新版《住宅設(shè)計標準》6月將在上海正式實施,，今后所有4－6層的新建住宅將設(shè)電梯。然而與之相對的是,，數(shù)年前上海已開始摸索的多個老式多層住宅加裝電梯的項目,，卻因為種種原因陷入“難產(chǎn)”甚至“流產(chǎn)”的境地。

2002年閘北區(qū)陸豐小區(qū)2至4號樓加裝電梯試點,，成為首個“吃螃蟹”的老公房改造項目,。此后，多年來本市加裝電梯成功的老公房寥寥無幾,。時至2012年,，上海市老年基金會推出“老房加裝助老電梯試點”公益項目，基金會通過走訪企業(yè),、實地勘察、召開座談會,，最終確定了試點樓房,，并于2012年9月21日正式啟動。試點樓房分別位于浦東,、楊浦,、長寧、虹口,、靜安,、徐匯6個區(qū)的七幢樓,。當時，對老樓安裝電梯的總體思路是：電梯由社會資助,，井道施工費,、安裝費等由社會組織、政府部門,、業(yè)主三方分攤,。安裝完畢后，運營維護費由二樓以上居民按不同比例分攤,。然而,，除了靜安區(qū)美麗園小區(qū)順利實施外，其他試點小區(qū)都未能順利開工,。

上海市房管局,、規(guī)土局等部門先后制訂了《本市既有多層住宅增設(shè)電梯的指導(dǎo)意見》(2011年)、《關(guān)于明確本市既有多層住宅增設(shè)電梯的指導(dǎo)意見》(2012年),、《本市既有多層住宅加裝電梯工作規(guī)劃管理意見》(2014年)并實施,，旨在推進加裝電梯項目盡快施行。

究竟老房加裝電梯面臨著什么樣的難題,？良好的政策引導(dǎo)之下,，老房加裝電梯能否走出如今步履維艱的窘境？

[典型案例1]楊浦區(qū)開魯三村

平衡和補償資金問題難以調(diào)解

開魯三村位于楊浦區(qū)中原地區(qū),，4層至6層的住宅有79棟,，房屋建于上世紀80年代末、90年代初,。小區(qū)現(xiàn)有居民3874人,，其中60歲以上老人1320人，殘疾人士60多人,，他們生活出行并不方便,。早在2012年底，該小區(qū)幾棟樓的樓組長就開始自發(fā)征求居民意見,，希望能加裝電梯方便居民出行,。

一方面，老年居民們迫切希望能夠早日乘電梯上下樓,，另一方面,，她們也征集其他居民意見，希望能盡早啟動改造,。再她們的努力下,，業(yè)委會之后討論了這件事，并同意搞前期準備工作,?！斑@事情如果做成了自然是雙贏,。”開魯三村居委會經(jīng)過討論決定從小區(qū)的4棟樓開始試點,，這4棟樓是獨立點狀式,，而不是“聯(lián)排”式，周圍空地較大,，施工條件較好,。目前初步統(tǒng)計這4棟樓已有“99%”的居民同意改造。過完春節(jié)以后就將有專業(yè)單位進小區(qū)評估具體的建筑結(jié)構(gòu),、地基等是否符合施工要求,。

然而問題也隨之產(chǎn)生了?！捌鋵嵳髟円庖姷臅r候是問題最少的——就像動拆遷一樣,，來征詢意見的時候大家都想搬，但是等到真刀真槍干起來,，那才是真正涉及到貼肉利益的時候,，問題才會多?！眲硬疬w的問題總是發(fā)生在談拆遷補償?shù)臅r候,，加裝電梯也是一樣，對于享受不到電梯利益的是否應(yīng)該補償,？享受到電梯利益的應(yīng)該如何出資,？接下來才是加裝電梯能否成功的關(guān)鍵。

“就算正式批文下來,，可以開工,，那么改造工程是否會占用小區(qū)土地？如果有居民漫天要價怎么辦,？如何補償,？動遷都是有補償標準的，可是這個補償是沒有標準的,。還有,，開發(fā)商說這個電梯造價要80萬元，居民認為只值60萬元,，那么誰來說一句公道話呢,？加裝電梯還是由政府牽頭比較好做，”居委會負責(zé)人稱,，“特別是資金審核審計方面，這樣居民就能放心,?！?/p>

[典型案例2]楊浦區(qū)明園坊

錢談不攏過審批更難

“裝電梯大家都同意,，但涉及到出錢就沒有下文了?！泵鲌@坊小區(qū)當時就卡在了“誰出錢”上面,。位于上海卷煙廠南面的明園坊小區(qū)，大概三年前,，這里的業(yè)主對加裝電梯的呼聲很高,，街道、區(qū)房管部門,、物業(yè),、業(yè)委會等多方為此坐在一起開會協(xié)商，但最后因資金談不妥不了了之,。

這個小區(qū)包括兩棟大樓房和兩排灰色的7層建筑,，多層建筑大多是每層3-4戶的長樓梯格局，一樓是底商,。據(jù)物業(yè)介紹,，其樓齡馬上就有20年了，住戶以退休工人為主,?！把b電梯大家都同意，但涉及到出錢就沒有下文了,?！毙^(qū)業(yè)委會相關(guān)負責(zé)人金長根估算，裝一部質(zhì)量有保障的電梯大概需要40萬元,，按照戶數(shù)最多的單元共24戶計算,，每家也要付1.6萬元，這對老兩口之家來說不是小數(shù)目,。

2011年6月,，包括街道、區(qū)房管局,、小區(qū)物業(yè),、業(yè)委會等多方在內(nèi)的各部門曾坐在一起開會，政府部分明確表態(tài)在政策上支持加裝電梯,，至于錢怎么出,，沒有商量出個結(jié)果。金長根介紹說,，住在二樓的說要少交錢甚至不交,，住在上面的又不同意，出多出少達不成一致,。除了初裝費,，還有后期的維修保養(yǎng)費,，這些更是沒有著落。

讓業(yè)主自己出錢裝電梯的,，基本上都很難通得過——同時,，據(jù)小區(qū)物業(yè)介紹，除了資金問題,，當時業(yè)主們還對電梯安裝的具體位置意見不統(tǒng)一,，“晚上電梯運行噪音明顯，電梯門開在誰家門口都不樂意,?！毙^(qū)里的多層建筑單元門外的路面寬不過3米，樓的外立面裝上電梯后將使道路變得更窄,。因此,，即便業(yè)主層面都談攏了，后面的建筑改造審批能否通過還是個未知數(shù),。

[成功案例1]閘北區(qū)陸豐小區(qū)勝在狠下決心早出手

經(jīng)費籌集：居民自掏腰包,，“加層加面積”，每戶新增10余平方米

閘北區(qū)陸豐小區(qū)是最早“吃螃蟹”的老式多層住宅,。2002年,，小區(qū)2號樓和4號樓作為全市試點，成功加裝了電梯,。從防盜門進入4號樓,，眼前的空間不算大，但井然有序,，大門右側(cè)就是電梯,，和樓梯僅隔一堵墻。其實當時的改造并不是簡單的加部電梯,，而是現(xiàn)在很多小區(qū)想搞的“加層加面積”,。

小區(qū)居民介紹，最大的實惠不是電梯本身,，而是給每戶人家增加了一定程度的住房面積,。以前廚房小，有的居民電冰箱只能放在臥室里,，夜里常常因冰箱的噪聲睡不著覺,，改造后房子前后都往外擴出一大截，正好可以放冰箱,。每戶新增的10余平方米面積都是居民自己掏錢買的,，用于補貼電梯與大樓施工的建筑成本，但十多年來房價上漲的得利，讓當初付出的成本顯得微不足道,。該項工程還在最大程度上滿足了老百姓的需求,，避免了老式公房布局不合理、使用功能簡陋等缺點,，并加固了原有住房的地基，在六樓的基礎(chǔ)上又加了一層,，而原先一樓的住戶可搬至七樓,，原來一樓的住房騰出來，增加了居委物業(yè)辦公,、衛(wèi)生服務(wù)站,、老年活動中心、便民服務(wù)站等多種功能,。另外,，通過電梯上下溝通,，可以減少垂直層面之間的干擾，提高生活私密性,?？梢哉f老公房裝電梯讓它們煥發(fā)“第二春”,。

陸豐小區(qū)成功的原因，在于當年作為“最早”范例的決心,，推動了在許多審批上一路開了綠燈——涉及到小區(qū)容積率,、棟距、原來樓房結(jié)構(gòu),，甚至是每戶人家產(chǎn)證面積的更改,。這樣大的改動,，涉及到多個政府部門,，如非有極強的推力在背后影響,，恐怕在今天一套審批走下來都需要非常漫長的時間。在此前的采訪中,，一位政府部門人士分析目前老公房加裝電梯的困境時說,，一是客觀上的原因，有些住宅樓構(gòu)造比較老,，無法克服樓內(nèi)管線排布的問題,；有些老樓,，加裝電梯后可能會縮短樓與樓的間距,，住戶的日照,、通風(fēng),、采光都會有影響,，還可能阻塞消防通道,，造成安全隱患。但另外一個原因就是,，涉及到的部門太多，涉及到的各種手續(xù)太多,，涉及到的流程太長,，如果光靠居民自己的意愿來推動的話,，恐怕力有不逮,。一名業(yè)內(nèi)人士在分析陸豐小區(qū)案例則說，這個小區(qū)成功,，雖然有其得天獨厚的優(yōu)勢在里面,，但至少給我們這樣的啟示：現(xiàn)在對于老公房加裝電梯,，已經(jīng)得到居民同意并且切實可行的,，是否可以在審批政策上給予支持，比如縮短流程,、集中審批等等,。

[成功案例2]靜安區(qū)美麗園成功解決加裝電梯三大難題

經(jīng)費籌集：電梯由市老年協(xié)會捐贈,，居民所出費用隨層高遞增

近年老房加裝電梯盡管道路曲折，但總有“吃螃蟹的人”憑借自己頑強的毅力和不懈的努力走向成功,。市老年基金會試點項目的靜安區(qū)美麗園社區(qū)延安西路150弄1號樓加裝電梯工程,，經(jīng)過兩年的努力，已完成施工,，并于2014年4月8日通過驗收,。回首走過的道路,，相關(guān)當事人均感慨萬千,，而三大袋十厘米厚的各種申報材料也見證了“先行者”走過的艱辛之路。全程操辦電梯工程的美麗園社區(qū)共建聯(lián)合會會長陸純說:“點頭率,，資金籌措,，產(chǎn)證變更，這是電梯加裝工程面臨的三大難題,?！?/p>

根據(jù)《本市既有多層住宅增設(shè)電梯的指導(dǎo)意見》，加裝電梯必須征得所在房屋全體業(yè)主的同意,。而十年前，這幢樓里的居民就聯(lián)名給區(qū)人大代表寫信,，希望加裝電梯,，方便老人上上下下。因為居民“眾口一詞”意見統(tǒng)一,，這里被市有關(guān)部門選為首批試點樓之一,。但是，等到了實際開始資金籌措的階段,，矛盾就開始產(chǎn)生了,。“光一輪輪簽字就簽了五六遍,，一會兒這個不同意,，一會兒那個不同意，一會兒又說要考慮考慮,，那得耗多長時間,？”聯(lián)合會工作人員挨家挨戶走訪，聽到每戶人家都要按比例出資,，有人表示自己房子只是空關(guān),，并沒有住在這里；還有人表示自己已經(jīng)退休沒有那么多錢,，集資陷入了困境,。小區(qū)共建聯(lián)合會一次次召開全體居民開會,，向大家解釋:建設(shè)費用“大頭”由政府和社會組織出資，居民只需承擔小部分,。會長親自上門挨個做工作,，前前后后一年下來，終于把所有人家都說通,，全體業(yè)主同意裝電梯,。

資金的分攤方式也經(jīng)過了開會反復(fù)推敲計算。聯(lián)合會負責(zé)人會同街道,、居委會,，區(qū)房地、建交,、規(guī)土等相關(guān)部門,，綜合居民意見制定方案:加裝電梯建設(shè)總費用大約56萬元，居民需自籌資金16.8萬元,，分攤到戶的計算公式為“18000元＋6000元×(n－2)”,。其中，1.8萬元為基數(shù),，6000元為遞增數(shù),，n為樓層，1樓2樓居民按基數(shù)繳付,，3樓到6樓按公式方式繳付,。此外，籌款按一套房子為單位,，套內(nèi)面積和居住人數(shù)不計算在內(nèi),。這樣，以每套房子為單位,、以樓層為基數(shù),，符合大家整體利益。聯(lián)合會負責(zé)人挨家挨戶為居民反復(fù)解讀分攤規(guī)則,。許多居民一邊聽一邊拿著紙筆算賬,，最終都認可了這樣的方法。

老房子裝電梯后,，運營產(chǎn)生的電費,、設(shè)備維修檢測費和日常保潔費等，也需所在樓棟業(yè)主承擔,。經(jīng)測算,，這筆費用每年11800元左右。為了避免今后產(chǎn)生矛盾,，聯(lián)合會負責(zé)人在方案征集時制定了后續(xù)運營費用方案——同樣按“階梯式遞進”方式,，樓層越高的住戶,，按基數(shù)所需繳付的運營費也越高。目前,，前階段的運營費由聯(lián)合會募集的公益資金填充,，這筆有限的資金用完后，再由業(yè)主共同籌集,。有居民表示質(zhì)疑：其他商品房小區(qū)電梯運營費不論樓層都是一樣的,。對此，聯(lián)合會負責(zé)人又一次組織居民開會并解釋:商品房運營費之所以一刀切,，是因為不同樓層居民在購房時體現(xiàn)了差價,，維修基金也按購房款的百分比來出，所以電梯運營費“一刀切”,；但售后公房維修基金是“一刀切”的,，所以電梯運營費要有所區(qū)別。這個說法,，讓大家心服口服,。

此外，樓房外側(cè)加裝電梯后,，整幢樓將多出35.6平方米,，也就是說，平均每戶家庭的套內(nèi)面積可以增加1平方米以上,?！跋Ｍ転榫用裰匦罗k產(chǎn)證，因為樓房形狀改變了,，面積也增加了，就應(yīng)該調(diào)換產(chǎn)證,，讓增加的面積名正言順,，居民出的錢也獲得更高潛在收益?！标懠儗@件事有些忐忑,，“到目前為止，許多政府職能部門的負責(zé)人都覺得這種訴求有理有據(jù),，但實際上卻從未如此操作過,，真要推行起來也并非易事?！?/p>

[成功案例3]寶山密山路30弄小區(qū)利益平衡最重要乘電梯要刷IC卡付費

經(jīng)費籌集：經(jīng)過政府補貼后居民根據(jù)樓層按比例分攤,，維護費均攤

工程經(jīng)驗

●獲得各管理部門等支持。

●利用居委會和業(yè)委會的溝通協(xié)調(diào),。

●說服1樓和2樓住戶最關(guān)鍵,，因為這些住戶對電梯的需求并不強烈,，往往反對加裝電梯。其他樓層居民最容易“團結(jié)”,。

●征得小區(qū)超過2/3居民的同意,。

●牽頭人要有責(zé)任心，懂得項目審批和管理,。

●施工期間密切注意安全維護,。

●電梯在建筑結(jié)構(gòu)上若不采用“基坑式”最好，因為此類施工會涉及燃氣,、水電等管網(wǎng)的重新鋪設(shè)和調(diào)整,，每動管網(wǎng)，也意味著增加成本,。

●電梯轎廂鋼結(jié)構(gòu)施工期間外形矯正難度過高,，會導(dǎo)致吊機無法作業(yè)。

●為縮短工期,，電梯材料可由專門廠家專業(yè)化生產(chǎn),，工廠化組裝，即在車間分段造好了,，現(xiàn)場直接安裝,。

收費與管理

●4號樓住戶的出資比例分別為3樓15%，4樓20%,，5樓25%,，6樓40%，電梯造價60多萬元,，政府補貼40%,。

●每月電費預(yù)計不到200元。(尚未投入正式運營,，無法精確估算),。

●將采取IC卡制，即乘坐電梯需要付費,，該筆款項將直接用作電梯的運營與管理,。

●運營費用各戶平攤。

●每年輪值一住戶,，與電梯維修方對接維修,、管理事宜，并有及時通知同樓使用者的義務(wù),。

作為老房子加裝電梯試點最早竣工的項目,，寶山區(qū)密山路30弄4號樓獲得廣泛關(guān)注。成功背后的艱難曾讓住戶衛(wèi)德明費盡心思，需要獲得樓里九成鄰居的支持,，以及小區(qū)里超過三分之二業(yè)主的同意投票,。他還親自向區(qū)規(guī)土局報批項目，之后會同大家一起招標,。電梯的造價為60萬元,，在資金到位后，工程啟動,。施工期間,，為了減少對周圍居民的影響并縮短工期，材料由廠家專業(yè)化生產(chǎn),，工廠化組裝,，現(xiàn)場直接安裝。電梯建成后,，引來其他居民“眼紅”的同時,，更大的示范效應(yīng)正在顯現(xiàn)，不斷有人找衛(wèi)德明“取經(jīng)”,。

“說服1,、2樓住戶是難點?！泵苌铰?0弄小區(qū)建于13年前,。按照小區(qū)4號樓居民的統(tǒng)計，該棟樓住4戶人家,，但居民的年齡“偏大”,。6樓有兩位居民60歲，5樓的情況也類似,，而4樓和3樓都有70多歲的老人居住,。所以在征求這棟居民是否加裝電梯的意見時，幾乎沒有遭遇任何阻力,。而且4號樓是小區(qū)里唯一一棟3樓起才有住戶的樓,，1樓和2樓現(xiàn)為商用?！斑@給我們裝電梯帶來了一些有利的條件?！毙l(wèi)德明說,。在電梯竣工后，衛(wèi)德明總結(jié)的一條經(jīng)驗是,，很多老工房加裝不了電梯,，是因為1樓和2樓的住戶不同意，因為這兩層住戶對于電梯的需求并不強烈,。

6層居民樓加裝電梯在小區(qū)里可是件“大事”,。小區(qū)業(yè)委會的陳主任回憶,，2012年9月21日，小區(qū)召開了業(yè)主大會,。在56張總投票中,，衛(wèi)德明和4號樓居民獲得了43票“同意”?！案鶕?jù)業(yè)主的表決結(jié)果,，即在征求超過三分之二小區(qū)業(yè)主同意后，我們進入了公示環(huán)節(jié),?！标愔魅握f，在公示期間,，沒有任何小區(qū)居民表示反對,。于是，“加裝電梯”開始按工程預(yù)算方案進行綜合改造,。2013年3月7日,，在經(jīng)“專家會診”后，寶山區(qū)規(guī)劃與土地管理局批準了設(shè)計方案和建造工程設(shè)計合同,。與此同時,，寶山區(qū)建交委、區(qū)房屋與住房保障局,、區(qū)綠化與市容管理局,、消防、交警等多家管理部門批準了相關(guān)方案,。衛(wèi)德明總結(jié)的第二條經(jīng)驗是,，不僅要懂得向哪些部門報批，并且要知曉如何走程序,，會報批,。

同時，密山路30弄4號樓也是最先嘗試的“二次征詢”方法,。如今這已成為老房子加裝電梯的“必由之路”——依據(jù)市住房保障和房屋管理局出臺的辦法,，既有多層住宅加裝電梯須經(jīng)二次征詢：第一次，增設(shè)電梯所在樓須90%業(yè)主同意,，若涉及占用小區(qū)土地或?qū)Ｓ胁课?，征得相關(guān)權(quán)利業(yè)主三分之二以上同意；第二次,，改造方案和資金籌措方案,，須加裝電梯幢業(yè)主三分之二以上同意并簽訂改造協(xié)議。

案例盤點小結(jié)

加裝電梯往往意味著改動原有房屋結(jié)構(gòu)，房屋穩(wěn)定性,，居民權(quán)益如何得到保障,？電梯設(shè)備加上井道施工，光是前期投入一幢樓就以數(shù)十萬計,，還有數(shù)額龐大的后期電費,、維護費用，誰來為這筆費用買單,？而老公房安裝電梯最大的問題還是來自居民自身,。目前加裝電梯必須100％的居民同意，但一樓,、二樓的居民一般都不會同意,，這需要社區(qū)去做大量的工作。

加裝電梯牽涉問題多

老房加裝電梯難點一：加裝電梯費用不菲

經(jīng)費問題是主要難題,，加裝電梯所涉及的費用遠非數(shù)十萬元的初始投入那么簡單,，電梯投用后日常維護、保養(yǎng),、年檢費用也是不斷增長的,，這些費用都需要業(yè)主自己分攤。

試點經(jīng)驗：如何解決加裝電梯資金問題,？

·出售加層補貼初裝維護費

其實,，為了解決錢的問題，各方面并非沒有做過嘗試,。

一條道路是采取“加層加電梯”方式,，即在頂層上面多蓋一層，開發(fā)商通過出售加層獲利來補貼電梯的初裝費和初期維護費,，業(yè)主不用出錢,。位于普陀區(qū)的華師大三村和位于楊浦區(qū)的同濟新村這兩個小區(qū)，均采用了這個方案,，但是這兩個小區(qū)加裝電梯之路同樣舉步維艱,。

曾參與這兩個小區(qū)電梯加裝咨詢工作的湯文思說，“加層加電梯”的方案已申報,，因涉及房管局,、規(guī)土局等很多審批環(huán)節(jié)，目前尚未獲得區(qū)里批復(fù),。難點還是卡在加層問題上,，尚沒有相關(guān)政策支持?！斑@個改造方案和原來的187號文件（即《本市既有多層住宅增設(shè)電梯的指導(dǎo)意見》）是不一致的。”據(jù)湯文思分析,，該文件只允許加裝電梯,，沒有提加層。他目前還沒聽說中心城區(qū)有哪個小區(qū)的加層方案通過了審批,。

·社會組織牽頭拉贊助

另一條道路由社會組織牽頭拉贊助,。2012年2月，上海市老年基金會提出將“多層住宅加裝助老電梯”項目列入2012年的試點,，并要求取得突破性進展,。經(jīng)過一系列調(diào)查、座談和走訪,，經(jīng)過反復(fù)分析比較,，從12個居民點中遴選出7幢進行可行性探索和實踐。這7棟樓基本滿足四樓以上居住老人密度比較高,、一梯多戶收益程度比較高,、樓棟各戶愿意出錢比例比較高等條件，分布在六個區(qū)縣,。隨后,，又得到了房管部門等政策支持，還獲得了三家電梯制造企業(yè)的的資助,。但是截至去年年中,，第一批試點單位中，有希望的只有兩個小區(qū),。

靜安區(qū)美麗園小區(qū)（延安西路150弄1號樓）率先進入實質(zhì)性啟動階段,，進入建設(shè)程序設(shè)計審查階段，經(jīng)過設(shè)計抗震架構(gòu)等方面的完善之后正式實施,。另一個試點單位浦東新區(qū)老年公寓（齊河路10弄2號）也完成房屋結(jié)構(gòu)檢測,、地質(zhì)檢測。但前期土建勘察,，資金籌措方案,、電梯安裝設(shè)計方案等，待新區(qū)政府協(xié)調(diào)后統(tǒng)一納入“上海市加裝電梯試點項目”再行推進,。