(2012年11月5日)

　　新浪倉石研究中心 高文杰

　　摘要：土地抵押是信托常用增信方式，由于有實物進行抵押,，且抵押率常常低至30%～50%,，受到了投資者的普遍青睞。土地抵押,，增信效果好嗎,？背后有何不為你我所知的風險？以下將為您揭曉信托土地抵押的四類風險,。

　　一,、評估風險首當其沖

　　信托宣傳書中廣為引用的抵押率，是用信托融資金額除以土地評估值,，一般在30%～50%,，越低越安全。這個指標確有意義,，但不容忽視的是土地使用權的評估機構經常是被信托公司所聘,，在信托公司屬性由“受人所托、代客理財”蛻變?yōu)椤笆苋怂?、為人融資”的當下,，評估機構的評估結果是否值得信賴，要打上一個大大的問號,。

　　近期筆者接手了某信托公司發(fā)行的房地產上市公司為山東東營某項目融資的信托產品評估,。該信托以在開發(fā)項目的土地使用權做抵押，土地以成本法評估(主要通過當地房價扣除一定成本后倒推出土地價格的方法),，評估價3億元,，號稱質押率50%。但考察該地區(qū)房地產市場,，可明顯推算出該土地評估價虛高了近50%,，導致實際質押率高達100%。

　　土地質押通常牽涉土地所在地的房地產市場狀況,，投資者最好對當地房地產市場有所了解,，有條件的投資者甚至可以對抵押土地進行實地勘察，而不能光聽信被信托公司“收買”的評估公司,。

　　二,、融資人無法還款時變現(xiàn)有風險

　　土地抵押作為增信方式，最極端的情況是面臨融資人無法按期還款,，土地被迫變現(xiàn)的風險，但由于土地為大宗物品,，一旦抵押清償短期難以找到合適的買家,，這樣勢必造成抵押物出現(xiàn)因急于變現(xiàn)帶來的折扣風險,。

　　另外，融資人到信托公司申請辦理抵押貸款的土地,，多數是處于城市有規(guī)劃但尚未大規(guī)模開發(fā)的土地,。由于所處地理位置偏僻，此類土地在變現(xiàn)時有較大難度,。

　　信托收益一般是8%～10%/年,，如果半年后才將土地變現(xiàn)，那么投資者的損失就是4%～5%的利息以及半年的流動性,。

　　三,、土地閑置2年將被無償收回

　　據調查，當前開發(fā)商貸款購買的土地,，除一部分無力開發(fā)形成閑置不能按期收回外,，有相當部分存在投機性質，有的等待土地價高后出讓,，有的等待房價上漲后再開發(fā),，抵押貸款土地“長閑不用”，在少數地方形成了“圈地運動”,，并使一些土地被“擱荒”,。這不僅造成了土地資源的浪費，也給商業(yè)銀行帶來了不小的風險,。

　　根據國務院下發(fā)《關于促進節(jié)約集約用地的通知》(國發(fā)[2008]3號)文件,，土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費,；土地閑置滿兩年,、依法應當無償收回的，堅決無償收回,，重新安排使用,。土地資源的閑置，不僅造成了土地資源的浪費,，而且違反了國家土地政策,，需繳納土地閑置費或者有被無償征收的風險。

　　土地閑置一年需繳納土地閑置費,，閑置二年可能被無償收回,，而信托一般以2年期為主，須特別留意開發(fā)商資金鏈狀況,，謹防開發(fā)商資金面惡化造成土地閑置2年的極端情況,。

　　四、新增房屋優(yōu)先受償權不在質押權人(投資人)

　　土地和房屋在自然上不可區(qū)分,，所以當權利人將土地使用權或者房屋所有權轉讓或者抵押時,，將它們一并轉讓或納入抵押,。但對于新增房屋，質押權人卻沒有優(yōu)先受償權,。根據《擔保法》第三十五條的規(guī)定,，城市房地產抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押物,。需要拍賣該抵押的房地產時,，可以依法將該土地上新增的房屋與抵押物一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得,，抵押權人無權優(yōu)先受償,。

　　這和許多投資者默認的想法出入很大。許多投資者或許會想,，信托融資為房地產開發(fā)商服務,，支持其建房，在房屋開發(fā)完工后,，即可賣房還款,，一旦銷售不濟、發(fā)生違約,，信托公司可以通過土地抵押合同將樓盤拿來變現(xiàn),。但土地抵押變現(xiàn)收益和新建房屋變現(xiàn)收益各有歸屬的，質押權人只優(yōu)先享有前者,，房屋抵押權人優(yōu)先享有后者,，如何分割是土地抵押變現(xiàn)面臨的第四道風險。

　　結語：土地使用權是比較特殊的一種抵押物,，各種風險不容忽視,。若融資人無法還款，信托公司是否變現(xiàn)抵押土地不僅程序復雜,，而且面臨土地使用權被高估,，土地使用權變現(xiàn)被貶值，新建房屋的優(yōu)先受償權不屬于信托投資者等一系列風險,。因此,，土地抵押信托若非和房地產開發(fā)、項目公司“股權類”設計相結合,，保障能力并不強,。

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