編者按：隨著旅游地產越來被國內各大地產開發(fā)商和投資者看重，關于旅游地產的開發(fā)模式研究越來越多,，而國內旅游地產如何做出其特色,，突出優(yōu)勢卻知之甚少。不過我們可以從幾種成功的海外旅游地產模式借鑒,，并為您整理出四大旅游地產開發(fā)要點,。

海外旅游地產模式

一、管理,、產業(yè)鏈較完善,，旅游+升值兩不誤

代表地區(qū)：澳大利亞、新西蘭,、法國等

在法國,、意大利、澳大利亞或者新西蘭,，旅游房產一早就存在,，而且管理和投資方式也比較成熟。例如購買澳大利亞房產的客戶,，開發(fā)商會首先跟業(yè)主約定入住的時間,，其余時間安排旅客或短期租客的入住，而相關收費,、房屋維護管理等都由開發(fā)商/中介完善處理,。

迪拜是近年新興旅游國家之一，國家經濟支柱是石油+旅游產業(yè),。由于本土居民較少,，不適宜“自住型”的房產發(fā)展模式，迪拜政府仿效澳大利亞—一條龍式旅游房產管理,，并且大力發(fā)展酒店式公寓,，以彌補酒店的不足，同時吸引大量的海外投資者發(fā)展當?shù)胤慨a,。

二,、休閑養(yǎng)老移民政策，政府全方位做后盾

代表地區(qū)：韓國

近年亞洲四小龍之一的—韓國海外投資發(fā)展勢頭也非常顯著,，僅2013年,，其海外物業(yè)投資年總額上升超過50%,。而當?shù)刈钪饕穆糜畏康禺a在濟州島。

為了撬動濟州島的發(fā)展,，韓國政府在2010年2月起,，濟州島開始實施新的投資移民制度，外國人只要在濟州島的度假村,、酒店等“以休養(yǎng)為目的的居住設施”投資5億韓元（約285萬元人民幣）以上,，滿5年將給予韓國永久居住權，并與韓國國民享有同樣的教育和醫(yī)療保險（放心保）,。

另外,，國家退休金服務基金（NPS）預計把更多的的供款收入投資到海外資產以提高整體回報。而韓國監(jiān)管機構也正在簡化國內投資者購置海外房地產的手續(xù),。

旅游地產開發(fā)的四大要點

1,、要點一：構建旅游核心吸引力，快速引爆市場

對于任何一個旅游區(qū)域開發(fā)和旅游項目開發(fā)來說,，吸引力的打造都是最基礎,、最本質、最核心的工作,。

從房地產項目吸引力的塑造來看,，進行旅游地產的主題定位及打造，具有提升附加價值的功效,，也是旅游地產發(fā)展的關鍵所在,。而資源是旅游開發(fā)的基礎，也是形成旅游地產特色主題的關鍵,。

在旅游地產中,，旅游與地產的功能分別為：旅游聚集人氣，地產帶動商氣,。如何選擇具有市場開發(fā)潛力的項目,，進行運營模式的轉換，形成市場的快速引爆,，是旅游地產開發(fā)期冀達到的一個主要目標,。

旅游景區(qū)、主題公園,、濱海度假項目,、休閑商業(yè)、旅游小城鎮(zhèn)等都是聚集人氣,、引爆人氣,、帶動商氣的旅游項目。

2、要點二：形成地產升值

土地升值,，是旅游地產的第一個盈利點。如何旅游引爆項目形成的旅游游客,，引導進入休閑消費,，包括購物、夜間娛樂,、參與性游樂,、滯留休閑等，是形成商氣的關鍵,。

因此,，從觀光游客的人氣基礎，形成休閑人氣,，建設集散與休閑商氣,，是土地價值升值的關鍵。有了休閑消費,，休閑商業(yè)地產的價值就形成了,，整個區(qū)域的土地價值才能夠提升。

3,、要點三：形成“持續(xù)經營產品＋銷售型房地產品”的產品結構

旅游地產最大的盈利,，來自二級開發(fā)的房產。旅游房產的種類較多,，特別是房地產市場調控以來,，具有經營價值的旅游休閑商業(yè)房產的品種越來越多，模式創(chuàng)新很快,。其中休閑小鎮(zhèn)的商鋪,、客棧、前店后坊的工坊等業(yè)態(tài)模式,，直接帶動了休閑小鎮(zhèn)地產的火爆,。

銷售型酒店房產產品，花樣翻新,，銷售較旺,，包括產權客房、產權公寓,、酒店公寓,、私產酒店、時權酒店等,，都銷售很旺,。會所莊園房產，會員制房產,，各有門道,。郊區(qū)住宅,、景觀住宅、郊野別墅,、養(yǎng)老別墅,、度假別墅等，銷售受到一定制約,。

什么樣的房產受歡迎,，價格、銷售量如何才能最佳,。這些問題,，都與旅游地產的產品設計關系極大。開發(fā)房產的產品設計,，需要全面結合市場需求,，形成符合市場需求，符合國家政策方向,，才有機會獲得銷售的回報,。

4、要點四：旅游地產開發(fā)商向區(qū)域運營商身份轉變

在旅游地產逐漸成為新型城鎮(zhèn)化核心架構的主導趨勢下,，旅游地產開發(fā)商應以區(qū)域經濟社會統(tǒng)籌發(fā)展為己任,，把旅游開發(fā)、特色產業(yè)發(fā)展,、城鎮(zhèn)建設,、社會統(tǒng)籌結合起來，在政府的管理下,，以主投資商的身份,，通過規(guī)劃、二級招商,、土地一級開發(fā),、泛旅游產業(yè)項目開發(fā)、市政公用建設開發(fā),、商業(yè)地產開發(fā),、住宅和度假地產開發(fā)，推動區(qū)域經濟社會綜合發(fā)展,，獲得區(qū)域綜合運營帶來的巨大升值效益,。