11月初,，北京建委停批單價四萬元以上項目的“限高令”之說甚囂塵上，北京高端住宅市場也因此進入市場靜默期,。根據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，11月4日至11月10日北京商品住宅市場僅有1個項目入市。而截止11月10日,，11月上旬僅有5個項目入市銷售,，且取得預售許可證的項目均為單價四萬元以下的普宅項目。

不過,，看似沉靜的表象之下,，被遏制的高端改善型需求“堰塞湖”已悄然懸起。

記者近日關(guān)注到,，曾經(jīng)的萬柳地王——中赫萬柳書院項目被曝在近兩個月內(nèi)低調(diào)蓄客1500組,，供需比達到1:5。而今年7月,，業(yè)內(nèi)就有消息稱,，薊門橋地王保利海德公園項目蓄客超過預期。

單套總價動輒數(shù)千萬元的豪宅緣何依然一房難求,？偉業(yè)顧問集團副總經(jīng)理趙鐵路分析認為,，雖然暫停高價房發(fā)證的短期行政調(diào)控手段，直接減少該價位以上住房的市場供應,，導致高端項目無法網(wǎng)簽,，起到“美化”本年度商品房成交均價的效果。但這種“唯數(shù)據(jù)論”的短效手段卻不能根本解決豪宅市場的供需矛盾,。實際上,，豪宅市場今年以來一直處于供不應求的情況，“限高令”更是進一步加劇了的高端住宅的供需矛盾,。在預售被限的市場“靜默期”,，豪宅市場的營銷蓄客卻依然暗潮洶涌，多個項目均是一房難求,。

高端盤走出獨立行情豪宅高蓄客蔚然成風

“限高令”的消息被業(yè)界證實后,，不少高端樓盤的市場走向更受關(guān)注。

近日,，有媒體報道萬柳書院在未做任何宣傳的前提下蓄客2個月,，蓄客量超過1500組，而萬柳書院項目房源共約300套,。1:5的供需比在豪宅銷售領域堪稱“反常規(guī)”,，蓄客比例堪比剛需盤項目。

記者就此向中赫置地新聞發(fā)言人朱敏求證，其承認了這一數(shù)據(jù)是真實的,，但萬柳書院項目尚未獲取預售證,，關(guān)于價格和入市時間目前還未有過多信息可以透露。

豪宅蓄客反常規(guī)并非個案,。除萬柳書院外,，曾經(jīng)引發(fā)輿論關(guān)注的薊門橋地塊，尚未入市的保利海德公園項目在今年夏天就被曝出蓄客量極為樂觀,，北京保利地產(chǎn)副總經(jīng)理王英男也向記者證實,，雖然今年年內(nèi)不會新推房源，但此前的營銷蓄客確實比較順利,。而曾經(jīng)的孫河地王,，如今的泰禾北京院子也同樣。泰禾集團品牌總監(jiān)沈力男透露,，北京院子蓄客量目前也較為可觀,，平均每套房源也有4、5組客人在等待預售開閘,。

今年7月取得首批房源預售的別墅項目鴻坤,。林語墅，就曾經(jīng)上演過開盤即售罄的戲碼,。據(jù)林語墅項目總經(jīng)理侯守超透露,，首批30余套千萬級別墅的蓄客比可以達到1:3,最終簽約的客戶都是通過搖號才得以購買的。

偉業(yè)顧問集團副總經(jīng)理趙鐵路表示,，盡管今年以來高價盤遭遇種種預售管制,，但2013年由偉業(yè)代理銷售的高端項目均有不錯的銷售情況，以偉業(yè)代理的兩高端項目為例,，朝陽東四環(huán)每平方米4萬以上的某項目曾經(jīng)在今年9月單月銷售近50套,，CBD區(qū)域一每平方米均價6-8萬的項目在8月份也可以達到單月銷售10套左右。

今年的豪宅銷售除了蓄客情況堪比剛需項目外,，成交均價也繼續(xù)攀高,。

據(jù)亞豪機構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2013年10月北京公寓豪宅成交均價最高突破10萬/平米,，最高成交金額突破5500萬,。而根據(jù)記者了解到，該數(shù)據(jù)統(tǒng)計的成交均價多為老項目后期,，隨著近兩年拿地的純新項目逐步進入供應周期,，較高的土地成本和更高的產(chǎn)品品質(zhì)都將支撐更高的產(chǎn)品價格。

目前,，15萬元已經(jīng)成為北京高端樓盤新的價格標簽，在售的老項目后期產(chǎn)品如禧瑞都。天禧,、天安國匯等都給出了這一檔的報價,，在未來的新項目中，如主張“高周轉(zhuǎn)高利潤”的融創(chuàng)中國,，以約7.3萬/平米拿下農(nóng)展館地塊,，孫宏斌一度喊出樓王賣到30萬/平米的口號，而業(yè)內(nèi)預計其產(chǎn)品均價也要達到15萬/平方米,。目前被爆出蓄客量超1500組,，房源供需比達到1:5的萬柳書院項目，其周邊的二手房已經(jīng)達到11萬元/平方米,，業(yè)內(nèi)估算其未來入市均價可達12-15萬/平米,。

“在北京，現(xiàn)在兩千多萬一套的房子已經(jīng)不敢稱是頂級豪宅了,，實際上這部分豪宅產(chǎn)品的購買群體非常穩(wěn)定,。”泰禾集團品牌總監(jiān)沈力男對此表示,。