展中心預(yù)計(jì)將在2014年10月份迎來(lái)“首展”,，明年的上海車展也將移師于此。

　　根據(jù)虹橋商務(wù)區(qū)管委會(huì)截至3月末的統(tǒng)計(jì),，虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)共有31個(gè)地塊,，已全部完成土地出讓，目前已動(dòng)工建設(shè)的項(xiàng)目超過(guò)50%,，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)結(jié)構(gòu)封頂?shù)慕ㄖ?7棟,。

　　相比核心區(qū)一期的建設(shè)進(jìn)度，核心區(qū)南北片區(qū)的建設(shè)起步較晚,。上海虹橋商務(wù)區(qū)管委會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴早報(bào)記者,，由于企業(yè)拿地時(shí)間不同，最晚的在去年年底才剛剛?cè)〉猛恋?，所以建設(shè)進(jìn)度有所不一,。加上商務(wù)區(qū)靠近機(jī)場(chǎng)有限高要求,，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)企業(yè)深度開(kāi)發(fā)地下面積，但商務(wù)區(qū)地下又貫通地鐵,，對(duì)地下建設(shè)的要求較高,，開(kāi)發(fā)企業(yè)往往在建筑造出地面前投入了大量的時(shí)間和精力。目前商務(wù)區(qū)內(nèi)拿地企業(yè)絕大部分已經(jīng)開(kāi)工,。2015年底,，虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)將有大量建筑成形，形成一定的規(guī)模和商務(wù)區(qū)的氛圍,。

　　作為上海最重要的戰(zhàn)略發(fā)展區(qū)域之一,，虹橋商務(wù)區(qū)占地86平方公里，跨閔行,、長(zhǎng)寧,、青浦和嘉定4個(gè)區(qū)，其中約27平方公里的商務(wù)區(qū)主功能區(qū)（由會(huì)展,、商務(wù),、交通三大核心組成）以及約59平方公里的擴(kuò)展區(qū)。

　　業(yè)內(nèi)人士分析,，虹橋商務(wù)區(qū)要打造的不是一個(gè)只有單一辦公功能的園區(qū),，而是要打造集功能復(fù)合、環(huán)境綠色,、立體交通和設(shè)施智能的中央商務(wù)區(qū),。所以這樣一個(gè)類似于小型城市的區(qū)域建設(shè)不可能一蹴而就，用簡(jiǎn)單的工期進(jìn)度來(lái)衡量的,，需要在建設(shè)中不斷增加貼合現(xiàn)狀的舉措,，在使用中逐步完善迎合市場(chǎng)的需求，縱觀世界知名CBD莫不如此,。

   二次招商不愁

　　公開(kāi)資料顯示,，核心區(qū)一期將于2014-2016年竣工的地上總建筑面積預(yù)計(jì)將達(dá)170萬(wàn)平方米，其中近60%為寫(xiě)字樓,。萊坊報(bào)告指出,，屆時(shí)虹橋商務(wù)區(qū)將有約99萬(wàn)平方米的甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)量，上海中央商務(wù)區(qū)將有164萬(wàn)平方米新增供應(yīng),，其他次級(jí)和新興商務(wù)區(qū)也還會(huì)新增249萬(wàn)平方米寫(xiě)字樓面積,。除其周邊的虹橋臨空商務(wù)區(qū)、莘莊商務(wù)區(qū),、南方商務(wù)區(qū),、七寶商務(wù)區(qū)外，自貿(mào)區(qū)、前灘和后世博區(qū)也將成為虹橋商務(wù)區(qū)潛在的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,。

　　值得注意的是,，在現(xiàn)下市場(chǎng)新增供應(yīng)不斷加大的同時(shí)，上海甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)平均租賃價(jià)在下跌,。萊坊數(shù)據(jù)顯示,，今年一季度上海甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)平均租賃價(jià)由8.74元/平方米/天下滑至8.65元/平方米/天。浦西甲級(jí)寫(xiě)字樓的空置率由去年的8.7%,，上升至一季度的12%,。

　　由此，業(yè)界對(duì)虹橋商務(wù)區(qū)寫(xiě)字樓的前景表示擔(dān)憂,。盛世太平投資管理有限公司董事總經(jīng)理陳立民表示,，供應(yīng)量集中爆發(fā)會(huì)帶來(lái)價(jià)格的壓力，但真正的壓力來(lái)自企業(yè)的經(jīng)營(yíng)方式,。在虹橋拿地的大部分是本土企業(yè),，其中一部分辦公樓將以散售形式推出市場(chǎng)，由于成本較高,，集中入市一定時(shí)間內(nèi)確實(shí)存在壓力,，租賃供應(yīng)和需求短時(shí)間內(nèi)無(wú)法達(dá)到平衡。

　　戴德梁行中國(guó)區(qū)戰(zhàn)略研究部主管Shaun Brodie比較樂(lè)觀：縱觀上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)動(dòng)態(tài),，盡管整體情況不佳,，但一些跨國(guó)公司辦公區(qū)域從市中心搬到郊區(qū)的趨勢(shì)對(duì)虹橋商務(wù)區(qū)有較大利好。與上海其他區(qū)域相比,，虹橋CBD因其寫(xiě)字樓市場(chǎng)的整體利好和交通設(shè)施的有利條件仍然吸引了大量買(mǎi)家及業(yè)主涌入。但當(dāng)虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)內(nèi)所有同類型項(xiàng)目開(kāi)始競(jìng)爭(zhēng)時(shí),，這些優(yōu)勢(shì)會(huì)被抵消,。

　　正榮集團(tuán)上海公司虹橋項(xiàng)目總監(jiān)劉英奎表示，“虹橋商務(wù)區(qū)內(nèi)的項(xiàng)目確實(shí)會(huì)在一段時(shí)間內(nèi)集中上市,，短時(shí)間可能出現(xiàn)供大于求的情況,。但正榮項(xiàng)目的自持比例達(dá)到10%-15%，并不擔(dān)心去化問(wèn)題,?！?/font>

　　與正榮有同樣想法的企業(yè)不在少數(shù)。

　　上海虹橋商務(wù)區(qū)管委會(huì)商務(wù)發(fā)展處處長(zhǎng)徐建華表示,，虹橋商務(wù)區(qū)以總部經(jīng)濟(jì),、貿(mào)易機(jī)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)組織,、商務(wù)辦公為主體業(yè)態(tài),。目前入駐虹橋商務(wù)區(qū)的企業(yè)主要有兩種：一類是像萬(wàn)科、龍湖,、瑞安這樣的房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭品牌開(kāi)發(fā)商,，有實(shí)力將部分項(xiàng)目自持,，并已成立招商部門(mén)，這些企業(yè)擁有優(yōu)質(zhì)的資源有能力招到與虹橋商務(wù)區(qū)品質(zhì)相符的企業(yè)入駐,。而另一類是像冠捷,、聯(lián)美、隆視,、阿里巴巴這樣的現(xiàn)代服務(wù)企業(yè)自用的總部大樓,。商務(wù)區(qū)二次招商正在有序進(jìn)行。近日,，全球最大的所有者經(jīng)營(yíng)的工業(yè)氣體公司梅塞爾集團(tuán)在虹橋綠谷購(gòu)置辦公室宣布入駐虹橋商務(wù)區(qū),。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，雖然一段時(shí)期內(nèi),，虹橋商務(wù)區(qū)辦公項(xiàng)目將集中供應(yīng)釋放,，但每個(gè)企業(yè)的施工進(jìn)度以及招商進(jìn)度不同，也會(huì)根據(jù)市場(chǎng)的變化選擇適合的時(shí)間點(diǎn)入市,。供應(yīng)量與需求量的變化對(duì)入市價(jià)格也產(chǎn)生影響,，市場(chǎng)本身具有這樣的調(diào)節(jié)機(jī)制。

   化管理為服務(wù)

　　目前,，商務(wù)區(qū)核心區(qū)（3.7平方公里）31個(gè)地塊已完成土地出讓手續(xù),，總開(kāi)發(fā)面積超過(guò)555萬(wàn)平方米，累計(jì)實(shí)現(xiàn)土地出讓收入433億元,。

　　在核心區(qū)土地出盡后,，虹橋商務(wù)區(qū)如何在未來(lái)再次提升區(qū)域價(jià)值成為下一個(gè)重要的課題。

　　完善公建配套是首要任務(wù),，目前由于大規(guī)模施工,，商務(wù)區(qū)內(nèi)有大量的單行道和斷頭路，地面人行車行不便,。管委會(huì)正在研究商務(wù)區(qū)內(nèi)的交通微循環(huán)系統(tǒng),，政府配套項(xiàng)目方面，空中廊道,、地下通道均已開(kāi)工建設(shè),，未來(lái)商務(wù)區(qū)所有建筑地塊均有地下通道，空中廊道也將分流一部分人流,，直接通虹橋交通樞紐,。《虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)公共交通專項(xiàng)規(guī)劃》也于近日獲批,，今年下半年商務(wù)區(qū)內(nèi)將開(kāi)通第一條公交線路,。

　　除此之外，虹橋商務(wù)區(qū)管委會(huì)還在區(qū)域內(nèi)建立了政府與開(kāi)發(fā)商之間良好的溝通平臺(tái)，在企業(yè)招商過(guò)程中起到很好的協(xié)調(diào)作用,。徐建華拿出一份商務(wù)簡(jiǎn)報(bào),，是關(guān)于虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)內(nèi)影院的分布情況通報(bào)。

　　在今年年初的一次管委會(huì)與開(kāi)發(fā)商的商務(wù)例會(huì)上,，有企業(yè)提出了影院布局和設(shè)立的問(wèn)題比較集中,，會(huì)后上報(bào)有意向在地塊內(nèi)設(shè)立影院的開(kāi)發(fā)商共有5家，匯總建筑面積超過(guò)17000平方米,，座位數(shù)超過(guò)6000個(gè),。為此商務(wù)區(qū)管委會(huì)與市文廣局電影處以及商務(wù)委外資處進(jìn)行溝通，在商務(wù)簡(jiǎn)報(bào)中列舉了目前上海核心商圈面積,、影院數(shù),、座位數(shù)以及市場(chǎng)效應(yīng)，并提醒開(kāi)發(fā)商加強(qiáng)調(diào)研關(guān)注風(fēng)險(xiǎn),。

　　這樣的例會(huì)每?jī)蓚€(gè)月一次,，已經(jīng)成為開(kāi)發(fā)商與開(kāi)發(fā)商之間，開(kāi)發(fā)商與政府之間的溝通平臺(tái),，將管理化為服務(wù),，更好地完成虹橋商務(wù)區(qū)內(nèi)各種招商協(xié)調(diào)工作。

　　上海虹橋商務(wù)區(qū)管委會(huì)政策法規(guī)處副處長(zhǎng)陳鐘宇介紹,，虹橋商務(wù)區(qū)還在行政審批制度上做了創(chuàng)新的嘗試,，根據(jù)《上海市虹橋商務(wù)區(qū)管理辦法》（2010年1月6日上海市人民政府令第25號(hào)公布），涉及商務(wù)區(qū)內(nèi)的建設(shè)規(guī)劃,、產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目引進(jìn)等環(huán)節(jié),，市政府六個(gè)委辦局的17項(xiàng)行政審批事項(xiàng)全部可以在商務(wù)區(qū)內(nèi)完成，使商務(wù)區(qū)內(nèi)辦事高效,，未來(lái)將做進(jìn)一步的制度創(chuàng)新使入駐商務(wù)區(qū)的企業(yè)能夠更加便捷,。

　　相信這一切都是保障虹橋商務(wù)區(qū)未來(lái)快速高效發(fā)展的基石，也是未來(lái)“大虹橋”振翅高飛的起點(diǎn),。

  專訪

   虹橋商務(wù)區(qū)管委會(huì)：借鑒自貿(mào)區(qū)經(jīng)驗(yàn)營(yíng)造高效商務(wù)環(huán)境

　　下半年會(huì)有：

　　◆核心區(qū)一期瑞安虹橋天地首批企業(yè)入駐

　　◆中國(guó)博覽會(huì)會(huì)展綜合體項(xiàng)目迎來(lái)首展

　　◆新一批行政審批制度改革措施推出

　　◆第一條公交線路開(kāi)通

　　東方早報(bào)：虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)的項(xiàng)目交付是否能在2015年年底前完成？

　　虹橋商務(wù)區(qū)管委會(huì)：根據(jù)虹橋商務(wù)區(qū)發(fā)展規(guī)劃,，虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)預(yù)計(jì)將于2015年基本建成,。從基本建設(shè)角度理解：第一，是“預(yù)計(jì)”而非“計(jì)劃”,；第二,，“主要項(xiàng)目”即核心區(qū)骨干建設(shè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)在這一時(shí)間完工；第三,，“基本建成”,，是指核心區(qū)建設(shè)工程在面上初具規(guī)模。目前虹橋商務(wù)區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)有序進(jìn)行，是上海市六大重點(diǎn)區(qū)域中形象進(jìn)度(可以直觀感覺(jué)到的進(jìn)度,，具體表現(xiàn)形式為可以直觀感覺(jué)到的已完成的工程造價(jià)與項(xiàng)目總價(jià)的比值,。)最快的，也將按照CBD成長(zhǎng)規(guī)律推動(dòng)其功能發(fā)揮,。

　　截至2014年4月,，虹橋商務(wù)區(qū)吸引了香港瑞安、北京萬(wàn)通,、上海地產(chǎn),、廣州富力、重慶龍湖,、深圳萬(wàn)科,、湖南三湘、重慶協(xié)信,、北京新華聯(lián),、福建正榮、浙江寶業(yè),、麗寶機(jī)構(gòu),、阿里巴巴等多家知名企業(yè)參與商務(wù)區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)。其中,，瑞安的虹橋天地將于今年下半年迎來(lái)首批入駐企業(yè),。

　　東方早報(bào)：虹橋商務(wù)區(qū)重大項(xiàng)目進(jìn)展如何？

　　虹橋商務(wù)區(qū)管委會(huì)：中國(guó)博覽會(huì)會(huì)展綜合體項(xiàng)目的A,、B展館已經(jīng)結(jié)構(gòu)封頂,，將于2014年10月迎來(lái)首展。東片區(qū)綜合改造前期準(zhǔn)備工作基本完成,，控制性詳細(xì)規(guī)劃,、東西聯(lián)動(dòng)方案、市政基礎(chǔ)設(shè)施投資設(shè)計(jì)方案和資金平衡方案已完成,，將進(jìn)入具體實(shí)施階段,。新虹橋國(guó)際醫(yī)學(xué)中心一期招商全部完成，8個(gè)重點(diǎn)醫(yī)學(xué)項(xiàng)目已基本完成簽署合作框架協(xié)議,，其中5個(gè)項(xiàng)目已基本完成合資協(xié)議簽訂,，醫(yī)學(xué)技術(shù)中心項(xiàng)目已于2013年7月正式開(kāi)工建設(shè)，首批項(xiàng)目預(yù)計(jì)2015年建成并投入使用,。西虹橋地區(qū)已吸引了中鋼集團(tuán),、中國(guó)節(jié)能環(huán)保集團(tuán)、中國(guó)建筑3家央企落戶,，中國(guó)博覽會(huì)會(huì)展綜合體項(xiàng)目聯(lián)合招商招展平臺(tái),、西虹橋北斗產(chǎn)業(yè)基地等四大產(chǎn)業(yè)平臺(tái)建設(shè)也在加快推進(jìn)中,。

　　東方早報(bào)：目前公建配套設(shè)施建設(shè)進(jìn)展如何？

　　虹橋商務(wù)區(qū)管委會(huì)：政府配套項(xiàng)目方面,，目前推進(jìn)建設(shè)的21個(gè)項(xiàng)目總投資約54億元,。其中，空中廊道,、地下通道,、迎賓綠地、能源管溝和變電站等項(xiàng)目已全部開(kāi)工建設(shè),，能確保公共配套項(xiàng)目建設(shè)與社會(huì)項(xiàng)目建設(shè)協(xié)調(diào)推進(jìn),。中軸線西延伸通道工程等8個(gè)項(xiàng)目有序推進(jìn)。1號(hào)能源站與2號(hào)能源站已具備運(yùn)營(yíng)條件,?！逗鐦蛏虅?wù)區(qū)核心區(qū)公共交通專項(xiàng)規(guī)劃》也于近日獲批，今年下半年將開(kāi)通第一條公交線路,。

　　東方早報(bào)：虹橋商務(wù)區(qū)的整體高起點(diǎn)高規(guī)劃決定了入駐企業(yè)的實(shí)力,，租金和售價(jià)或?qū)⒏哂谥苓厖^(qū)域，如何保證虹橋商務(wù)區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)力,？

　　虹橋商務(wù)區(qū)管委會(huì)：最重要的競(jìng)爭(zhēng)力便是無(wú)可匹敵的交通優(yōu)勢(shì),，在這里企業(yè)可以節(jié)約大量交通和時(shí)間成本，與長(zhǎng)三角區(qū)域的聯(lián)系都納入1小時(shí)生活圈,。與市中心商圈相比,，這里的租金成本并不高，樓宇均為高標(biāo)準(zhǔn)的綠色環(huán)保建筑,，將降低使用成本,。

　　東方早報(bào)：上海自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)的制度創(chuàng)新對(duì)于虹橋商務(wù)區(qū)有何借鑒意義？

　　虹橋商務(wù)區(qū)管委會(huì)：自貿(mào)區(qū)改革創(chuàng)新的經(jīng)驗(yàn),，虹橋商務(wù)區(qū)也在總結(jié),，在商務(wù)區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)到一定的階段后，大量的企業(yè)入駐辦公,，在這個(gè)階段里產(chǎn)業(yè)類的項(xiàng)目如何深化行政審批制度改革,、優(yōu)化政府服務(wù)、便利企業(yè)辦事,，在企業(yè)入駐的階段希望能達(dá)到一個(gè)新的高點(diǎn),。我們將學(xué)習(xí)自貿(mào)區(qū)比較成熟的改革創(chuàng)新措施，包括商事登記制度改革,、金融貿(mào)易行業(yè)的鼓勵(lì)性和創(chuàng)新措施、促進(jìn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的總部機(jī)構(gòu)入駐和運(yùn)營(yíng)的政策,，并在下半年推出新一批行政審批制度改革的措施,。

　　希望虹橋商務(wù)區(qū)能夠給企業(yè)提供最便捷,、高效的投資貿(mào)易環(huán)境。