這個我比較熟,，一般來說,，容積率出什么產(chǎn)品，看當(dāng)?shù)氐娜照臻g距,，比如說,，北京市退日距離是1.7,，那么，在容積率1.5左右,，可以做出多層和小高層的組合,，如果是1左右，可以做出,，連排,，多層，小高層的組合,，如果是2.5左右,，可以是多層，小高層,，高層的，組合,，給你一個簡單的計算公式，比如說,，你的建筑密度是20%，那么,，你可以用占地面積乘以建筑密度,，得出的是建筑占地面積，然后用總建筑面積,，除以建筑占地面積,，就可得出大概的層數(shù)，當(dāng)然,，如果有具體的指標(biāo),，我可以幫你帶算。一般在北方,，容積率在1.8左右的時候,，就可以出現(xiàn)多層，小高層,，和高層的組合了,，如果容積率達(dá)到了2.8，就能出現(xiàn)33層左右的超高層了,，建議住宅的高度最好控制在100米之下,。

容積率的術(shù)語釋義為：容積率是指某一基地范圍內(nèi)，地面以上各類建筑的建筑面積總和與基地總面積的比值,。

與容積率密切相關(guān)的一個指標(biāo)就是建筑密度,，術(shù)語釋義為：建筑密度是指某一基地范圍內(nèi),，所有建筑物底層占地面積與基地面積的比率（%）。

從上面兩個釋義可以看出：如果基地面積和建筑密度不變,，那么建筑物的層數(shù)越多,，容積率就越大。

充分了解容積率對項目品質(zhì)的影響,，對我們的項目定位和規(guī)劃是非常有幫助的,。在此我簡單說一說各類建筑分別對應(yīng)的容積率數(shù)值。

1,、容積率低于0.3,，這是非常高檔的獨(dú)棟別墅項目,。

2,、容積率0.3~0.5,，一般獨(dú)棟別墅項目,，環(huán)境還可以，但感覺有點(diǎn)密了,。如果穿插部分雙拼別墅,、聯(lián)排別墅，就可以解決這個問題了,。

3,、容積率0.5~0.8，一般的雙拼,、聯(lián)排別墅,，如果組合3~4層，局部5層的樓中樓,，這個項目的品位就相當(dāng)高了,。

4、容積率0.8~1.2,，全部是多層的話,，那么環(huán)境絕對可以堪稱一流。如果其中夾雜低層甚至聯(lián)排別墅,，那么環(huán)境相比而言只能算是一般了,。

5、容積率1.2~1.5,，正常的多層項目,，環(huán)境一般,。如果是多層與小高層的組合，環(huán)境會是一大賣點(diǎn),。

6,、容積率1.5~2.0，正常的多層+小高層項目,。

7,、容積率2.0~2.5，正常的小高層項目,。

8,、容積率2.5~3.0，小高層+二類高層項目（18層以內(nèi)）,。此時如果做全小高層,，環(huán)境會很差。

9,、容積率3.0~6.0,，高層項目（樓高100米以內(nèi)）。

10,、容積率6.0以上,，摩天大樓項目。

聯(lián)排一般只有3到4層,，在建筑密度不變的前提下,，相對應(yīng)的就需要把不足的部分放到高層住宅里去。所以說,，只要地塊夠大,，是完全可以做到的。甚至連別墅都能加進(jìn)入,。

但是,，一個項目的定位非常重要，你要想在同一個項目中即包含高端產(chǎn)品,，又有大眾化產(chǎn)品,，那么很容易做成四不象，結(jié)果就是自己給自己設(shè)置障礙,。

所以說,，只要你的聯(lián)排和你的高層住宅市場定位一致，而且地塊足夠的話,，就完全可以做到,。

這是一個關(guān)于最佳容積率的問題，解決這個問題從下面兩個步驟進(jìn)行：

一、理論最佳容積率的測算

1,、首先是根據(jù)容積率限制和經(jīng)驗(yàn)容積率,、建筑密度、限高等確定大概的物業(yè)類型,，比如,，一地塊容積率為1.2，限高30米,，就可以有多層,、小高層和高層三種物業(yè)組合。

2,、用假設(shè)開發(fā)法（售價－費(fèi)用）測算每種物業(yè)狀態(tài)下每平米土地（占地）所創(chuàng)造的增值,。

3、假設(shè)各種物業(yè)的占地比例及比例增幅,，求出每種組合下的土地增值總額,。

4、土地增值總額最大條件下的容積率即為最佳容積率,。

二,、通過建筑平面布置（需要設(shè)計師介入，即通常所說的密度分析）

主要看一看能不能擺的開,，從景觀,、日照間距、朝向等方面分析,。

呵呵,，還有什么地方表達(dá)的不清楚可以聯(lián)系我，MSN:[email protected]

●一塊土地的立項首先要得到兩大宏觀要素(市場要素.當(dāng)?shù)爻杀疽?span style="font-family: 'Times New Roman';">)1\市場要素主要是此時其他土地的樓面低價,，不同產(chǎn)品的市場價格均價，,，市場需求的預(yù)測也就是未來的貨幣需求,，現(xiàn)有產(chǎn)品的供應(yīng)等等)2\當(dāng)?shù)氐牟煌a(chǎn)品下的建安成本，基礎(chǔ)配套\運(yùn)營總本所有成本的數(shù)據(jù)得出來!這樣我們可以得到土地的樓面地價預(yù)測的利潤空間!保證了原料進(jìn)價和實(shí)際價值不脫節(jié)!

●一塊土地的通過立項前的運(yùn)作后,，進(jìn)入到了容積率,，建筑密度，綠化率等審批中.為了實(shí)現(xiàn)不同容積率下的產(chǎn)品組合,，我們首先要先根據(jù)產(chǎn)品組合來測算容積率,，然后再次根據(jù)土地立項狀態(tài)下來反推測算容積率，得到不同的產(chǎn)品組合!

具體方法: 主要是理想狀態(tài)下的數(shù)學(xué)定量和經(jīng)驗(yàn)的定性方法..根據(jù)當(dāng)?shù)厝照臻g距系數(shù),，可以得到容積率-建筑層數(shù)-建筑面寬和建筑直間的合理間距,，從而得出不同層數(shù)下的容積率和建筑形態(tài)比例.然后根據(jù)定性分析確定產(chǎn)品組合形式(別墅類型，多層,，小高,，高層,，商業(yè))和個子產(chǎn)品形式下的容積率!這樣會有很多的容積率，屬于加權(quán)容積率.把綠化景觀和不可銷售但是還要建設(shè)的面積另外處理,；

前提我們已經(jīng)得到了當(dāng)?shù)亟ò渤杀竞屯恋芈睹娴貎r等所有的成本,，我們通過市場得到了產(chǎn)品均價，就可以得到這樣產(chǎn)品的利潤空間,，從而我們從中選取利潤最大的產(chǎn)品形態(tài)進(jìn)行篩選,，從而也得到了篩選后的加權(quán)容積率.

加權(quán)容積率通過加權(quán)平均，確定了本土地的容積率區(qū)間,，也確定了本土地的產(chǎn)品組合形式,，從而也確定了不同的產(chǎn)品的建筑面積，然后我們通過最終的容積率得到的總建筑面積減去不同產(chǎn)品的建筑面積,，得到的是其他的共建,，道路市政方面的成本和優(yōu)化數(shù)據(jù).

:victory: 至于綠化率也是類似的方法，通過市場來推產(chǎn)品的綠化,，或者自己根據(jù)土地自己推合理的綠化率..有了以上的數(shù)據(jù),，我相信綠化率無非和間距來分析了.

●總之，自行的測算還要經(jīng)過當(dāng)?shù)卣蛘咂渌蛩氐南拗?，以上是需要我們加倍的多熟悉和?shí)踐,；我們通過以上可以得到，自己理想狀態(tài)下的容積率.綠化率.建筑密度,，還有不同產(chǎn)品下的利潤空間,，還可以通過數(shù)學(xué)公式推算出預(yù)測市場發(fā)展下的利潤空間變化....包括我本人更加要多學(xué)習(xí)了.以上僅為本人愚見，僅供參考.如果有悖之處,，請見諒!

●不同容積率數(shù)據(jù)下一般的都有類型產(chǎn)品形式存在,，主要是根據(jù)土地的形狀，大小市場的認(rèn)知情況進(jìn)行的產(chǎn)品組合.03-0.5 別墅項目.0.5-1雙拼/低層4~5'1.2-1.6 多層+小搞組合,；1.6-2.6 部分高層,，小高，多層之間的形式....當(dāng)然主要還是看市場認(rèn)知情況來確定.

我最近感覺容積率這個東東的學(xué)問很大,。

由于位置,，成本等各方面因素的綜合考慮，項目的產(chǎn)品定位為低層低密度的住宅.確定項目容積率的工作始終是各項工作的前提與核心. 我們確定的四種可能的產(chǎn)品類型包括,，獨(dú)棟別墅,，TOWNHOUSE，3-4層的住宅,，5-6層的住宅.綜合了產(chǎn)品類型,，容積率，售價等因素對四種產(chǎn)品類型進(jìn)行測算(這是一個比較繁雜的過程，在這里就不詳述了),，測算最終的結(jié)果是此項目的容積率在0.9的低層住宅和0.7的TOWNHOUSE兩種產(chǎn)品是成本利潤率最高的.