開發(fā)商8大轉(zhuǎn)型路徑

　　房地產(chǎn)業(yè)路在何方,，開發(fā)商轉(zhuǎn)型升級如何走向,？《東地產(chǎn)財經(jīng)周刊》梳理房地產(chǎn)業(yè)8大轉(zhuǎn)型路徑,，為行業(yè)提供參考一啟示,。

　　1. 地產(chǎn)+園區(qū) 微笑曲線的價值延伸

　　代表開發(fā)商：華夏幸福(600340,股吧),、張江高科

　　商業(yè)模式：園區(qū)+地產(chǎn)

　　利潤回報：★★★★★

　　開發(fā)難度：★★★★★

　　前景展望：★★★★★

　　園區(qū)，也即產(chǎn)業(yè)地產(chǎn),，是工業(yè)地產(chǎn)的升級與換代,，是圍繞著微笑曲線構(gòu)建的產(chǎn)業(yè)價值鏈一體化平臺，以產(chǎn)業(yè)為依托,，地產(chǎn)為載體,，實現(xiàn)土地的整體開發(fā)與運營。

　　華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司是其中典型代表,。這家創(chuàng)立于1998年的公司，創(chuàng)造了園區(qū)開發(fā)運營與城鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)相互促進的“產(chǎn)業(yè)新城模式”,，也成就其近年來的飛速發(fā)展,。

　　其“園區(qū)+地產(chǎn)”模式，成為業(yè)界樣本,。華夏幸?；鶚I(yè)在北京周邊郊區(qū)縣市打造的固安產(chǎn)業(yè)新城，被業(yè)界視為未來中國城鎮(zhèn)發(fā)展的樣本之一,。固安在 華夏幸?；鶚I(yè)的投資帶動下，逐步建成福朋酒店,、中央公園,、幸福天街、創(chuàng)業(yè)大廈,、固安規(guī)劃館等多個項目,。這個縣也從2003年，財政收入不足億元,，位居全市 后兩名,；發(fā)展到2011年，財政收入突破10億元,；2013年,，預(yù)計突破25億元，連續(xù)六年財政收入增幅居全市之首,。

　　對房地產(chǎn)企業(yè)而言,，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)建設(shè)與傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)具有部分替代性。而當(dāng)前國家對傳統(tǒng)房地產(chǎn)項目不斷的進行調(diào)控,，作為替代性的建設(shè)項目這也客 觀上為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)建設(shè)創(chuàng)造了更大的經(jīng)營空間,，客觀上減少了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的投資風(fēng)險，提高了運營的穩(wěn)定性和可控性,。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)融合產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展和房地產(chǎn)發(fā)展兩個概 念,，突出地產(chǎn)作為產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展平臺的功能作用，也將得到更多人的認可和關(guān)注，具有穩(wěn)定的發(fā)展空間,。

　　2. 地產(chǎn)+旅游稀缺資源價值最大化

　　代表開發(fā)商：華僑城 雅居樂 新華聯(lián)

　　商業(yè)模式：旅游資源+地產(chǎn)

　　利潤回報：★★★★★

　　開發(fā)難度：★★★★

　　前景展望：★★★★★

　　依托周邊豐富的旅游資源而建的,、有別于傳統(tǒng)住宅項目的融旅游、休閑,、度假,、居住為一體的置業(yè)項目，可稱為旅游房地產(chǎn),。較之一般的住宅,，旅游 房地產(chǎn)的特點和優(yōu)勢在于它是旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的無縫嫁接,，具有更好的自然景觀,、建筑景觀，同時擁有完善的配套功能和極高的投資價值,。

　　以旅游地產(chǎn)的“鼻祖”華僑城為例,，華僑城是國內(nèi)從事“旅游”+“地產(chǎn)”開發(fā)的先驅(qū)者，其屬下的四大主題公園也國內(nèi)最為成熟的,，規(guī)模更是全國之最,。

　　華僑城的主題公園包括錦繡中華、中國民俗文化村,、世界之窗和歡樂谷,。

　　華僑城的房地產(chǎn)項目都是圍繞主題公園來做的。旅游地產(chǎn)項目一般選址為城市周遍地區(qū),，而這些地方的樓面價格普遍較低,。華僑城主題公園的成功，對周邊房價產(chǎn)生的影響是巨大的,，這便是旅游地產(chǎn)的魅力所在,。低價拿地，高價出售便是華僑城秘訣之一,。

　　3. 地產(chǎn)+物流 電商時代的線下商機

　　代表開發(fā)商：中糧集團,、綠地集團、沃爾瑪,、阿里巴巴,、娃哈哈

　　商業(yè)模式：倉儲+租金

　　利潤回報：★★★★

　　開發(fā)難度：★★★★★

　　前景展望：★★★★★

　　地產(chǎn)+物流的模式，自電子商務(wù)盛行后,，也一直備受關(guān)注,。所謂“物流地產(chǎn)”，指的是由企業(yè)選地建成相關(guān)物流設(shè)施后,，再轉(zhuǎn)租給制造商,、零售商、物流公司等客戶，并組織資產(chǎn)管理隊伍進行物業(yè)管理,，提供物業(yè)相關(guān)服務(wù),。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)測算，僅有10%的投資回報率,。值得注意的是物流倉儲設(shè)施必須在5%的空置率下才能保持10%的回報,，如果空置率達到15%，利潤就會被擠壓,。

　　阿里巴巴創(chuàng)始人馬云發(fā)起的菜鳥網(wǎng)絡(luò),，先后在天津、上海,、廣州,、武漢布局物流地產(chǎn)，共涉及9個核心城市,，二十幾個中轉(zhuǎn)城市,，2000多個城市 網(wǎng)點，總投資規(guī)模超過3000億元,。然而電商,、房企物流公司大規(guī)模且超出實際需要的圈地方法，大多都是因工業(yè)用地的價格較為便宜而去囤積,，再以物流的名義 去實行,，而這樣吞噬掉的巨額資金，將對企業(yè)的現(xiàn)金流和財務(wù)安全提出了嚴峻的考研,。

　　4. 地產(chǎn)+文化 為不動產(chǎn)插上想象的翅膀

　　代表開發(fā)商：萬達,、恒大、世茂,、華僑城,、碧桂園等

　　商業(yè)模式：倉儲+租金

　　利潤回報：★★★★★

　　開發(fā)難度：★★★★★

　　前景展望：★★★★

　　什么是文化地產(chǎn)？文化地產(chǎn)是把“死建筑”變成“活建筑”的系統(tǒng)工程,，其最佳模式是“用文化提升固化建筑價值”,。作為地標，文化與旅游業(yè)密不可分,。

　　提到文化產(chǎn)業(yè),，萬達集團的土豪式布局引發(fā)關(guān)注。近年來萬達對于文化旅游產(chǎn)業(yè)的大手筆投入,，正一步一步靠近王健林“到2020年進入世界文化 企業(yè)前十強”的愿景,。其次當(dāng)然是恒大，足球,、音樂等發(fā)展得有聲有色,，近期又高調(diào)宣布,，將在哈爾濱斥資160億元打造內(nèi)陸規(guī)模最大的旅游綜合體。事實上,，目 前房地產(chǎn)百強企業(yè)中,，已有超過三分之二的房企介入了文化旅游領(lǐng)域。

　　5. 地產(chǎn)+養(yǎng)老 老齡社會的鉑金商機

　　代表開發(fā)商：萬科,、保利,、綠地、首創(chuàng),、華潤,、中大、遠洋

　　商業(yè)模式：住宅+養(yǎng)老系統(tǒng)配套

　　利潤回報：★★★★

　　開發(fā)難度：★★★★★

　　前景展望：★★★★★

　　養(yǎng)老地產(chǎn)炙手可熱,。近年來,，萬科、保利,、綠地等多家房企都相繼步入養(yǎng)老地產(chǎn)項目,，并有許多項目都已竣工其且進入運營期,。

　　據(jù)中國社科院老年研究所測算,，目前我國養(yǎng)老市場的商機大約為4萬億元，這個數(shù)字在17年后可能會達到13萬億元,。養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)者們都在盤算著這樣一筆帳,，在總量巨大的老年人口中，只要有10%入住養(yǎng)老社區(qū),，就有可能在未來三年產(chǎn)生至少4500個養(yǎng)老地產(chǎn)項目需求,。

　　養(yǎng)老地產(chǎn)既不是簡單的房地產(chǎn)開發(fā)，也不是純粹的醫(yī)療保健,，而是整合投資,、開發(fā)、建設(shè),、運營,、醫(yī)療、保險（放心保）,、服務(wù)等各個層面資源的系統(tǒng)工程,。

　 　來自世聯(lián)地產(chǎn)的調(diào)查表明，當(dāng)前中國養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)模式主要分為三種:隔代親情模式,，即實現(xiàn)養(yǎng)老公寓與普通親情住宅相輔相成的共融性設(shè)計,，適合兩代人居 住,；會員制醫(yī)養(yǎng)綜合體,，即針對自理老人和護理老人群體,，養(yǎng)老項目產(chǎn)權(quán)自持，采取分等級的會員制的盈利模式;養(yǎng)生目的地,，即在風(fēng)景資源特色區(qū),，開 發(fā)具備養(yǎng)生、旅游,、觀光的度假式,、候鳥式養(yǎng)老居住模式。

　　目前,，養(yǎng)老地產(chǎn)的收費模式多樣化,，會員制、抵押制,、租金制,、月費制等五花八門的方式，但都算不上盈利模式,。

　　6. 地產(chǎn)+醫(yī)療 潛力巨大的醫(yī)療市場

　　代表開發(fā)商：萬通集團,、綠城集團、珠江地產(chǎn)

　　商業(yè)模式：多元模式

　　利潤回報：★★★★

　　開發(fā)難度：★★★★★

　　前景展望：★★★★★

　　醫(yī)療地產(chǎn)起源于美國,，在美國是以醫(yī)療辦公產(chǎn)業(yè)為主,，并且多為租賃的方式。到了中國,，一些開發(fā)商將其改變?yōu)橹袊降尼t(yī)療地產(chǎn),，且發(fā)展模式多樣化，較為普遍的是打造成醫(yī)藥城的方式,，而也有開發(fā)商以獨特且先進的服務(wù)與設(shè)施作為賣點,，提升醫(yī)療產(chǎn)業(yè)項目的價值。

　　萬通控股董事長馮侖表示,，萬通集團把目光投向醫(yī)療地產(chǎn),，是因為醫(yī)療業(yè)就業(yè)系數(shù)大、需求彈性大,，且是高增長行業(yè),，如果地產(chǎn)和醫(yī)療結(jié)合，發(fā)展中高檔醫(yī)院,，應(yīng)是個能賺錢的出路,。

　　近年來，房地產(chǎn)與醫(yī)療界的結(jié)合,，在各地已有不少實踐,，早在2010年珠江地產(chǎn)與從化市政府簽約，打造一個集醫(yī)療,、養(yǎng)生,、教育,、休閑、養(yǎng)老,、總部經(jīng)濟于一體的項目,。

　　浙江綠城醫(yī)院則是房地產(chǎn)與醫(yī)療結(jié)合的另一種模式的代表，通過提供理想的醫(yī)療服務(wù)來提升房產(chǎn)品質(zhì),。

　　7. 地產(chǎn)+教育 學(xué)區(qū)房神話的號召力

　　代表開發(fā)商：碧桂園,、凱德置地、盤古地產(chǎn)

　　商業(yè)模式：倉儲+租金

　　利潤回報：★★★★

　　開發(fā)難度：★★★★

　　前景展望：★★★★

　　學(xué)區(qū)房成為不敗神話背后,，地產(chǎn)+教育受到開發(fā)商重視,。

　　教育地產(chǎn)的模式已經(jīng)經(jīng)歷了一段時間的發(fā)展，模式也較為成熟,。上海盤古房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理宋海指出,，在以往的房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，有一些 較大面積的成片開發(fā)項目,。如果項目超過一定規(guī)模,，開發(fā)商要為政府代建教育配套，根據(jù)規(guī)模的大小,，需要代建幼兒園,、小學(xué)、初中,，以至完全中學(xué),，不同區(qū)域根據(jù) 教育規(guī)劃的要求,，這些代建的學(xué)校大多屬于公辦教育資源,，也有一些可以作為民辦教育資源。學(xué)校建造之后可以交還給政府教育部門進行辦學(xué),，也可以由開發(fā)商取得 政府教育部門批準后引起合適的學(xué)校進行辦學(xué),。作為地產(chǎn)商來說，如果可以通過投資,、合作等各種方式引進一所高質(zhì)量的學(xué)校,，可以更好地為自己所開發(fā)項目的居民 提供高水平的教育，提升開發(fā)商的品牌,，有助于房地產(chǎn)項目的開發(fā)工作,。

　　地產(chǎn)是現(xiàn)金流快速周轉(zhuǎn)的行業(yè)，而教育本身是一次性投資很大,、收獲期將長的一個適合長線投資的行業(yè),。宋海認為，“地產(chǎn)+教育”的開發(fā)模式,，更多的是用教育提升地產(chǎn)的價值,，尤其是地產(chǎn)的品牌價值,。

　　8. 地產(chǎn)+城市配套 人與城市的服務(wù)機會

　　代表開發(fā)商：萬科、綠地等

　　商業(yè)模式：倉儲+租金

　　利潤回報：★★★★

　　開發(fā)難度：★★★★

　　前景展望：★★★★“做城市的配套服務(wù)商”,，萬科的這一轉(zhuǎn)型,，被冠以城市運營商的角色。事實上,，所有為城市配套做貢獻的開發(fā)商都可稱之為城 市運營商,。城市運營商的具體解釋為“圍繞城市的總體發(fā)展目標和發(fā)展規(guī)劃，充分運用市場化的機制和手段,，通過發(fā)揮企業(yè)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢和資源優(yōu)勢,，結(jié)合城市發(fā)展的特 殊機遇，在滿足城市居民需求的同時,，使自己的開發(fā)項目能夠成為城市發(fā)展建設(shè)的有機組成部分的經(jīng)營開發(fā)商,。”不過,，只有擁有豐富開發(fā)經(jīng)驗以及精準開發(fā)模式的 開發(fā)商,，才能擔(dān)任開發(fā)重任，以及承載城市運營商的角色,。

　　對于角色轉(zhuǎn)換,，萬科闡述了這樣的思路：“提出城市服務(wù)配套商的概念，不是狹義的轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn),，而是基于不同城市發(fā)展階段以及人們的不同需求 而衍生出的新的價值取向,。比如仍處于住宅發(fā)展階段的城市，重要的是基礎(chǔ)配套設(shè)施,。而處在需要發(fā)展產(chǎn)業(yè)化階段的城市,，需要拉動投資、大量的開拓園區(qū),。對于更 高級一點的城市,，發(fā)展到以金融為主的階段，再下去會轉(zhuǎn)到文化,、娛樂,、會展等方面，然后人們對于休閑有了要求,，而隨著人的變老,，整個城市又會給老人提供配套 服務(wù)。簡單而言,，城市配套里的所有內(nèi)容需以服務(wù)城市及城市居民為基礎(chǔ),。

　　專家認為，就住宅市場而言,，單一業(yè)態(tài)的開發(fā)模式已經(jīng)不適合已經(jīng)成熟的房產(chǎn)開發(fā)企業(yè),，企業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模,，瓶頸顯現(xiàn)，如何突破,？只有創(chuàng)新,。開發(fā)商做城市配套，往宏觀來說,，提升城市功能,、產(chǎn)業(yè)功能，化解城市就業(yè)矛盾,，實現(xiàn)新型城鎮(zhèn)化,；微觀而言，有助企業(yè)自身發(fā)展,。