問(wèn)題1：合同法第74條規(guī)定,，債務(wù)人以明顯不合理低價(jià)轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的，該行為被撤銷后,，需雙方互相返還財(cái)產(chǎn)的,，可否適用同時(shí)履行抗辯權(quán),？一方當(dāng)事人可否把不合理低價(jià)補(bǔ)足到正常價(jià)格后,，使該行為有效，使撤銷權(quán)消滅,？

　　回答這個(gè)問(wèn)題之前,，先對(duì)債權(quán)人撤銷權(quán)作概括講解。我國(guó)開(kāi)始向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌的某個(gè)時(shí)期,，經(jīng)濟(jì)生活中發(fā)生“三角債”和債務(wù)人故意賴帳的嚴(yán)重社會(huì)問(wèn)題,，影響到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的正常發(fā)展,。合同法起草人，參考借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的立法經(jīng)驗(yàn),，創(chuàng)設(shè)債權(quán)人代位權(quán)制度（第73條）以對(duì)應(yīng)“三角債”問(wèn)題,，創(chuàng)設(shè)債權(quán)人撤銷權(quán)制度（第74條）以對(duì)應(yīng)“故意賴帳”問(wèn)題。按照民法原理,，債權(quán)人代位權(quán),，與債權(quán)人撤銷權(quán)，同屬于“債權(quán)保全”制度,，即通過(guò)保全債務(wù)人財(cái)產(chǎn),，維持債務(wù)人償債能力，以保護(hù)債權(quán)人利益的民法制度,。債權(quán)人代位權(quán)適用于債務(wù)人“怠于行使”債權(quán)的案型,，債權(quán)人撤銷權(quán)適用于債務(wù)人目的在于賴帳的財(cái)產(chǎn)處分案型。債權(quán)人代位權(quán)制度,，賦予債權(quán)人法定代位權(quán),，使其可以代位行使債務(wù)人“怠于行使”的債權(quán)；債權(quán)人撤銷權(quán)制度,，賦予債權(quán)人法定撤銷權(quán),，使其可以撤銷債務(wù)人目的在于賴帳的財(cái)產(chǎn)處分行為。債權(quán)人代位權(quán)和債權(quán)人撤銷權(quán),，均屬于法律強(qiáng)制性規(guī)定,，不允許權(quán)利人預(yù)先放棄，合同中預(yù)先約定放棄債權(quán)人代位權(quán)或債權(quán)人撤銷權(quán)的,，該約定無(wú)效,。但債權(quán)人是否行使代位權(quán)或者撤銷權(quán)，則取決于權(quán)利人的自由意思,，自不待言,。

　　按照民法意思自治原則，債務(wù)人作為民事主體,，當(dāng)然可以自由處分自己的財(cái)產(chǎn)（和財(cái)產(chǎn)權(quán)利）,，包括有償轉(zhuǎn)讓（出賣財(cái)產(chǎn)給他人）、無(wú)償轉(zhuǎn)讓（將財(cái)產(chǎn)贈(zèng)與他人）以及放棄債權(quán)（免除他人債務(wù)）,。但法律不允許債務(wù)人濫用財(cái)產(chǎn)處分自由,，以損害債權(quán)人的利益（賴帳），不允許債務(wù)人一邊拖欠債權(quán)人的債務(wù),，一邊無(wú)償處分自己的財(cái)產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)權(quán)利,。債權(quán)人撤銷權(quán)的實(shí)質(zhì)，就是對(duì)債務(wù)人財(cái)產(chǎn)處分自由的限制,。關(guān)鍵的問(wèn)題是,，債務(wù)人是否另有足以清償債權(quán)人債務(wù)的財(cái)產(chǎn),？如果債務(wù)人另有足以清償對(duì)債權(quán)人的債務(wù)的財(cái)產(chǎn)，則債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)處分自由不受限制,；反之,，如果債務(wù)人沒(méi)有別的、足以清償對(duì)債權(quán)人的債務(wù)的財(cái)產(chǎn),，而意圖通過(guò)任意處分自己的財(cái)產(chǎn)達(dá)到賴帳的目的,，則債權(quán)人可依據(jù)本法第74條規(guī)定，行使債權(quán)人撤銷權(quán),，撤銷債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)處分行為,。

　　債權(quán)人行使債權(quán)人撤銷權(quán)，撤銷債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)處分行為,，使債務(wù)人處分行為（轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的合同和免除債務(wù)的單方行為）歸于無(wú)效,，其效力及于該處分行為的相對(duì)人，使該相對(duì)人喪失既得之權(quán)利,?？梢?jiàn)，債權(quán)人撤銷權(quán),，亦屬于債的相對(duì)性原理之一種例外,。有鑒于此，債權(quán)人撤銷權(quán)必須采取訴訟方式行使,，即債權(quán)人向人民法院提起撤銷權(quán)之訴,，以處分財(cái)產(chǎn)的債務(wù)人為被告，以該財(cái)產(chǎn)處分行為的相對(duì)人為訴訟第三人,。

　　考慮到債務(wù)人意圖賴帳的財(cái)產(chǎn)處分行為,，有兩種情形：一種是無(wú)償處分，包括放棄債權(quán)和無(wú)償轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn),；另一種是有償轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn),，卻故意約定不合理的低價(jià)。這兩種情形債權(quán)人撤銷權(quán)的構(gòu)成要件有所不同,。

　　第74條第一款第一句,，規(guī)定無(wú)償處分情形債權(quán)人撤銷權(quán)的構(gòu)成要件： （1）須債務(wù)人有無(wú)償處分財(cái)產(chǎn)行為。最高人民法院解釋說(shuō),，包括放棄債權(quán),、或者放棄債權(quán)擔(dān)保、或者惡意延長(zhǎng)到期債權(quán)的履行期,；（2）須債務(wù)人無(wú)償處分財(cái)產(chǎn)行為對(duì)債權(quán)人造成損害,。此項(xiàng)要件如何判斷,？關(guān)鍵在于,，債務(wù)人是否有其他財(cái)產(chǎn)可供清償其對(duì)債權(quán)人的債務(wù),？如債務(wù)人有其他財(cái)產(chǎn)可供清償債務(wù)，則其無(wú)償處分財(cái)產(chǎn)行為,，不會(huì)對(duì)債權(quán)人造成損害,。反之，如債務(wù)人別無(wú)其他財(cái)產(chǎn)可供清償對(duì)債權(quán)人的債務(wù),，則其無(wú)償處分財(cái)產(chǎn)行為,，致使債權(quán)人的債權(quán)未能實(shí)現(xiàn)，即應(yīng)肯定“對(duì)債權(quán)人造成損害”,。如果被告（債務(wù)人）或第三人（相對(duì)人）就此項(xiàng)要件主張抗辯,，法庭應(yīng)責(zé)令其舉證證明“債務(wù)人別有足以清償對(duì)債權(quán)人債務(wù)的財(cái)產(chǎn)”，如被告或第三人證明了債務(wù)人“別有足以清償對(duì)債權(quán)人債務(wù)的財(cái)產(chǎn)”,，則法庭于認(rèn)定抗辯理由成立之同時(shí),，應(yīng)當(dāng)對(duì)原告（債權(quán)人）釋明，告知其變更訴訟請(qǐng)求,。變更為請(qǐng)求法院判決債務(wù)人履行債務(wù)（以債務(wù)人為被告,、無(wú)償處分行為之相對(duì)人退出訴訟）之訴訟請(qǐng)求。

　　第74條第一款第二句,，規(guī)定以明顯不合理低價(jià)處分情形債權(quán)人撤銷權(quán)的構(gòu)成要件：（1）須債務(wù)人有以明顯不合理的低價(jià)轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的行為,。最高人民法院解釋說(shuō)，以明顯不合理的高價(jià)受讓財(cái)產(chǎn),，與之相同,。所謂“明顯不合理的低價(jià)”為不確定法律概念，立法者有意將具體案件情形之判斷,，委托給審理案件的法官,。最高人民法院解釋說(shuō)：“人民法院應(yīng)當(dāng)以交易當(dāng)?shù)匾话憬?jīng)營(yíng)者的判斷，并參考交易當(dāng)時(shí)交易地的物價(jià)部門指導(dǎo)價(jià)或者市場(chǎng)交易價(jià),，結(jié)合其他相關(guān)因素綜合考慮予以確認(rèn)”,，“轉(zhuǎn)讓價(jià)格達(dá)不到交易時(shí)交易地的指導(dǎo)價(jià)或者市場(chǎng)交易價(jià)百分之七十的，一般可以視為明顯不合理的低價(jià)”,。此項(xiàng)判斷標(biāo)準(zhǔn),，固然具有可操作性，但其本身的“合理性”卻大可存疑,；（2）須債務(wù)人以明顯不合理低價(jià)轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)行為,，對(duì)債權(quán)人造成損害。此項(xiàng)要件之判斷,，與前述無(wú)償處分情形相同,；（3）須受讓人知道該轉(zhuǎn)讓行為對(duì)債權(quán)人造成損害。受讓人是否知道，屬于主觀心理狀態(tài),，難于要求原告舉證證明,，也不應(yīng)要求受讓人予以反證，應(yīng)當(dāng)由法官結(jié)合本案具體情形,，依據(jù)一般社會(huì)生活經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行判斷,。按照一般社會(huì)生活經(jīng)驗(yàn)，任何人轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn),，如果相對(duì)方不是自己的親戚朋友,，都絕不可能接受“明顯不合理的”低價(jià)。唯相對(duì)方是自己的親戚朋友時(shí),，才有可能接受“明顯不合理的”低價(jià),。因此，如果查明受讓人是債務(wù)人的親戚朋友,，則按照一般社會(huì)生活經(jīng)驗(yàn),，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該受讓人“知道對(duì)債權(quán)人造成損害”。此即程序法教科書所謂“經(jīng)驗(yàn)法則”,，最高人民法院民事證據(jù)規(guī)則謂為“按照日常生活經(jīng)驗(yàn)推定”,。

　　人民法院受理債權(quán)人提起的撤銷權(quán)行使之訴，經(jīng)法庭審查符合第74條第一款規(guī)定的構(gòu)成要件,，應(yīng)作出債權(quán)人勝訴的判決,，撤銷債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)處分行為，同時(shí)應(yīng)當(dāng)適用合同法第56條,、第58條關(guān)于撤銷效果的規(guī)定,。按照第56條規(guī)定，債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)處分行為被撤銷的,，其行為“自始沒(méi)有法律拘束力”,。再依據(jù)第58條的規(guī)定，判決受讓人返還該財(cái)產(chǎn),；如果屬于有償轉(zhuǎn)讓,，則判決當(dāng)事人雙方相互返還財(cái)產(chǎn)或者價(jià)款。

　　債權(quán)人撤銷權(quán)行使之目的,，在于撤銷債務(wù)人此前實(shí)施的財(cái)產(chǎn)處分行為,，恢復(fù)債務(wù)人的責(zé)任財(cái)產(chǎn)（償債能力）。債權(quán)人向人民法院起訴請(qǐng)求撤銷債務(wù)人財(cái)產(chǎn)處分行為的同時(shí),，當(dāng)然可以請(qǐng)求判決債務(wù)人履行債務(wù)或者追究其違約責(zé)任,。因此，法庭審查符合第74條債權(quán)人撤銷權(quán)構(gòu)成要件情形,，應(yīng)當(dāng)在判決撤銷債務(wù)人財(cái)產(chǎn)處分行為的同時(shí),，一并判決債務(wù)人履行債務(wù)或者承擔(dān)違約責(zé)任。

　　現(xiàn)在回答第一問(wèn)：“合同法第74條規(guī)定，債務(wù)人以明顯不合理低價(jià)轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的,，該行為被撤銷后,，需雙方互相返還財(cái)產(chǎn)的，可否適用同時(shí)履行抗辯權(quán),？” 剛才已經(jīng)談到,，人民法院受理債權(quán)人提起的撤銷權(quán)行使之訴,，經(jīng)法庭審查符合第74條第一款規(guī)定的構(gòu)成要件,，當(dāng)然應(yīng)作出債權(quán)人勝訴的判決，即判決撤銷債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)處分行為,。如果屬于以明顯不合理的低價(jià)轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)行為,，則法庭判決撤銷該轉(zhuǎn)讓行為的同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)適用第58條的規(guī)定,，判決當(dāng)事人雙方相互返還取得的財(cái)產(chǎn)或者價(jià)款,。

　　須特別說(shuō)明，法庭判決雙方相互返還財(cái)產(chǎn),，是第58條規(guī)定合同被撤銷的法律效果,，即通過(guò)公權(quán)力強(qiáng)制雙方相互返還財(cái)產(chǎn)，與所謂“同時(shí)履行抗辯權(quán)”（合同法第66條）無(wú)關(guān),。判決書應(yīng)當(dāng)載明相互返還的財(cái)產(chǎn)標(biāo)的,、返還的時(shí)間、返還的受領(lǐng)人,，判決生效后當(dāng)事人未自動(dòng)返還的,，則通過(guò)強(qiáng)制執(zhí)行，以實(shí)現(xiàn)相互返還,。當(dāng)事人必須執(zhí)行判決,，不發(fā)生所謂同時(shí)履行問(wèn)題，不得以所謂同時(shí)履行抗辯權(quán)對(duì)抗生效判決的執(zhí)行,。關(guān)于什么是同時(shí)履行抗辯權(quán),，將在下面結(jié)合問(wèn)題2講解。

　　再回答第二問(wèn)：“一方當(dāng)事人可否把不合理低價(jià)補(bǔ)足到正常價(jià)格后,，使該行為有效,，使撤銷權(quán)消滅？”這是立法當(dāng)時(shí)未考慮到的問(wèn)題,。法院審理債權(quán)人撤銷權(quán)訴訟,，經(jīng)審理查明，符合第74條第1款第2句規(guī)定的構(gòu)成要件,，法庭本應(yīng)依法作出撤銷該財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為的判決,，但是作為訴訟第三人的受讓人主動(dòng)提出，自愿將不合理的低價(jià)補(bǔ)足到正常的價(jià)格，使該轉(zhuǎn)讓行為有效,，以排除債權(quán)人的撤銷權(quán),，法庭是否允許？我的意見(jiàn)是：法庭應(yīng)當(dāng)允許,。因?yàn)檫@樣做對(duì)債權(quán)人沒(méi)有害處,，與債權(quán)人撤銷權(quán)的立法目的，并不違背,。前面談到,，合同法創(chuàng)設(shè)債權(quán)人撤銷權(quán)的立法目的，是為了對(duì)應(yīng)債務(wù)人賴賬,，通過(guò)撤銷債務(wù)人意圖賴賬的財(cái)產(chǎn)處分行為,，最終保障債權(quán)人獲得清償。現(xiàn)在受讓人提出自愿將不合理低價(jià)補(bǔ)足到正常價(jià)格,，當(dāng)然可以用受讓人補(bǔ)足到正常價(jià)格的價(jià)款差額清償債務(wù)人拖欠債權(quán)人的債務(wù),，因此法庭應(yīng)通過(guò)釋明，使撤銷權(quán)訴訟變更為債務(wù)清償訴訟,，判決該受讓人向原告?zhèn)鶛?quán)人支付正常價(jià)格與原轉(zhuǎn)讓價(jià)格的差額,。

　　問(wèn)題2：對(duì)于無(wú)效合同，法院判決雙方互相返還財(cái)產(chǎn),，但未規(guī)定誰(shuí)先返還,，執(zhí)行中，對(duì)方可否行使同時(shí)履行抗辯權(quán),？

　　回答問(wèn)題之前,，先講解合同法第66條同時(shí)履行抗辯權(quán)制度。第66條規(guī)定：“當(dāng)事人互負(fù)債務(wù),，沒(méi)有先后履行順序的,，應(yīng)當(dāng)同時(shí)履行。一方在對(duì)方履行之前有權(quán)拒絕其履行要求,。一方在對(duì)方履行債務(wù)不符合約定時(shí),，有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求?！?/P>

　　條文第一句規(guī)定雙務(wù)合同的同時(shí)履行原則,，即在雙務(wù)合同中，如當(dāng)事人未約定債務(wù)履行的先后順序,，雙方應(yīng)同時(shí)履行各自的債務(wù),。此同時(shí)履行原則，是同時(shí)履行抗辯權(quán)的基礎(chǔ),。因?yàn)橛须p務(wù)合同的同時(shí)履行原則,，才發(fā)生雙務(wù)合同當(dāng)事人的同時(shí)履行抗辯權(quán),。但實(shí)際生活中雙務(wù)合同通常會(huì)約定債務(wù)履行的先后順序，例如“款到付貨”,、“貨到付款”,，約定了履行順序，就不發(fā)生同時(shí)履行的問(wèn)題,，但可以發(fā)生后履行抗辯權(quán)（第67條）或者不安抗辯權(quán)（第68條）,。如果合同未約定債務(wù)履行的先后順序，則按照同時(shí)履行原則,，當(dāng)事人在對(duì)方履行債務(wù)之前,，有權(quán)拒絕對(duì)方的履行要求。這就是所謂同時(shí)履行抗辯權(quán),。

　　例如,，貨物買賣合同,，未約定履行順序,，出賣人在買受人付款之前，有權(quán)拒絕交貨,；買受人在出賣人交貨之前,，有權(quán)拒絕付款。反面言之,，按照同時(shí)履行原則,，任何一方當(dāng)事人，要求對(duì)方履行債務(wù),，均須以履行自己負(fù)擔(dān)的債務(wù)為條件,。買受人要求對(duì)方交貨，必須自己先付款,，買受人自己不付款,，出賣人有權(quán)不交貨；出賣人要求對(duì)方付款,，必須自己先交貨,，出賣人自己不交貨，買受人有權(quán)不付款,。雙方均可以對(duì)方未履行債務(wù)為由,，拒絕履行自己負(fù)擔(dān)的債務(wù)，這就叫行使同時(shí)履行抗辯權(quán),。

　　請(qǐng)同志們特別注意,，此所謂同時(shí)履行抗辯權(quán)，是存在于合同關(guān)系上的權(quán)利,，其法律效力是：對(duì)抗合同關(guān)系上的對(duì)方當(dāng)事人的履行請(qǐng)求,，并使自己拒絕履行債務(wù)的行為不構(gòu)成違約,。因此，同時(shí)履行抗辯權(quán),，僅可以用來(lái)對(duì)抗合同對(duì)方當(dāng)事人的履行請(qǐng)求,。當(dāng)事人可不可以用這種同時(shí)履行抗辯權(quán)對(duì)抗法庭（生效判決確定）的履行命令？當(dāng)然不可以,。法庭生效判決所確定的履行命令,，是由國(guó)家強(qiáng)制力保障其執(zhí)行的，是當(dāng)事人所難于抗拒的,。質(zhì)言之,，同時(shí)履行抗辯權(quán)，是平等的民事主體之間的民事權(quán)利,，不能用來(lái)對(duì)抗作為公權(quán)力主體的法院（生效判決確定的）履行命令,。這屬于法治之基本原理，是不言而喻的,。為什么國(guó)家要設(shè)立人民法院,？為什么要制定民事訴訟法？民事訴訟法要專設(shè)強(qiáng)制執(zhí)行程序,？不就是要通過(guò)國(guó)家強(qiáng)制力（公權(quán)力）強(qiáng)制當(dāng)事人履行法庭的履行命令,！有的同志認(rèn)為，法庭判決雙方當(dāng)事人相互履行債務(wù),，或者判決雙方相互返還財(cái)產(chǎn)（或價(jià)款）,，如果判決中未確定先后順序，當(dāng)事人可以用所謂同時(shí)履行抗辯權(quán)予以對(duì)抗,，是完全錯(cuò)誤的,。

　　經(jīng)法庭審理查明合同具有第52條規(guī)定的無(wú)效事由，在依據(jù)第52條確認(rèn)合同無(wú)效的同時(shí),，如果合同已經(jīng)履行或者部分履行,，應(yīng)直接適用第58條關(guān)于無(wú)效后果的規(guī)定，判決雙方恢復(fù)原狀,。判決書可以要求原買受人將標(biāo)的物交到指定的保管場(chǎng)所,，要求原出賣人將價(jià)款匯入指定的賬戶，然后使原出賣人取回標(biāo)的物,，使原買受人收回價(jià)款,。判決書無(wú)須確定當(dāng)事人返還財(cái)產(chǎn)（價(jià)款）的先后順序，判決一旦生效,，當(dāng)事人必須履行,，當(dāng)事人不履行的，通過(guò)強(qiáng)制執(zhí)行程序強(qiáng)制執(zhí)行,。

　　問(wèn)題3：債權(quán)人與抵押人簽訂房產(chǎn)抵押合同后未辦理抵押登記，按照物權(quán)法規(guī)定該抵押權(quán)不成立，在債權(quán)得不到清償?shù)那闆r下,，抵押人承擔(dān)什么責(zé)任,，承擔(dān)合同上的過(guò)錯(cuò)賠償責(zé)任,？還是連帶責(zé)任？可否判決債權(quán)人對(duì)抵押物享有優(yōu)先受償權(quán)？實(shí)踐中，這三種處理意見(jiàn)都有,，應(yīng)當(dāng)如何掌握？

　　先看物權(quán)法關(guān)于抵押權(quán)設(shè)立的規(guī)定,。物權(quán)法第14條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立,、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力?！狈课莸盅?，屬于“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立”。按照第187條的規(guī)定,，以房屋（建筑物）設(shè)立抵押權(quán),，“應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記”,，“抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立”,。認(rèn)為“債權(quán)人與抵押人簽訂房產(chǎn)抵押合同后未辦理抵押登記，按照物權(quán)法規(guī)定該抵押權(quán)不成立”,，當(dāng)然是正確的,。抵押權(quán)不成立，債權(quán)人不享有抵押權(quán),，其債權(quán)屬于普通債權(quán),，不具有優(yōu)先受償?shù)男ЯΑ０凑諅鶛?quán)平等原則,，該債權(quán)人,，應(yīng)當(dāng)與債務(wù)人的其他普通債權(quán)人一道，從債務(wù)人的責(zé)任財(cái)產(chǎn)獲得清償,。在抵押權(quán)不成立的情形,，法庭不得判決債權(quán)人對(duì)抵押物優(yōu)先受償。抵押權(quán)不成立,，仍然判決債權(quán)人對(duì)抵押物優(yōu)先受償,，是完全錯(cuò)誤的。

　　接下來(lái)的問(wèn)題,，因?yàn)榈盅簷?quán)不成立,，“在債權(quán)得不到清償?shù)那闆r下,，抵押人承擔(dān)什么責(zé)任？”這個(gè)問(wèn)題的答案,，在物權(quán)法第15條：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立,、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同,，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外,，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的,，不影響合同效力,。”按照本條規(guī)定,，未辦理抵押登記,，只是抵押權(quán)未設(shè)立，不影響抵押合同的效力,。既然抵押合同仍然有效,，如果抵押物還在抵押人名下，則債權(quán)人可以依據(jù)合同法第110條的規(guī)定,，請(qǐng)求法院判決強(qiáng)制抵押人補(bǔ)辦抵押登記,，而使抵押權(quán)成立，然后再執(zhí)行抵押權(quán),；如果抵押物已經(jīng)不在抵押人名下或別的原因無(wú)法補(bǔ)辦抵押登記,，則債權(quán)人可以請(qǐng)求抵押人承擔(dān)違反抵押合同的違約責(zé)任。

　　須注意現(xiàn)行合同法實(shí)行嚴(yán)格責(zé)任原則,，違約責(zé)任之成立不以過(guò)錯(cuò)為條件,，既然抵押人訂立了抵押合同，就應(yīng)該辦理抵押登記,，不辦理抵押登記就是違約,，就應(yīng)當(dāng)對(duì)債權(quán)人承擔(dān)違約賠償責(zé)任。抵押人可能的免責(zé)事由是,，證明因不可抗力致抵押物滅失無(wú)法辦理抵押登記（因不可抗力導(dǎo)致抵押人違約）,，或者證明因債權(quán)人不予配合致不能辦理抵押登記（抵押人并不違約）。

　　在債務(wù)人以自己的財(cái)產(chǎn)設(shè)立抵押情形,，抵押人和債務(wù)人為同一主體,，根據(jù)抵押合同追究違約責(zé)任，或者根據(jù)主合同追究違約責(zé)任,，其結(jié)果是相同的,。因責(zé)任人為同一人，當(dāng)然不發(fā)生所謂連帶責(zé)任問(wèn)題（連帶責(zé)任的根據(jù)是一個(gè)責(zé)任關(guān)系,、兩個(gè)責(zé)任人）,。在第三人的財(cái)產(chǎn)設(shè)立抵押情形,，抵押人（抵押物所有人）與債務(wù)人是兩個(gè)主體。債務(wù)人承擔(dān)違約賠償責(zé)任的根據(jù)是違反主合同,，抵押人承擔(dān)違約賠償責(zé)任的根據(jù)是違反抵押合同,，兩個(gè)違約責(zé)任根據(jù)不同，相互間既不發(fā)生“連帶責(zé)任”問(wèn)題,，也不發(fā)生“責(zé)任競(jìng)合”問(wèn)題（責(zé)任競(jìng)合的根據(jù)是同一個(gè)責(zé)任人,、兩個(gè)責(zé)任關(guān)系）。因此,，債權(quán)人既可以選擇先追究債務(wù)人的違約責(zé)任,，也可以選擇先追究抵押人的違約責(zé)任；如選擇先追究債務(wù)人的違約責(zé)任,，而未能獲得足額賠償,，還可以再追究抵押人的違約責(zé)任。

　　問(wèn)題4：（此類型案件較多,，實(shí)踐中爭(zhēng)議較大）原告起訴被告要求償還借款,，原告提供的證據(jù)只有其通過(guò)銀行向被告轉(zhuǎn)款的銀行存款（轉(zhuǎn)款）憑條，再無(wú)其他證據(jù),，被告承認(rèn)曾經(jīng)收到該款,，但否認(rèn)是借款，主張系原告向其還款（有的稱系其他業(yè)務(wù)往來(lái)款）,，被告對(duì)其辯稱也無(wú)證據(jù)證明,，在此情況下，如何分配舉證責(zé)任,？有的認(rèn)為原告證據(jù)不足,，轉(zhuǎn)款憑證只能證明有過(guò)資金往來(lái)，不能證明雙方間存在債權(quán)債務(wù),，判決駁回原告的請(qǐng)求；有的認(rèn)為被告不能舉證證明收到款項(xiàng)的事由,，被告辯稱證據(jù)不足,，應(yīng)當(dāng)支持原告請(qǐng)求；也有的認(rèn)為被告不能證明收到款項(xiàng)的正當(dāng)事由,，應(yīng)當(dāng)以不當(dāng)?shù)美袥Q被告返還款,。理論上應(yīng)當(dāng)怎么分析？

　　解決這個(gè)問(wèn)題,，要采用“證據(jù)內(nèi)容推定”方法,。什么叫“證據(jù)內(nèi)容推定”呢？例如,，案件審理中,，原告提起清償債務(wù)之訴或者違約責(zé)任之訴,，被告一方常常以訴訟時(shí)效期間屆滿作為抗辯理由，原告則主張存在訴訟時(shí)效中斷事由,。這種情形,，法庭要求原告就存在中斷事由舉證，原告提出的證據(jù)是郵局出具的發(fā)信或者發(fā)電報(bào)憑據(jù),，以證明原告于發(fā)信（發(fā)報(bào)）憑據(jù)記載日期向被告發(fā)出履行催告,。該發(fā)信或發(fā)報(bào)憑據(jù)當(dāng)然是合法的、真實(shí)的書面證據(jù),，但這類證據(jù)與產(chǎn)權(quán)證,、合同書、公證書等書證不同,。產(chǎn)權(quán)證,、合同書、公證書這類書證,，法官可以直接判斷證據(jù)的內(nèi)容（要證明的事實(shí)）,，因?yàn)樽C據(jù)的內(nèi)容就寫在書面證據(jù)上。郵局出具的發(fā)信和發(fā)報(bào)憑據(jù)這類證據(jù),，證據(jù)的內(nèi)容寫在信函和電報(bào)紙上,，作為證據(jù)的憑據(jù)上只記載原告某年某月某日發(fā)過(guò)一封掛號(hào)信或者一封電報(bào)，因此法官不能從該憑據(jù)直接判斷信函或電報(bào)的內(nèi)容,，是履行催告,，或者不是履行催告。

　　這種情形,，法官應(yīng)當(dāng)采取從證據(jù)推定其內(nèi)容的方法,，即從發(fā)信憑據(jù)或發(fā)報(bào)憑據(jù)推定掛號(hào)信或電報(bào)的內(nèi)容是履行合同的催告，同時(shí)允許被告提出反證證明不是履行催告,。假設(shè)被告提出了該信函或電報(bào)紙?jiān)鳛榉醋C,，證明該信函或電報(bào)的內(nèi)容不是履行催告，例如是要求簽訂另外一個(gè)合同的要約,，這就推翻了該推定,；假設(shè)被告只是主張?jiān)撔藕螂妶?bào)內(nèi)容不是履行催告而未能舉出證據(jù)，他不拿出該信函或電報(bào)紙?jiān)?，則法庭應(yīng)按照推定的內(nèi)容認(rèn)定事實(shí)：原告于某年某月某日向被告發(fā)出催告履行的信函或電報(bào),。這就是從證據(jù)推定其內(nèi)容的證據(jù)判斷方法。

　　按照問(wèn)題,，原告起訴被告要求償還借款,，原告提供的證據(jù)只是其通過(guò)銀行向被告轉(zhuǎn)款的銀行轉(zhuǎn)款憑條，被告承認(rèn)曾經(jīng)收到該筆款項(xiàng)，但否認(rèn)是向原告借款,，主張是原告向其還款或者主張是其他業(yè)務(wù)往來(lái)款（例如預(yù)付貨款）,。通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬、匯款必有其基礎(chǔ)關(guān)系（借款合同,、買賣合同等）,，究竟是借款或者是貨款，將銀行轉(zhuǎn)款憑條與借款合同書,、買賣合同書一對(duì)照就可以認(rèn)定,。但社會(huì)生活中訂立口頭合同（口頭借款合同、口頭買賣合同）很常見(jiàn),，且合同法第10條明文規(guī)定口頭合同有效,。原告根據(jù)口頭借款合同從銀行向被告轉(zhuǎn)款，手頭唯一的證據(jù)就是轉(zhuǎn)款憑條,，他拿不出借款合同書?，F(xiàn)在原告以轉(zhuǎn)款憑條作為證據(jù)，要求被告還款,，被告承認(rèn)收到這筆款項(xiàng),，但抗辯說(shuō)是原告向其還款或者是其他業(yè)務(wù)往來(lái)，這種情形,，法庭不能以轉(zhuǎn)款憑條只是證明轉(zhuǎn)款而未能證明被告借款為由駁回原告的請(qǐng)求,，而應(yīng)當(dāng)采用從證據(jù)推定內(nèi)容的方法，推定是被告向原告借款,，同時(shí)責(zé)令被告就自己的抗辯主張（是原告向被告還款或者其他業(yè)務(wù)往來(lái)）舉證,。

　　如果被告舉證證明的確是原告向被告還款或者是其他業(yè)務(wù)往來(lái)款，法庭即認(rèn)定被告的抗辯理由成立,，此前關(guān)于被告向原告借款的推定即被推翻,，法庭應(yīng)據(jù)此判決駁回原告的請(qǐng)求；如果被告舉不出證明是原告向其還款或者是其他業(yè)務(wù)往來(lái)的證據(jù),，法庭即應(yīng)認(rèn)定被告的抗辯理由不成立,，并按照推定支持原告的請(qǐng)求，判決被告向原告歸還借款,。

　　銀行出具的轉(zhuǎn)款（匯款）憑條,，與郵局出具的發(fā)信或者發(fā)報(bào)憑條性質(zhì)相同，法庭從這類書面證據(jù),，不能直接判斷證據(jù)的內(nèi)容（證據(jù)所要證明的事實(shí)），決不能輕率地否定其證明力而駁回原告的請(qǐng)求,。法庭應(yīng)當(dāng)采用從證據(jù)推定該證據(jù)所要證明的事實(shí)的方法?，F(xiàn)在的裁判實(shí)務(wù)中，有的法官不懂得或者不善于采用這種推定方法，而是在原告提出銀行轉(zhuǎn)款（匯款）憑條,，甚至被告也已承認(rèn)收到該筆款項(xiàng)之后,，仍然要求原告進(jìn)一步證明該筆款項(xiàng)是被告向原告借款，原告不能證明,，即以原告請(qǐng)求證據(jù)不足為由,，判決駁回原告請(qǐng)求。這樣的判決當(dāng)然是錯(cuò)誤的,。

　　以上講的從證據(jù)推定內(nèi)容的方法,，是在不能直接判斷書面證據(jù)內(nèi)容的情形，法庭認(rèn)定事實(shí)的方法,，法律根據(jù)仍然是“誰(shuí)主張誰(shuí)舉證”這個(gè)基本原則,。按照誰(shuí)主張誰(shuí)舉證原則，原告主張存在被告向原告借款的事實(shí),，并提出銀行轉(zhuǎn)款（匯款）憑條作為證據(jù)之后,，他已經(jīng)履行了自己的舉證義務(wù)，雖然未達(dá)到“充分”證明的程度,。這時(shí)有兩種可能性：一是被告承認(rèn)（是自己向原告借款）,；二是被告否認(rèn)（抗辯不是自己向原告借款）。在被告承認(rèn)的情形,，法庭根據(jù)原告提出的證據(jù)和被告的承認(rèn),，認(rèn)定本案事實(shí)（被告向原告借款）。在被告否認(rèn)（抗辯）的情形,，按照誰(shuí)主張誰(shuí)舉證的原則,，被告應(yīng)為他否認(rèn)自己向原告借款的主張舉證。如果被告舉出證據(jù)（書證或人證）證明了不是自己向原告借款,，就否定了轉(zhuǎn)款（匯款）憑條的證明力,；如果被告舉不出證據(jù)或者舉出的證據(jù)不能證明自己的主張，法庭應(yīng)根據(jù)原告提出的轉(zhuǎn)款（匯款）憑條認(rèn)定本案事實(shí),。這種情形,，法庭認(rèn)定本案事實(shí)的根據(jù)是兩個(gè)，一是原告提出的證據(jù)（轉(zhuǎn)款憑條）,，二是被告（主張抗辯）的舉證不能,。

　　問(wèn)題5：農(nóng)村（有的是城市）居民舊有的房屋被拆遷后，房屋的所有人與他人簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議,，約定將將來(lái)補(bǔ)償安置得到的樓房轉(zhuǎn)讓給他人,，簽訂協(xié)議后，房屋所有人取得了補(bǔ)償安置的新樓房,，但又不同意轉(zhuǎn)讓了,，雙方對(duì)該轉(zhuǎn)讓協(xié)議的性質(zhì)和效力發(fā)生爭(zhēng)議，如何認(rèn)定該合同的性質(zhì)和效力？有的認(rèn)定是拆遷補(bǔ)償安置合同權(quán)利義務(wù)的概括轉(zhuǎn)讓,，有的認(rèn)定是房屋轉(zhuǎn)讓合同,，其效力如何認(rèn)定？

　　問(wèn)題5的關(guān)鍵在協(xié)議的內(nèi)容,，是否構(gòu)成房屋買賣（轉(zhuǎn)讓）合同,？如果不構(gòu)成買賣合同，則是否構(gòu)成買賣預(yù)約,？不可能是補(bǔ)償安置合同的概括轉(zhuǎn)讓,。這里先介紹什么是買賣預(yù)約，及如何區(qū)分買賣預(yù)約與買賣合同,。

　　按照民法原理,，合同有預(yù)約與本約之分，預(yù)約亦可稱為預(yù)備合同,，本約亦可稱為正式合同,。買賣預(yù)約，與買賣合同（本約）,，二者的性質(zhì)與效力不同,。當(dāng)事人訂立買賣合同（本約）的目的，是要通過(guò)買賣合同（本約）的履行,，滿足各自生活目的（買受人得到標(biāo)的物所有權(quán),，出賣人得到價(jià)款）。當(dāng)事人訂立買賣預(yù)約的目的,，是為了在一定期間內(nèi)訂立買賣合同（本約）,，然后再通過(guò)履行買賣合同（本約），滿足各自的生活目的,?？梢?jiàn)，所謂買賣預(yù)約,，是使當(dāng)事人間產(chǎn)生將來(lái)訂立買賣合同（本約）之債權(quán)債務(wù)的合同,。因現(xiàn)行合同法未設(shè)規(guī)定，買賣預(yù)約屬于無(wú)名合同,。鑒于現(xiàn)實(shí)生活中訂立買賣預(yù)約的情形增多,，為了給人民法院裁判預(yù)約合同糾紛案件提供裁判標(biāo)準(zhǔn)，最高人民法院買賣合同解釋（法釋〔2012〕8號(hào)）創(chuàng)設(shè)預(yù)約合同解釋規(guī)則,。

　　買賣合同解釋第2條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂認(rèn)購(gòu)書,、訂購(gòu)書、預(yù)訂書,、意向書,、備忘錄等預(yù)約合同,，約定在將來(lái)一定期限內(nèi)訂立買賣合同,，一方不履行訂立買賣合同的義務(wù),，對(duì)方請(qǐng)求其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持,?！?/P>

　　此項(xiàng)解釋規(guī)則，解決了兩個(gè)問(wèn)題：（1）預(yù)約合同的定義,。所謂預(yù)約合同,，是指雙方當(dāng)事人“約定在將來(lái)一定期限內(nèi)訂立買賣合同”的合同；（2）違反預(yù)約合同的救濟(jì)方法,?！皩?duì)方可以請(qǐng)求其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償”。此外,，關(guān)于預(yù)約合同的成立,、生效、變更,、履行,，應(yīng)當(dāng)適用合同法總則的有關(guān)規(guī)定。

　　買賣預(yù)約（預(yù)約合同）的效力如下：（1）買賣預(yù)約雙方當(dāng)事人均有權(quán)請(qǐng)求對(duì)方履行訂立買賣合同本約的義務(wù),，而不得徑依預(yù)約合同所預(yù)定之本約內(nèi)容請(qǐng)求履行（交貨或付款）,。（2）買賣預(yù)約雙方所享有的此種權(quán)利，稱為“預(yù)約權(quán)”,，性質(zhì)上屬于債權(quán),，僅在預(yù)約當(dāng)事人之間有效，不具有對(duì)抗第三人的效力,。如預(yù)約出賣人將預(yù)約標(biāo)的物出賣給了第三人,，預(yù)約買受人不得主張?jiān)撡I賣合同無(wú)效。（3）買賣預(yù)約一方當(dāng)事人不履行訂立買賣合同本約之義務(wù),，構(gòu)成違約,，但對(duì)方當(dāng)事人不得依據(jù)合同法第110條關(guān)于強(qiáng)制實(shí)際履行的規(guī)定，請(qǐng)求人民法院強(qiáng)制違約方訂立買賣合同,。如當(dāng)事人請(qǐng)求法院強(qiáng)制違約方訂立買賣合同（本約）,，法院應(yīng)依據(jù)合同法第110條第（1）項(xiàng)關(guān)于“法律上不能履行”的規(guī)定，駁回其請(qǐng)求,。（4）買賣預(yù)約一方當(dāng)事人不履行訂立買賣合同本約之義務(wù),，構(gòu)成根本違約，對(duì)方當(dāng)事人可依合同法第107條關(guān)于違約責(zé)任的規(guī)定,，追究違約方之違約責(zé)任,；亦可依據(jù)合同法第94條第（2）項(xiàng)規(guī)定,，行使法定解除權(quán)，解除預(yù)約合同并主張損害賠償,。但須注意,，由預(yù)約合同之本質(zhì)決定，無(wú)論追究違約責(zé)任的損害賠償,，或者解除預(yù)約合同后的損害賠償,，均僅限于賠償機(jī)會(huì)損失（信賴損失），而不包括可得利益（履行利益）損失,。（5）有定金收受的預(yù)約合同發(fā)生違約,，僅應(yīng)依據(jù)合同法第115條的規(guī)定執(zhí)行定金罰則：交付定金一方不履行訂立買賣合同本約義務(wù)的，喪失定金,；收受定金一方不履行訂立買賣合同本約義務(wù)的,，雙倍返還定金。

　　下面介紹如何區(qū)分買賣預(yù)約與買賣合同本約,？區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)之一：是否須另外訂立買賣合同,？當(dāng)事人所訂立的合同，究竟是買賣合同本約,，抑或是買賣預(yù)約,？應(yīng)依當(dāng)事人的意思決定。如果當(dāng)事人的意思不明,，則應(yīng)通觀合同全部?jī)?nèi)容決定之,。如買賣合同主要條款均已達(dá)成合意，據(jù)此雙方均可履行各自義務(wù),，實(shí)現(xiàn)各自的目的（一方獲得標(biāo)的物所有權(quán),、他方獲得價(jià)金），而無(wú)須另外訂立合同,，即使名為預(yù)約,，亦應(yīng)認(rèn)定為買賣合同本約。反之,，必須另行訂立買賣合同,，才能實(shí)現(xiàn)各自的目的，應(yīng)屬于買賣預(yù)約,。簡(jiǎn)而言之,，無(wú)須另外訂立合同，為本約,；反之,，為預(yù)約。區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)之二：交貨付款義務(wù)是否直接發(fā)生,？依合同“直接發(fā)生”各自交貨付款的義務(wù),，為買賣合同本約,；“非直接發(fā)生”各自交貨付款的權(quán)利義務(wù)，必須通過(guò)一個(gè)中間環(huán)節(jié)（即簽訂正式合同）,，則為買賣預(yù)約,。

　　須特別注意，無(wú)論買賣合同（本約）或者買賣預(yù)約,，往往都有定金的收受,。在有定金收受的情形，所成立之合同,，究竟屬于買賣合同本約，抑或買賣預(yù)約,，區(qū)分的關(guān)鍵,，在定金條款的內(nèi)容：如約定交付定金一方“不訂立”買賣合同，即喪失定金,，收受一方“不訂立”買賣合同,，應(yīng)雙倍返還定金，則屬于買賣預(yù)約,；如約定交付定金一方“不履行合同義務(wù)（交貨或付款）”則喪失定金,，收受定金一方“不履行合同義務(wù)（交貨或付款）”應(yīng)雙倍返還定金，則屬于買賣合同本約,。

　　現(xiàn)在回到問(wèn)題5,，拆遷戶（出讓人）與他人簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議，約定將將來(lái)補(bǔ)償安置得到的樓房轉(zhuǎn)讓給他人,，簽訂協(xié)議后,，拆遷戶（出讓人）取得了補(bǔ)償安置的新樓房，但又不同意轉(zhuǎn)讓了,。法庭應(yīng)當(dāng)按照上述區(qū)分標(biāo)準(zhǔn),，結(jié)合房屋買賣的社會(huì)生活經(jīng)驗(yàn)，對(duì)該轉(zhuǎn)讓協(xié)議作出判斷：（1）是否成立合同,？如果受讓人已支付定金或者預(yù)付款,，或者協(xié)議中約定了違約金，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定當(dāng)事人間已經(jīng)成立合同（買賣合同本約或者買賣預(yù)約）,；如果既無(wú)定金或者預(yù)付款的收受也未約定違約金,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定當(dāng)事人之間未成立合同，所謂轉(zhuǎn)讓協(xié)議僅屬于不具有約束力的意向書,。（2）在認(rèn)定當(dāng)事人間已經(jīng)成立合同的前提下,，再判斷所成立的合同是否構(gòu)成房屋買賣合同（本約）？如果不構(gòu)成買賣合同（本約）,，則應(yīng)屬于買賣預(yù)約,。

　　如果當(dāng)事人之間已成立買賣合同本約,，則受讓人可以請(qǐng)求該拆遷戶（出讓人）承擔(dān)不履行買賣合同本約的違約賠償責(zé)任；如果該轉(zhuǎn)讓協(xié)議屬于買賣預(yù)約,，則受讓人可以請(qǐng)求該拆遷戶（預(yù)約出讓人）承擔(dān)不履行預(yù)約合同的違約責(zé)任,，或者解除合同并要求損害賠償。前已述及,，無(wú)論違反買賣合同本約的違約責(zé)任,，抑或違反買賣預(yù)約的違約責(zé)任，均僅賠償機(jī)會(huì)損失（不賠償可得利益）,。如果當(dāng)事人之間未成立合同,，該轉(zhuǎn)讓協(xié)議僅屬于不具有約束力的意向書，則該拆遷戶既不承擔(dān)違反買賣合同本約的違約責(zé)任,，也不承擔(dān)違反買賣預(yù)約的違約責(zé)任,。這種情形，如果具備合同法第42條的要件,，協(xié)議對(duì)方可以追究其締約過(guò)失責(zé)任,。

　　最后補(bǔ)充一點(diǎn)，為什么說(shuō)該轉(zhuǎn)讓協(xié)議不可能是安置補(bǔ)償協(xié)議債權(quán)轉(zhuǎn)讓,？債權(quán)轉(zhuǎn)讓的基本規(guī)定是合同法第79條,，該條規(guī)定了3種債權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議債權(quán),，應(yīng)當(dāng)屬于第（1）項(xiàng)“根據(jù)合同性質(zhì)不得轉(zhuǎn)讓”的債權(quán),。有的同志可能對(duì)此表示異議，則退一步說(shuō),，即使拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議債權(quán),，屬于可以轉(zhuǎn)讓的債權(quán)，則該拆遷戶與受讓人之間的債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議一經(jīng)成立生效,，該拆遷戶即已退出拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議債權(quán)債務(wù)關(guān)系,，而由受讓人取代該拆遷戶而成為拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議的債權(quán)人。該受讓人作為拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議的債權(quán)人,，將行使該債權(quán)直接請(qǐng)求安置補(bǔ)償協(xié)議的債務(wù)人向自己交付該安置房屋,；如果債務(wù)人不向自己交付該安置房，則作為債權(quán)人的受讓人有權(quán)依據(jù)合同法第110條起訴,，要求法院強(qiáng)制債務(wù)人交付該安置房,，他既沒(méi)有權(quán)利也沒(méi)有必要起訴該拆遷戶。其實(shí),，安置補(bǔ)償協(xié)議的債務(wù)人向該拆遷戶交付安置房的事實(shí)和受讓人依據(jù)轉(zhuǎn)讓協(xié)議起訴該拆遷戶,，就足以說(shuō)明拆遷戶與受讓人簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議，絕對(duì)不是什么“拆遷補(bǔ)償安置合同權(quán)利義務(wù)的概括轉(zhuǎn)讓”,。

　　問(wèn)題6： 對(duì)來(lái)源于解放前的房屋,，沒(méi)有51年土改確權(quán)登記,，也無(wú)法查明房屋的原始所有權(quán)情況，但是1991年辦理了土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)登記,，該房屋的所有權(quán)如何確定,？一種意見(jiàn)認(rèn)為，此類房屋來(lái)源于解放前,，雖然沒(méi)有51年土改確權(quán)登記,，但是可以參照當(dāng)時(shí)土改確權(quán)的政策規(guī)定認(rèn)定所有權(quán)情況，另一種觀點(diǎn)認(rèn)為,，應(yīng)當(dāng)按照1991年辦理的土地使用權(quán)證或房屋所有權(quán)證認(rèn)定所有權(quán),，不用管以前的問(wèn)題。對(duì)此類問(wèn)題如何分析,？

　　回答問(wèn)題6的法律依據(jù)是物權(quán)法第17條,。第17條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng),，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的,，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外,，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)?！?/P>

　　本條規(guī)定了三個(gè)內(nèi)容：一是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬文書的證據(jù)資格,；二是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬文書和不動(dòng)產(chǎn)登記簿證據(jù)效力的高低；三是不動(dòng)產(chǎn)登記簿證據(jù)效力的性質(zhì),。

　　在辦理不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記時(shí),，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)向物權(quán)人頒發(fā)“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書”，即房屋所有權(quán)證,、土地使用權(quán)證,、抵押權(quán)證等。這些“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書”在訴訟當(dāng)中能不能夠作為證據(jù)使用呢,？本條第一句說(shuō)：“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明”,，即明文規(guī)定，土地使用權(quán)證,、房屋所有權(quán)證,、抵押權(quán)證等不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書具有證據(jù)資格。

　　本條第二句規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng),，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)一致”,。明確規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書與不動(dòng)產(chǎn)登記簿之間的關(guān)系，要求登記機(jī)構(gòu)必須根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記簿制作,、頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書,，要求不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書的記載事項(xiàng)必須與不動(dòng)產(chǎn)登記簿的內(nèi)容一致,。

　　在涉及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬的民事訴訟中就可能出現(xiàn)兩種證據(jù)，一個(gè)是不動(dòng)產(chǎn)登記簿,，一個(gè)是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書,，如房屋所有權(quán)權(quán)證、土地使用權(quán)證,。絕大多數(shù)情形,，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書的記載事項(xiàng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿的內(nèi)容是一致的。萬(wàn)一發(fā)生了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書的記載與不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載不一致怎么辦呢,？本條第三句規(guī)定：“記載不一致的,，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)”,。按照這一規(guī)定,，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書的記載與不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載不一致時(shí)，應(yīng)當(dāng)以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn),。實(shí)際是解決兩種證據(jù)的證據(jù)效力的高低,。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書具有證據(jù)資格，不動(dòng)產(chǎn)登記簿也具有證據(jù)資格,，都是合法有效的書面證據(jù),，但兩者的“證據(jù)效力”不同：不動(dòng)產(chǎn)登記簿的證據(jù)效力高于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書的證據(jù)效力。因此,，法庭應(yīng)當(dāng)“以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)”,，根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載認(rèn)定產(chǎn)權(quán)歸屬。例如訴訟中同時(shí)有產(chǎn)權(quán)證和不動(dòng)產(chǎn)登記簿兩個(gè)證據(jù),，產(chǎn)權(quán)證上記載“所有權(quán)屬于張三”,，不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載“所有權(quán)屬于李四”，因?yàn)楸緱l第三句規(guī)定“以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)”,，亦即不動(dòng)產(chǎn)登記簿的證據(jù)效力高于產(chǎn)權(quán)證,，所以法庭應(yīng)當(dāng)判決房屋所有權(quán)屬于李四。

　　須特別注意的是,，本條第三句規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記簿的證據(jù)效力高于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬文書,，是有條件的，這就是“除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外,，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)”,。明確告訴我們，不動(dòng)產(chǎn)登記簿所具有的證據(jù)效力,，不是絕對(duì)的證據(jù)效力,，而是相對(duì)的證據(jù)效力。換言之，不動(dòng)產(chǎn)登記簿的證據(jù)效力,，屬于推定的證據(jù)效力,，是可以由相對(duì)方以相反的證據(jù)予以推翻的證據(jù)效力。這就是物權(quán)法關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的另一項(xiàng)重要制度,，叫做“不動(dòng)產(chǎn)登記的權(quán)利推定效力”,。

　　假設(shè)不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載張三是房屋所有權(quán)人，張三把不動(dòng)產(chǎn)登記簿的復(fù)印件提交到庭,，法官應(yīng)當(dāng)怎么看待這個(gè)證據(jù)呢,？物權(quán)法第17條規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記簿有“證據(jù)資格”，因此法庭應(yīng)當(dāng)接受這個(gè)證據(jù),。但是,，不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載“張三是所有權(quán)人”，法庭是否必須認(rèn)定“張三是所有權(quán)人”,，是否必須將該房屋判歸張三呢,？這就是不動(dòng)產(chǎn)登記簿的“證據(jù)效力”問(wèn)題。按照證據(jù)法,，訴訟中采用的證據(jù),，必須具有“證據(jù)資格”，但具有“證據(jù)資格”只是說(shuō)可以在訴訟中作為證據(jù)使用,，有證據(jù)資格的證據(jù),，其“證據(jù)效力”是不同的。

　　本條第三句規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記簿的證據(jù)效力,，屬于“權(quán)利推定的效力”。是什么意思呢,？舉例來(lái)說(shuō),，張三把產(chǎn)權(quán)登記簿復(fù)印件提交到法庭，因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記簿具有“證據(jù)資格”,，是合格的證據(jù),，法庭就應(yīng)當(dāng)認(rèn)為張三的舉證責(zé)任已經(jīng)完成，不再要求張三進(jìn)一步提供別的證據(jù),。又因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記薄的證據(jù)效力,，屬于權(quán)利推定的證據(jù)效力，法庭應(yīng)當(dāng)“推定”不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的記載是真實(shí)的,，不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載“張三是所有權(quán)人”,，法庭就“推定”“張三是所有權(quán)人”。

　　請(qǐng)注意“推定”這個(gè)概念,，“推定”是一個(gè)技術(shù)性概念,，它的含義是“把什么什么當(dāng)做真實(shí)的”。“推定”“張三是所有權(quán)人”,，就是“把張三當(dāng)做所有權(quán)人”,，并不是說(shuō)“張三真的是所有權(quán)人”，至于法庭最后是否“認(rèn)定”“張三是所有權(quán)人”,，關(guān)鍵要看爭(zhēng)議的對(duì)方能否舉出相反的證據(jù),。因此，法官“推定”“張三是所有權(quán)人”之后,，就應(yīng)當(dāng)問(wèn)爭(zhēng)議對(duì)方李四有沒(méi)有“異議”,。假設(shè)李四看見(jiàn)張三把產(chǎn)權(quán)登記簿復(fù)印件提交到法庭，登記簿上記載張三是所有權(quán)人,，李四再也無(wú)話可說(shuō),、不再爭(zhēng)執(zhí)，法庭就應(yīng)當(dāng)根據(jù)產(chǎn)權(quán)登記簿上的記載,，判決爭(zhēng)議房產(chǎn)歸張三所有,。如果李四還堅(jiān)持爭(zhēng)執(zhí)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的真實(shí)性提出“異議”,，主張不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的記載不正確,。例如李四說(shuō)，我們當(dāng)初是合伙買房,，只是登記的時(shí)候?yàn)榱朔奖愕怯浽趶埲?。這種情形，法庭當(dāng)然不能僅僅根據(jù)登記簿上記載“張三是所有權(quán)人”,，就判決爭(zhēng)議房屋歸張三所有,，法庭也不應(yīng)當(dāng)僅僅因?yàn)槔钏膶?duì)登記簿上的記載有“異議”，就“否定”登記簿的記載,、“否定”張三是所有權(quán)人,。這時(shí)法庭應(yīng)當(dāng)“責(zé)令”李四就自己的“異議”舉證。你不是說(shuō)登記簿的記載不正確嗎,？那你就應(yīng)當(dāng)舉證證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載不正確,。

　　如果李四真的舉出了充分的證據(jù)，證明了不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的記載不正確,，例如證明了的確是合伙買房（有書證或者人證證明）,，只是辦理登記時(shí)圖方便或者有別的原因，登記在張三的名下,，則法庭應(yīng)當(dāng)采納李四的反證,，并直接根據(jù)此反證“認(rèn)定”爭(zhēng)議房產(chǎn)“屬于張三和李四二人共有”。反之,，李四不能向法庭舉出充分的“反證”證明他關(guān)于登記簿的記載不真實(shí)的“異議”,，則法庭應(yīng)當(dāng)直接根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的記載,，“認(rèn)定”張三是爭(zhēng)議房產(chǎn)的所有權(quán)人，亦即判決該房產(chǎn)歸張三所有,。

　　可見(jiàn),，物權(quán)法上不動(dòng)產(chǎn)登記的“權(quán)利推定效力”這個(gè)制度非常重要。由于有這個(gè)制度,，在審理房屋產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議的案件中,，誰(shuí)對(duì)產(chǎn)權(quán)證或產(chǎn)權(quán)登記簿的記載主張“異議”，就應(yīng)當(dāng)由誰(shuí)承擔(dān)舉證責(zé)任,。法官應(yīng)當(dāng)責(zé)令“異議”一方舉出反證,，這叫產(chǎn)權(quán)證和登記簿的“權(quán)利推定的效力”，“異議”一方能夠舉出反證,，證明財(cái)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)狀況和登記簿的記載不一致,，法庭就直接采納反證，登記簿上的記載就被推翻了,。如果異議一方舉不出反證或者舉出的證據(jù)不足以推翻登記簿上的記載,，法庭就應(yīng)當(dāng)按照產(chǎn)權(quán)登記簿的記載來(lái)認(rèn)定產(chǎn)權(quán)歸屬。

　　現(xiàn)在回到問(wèn)題6,，對(duì)于來(lái)源于解放前的房屋,，沒(méi)有51年土改確權(quán)登記，也無(wú)法查明房屋的原始所有權(quán)情況,，但是1991年辦理了土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)登記,，當(dāng)事人將土地使用權(quán)證或者房屋所有權(quán)證或者登記簿復(fù)印件提交到庭，已經(jīng)查明產(chǎn)權(quán)證的記載和登記簿的記載是一致的,，這種情形,，如果相對(duì)方當(dāng)事人不再爭(zhēng)執(zhí)，法庭即應(yīng)按照土地使用權(quán)證或房屋所有權(quán)證認(rèn)定產(chǎn)權(quán)歸屬,。如果相對(duì)方堅(jiān)持爭(zhēng)執(zhí),，認(rèn)為產(chǎn)權(quán)證和登記簿的記載不真實(shí)，法庭應(yīng)當(dāng)責(zé)令其舉出證據(jù)證明產(chǎn)權(quán)證和登記簿的記載不真實(shí),。如果相對(duì)方當(dāng)事人舉出證據(jù)證明了產(chǎn)權(quán)證和登記簿的記載不真實(shí)，法庭應(yīng)當(dāng)直接根據(jù)相對(duì)方的證據(jù)認(rèn)定爭(zhēng)議房產(chǎn)的歸屬,，判決生效后,，勝訴方當(dāng)事人自會(huì)根據(jù)生效判決去登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)更正登記。如果相對(duì)方當(dāng)事人舉不出證據(jù)或者舉出的證據(jù)不足以證明產(chǎn)權(quán)證和登記簿的記載不真實(shí),，法庭即應(yīng)根據(jù)產(chǎn)權(quán)證和登記簿的記載認(rèn)定爭(zhēng)議房產(chǎn)的歸屬,。

　　問(wèn)題7：（關(guān)于福利分房的騰退問(wèn)題）單位與職工之間基于原存在的勞動(dòng)關(guān)系，分配給職工的住房,，職工按月繳納一定數(shù)額的租金,，現(xiàn)在職工離開(kāi)單位后，單位要求職工騰出房屋，法院是否受理,？一種意見(jiàn)認(rèn)為按照房屋租賃合同糾紛進(jìn)行處理,。單位有權(quán)要求解除租賃合同。另一種意見(jiàn)認(rèn)為,，按照物權(quán)法的規(guī)定,，單位有權(quán)要求騰退房屋。還有一種意見(jiàn)認(rèn)為,，雙方間不屬于平等民事主體間權(quán)利義務(wù)關(guān)系,，不屬于一般的民事法律關(guān)系，不應(yīng)由法院處理,，應(yīng)裁定駁回單位要求騰退房屋的起訴,。哪一種意見(jiàn)更妥當(dāng)？

　　這個(gè)問(wèn)題講的是單位與自己的職工之間的房屋租賃合同關(guān)系,。與普通房屋租賃合同關(guān)系的區(qū)別點(diǎn)在于,，這類房屋租賃合同關(guān)系的承租人必須是本單位職工。無(wú)論有無(wú)書面合同,，無(wú)論合同有無(wú)明文規(guī)定,，均應(yīng)當(dāng)認(rèn)定，該租賃合同以承租人離開(kāi)該單位（喪失該單位職工身份）為合同解除條件,。該承租人一旦離職（喪失單位該職工身份）,，租賃合同即行解除，單位有權(quán)要求其騰退房屋,。

　　須特別注意,，租賃合同關(guān)系因解除或者終止而消滅后，原出租人要求原承租人騰退房屋,，存在合同法上的請(qǐng)求權(quán)與物權(quán)法上的請(qǐng)求權(quán)的競(jìng)合,，可以由原出租人選擇根據(jù)合同法或者物權(quán)法起訴。提問(wèn)中的第一種意見(jiàn),，按照房屋租賃合同糾紛處理,，其裁判依據(jù)是合同法第235條第一句：“租賃期間屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物”,。第二種意見(jiàn),，按照物權(quán)法處理，其裁判依據(jù)是物權(quán)法第34條：“無(wú)權(quán)占有不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的,，權(quán)利人可以請(qǐng)求返還原物”,。這兩種意見(jiàn)都是正確的，但有一個(gè)前提,，法庭應(yīng)當(dāng)尊重當(dāng)事人的選擇,。

　　通常情形,，原告在訴狀中說(shuō)租賃合同關(guān)系已經(jīng)不存在，要求騰退房屋,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為原告是行使租賃合同關(guān)系消滅后的返還租賃物請(qǐng)求權(quán),。特別情形，承租人離開(kāi)單位很久了,，原本就沒(méi)有書面合同,，反正被告已經(jīng)不是原告單位職工，原告以房屋所有權(quán)人的身份行使物權(quán)法第34條規(guī)定的返還請(qǐng)求權(quán),，就很方便,。無(wú)論如何，不贊成第三種意見(jiàn),，且不說(shuō)單位與職工之間的關(guān)系并不是不平等的關(guān)系,，但凡有點(diǎn)難度的案件，就想方設(shè)法推出去不予受理,，這樣做違背法院的職責(zé),，只會(huì)使法院的威信越來(lái)越低。

　　問(wèn)題8：按照最高人民法院有關(guān)刑事審判方面的司法解釋規(guī)定,，對(duì)于損害他人身體致殘,、致死的，侵權(quán)行為人已經(jīng)被判處刑罰處罰的,，受害人（或其他賠償權(quán)利人）請(qǐng)求賠償殘疾賠償金（或死亡賠償金）的,，一般不支持，從事民事審判的法官對(duì)此不好理解,，多數(shù)人認(rèn)為應(yīng)當(dāng)支持,。在民事審判中怎么掌握更好？

　　回答此問(wèn)的關(guān)鍵在如何認(rèn)識(shí)侵權(quán)責(zé)任法上的死亡賠償金和殘疾賠償金,。須先介紹最高人民法院關(guān)于刑事審判司法解釋不賠償死亡賠償金和殘疾賠償金的思想來(lái)源,。來(lái)源于發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的裁判實(shí)踐和學(xué)說(shuō)。

　　在發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的人身?yè)p害賠償案件,，受害人（包括死者遺屬）依法可以得到兩項(xiàng)賠償金：一是精神損害賠償金,，稱為撫慰金、慰謝金,。因?yàn)槿说纳?、身體、健康是無(wú)價(jià)的,，判決加害人支付一筆撫慰金、慰謝金的目的是撫慰受害人,，所以法律未規(guī)定計(jì)算標(biāo)準(zhǔn),，而是由法庭斟酌案件事實(shí)自由裁量,，通常金額較小,；二是逸失利益賠償,，即受害人受傷致殘或者死亡所失去的利益，相當(dāng)于合同法上的可得利益損失,，法律規(guī)定或者裁判實(shí)務(wù)中有明確的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn),。概而言之，是以受害人受傷致殘或者死亡前的收入為基礎(chǔ),，計(jì)算傷害時(shí)的年齡,，致可能生存年限，所可能獲得的收入（包括退休金）,，減去必要的生活費(fèi)用和稅金,，得出一筆總的金額，叫逸失利益賠償,。相對(duì)于撫慰金,、慰謝金，逸失利益賠償金額很大,，相當(dāng)于假如受害人未殘疾,、未死亡所可能獲得的收入總額。因此,，在發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的刑事附帶民事案件審理中,，不判精神損害賠償（撫慰金、慰謝金）,，理由是,，對(duì)加害人的刑事制裁，已經(jīng)足以起到對(duì)受害人（包括死者遺屬）的撫慰作用,。這樣的裁判實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和理論被介紹進(jìn)來(lái),，影響到我國(guó)刑事附帶民事的審判實(shí)踐，并為有關(guān)司法解釋所接受,。

　　我國(guó)民法通則第120條規(guī)定了精神損害賠償,，但限于姓名、肖像和名譽(yù)等人格損害,，而對(duì)于人身傷害致死,、致殘情形未規(guī)定精神損害賠償,。后來(lái)的產(chǎn)品質(zhì)量法第44條對(duì)于缺陷產(chǎn)品造成殘疾,、死亡的，規(guī)定了殘疾賠償金和死亡賠償金,。但殘疾賠償金和死亡賠償金究竟屬于精神損害賠償或者屬于逸失利益賠償,，并不明確,。最高人民法院2001年關(guān)于精神損害賠償?shù)慕忉尩?條,，將殘疾賠償金和死亡賠償金，定性為精神損害賠償,。此后,，最高人民法院2003年關(guān)于人身?yè)p害賠償?shù)慕忉專M(jìn)一步為死亡賠償金,、殘疾賠償金規(guī)定了計(jì)算方法,，即按照受害人死亡或受傷時(shí)的年齡、當(dāng)時(shí)收入標(biāo)準(zhǔn),、剩余生存年限加以計(jì)算,。這個(gè)計(jì)算方法，恰好是發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)法院計(jì)算逸失利益賠償?shù)挠?jì)算方法,。

　　因此,，我國(guó)侵權(quán)責(zé)任法上的死亡賠償金、殘疾賠償金,，并不等同于發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的精神損害賠償（撫慰金,、慰謝金），而具有自己的特色,，即可以同時(shí)起到兩種作用：一是安慰死者的親屬,、安慰殘疾者本人；二是補(bǔ)償受害人因受害致殘,、死亡所減少的收入,。換言之，我國(guó)侵權(quán)責(zé)任法上的殘疾賠償金,、死亡賠償金一個(gè)賠償項(xiàng)目,，相當(dāng)于發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的精神損害賠償（撫慰金、慰謝金）和逸失利益賠償兩個(gè)賠償項(xiàng)目,。殘疾賠償金,、死亡賠償金不是一筆很小的金額，往往是幾十萬(wàn)元甚至更多,，當(dāng)然可以用這筆錢來(lái)贍養(yǎng)受害人的父母,，撫養(yǎng)受害人未成年的子女。這也正是侵權(quán)責(zé)任法第16條刪去“被撫養(yǎng)人生活費(fèi)”的理由,。

　　現(xiàn)在回答問(wèn)題8,，應(yīng)當(dāng)肯定，最高人民法院關(guān)于刑事附帶民事審判不判死亡賠償金和殘疾賠償金的司法解釋,，是錯(cuò)誤的,。因?yàn)椋瑳](méi)有正確理解我國(guó)死亡賠償金和殘疾賠償金的本質(zhì)。我國(guó)死亡賠償金,、殘疾賠償金,，往往是一筆巨大的金額，相當(dāng)于發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的精神損害賠償（撫慰金,、慰謝金）和逸失利益賠償兩個(gè)賠償項(xiàng)目。人家的刑事附帶民事訴訟,，不判精神損害賠償（撫慰金,、慰謝金），是因?yàn)槭芎θ艘呀?jīng)獲得一筆金額巨大的逸失利益賠償金,。我國(guó)的刑事附帶民事訴訟,，不判死亡賠償金或者殘疾賠償金，受害人就幾乎什么也得不到,。按照侵權(quán)責(zé)任法的立法目的和具體規(guī)定,，無(wú)論適用刑事附帶民事訴訟程序，或者民事訴訟程序,，法庭都應(yīng)當(dāng)支持受害人的死亡賠償金或者殘疾賠償金請(qǐng)求,。提問(wèn)中所說(shuō)本院民事法官的意見(jiàn)、多數(shù)法官的意見(jiàn),，是完全正確的,。上述司法解釋應(yīng)當(dāng)盡快廢止。

　　問(wèn)題9：最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)合同糾紛案件若干問(wèn)題的解釋》第六條規(guī)定,，經(jīng)書面催交,，業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕交納或在催告期間內(nèi)仍未繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)公司請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的,，人民法院應(yīng)當(dāng)支持,。對(duì)于該條規(guī)定怎么理解，有不同意見(jiàn),。一種意見(jiàn)認(rèn)為物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)首先通知或催告業(yè)主,，否則不能直接起訴，直接起訴的應(yīng)當(dāng)裁定駁回起訴,；第二種意見(jiàn)認(rèn)為,，物業(yè)公司沒(méi)有通知或催告業(yè)主，直接起訴的應(yīng)當(dāng)判決駁回其訴訟請(qǐng)求,；第三種意見(jiàn)認(rèn)為,，該規(guī)定并沒(méi)有實(shí)際意義，只是倡導(dǎo)性規(guī)定,，法院只要查明業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)并且逾期不繳納的,，就應(yīng)當(dāng)判決業(yè)主繳納。對(duì)于該條規(guī)定,，實(shí)踐中如何掌握,？

　　我贊同第三種意見(jiàn),。這里先談?wù)勎飿I(yè)管理服務(wù)合同關(guān)系。物業(yè)管理服務(wù)合同的依據(jù),，首先是物權(quán)法第81條和第82條,。物權(quán)法第81條規(guī)定，業(yè)主可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理建筑物及其附屬設(shè)施,。第82條規(guī)定,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督,?？梢?jiàn)，物業(yè)服務(wù)合同,，屬于委托合同,。

　　合同法第396條規(guī)定，委托合同是委托人和受托人約定,，由受托人處理委托人事務(wù)的合同,。在物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，業(yè)主是委托人,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是受托人,。合同標(biāo)的（委托事務(wù)），是管理小區(qū)的建筑物及其附屬設(shè)施,。合同法第398條規(guī)定,，委托人應(yīng)當(dāng)預(yù)付處理委托事務(wù)的費(fèi)用，即物管費(fèi),。業(yè)主拒絕交納物管費(fèi)的,，物業(yè)服務(wù)企業(yè)向人民法院起訴，其法律依據(jù)是合同法第398條,。按照合同法第398條,，法庭查明業(yè)主拖欠物管費(fèi)的，即應(yīng)判決支持原告請(qǐng)求,，責(zé)令被告（拖欠物管費(fèi)的業(yè)主）交納所拖欠的物管費(fèi),。

　　最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)合同糾紛案件的司法解釋第六條，所解釋的正是合同法第398條,。按照法律解釋方法,，解釋法律條文，必須以該法律條文的立法目的為根據(jù),，絕對(duì)不能違背立法目的,。合同法第398條的立法目的非常明確，就是讓業(yè)主負(fù)擔(dān)物管費(fèi)，該司法解釋第6條解釋說(shuō)：“業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由”,，“未繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的,，物業(yè)公司請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，人民法院應(yīng)當(dāng)支持”,，即已充分體現(xiàn)了合同法第398條的立法目的,。

　　遺憾的是，該司法解釋第6條,，并不滿足于此,，還超越法律條文，違背立法目的,，對(duì)原告（物業(yè)服務(wù)企業(yè)）的請(qǐng)求權(quán)，憑空添加了“須經(jīng)書面催交”,，“在催告期間內(nèi)仍未繳納”等限制,。這就犯了法律解釋的大忌。無(wú)論如何,，不得超越法律條文所具有的（或者應(yīng)有的）立法者意思,。通常情形，如業(yè)主到期未交物管費(fèi),，物業(yè)服務(wù)企業(yè)常采用打電話,、發(fā)手機(jī)短信、派人上門,、張貼通知等方法,，提示業(yè)主繳費(fèi)，要求“書面催交”,，也違背社會(huì)生活經(jīng)驗(yàn),。

　　裁判實(shí)務(wù)中，須將司法解釋的解釋文與其所解釋的法律條文聯(lián)系起來(lái),，司法解釋文僅在不違背所解釋法律條文立法目的和立法者意思的前提下,，才具有相當(dāng)于法律的效力。因此,，應(yīng)當(dāng)肯定,，第三種意見(jiàn)，認(rèn)為該解釋的須“經(jīng)書面催交”,、“在催告期間內(nèi)仍未繳納”文句,，沒(méi)有實(shí)際意義（因違背法律條文立法目的和立法本意），只是倡導(dǎo)性規(guī)定,，法庭“只要查明業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)并且逾期不繳納的,，就應(yīng)當(dāng)判決業(yè)主繳納”，是完全正確的。第一,、第二兩種意見(jiàn)之所以不正確,，是因?yàn)楹鲆暳嗽撍痉ń忉屗忉尩姆蓷l文。

　　問(wèn)題10：受害人在從事雇傭勞動(dòng)中因第三人侵害致傷,，受害人（或親屬）同時(shí)起訴雇主和侵權(quán)行為人請(qǐng)求賠償?shù)?，受害人（或親屬）在訴訟中拒絕作出選擇的，如何處理,？法院可否以請(qǐng)求不明確裁定駁回起訴,？還是法院直接選擇雇主或侵權(quán)行為人予以賠償？

　　雇員于執(zhí)行職務(wù)中受第三人傷害,，受害人既可以向雇主請(qǐng)求賠償,，也可以向加害人要求賠償。但起訴雇主與起訴加害人,，其請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)（法律規(guī)定）是不同的,。起訴雇主，雇主承擔(dān)賠償責(zé)任的根據(jù),，是合同法第60條第二款關(guān)于附隨義務(wù)的規(guī)定,，屬于違約責(zé)任；起訴加害人,，加害人承擔(dān)賠償責(zé)任的根據(jù),，是侵權(quán)責(zé)任法的有關(guān)規(guī)定，屬于侵權(quán)責(zé)任,。雇主承擔(dān)違約責(zé)任,，加害人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任，當(dāng)然不能作為共同被告,。共同被告,，必須是兩個(gè)（或兩個(gè)以上）的責(zé)任人，基于同一個(gè)責(zé)任關(guān)系,，承擔(dān)連帶責(zé)任或者按份責(zé)任,。在侵權(quán)責(zé)任案件，必須是多數(shù)人的侵權(quán)行為,，承擔(dān)連帶責(zé)任或者按份責(zé)任,；在合同糾紛案件，必須構(gòu)成連帶債務(wù)（共同債務(wù)人或者連帶保證債務(wù)人與主債務(wù)人）,。須注意,，雇主的責(zé)任與加害人的責(zé)任，也不發(fā)生責(zé)任競(jìng)合問(wèn)題,。責(zé)任競(jìng)合的前提是,，一個(gè)責(zé)任人,、兩個(gè)責(zé)任關(guān)系。因此,，如受害人先訴加害人,，而未獲得賠償或者未獲得充分賠償，還可以就未獲得賠償部分損害再起訴雇主,；如先起訴雇主,，而未獲得賠償或者未獲得充分賠償，還可以再起訴加害人,。不會(huì)因先訴雇主或者先訴加害人,，而使受害人的賠償請(qǐng)求權(quán)落空。而雇主承擔(dān)賠償責(zé)任后,，有權(quán)代位行使受害人對(duì)加害人的求償權(quán),，自不待言。

　　我認(rèn)為,，法庭要進(jìn)行釋明,。按照社會(huì)生活經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)法官釋明,，受害人了解為什么不能作為共同被告的道理，了解不會(huì)因先訴雇主或者先訴加害人,，而使自己的賠償請(qǐng)求權(quán)落空之后,，將會(huì)選擇以加害人作為被告或者以雇主作為被告起訴。如果經(jīng)法官釋明,，仍然拒絕選擇,，當(dāng)然只好以不符合民事訴訟法關(guān)于起訴的條件為由，裁定駁回起訴,。補(bǔ)充一點(diǎn),，法院裁定駁回起訴，并不導(dǎo)致受害人的訴權(quán)消滅,，此后該受害人仍然有權(quán)選擇起訴加害人,，或者選擇起訴雇主。無(wú)論如何,，法院不得自己選擇雇主或加害人作為被告判決其賠償,。因?yàn)椋鹪V誰(shuí),、不起訴誰(shuí),、先起訴誰(shuí)、后起訴誰(shuí),，屬于當(dāng)事人的處分權(quán),，法院直接選擇雇主或者加害人作為被告承擔(dān)賠償責(zé)任,，違反處分原則，構(gòu)成法院自己違法,。

　　問(wèn)題11：侵權(quán)責(zé)任法第三十五條規(guī)定的內(nèi)容,，是不是就是以前的雇主責(zé)任？那么,，用人單位與勞動(dòng)者形成臨時(shí)雇傭關(guān)系的,，可否按照此條規(guī)定處理？

　　先介紹侵權(quán)責(zé)任法第34,、35條關(guān)于使用人責(zé)任的規(guī)定,。使用人責(zé)任，是傳統(tǒng)民法上的侵權(quán)責(zé)任類型,，原來(lái)的名稱叫雇用人責(zé)任,。因?yàn)榻泄陀萌素?zé)任，裁判實(shí)務(wù)中就會(huì)注重審查當(dāng)事人之間有無(wú)雇用合同關(guān)系,，未能貫徹該法律制度的立法目的,，因此后來(lái)改稱使用人責(zé)任。

　　我國(guó)1986年的民法通則,，未規(guī)定“使用人責(zé)任”,，致裁判實(shí)務(wù)中缺乏處理這類案件的法律規(guī)則。為了彌補(bǔ)這一立法漏洞,，最高人民法院關(guān)于人身?yè)p害賠償?shù)慕忉專?003）第9條規(guī)定了雇用人責(zé)任：“雇員在從事雇傭活動(dòng)中致人損害的,，雇主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任；雇員因故意或者重大過(guò)失致人損害的,， 應(yīng)當(dāng)與雇主承擔(dān)連帶賠償責(zé)任,。雇主承擔(dān)連帶賠償責(zé)任的，可以向雇員追償,?！?009制定侵權(quán)責(zé)任法，在總結(jié)裁判實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上,，將名稱改為使用人責(zé)任,，并以使用人屬于單位或者個(gè)人，區(qū)分為“單位”的使用人責(zé)任,，與“個(gè)人”的使用人責(zé)任,，第34條規(guī)定單位的使用人責(zé)任，第35條規(guī)定個(gè)人的使用人責(zé)任,。

　　須說(shuō)明的是,，第34條所謂“用人單位”，應(yīng)包含公,、私企業(yè)及國(guó)家機(jī)關(guān)和事業(yè)單位在內(nèi),。侵權(quán)責(zé)任法生效之后,，第34條第一款關(guān)于單位的使用人責(zé)任的規(guī)定，將成為國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員侵權(quán)行為之一般法,，而行政訴訟法（第67條,、第68條）關(guān)于行政機(jī)關(guān)工作人員侵權(quán)責(zé)任的規(guī)定，及國(guó)家賠償法（1994年5月12日通過(guò),、2009年修改）,，均應(yīng)屬于第34條第一款的特別法。

　　關(guān)于使用人責(zé)任的歸責(zé)原則,，有兩種立法模式：（1）推定過(guò)錯(cuò)責(zé)任模式,，以德國(guó)民法為代表。日本民法第715條,、瑞士債務(wù)法第55條采德國(guó)模式,。德國(guó)民法第831條規(guī)定，被使用人因執(zhí)行事務(wù)造成他人損害時(shí),，由使用人承擔(dān)賠償責(zé)任,；但使用人如能證明自己對(duì)于被使用人之選任、監(jiān)督“已盡相當(dāng)?shù)淖⒁饬x務(wù)”,，即可不承擔(dān)賠償責(zé)任,。使用人不承擔(dān)責(zé)任時(shí)，受害人僅可請(qǐng)求被使用人承擔(dān)賠償責(zé)任,?？紤]到社會(huì)生活中被使用人大多缺乏賠償能力，故可以肯定,，德國(guó)模式對(duì)于受害人不利。（2）無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任模式,，以英美侵權(quán)法為代表,。按照英美侵權(quán)法，被使用人因執(zhí)行事務(wù)造成他人損害時(shí),，由使用人對(duì)受害人承擔(dān)賠償責(zé)任,，而不考慮使用人對(duì)于被使用人之“選任、監(jiān)督”是否存在過(guò)失,。使用人是“替代”被使用人承擔(dān)責(zé)任,，屬于“替代責(zé)任”。這一模式的法理根據(jù),，一是“享受利益者負(fù)擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)”的法律原則,，即所謂“報(bào)償理論”；二是保障受害人能夠獲得賠償,，俗稱“大錢袋”規(guī)則,。顯而易見(jiàn),，“替代責(zé)任”模式，能夠確保受害人獲得賠償,。

　　在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,，使用人多數(shù)是現(xiàn)代化企業(yè)，其對(duì)于雇員之招聘,、選任,、監(jiān)督、管理,，往往有嚴(yán)格制度,。于雇員執(zhí)行事務(wù)中造成他人損害的情形，使用人易于舉證證明自己對(duì)于雇員之選任,、監(jiān)督不存在過(guò)失而逃脫責(zé)任,，最終使遭受損害之他人不能獲得賠償，致使用人責(zé)任制度救濟(jì)受害人的法律目的落空,。有鑒于此,，侵權(quán)責(zé)任法關(guān)于使用人責(zé)任制度之設(shè)計(jì)，采取英美法無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任模式,，而不采德國(guó)民法推定過(guò)錯(cuò)責(zé)任模式,，無(wú)論第34條規(guī)定用人單位的使用人責(zé)任，或者第35條規(guī)定個(gè)人的使用人責(zé)任,，均屬于無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任,，不考慮使用人自己是否有過(guò)錯(cuò)，值得注意,。

　　現(xiàn)回答問(wèn)題11的第一問(wèn),，侵權(quán)責(zé)任法第34、35條規(guī)定的“使用人責(zé)任”,，正是最高人民法院關(guān)于人身?yè)p害賠償解釋中所說(shuō)的“雇主責(zé)任”,。前面提到，叫雇用人責(zé)任,，容易使人糾纏于責(zé)任人與加害人之間是否存在雇傭合同關(guān)系,，因此改稱使用人責(zé)任。使用人承擔(dān)責(zé)任的基礎(chǔ),，是使用人（責(zé)任人）與被使用人（加害人）之間存在“使用關(guān)系”,。使用關(guān)系，屬于事實(shí)關(guān)系,，只要有一方使用另一方的事實(shí),，就構(gòu)成使用關(guān)系，無(wú)論當(dāng)事人之間是否有合同關(guān)系（雇用合同關(guān)系,、勞動(dòng)合同關(guān)系,、聘用合同關(guān)系,、人事組織關(guān)系）。即使沒(méi)有任何合同的臨時(shí)幫工,、實(shí)習(xí),，甚至自愿幫忙、無(wú)償服務(wù),，都可以構(gòu)成使用關(guān)系,。

　　因此，使用關(guān)系的范圍非常寬,，但也不是沒(méi)有限制,。這個(gè)限制條件就是，必須使用人“同意使用”,。這個(gè)“同意使用”可以是“書面同意”,，也可以是“口頭同意”，或者是“默示同意”,。你去自愿無(wú)償幫忙,，對(duì)方?jīng)]有說(shuō)話，笑一笑,、點(diǎn)個(gè)頭,，至少是沒(méi)有拒絕的意思，就構(gòu)成使用關(guān)系,。如果對(duì)方表示拒絕的意思,，就不構(gòu)成使用關(guān)系。不構(gòu)成使用關(guān)系,，可能構(gòu)成無(wú)因管理關(guān)系,。按照無(wú)因管理制度，因管理他人事務(wù)造成第三人損害,，由管理人自己對(duì)受害人承擔(dān)賠償責(zé)任,，管理人承擔(dān)賠償責(zé)任的費(fèi)用，可以作為管理人所受損失,，請(qǐng)求被管理人在所受利益的限度內(nèi)予以償還,。

　　現(xiàn)在回答問(wèn)題11第二問(wèn)：用人單位與勞動(dòng)者形成臨時(shí)雇傭關(guān)系的,，應(yīng)當(dāng)適用侵權(quán)責(zé)任法第34條第一款的規(guī)定,，由用人單位承擔(dān)使用人責(zé)任。

　　問(wèn)題12：借款人購(gòu)買預(yù)售房產(chǎn)并以此房產(chǎn)做借款抵押,，房管部門辦理了該房產(chǎn)的預(yù)告抵押登記登明（因預(yù)售房產(chǎn)尚未辦理正式的產(chǎn)權(quán)證書,，因而無(wú)法辦理正式的抵押登記），銀行起訴主張對(duì)該預(yù)售房行使優(yōu)先受償權(quán)應(yīng)否支持,？同時(shí)有開(kāi)發(fā)商的階段性連帶責(zé)任保證擔(dān)保（至辦理正式的抵押登記手續(xù)并交付時(shí)為止）,，銀行要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)連帶保證責(zé)任應(yīng)否支持,？

　　先介紹預(yù)告登記制度。物權(quán)法第20條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議,，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán),，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后,，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意,，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力,?！?/P>

　　“預(yù)告登記”是物權(quán)法新創(chuàng)設(shè)的一個(gè)登記制度。針對(duì)現(xiàn)實(shí)生活中商品房預(yù)售的“一房多賣”,，損害買房人（多數(shù)情形是消費(fèi)者）合法利益的問(wèn)題,。按照“預(yù)告登記”制度，商品房預(yù)售合同的買受人,，可以憑商品房預(yù)售合同到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)“預(yù)告登記”,。因?yàn)榉孔舆€沒(méi)蓋起來(lái)，還不可能辦理“產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記”,。

　　按照本條規(guī)定,，只要張三與開(kāi)發(fā)商簽訂了商品房預(yù)售合同，張三就可以拿著合同書去登記機(jī)構(gòu)辦理預(yù)告登記,，由登記機(jī)構(gòu)在登記簿上作出“預(yù)告登記”：記載某號(hào)房子已經(jīng)賣給了張三,。辦理預(yù)告登記后，開(kāi)發(fā)商要把這套房子再賣給其他任何人,，都將“不發(fā)生物權(quán)效力”,。所謂“不發(fā)生物權(quán)效力”，就是說(shuō)買房人不可能取得房屋所有權(quán),。只要辦理了“預(yù)告登記”,，其余的買房人就已經(jīng)知道自己不可能得到房屋所有權(quán)，當(dāng)然也就不買了,。這就達(dá)到了限制“一房多賣”的目的,。

　　在采用按揭貸款購(gòu)房情形，銀行也可以采用預(yù)告登記,，保護(hù)自己的利益,。商品房預(yù)售合同的買房人，在與銀行訂立的按揭貸款合同中,，約定抵押條款（抵押合同）,，將自己利用該貸款購(gòu)買的商品房抵押給了銀行，以擔(dān)保銀行的債權(quán)。但抵押合同（抵押條款）簽訂時(shí),，作為抵押物的商品房還沒(méi)有建成,，開(kāi)發(fā)商不可能交付給買房人，因此抵押人（買房人）沒(méi)有辦法辦理抵押登記,。這種情形,，按揭貸款銀行可以按照物權(quán)法第20條的規(guī)定，根據(jù)按揭貸款合同抵押條款（抵押合同）,，到登記機(jī)構(gòu)辦理抵押預(yù)告登記,。辦理了抵押預(yù)告登記，將來(lái)開(kāi)發(fā)商交房后,，買房人將該房屋抵押給別的銀行,，將不發(fā)生物權(quán)效力（別的銀行不能得到抵押權(quán)），于是可以保證該按揭貸款銀行將來(lái)辦理抵押登記得到抵押權(quán),。

　　質(zhì)言之,，“預(yù)告登記”是一種特殊公示方法，而所登記的并不是“物權(quán)”,，而是買賣合同或者抵押合同上的債權(quán),。合同上的“債權(quán)”，因?yàn)檗k理了“預(yù)告登記”,，就具有了對(duì)抗第三人（其他買房人,、其他貸款銀行）的“物權(quán)效力”。這就是所謂“債權(quán)的物權(quán)化”,。

　　須特別注意,，預(yù)告登記的法律效力，僅僅在于,，使買賣合同上的債權(quán)（請(qǐng)求開(kāi)發(fā)商交房和移轉(zhuǎn)所有權(quán)的權(quán)利）和抵押合同上的債權(quán)（請(qǐng)求抵押人辦理抵押登記的權(quán)利）,，具有對(duì)抗第三人的物權(quán)效力，并不能取代所有權(quán)過(guò)戶登記和抵押登記,。單憑“預(yù)告登記”并不能使登記權(quán)利人獲得物權(quán)（所有權(quán)或者抵押權(quán)）,。不辦理所有權(quán)過(guò)戶登記，預(yù)告登記的買房人不可能獲得房屋所有權(quán),；不辦理抵押登記,，預(yù)告登記銀行不可能獲得抵押權(quán)。

　　現(xiàn)在回答第一問(wèn),，借款人購(gòu)買預(yù)售房產(chǎn)并以此房產(chǎn)做借款抵押,，到登記機(jī)構(gòu)辦理了該房產(chǎn)的預(yù)告抵押登記，該銀行向法院起訴,，主張對(duì)該預(yù)售房行使優(yōu)先受償權(quán)的,，人民法院不予支持,。理由是,，按照物權(quán)法第187條的規(guī)定,，以房屋設(shè)立抵押權(quán)，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記,，“抵押權(quán)自登記時(shí)成立,。”

　　再回答第二問(wèn),，該貸款銀行與開(kāi)發(fā)商之間訂立有保證合同,，約定由開(kāi)發(fā)商對(duì)該銀行貸款債權(quán)，承擔(dān)連帶責(zé)任保證擔(dān)保,，保證期間至辦理正式的抵押登記手續(xù)并交付時(shí)為止,，則該銀行起訴開(kāi)發(fā)商，要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)連帶保證責(zé)任,，人民法院應(yīng)予支持,。因?yàn)闆](méi)有辦理抵押登記手續(xù)，該保證合同仍然有效,，開(kāi)發(fā)商應(yīng)對(duì)貸款銀行承兌連帶保證責(zé)任,。

問(wèn)題13：在金融借款案件中，如借款人多次逾期還款,，符合借款合同約定的貸款人可以宣布貸款提前到期或解除合同的條件,，但至起訴或開(kāi)庭時(shí)已歸還，或只有少量欠款尚未歸還但表示愿意及時(shí)還款履行合同,，金融機(jī)構(gòu)要求宣布貸款提前到期或解除合同,，應(yīng)如何處理？（這類案件比例較大,，或認(rèn)為只要符合合同約定的條件就可以支持原告的訴請(qǐng),，或認(rèn)為不構(gòu)成根本違約，只要借款人還款,，雙方可以繼續(xù)履行合同）

　　首先要指出,，我國(guó)合同法規(guī)定的合同自由，并非不受限制的絕對(duì)自由,，絕不允許濫用合同自由以損害對(duì)方當(dāng)事人的合法權(quán)益,。因此，即使對(duì)方當(dāng)事人未予主張,，法庭亦應(yīng)審查合同是否違反法律強(qiáng)制性規(guī)定,，查明合同有合同法第39條、第40條,、第52條,、第53條規(guī)定的違法情形的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效或者部分無(wú)效。那種認(rèn)為只要合同約定了加速到期條款或者解除權(quán)的條件,，法庭就應(yīng)當(dāng)無(wú)條件支持當(dāng)事人加速到期或者解除合同請(qǐng)求的意見(jiàn),，是不正確的。

　　所謂提前到期條款,，又稱為加速到期條款,。是融資租賃合同常用的一種懲罰性安排，近來(lái)也被用于按揭貸款合同,。按照該條款,，融資租賃合同的承租人只要一兩期租金未按時(shí)支付，即視為該合同其余各期租金全部到期,，租賃公司有權(quán)要求承租人立即支付全部租金,。加速到期條款的實(shí)質(zhì)是，以剝奪承租人依據(jù)租賃合同享有的全部期限利益,，作為對(duì)承租人遲延支付租金違約行為的懲罰,。所謂解除權(quán)條件，屬于合同法第93條第二款關(guān)于約定解除權(quán)的規(guī)定,。該款規(guī)定,，當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件，解除合同的條件成就時(shí),，解除權(quán)人可以解除合同,。

　　如前所述，即使對(duì)方當(dāng)事人未予主張,，法庭對(duì)于合同中約定的加速到期條款和解除合同的條件,，負(fù)有審查職責(zé)。經(jīng)法庭審查查明,，如果合同約定的加速到期條款和解除權(quán)的條件,，不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該約定有效,，判決支持原告要求被告支付全部租金（還款）或者解除合同的請(qǐng)求,；如果合同約定的加速到期條款和解除權(quán)的條件，違反法律強(qiáng)制性規(guī)定的,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該約定無(wú)效,，判決駁回原告要求被告支付全部租金（還款）或者解除合同的請(qǐng)求。下面談法庭如何進(jìn)行審查,。

　　對(duì)合同約定的加速到期條款,，法庭應(yīng)當(dāng)結(jié)合本案具體案情，審查原告行使加速到期權(quán),，所剝奪被告（對(duì)方當(dāng)事人）依據(jù)合同享有的期限利益,，與被告（對(duì)方當(dāng)事人）遲延支付租金（或者還款）的違約行為,，二者之間是否具有相當(dāng)?shù)暮侠硇裕咳绻桓妫▽?duì)方當(dāng)事人）遲延支付租金（或者還款）的違約行為已經(jīng)構(gòu)成根本違約,，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)為原告行使加速到期的請(qǐng)求,，具有相當(dāng)?shù)暮侠硇裕虼藨?yīng)當(dāng)認(rèn)定關(guān)于加速到期條款的約定有效,，判決支持原告加速到期的請(qǐng)求。如果被告（對(duì)方當(dāng)事人）遲延支付租金（或者還款）的違約行為輕微,，例如雖有多次遲延,，但經(jīng)催告后已經(jīng)支付，或者如問(wèn)題中所述,，雖有多次逾期還款,，但到起訴時(shí)或者法庭開(kāi)庭時(shí)已經(jīng)付清全部逾期金額，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定原告行使加速到期權(quán),，不具有合理性,。這種情形，如果屬于格式合同條款,，則法庭應(yīng)當(dāng)適用合同法第40條關(guān)于“加重對(duì)方責(zé)任,、排除對(duì)方主要權(quán)利的”格式條款無(wú)效的規(guī)定，認(rèn)定合同加速到期條款無(wú)效,，并駁回原告行使加速到期的請(qǐng)求,；如果不屬于格式合同條款，則法庭應(yīng)當(dāng)適用合同法第6條關(guān)于誠(chéng)信原則的規(guī)定,，認(rèn)定加速到期條款無(wú)效,，并判決駁回原告行使加速到期的請(qǐng)求。

　　對(duì)合同約定解除權(quán)的條件,，法庭應(yīng)當(dāng)結(jié)合本案具體案情,，審查原告解除合同，所剝奪被告（對(duì)方當(dāng)事人）依據(jù)合同享有的履行利益,，與被告（對(duì)方當(dāng)事人）遲延支付租金（或者還款）的違約行為,，二者之間是否具有相當(dāng)?shù)暮侠硇裕咳绻桓妫▽?duì)方當(dāng)事人）遲延支付租金（或者還款）的違約行為嚴(yán)重,，已經(jīng)構(gòu)成根本違約,，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)為原告解除合同，具有相當(dāng)?shù)暮侠硇?，因此?yīng)當(dāng)認(rèn)定關(guān)于解除權(quán)條件的約定有效,，并判決支持原告解除合同的請(qǐng)求。如果被告（對(duì)方當(dāng)事人）雖有違約行為,，但違約情節(jié)輕微,，例如雖有多次遲延,，但經(jīng)催告后已經(jīng)支付，或者如問(wèn)題中所述,，雖有多次逾期還款,，但到起訴時(shí)或者法庭開(kāi)庭時(shí)已經(jīng)付清全部逾期金額，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定原告解除合同,，不具有合理性,。這種情形，如果屬于格式合同條款,，法庭應(yīng)當(dāng)直接適用合同法第40條關(guān)于“加重對(duì)方責(zé)任,、排除對(duì)方主要權(quán)利的”格式條款無(wú)效的規(guī)定，認(rèn)定合同關(guān)于解除權(quán)條件的約定無(wú)效,。如果不屬于格式合同條款,，則應(yīng)依據(jù)合同法第6條關(guān)于誠(chéng)信原則的規(guī)定，認(rèn)定該解除權(quán)條件無(wú)效,，判決駁回原告解除合同的請(qǐng)求,。

　　問(wèn)題14：在金融借款、抵押,、保證合同糾紛案件中,，合同約定待可以辦理抵押登記手續(xù)時(shí)，各方需協(xié)助辦理,，且房地產(chǎn)公司等一般對(duì)借款承擔(dān)階段性擔(dān)保,，即辦理抵押登記前的擔(dān)保，但條件成熟時(shí)卻因各種原因沒(méi)有及時(shí)辦理抵押登記手續(xù),，承擔(dān)階段性擔(dān)保的保證人因此主張其不應(yīng)再繼續(xù)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任,，應(yīng)如何處理？

　　關(guān)于房地產(chǎn)公司與按揭銀行之間的連帶責(zé)任保證,，在問(wèn)題12已經(jīng)談到,。保證合同約定的保證期間，是合同生效至“辦理抵押登記”的期間,。雖然辦理抵押登記的條件成熟,，卻因各種原因未及時(shí)辦理抵押登記，現(xiàn)在保證人請(qǐng)求解除保證責(zé)任,，人民法院應(yīng)不予支持,。理由很簡(jiǎn)單，沒(méi)有辦理抵押登記,，保證合同仍然有效,。保證人要想解除保證責(zé)任，必須按照合同法第93條第一款的規(guī)定,，與對(duì)方當(dāng)事人（債權(quán)人）協(xié)商一致,，達(dá)成解除保證合同的協(xié)議（合同）,。

　　問(wèn)題15：近期房地產(chǎn)抵押典當(dāng)借款糾紛日益增多，但在該類案件中,，雖然雙方當(dāng)事人簽訂了房地產(chǎn)抵押典當(dāng)借款合同,，但均沒(méi)有按典當(dāng)辦法的規(guī)定先行辦理抵押登記，且事實(shí)上合同中所欲抵押的房產(chǎn)根本不具備辦理抵押登記的條件,，或已在他處抵押等,，典當(dāng)公司主張按房地產(chǎn)抵押典當(dāng)借款合同的約定，并按典當(dāng)辦法的規(guī)定行使權(quán)利（包括歸還當(dāng)金,、支付利息,、支付綜合費(fèi)用等），應(yīng)如何認(rèn)定和處理,？（或認(rèn)為雖然簽訂了房地產(chǎn)抵押典當(dāng)借款合同,，但因并沒(méi)有按典當(dāng)辦法的規(guī)定,，即應(yīng)當(dāng)先行辦理抵押登記,，故實(shí)質(zhì)上不是抵押典當(dāng)，而只是一般意義上的借款,，故不能按辦法規(guī)定收取高額的利息和費(fèi)用,；網(wǎng)上也有觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效，并按無(wú)效原則處理）

　　回答問(wèn)題15,，須先介紹什么是典當(dāng),。人們習(xí)慣于將“典”與“當(dāng)”并提，稱為“典當(dāng)”,，實(shí)際上“典”和“當(dāng)”不是一回事,。“典”是中國(guó)傳統(tǒng)習(xí)慣中的典權(quán),，物權(quán)法未有規(guī)定?，F(xiàn)在各地的“典當(dāng)行”之所謂“典當(dāng)”，實(shí)際是“當(dāng)”,。所謂“當(dāng)”,，就是“當(dāng)鋪”。紅樓夢(mèng)里的薛寶釵家里就是開(kāi)“當(dāng)鋪”的,。電視劇《大宅門》也有“當(dāng)鋪”?，F(xiàn)在各地開(kāi)設(shè)的“當(dāng)鋪”，有的稱為“典當(dāng)行”,?！暗洚?dāng)行”，就是“當(dāng)鋪”的另一種稱呼,，為了方便以下統(tǒng)稱“典當(dāng)行”,。

　　“當(dāng)”是物權(quán)法上規(guī)定的“動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)”（第208條）,。假設(shè)我們現(xiàn)在急用一筆錢，又不想向親戚朋友告借,，我們就可以把家里暫時(shí)不用的財(cái)產(chǎn)如首飾,，拿到典當(dāng)行去“當(dāng)”一筆錢。實(shí)際是我們從典當(dāng)行借款,，把自己的財(cái)產(chǎn)（如首飾）交給典當(dāng)行作為擔(dān)保品（稱為“質(zhì)物”）,，典當(dāng)行對(duì)該質(zhì)物（首飾）享有一種擔(dān)保物權(quán)，稱為“質(zhì)權(quán)”,。我們從典當(dāng)行拿到一張“當(dāng)票”,，“當(dāng)票”就是“動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押借款合同書”。在我們與典當(dāng)行之間的合同關(guān)系中,，典當(dāng)行是出借人和質(zhì)權(quán)人,，我們是借款人和出質(zhì)人?！爱?dāng)票”上約定的期限屆滿,，如果我們的經(jīng)濟(jì)情況好轉(zhuǎn)，就可以拿一筆同樣數(shù)額的錢附上約定利息,，到典當(dāng)行去“贖當(dāng)”,。實(shí)際是清償我們欠典當(dāng)行的債務(wù)，使典當(dāng)行對(duì)首飾（質(zhì)物）的質(zhì)權(quán)歸于消滅,，典當(dāng)行當(dāng)然會(huì)把首飾（質(zhì)物）退還我們,。如果我們的經(jīng)濟(jì)情況沒(méi)有好轉(zhuǎn)，拿不出錢去“贖當(dāng)”,，就成了“死當(dāng)”,，典當(dāng)行即取得首飾（質(zhì)物）的所有權(quán)，我們對(duì)首飾的所有權(quán)歸于消滅,，當(dāng)然我們欠典當(dāng)行的那筆債務(wù)也一筆勾銷,。等于是以首飾的所有權(quán)“抵償”了我們欠典當(dāng)行的債務(wù)。

　　典當(dāng)行屬于經(jīng)營(yíng)動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押擔(dān)保小額貸款業(yè)務(wù)的非銀行金融機(jī)構(gòu),，開(kāi)設(shè)典當(dāng)行須經(jīng)特別許可,，并受金融主管機(jī)關(guān)的監(jiān)管。典當(dāng)行對(duì)借款人交付的擔(dān)保物（動(dòng)產(chǎn)）享有的擔(dān)保物權(quán),，叫“營(yíng)業(yè)質(zhì)權(quán)”,。“營(yíng)業(yè)質(zhì)權(quán)”是一種特殊的“質(zhì)權(quán)”,， 其特殊性表現(xiàn)在以下兩點(diǎn)：其一,，典當(dāng)行只能接受動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押，不能接受財(cái)產(chǎn)權(quán)利（權(quán)利憑證）質(zhì)押,。如以財(cái)產(chǎn)權(quán)利（權(quán)利憑證）質(zhì)押貸款,，只能找銀行,。如果典當(dāng)行接受權(quán)利憑證質(zhì)押，構(gòu)成違法,，當(dāng)然是無(wú)效的,。其二，典當(dāng)行設(shè)立“營(yíng)業(yè)質(zhì)權(quán)”,，可以約定“流質(zhì)約款”,，這是與普通質(zhì)權(quán)的不同點(diǎn)。普通質(zhì)權(quán)約定的“流質(zhì)約款”無(wú)效（物權(quán)法211條）,。因?yàn)榈洚?dāng)行經(jīng)營(yíng)的是以動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押擔(dān)保的小額貸款業(yè)務(wù),，貸款金額不大，質(zhì)物價(jià)值亦不大,，且期限較短,，如果要求典當(dāng)行在行使?fàn)I業(yè)質(zhì)權(quán)時(shí)必須進(jìn)行“清算”，勢(shì)必增加交易成本,，妨礙其業(yè)務(wù)開(kāi)展,，也與慣例不符。

　　我們看到,，典當(dāng)行只能接受法律不禁止流通的動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押,，不能接受財(cái)產(chǎn)權(quán)利（權(quán)利憑證）質(zhì)押,，更不能接受不動(dòng)產(chǎn)（不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利）抵押,。但是，一段時(shí)間以來(lái),，一些地方的典當(dāng)行非法接受不動(dòng)產(chǎn)（不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利）質(zhì)押和非法接受權(quán)利憑證質(zhì)押,，這樣的質(zhì)押合同，屬于合同法第52條第（5）項(xiàng)“違反法律,、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定”的合同,。人民法院應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同法第52條的規(guī)定，認(rèn)定這樣的質(zhì)押合同無(wú)效,。

　　現(xiàn)在回答問(wèn)題：典當(dāng)行與借款人簽訂的“房地產(chǎn)抵押典當(dāng)借款合同”,，違反現(xiàn)行法律、行政法規(guī)關(guān)于典當(dāng)行不得接受不動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押的規(guī)定,，當(dāng)然是無(wú)效的,。且不說(shuō)合同中的房地產(chǎn)不具備辦理抵押登記的條件，就是具備辦理抵押登記的條件,，法律也不允許辦理抵押登記,，因?yàn)榈洚?dāng)行屬于經(jīng)營(yíng)動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押擔(dān)保小額貸款業(yè)務(wù)的非銀行金融機(jī)構(gòu)，不得從事房地產(chǎn)抵押貸款,。

　　如前所述,，“房地產(chǎn)抵押典當(dāng)借款合同”,，屬于“違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定”的合同,，法庭應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同法第52條的規(guī)定和物權(quán)法第208條的規(guī)定,，認(rèn)定“房地產(chǎn)抵押典當(dāng)借款合同”無(wú)效，然后再依據(jù)合同法第58條關(guān)于合同無(wú)效效果的規(guī)定,，判決被告（借款人）返還借款本金,，并比照人民銀行同期貸款利率計(jì)算損失，由原被告雙方按照各自過(guò)錯(cuò)比例分擔(dān)損失,，駁回原告（典當(dāng)行）按合同約定并按典當(dāng)辦法行使權(quán)利的主張,。

　　問(wèn)題16：金融債權(quán)轉(zhuǎn)讓的效力應(yīng)如何認(rèn)定？有效,、無(wú)效或需經(jīng)審批,？合同約定主債權(quán)轉(zhuǎn)讓，抵押權(quán)等同時(shí)轉(zhuǎn)讓,，受讓人因此主張行使抵押權(quán)應(yīng)否得到支持,？即被轉(zhuǎn)讓的抵押權(quán)是否需要辦理新的抵押登記手續(xù)，還是只需履行通知的義務(wù)即可,？

　　所謂“金融債權(quán)轉(zhuǎn)讓”,，應(yīng)指“金融不良債權(quán)轉(zhuǎn)讓”。關(guān)于人民法院審理涉及金融不良債權(quán)轉(zhuǎn)讓案件的法律適用問(wèn)題,，最高人民法院于2009年召開(kāi)過(guò)專門工作座談會(huì),，然后將座談會(huì)紀(jì)要（法發(fā)〔2009〕19號(hào)）下發(fā)各級(jí)人民法院“遵照?qǐng)?zhí)行”。因此,，該座談會(huì)紀(jì)要為人民法院裁判金融不良債權(quán)轉(zhuǎn)讓案件,，提供了裁判規(guī)則。

　　下面摘引座談會(huì)紀(jì)要關(guān)于“如何認(rèn)定金融不良債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)：

　　“會(huì)議認(rèn)為,，在審理不良債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同效力的訴訟中,，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同法和《金融資產(chǎn)管理公司條例》等法律法規(guī)，并參照國(guó)家相關(guān)政策規(guī)定,，重點(diǎn)審查不良債權(quán)的可轉(zhuǎn)讓性,、受讓人的適格性以及轉(zhuǎn)讓程序的公正性和合法性。金融資產(chǎn)管理公司轉(zhuǎn)讓不良債權(quán)存在下列情形的,，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同損害國(guó)家利益或社會(huì)公共利益或者違反法律,、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效。（一）債務(wù)人或者擔(dān)保人為國(guó)家機(jī)關(guān)的,；（二）被有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)依法認(rèn)定為涉及國(guó)防,、軍工等國(guó)家安全和敏感信息的以及其他依法禁止轉(zhuǎn)讓或限制轉(zhuǎn)讓情形的；（三）與受讓人惡意串通轉(zhuǎn)讓不良債權(quán)的；（四）轉(zhuǎn)讓不良債權(quán)公告違反《金融資產(chǎn)管理公司資產(chǎn)處置公告管理辦法（修訂）》規(guī)定,，對(duì)依照公開(kāi),、公平、公正和競(jìng)爭(zhēng),、擇優(yōu)原則處置不良資產(chǎn)造成實(shí)質(zhì)性影響的,；（五）實(shí)際轉(zhuǎn)讓的資產(chǎn)包與轉(zhuǎn)讓前公告的資產(chǎn)包內(nèi)容嚴(yán)重不符，且不符合《金融資產(chǎn)管理公司資產(chǎn)處置公告管理辦法（修訂）》規(guī)定的,；（六）根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)經(jīng)合法,、獨(dú)立的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，但未經(jīng)評(píng)估的,；或者金融資產(chǎn)管理公司與評(píng)估機(jī)構(gòu),、評(píng)估機(jī)構(gòu)與債務(wù)人、金融資產(chǎn)管理公司和債務(wù)人,、以及三方之間惡意串通,，低估、漏估不良債權(quán)的,；（七）根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)采取公開(kāi)招標(biāo),、拍賣等方式處置，但未公開(kāi)招標(biāo),、拍賣的,；或者公開(kāi)招標(biāo)中的投標(biāo)入少于三家（不含三家）的；或者以拍賣方式轉(zhuǎn)讓不良債權(quán)時(shí),，未公開(kāi)選擇有資質(zhì)的拍賣中介機(jī)構(gòu)的,；或者未依照《中華人民共和國(guó)拍賣法》的規(guī)定進(jìn)行拍賣的；（八）根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)向行政主管部門辦理相關(guān)報(bào)批或者備案,、登記手續(xù)而未辦理,，且在一審法庭辯論終結(jié)前仍未能辦理的,；（九）受讓人為國(guó)家公務(wù)員,、金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)工作人員、政法干警,、金融資產(chǎn)管理公司工作人員,、國(guó)有企業(yè)債務(wù)人管理人員、參與資產(chǎn)處置工作的律師,、會(huì)計(jì)師,、評(píng)估師等中介機(jī)構(gòu)等關(guān)聯(lián)人或者上述關(guān)聯(lián)人參與的非金融機(jī)構(gòu)法人的；（十）受讓人與參與不良債權(quán)轉(zhuǎn)讓的金融資產(chǎn)管理公司工作人員,、國(guó)有企業(yè)債務(wù)人或者受托資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人員等有直系親屬關(guān)系的,；（十一）存在其他損害國(guó)家利益或社會(huì)公共利益的轉(zhuǎn)讓情形的。”

　　座談會(huì)紀(jì)要的這一段,，實(shí)際是對(duì)合同法第78條的解釋,。合同法第79條規(guī)定：“債權(quán)人可以將合同的權(quán)利全部或者部分轉(zhuǎn)讓給第三人，但有下列情形之一的除外：（1）根據(jù)合同性質(zhì)不得轉(zhuǎn)讓,；（2）按照當(dāng)事人約定不得轉(zhuǎn)讓,；（3）依照法律規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓?！鄙弦剷?huì)紀(jì)要,，結(jié)合金融不良債權(quán)轉(zhuǎn)讓，列舉了“根據(jù)合同性質(zhì)‘或者’按照法律行政法規(guī)規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓”的11種情形,。因此,，人民法院審理金融不良債權(quán)轉(zhuǎn)讓案件，查明屬于此11種情形之一的,，即應(yīng)認(rèn)定金融不良債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效,。

　　下面摘引座談會(huì)紀(jì)要關(guān)于金融不良債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同“可撤銷事由”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)：

　　“在金融資產(chǎn)管理公司轉(zhuǎn)讓不良債權(quán)后，國(guó)有企業(yè)債務(wù)人有證據(jù)證明不良債權(quán)根本不存在或者已經(jīng)全部或部分歸還而主張撤銷不良債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的,，人民法院應(yīng)當(dāng)撤銷或者部分撤銷不良債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同,；不良債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同被撤銷或者部分撤銷后，受讓人可以請(qǐng)求金融資產(chǎn)管理公司承擔(dān)相應(yīng)的締約過(guò)失責(zé)任,?！?/P>

　　這一段實(shí)際是結(jié)合金融不良債權(quán)轉(zhuǎn)讓，對(duì)合同法第54條關(guān)于合同可撤銷事由的規(guī)定的解釋,。合同法第54條規(guī)定了三項(xiàng)“可撤銷事由”：（1）重大誤解,；（2）訂立合同時(shí)顯失公平；（3）欺詐,、脅迫或者乘人之危,。上引座談會(huì)紀(jì)要，增加了第（4）項(xiàng)：“國(guó)有企業(yè)債務(wù)人有證據(jù)證明不良債權(quán)根本不存在或者已經(jīng)全部或部分歸還”,。并且明確解釋,，金融不良債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同被撤銷或者部分撤銷后，出讓人金融資產(chǎn)管理公司應(yīng)對(duì)受讓人承擔(dān)“相應(yīng)的締約過(guò)失責(zé)任”,。因此,，人民法院審理金融不良債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同案件，查明有合同法第54條規(guī)定的三項(xiàng)可撤銷事由和座談會(huì)紀(jì)要增加的第四項(xiàng)可撤銷事由之一的,，應(yīng)當(dāng)判決撤銷金融不良債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同或者撤銷其一部,。

　　現(xiàn)在回答第一問(wèn)和第二問(wèn)：人民法院審理金融不良債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同案件，應(yīng)當(dāng)按照座談會(huì)紀(jì)要前述關(guān)于認(rèn)定無(wú)效的解釋標(biāo)準(zhǔn)和可撤銷事由的解釋標(biāo)準(zhǔn),，認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同是否無(wú)效和是否可撤銷,。不符合前述認(rèn)定無(wú)效的解釋標(biāo)準(zhǔn)及可撤銷事由解釋標(biāo)準(zhǔn)的，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效。

　　下面摘引座談會(huì)紀(jì)要關(guān)于金融不良債權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)擔(dān)保債權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓的解釋：

　　“國(guó)有銀行向金融資產(chǎn)管理公司轉(zhuǎn)讓不良債權(quán),，或者金融資產(chǎn)管理公司收購(gòu),、處置不良債權(quán)的，擔(dān)保債權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓,，無(wú)須征得擔(dān)保人的同意,，擔(dān)保人仍應(yīng)在原擔(dān)保范圍內(nèi)對(duì)受讓人繼續(xù)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任?！?/P>

　　其中所謂“擔(dān)保債權(quán)”,，應(yīng)指人的擔(dān)保，即保證擔(dān)保,，而不包括物的擔(dān)保,，即擔(dān)保物權(quán)?？梢?jiàn),，座談會(huì)紀(jì)要未涉及“擔(dān)保物權(quán)”。

　　要回答第三問(wèn),，須根據(jù)合同法第81條規(guī)定的法律原則,。合同法第81條規(guī)定：“債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的，受讓人取得與債權(quán)有關(guān)的從權(quán)利,，但該從權(quán)利專屬于債權(quán)人自身的除外,。”按照民法原理,，抵押權(quán)屬于從權(quán)利,，且抵押權(quán)不是專屬于債權(quán)人自身的從權(quán)利。因此,，債權(quán)人轉(zhuǎn)讓債權(quán),，作為從權(quán)利的抵押權(quán)應(yīng)與主債權(quán)一并轉(zhuǎn)歸受讓人享有。且抵押權(quán)屬于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán),，按照物權(quán)法第14條的規(guī)定,，抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓實(shí)行登記生效原則。因此,，債權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí),，抵押權(quán)隨同主債權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，受讓人應(yīng)根據(jù)債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議及出讓人交付的抵押權(quán)證,，向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓（變更）登記。

　　現(xiàn)在回答第三問(wèn)和第四問(wèn)：合同約定主債權(quán)轉(zhuǎn)讓,，抵押權(quán)等同時(shí)轉(zhuǎn)讓,，受讓人因此主張行使抵押權(quán)的，人民法院應(yīng)予支持。受讓人根據(jù)債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議和出讓人交付的抵押權(quán)證,，已向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓（變更）登記的,，受讓人可以抵押權(quán)人的名義行使抵押權(quán)，申請(qǐng)法院拍賣抵押物并從拍賣價(jià)款優(yōu)先受清償,。如未辦理抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓（變更）登記,，受讓人可憑出讓人出具的委托書，以抵押權(quán)人的代理人名義申請(qǐng)拍賣抵押物并從拍賣價(jià)款優(yōu)先受清償,。如抵押物屬于債務(wù)人之外的人,，則抵押權(quán)隨同主債權(quán)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)通知該抵押物所有人（抵押人）,。但須注意,，抵押權(quán)屬于“對(duì)物權(quán)”而非“對(duì)人權(quán)”，故此通知的意義僅在告知抵押權(quán)已經(jīng)隨同主債權(quán)轉(zhuǎn)讓的事實(shí),，并不是抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓的必要條件,。換言之，即使未通知,，也不影響抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓,。

　　問(wèn)題17：合同約定的違約金明顯過(guò)高（高的離譜，比高利貸還高）,，當(dāng)事人未到庭或雖出庭但未要求調(diào)整的,，法院能否主動(dòng)調(diào)整。

　　合同法第114條第2款規(guī)定：“約定的違約金低于造成的損失的,，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加,；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少,?！睏l文明定，違約金調(diào)整屬于債務(wù)人的權(quán)利,，只在債務(wù)人提出調(diào)整違約金的請(qǐng)求時(shí),，法院才對(duì)約定違約金是否過(guò)高、過(guò)低予以審查并予以調(diào)整,；債務(wù)人不提出調(diào)整違約金的申請(qǐng),，應(yīng)視為債務(wù)人放棄權(quán)利，法院不得依職權(quán)予以審查并進(jìn)行調(diào)整,。

　　最高人民法院合同法解釋（二）（法釋〔2009〕5號(hào)）第27條解釋說(shuō),，“當(dāng)事人通過(guò)反訴或者抗辯的方式，請(qǐng)求人民法院依照合同法第114條第二款的規(guī)定調(diào)整違約金的,，人民法院應(yīng)予支持,?！?此項(xiàng)解釋解決了兩個(gè)問(wèn)題：第一，人民法院適用合同法第114條第2款的規(guī)定,，對(duì)約定過(guò)高或過(guò)低的違約金進(jìn)行調(diào)整,，須以債務(wù)人請(qǐng)求為前提條件，債務(wù)人未請(qǐng)求的,，人民法院不得依職權(quán)調(diào)整違約金,；第二，債務(wù)人請(qǐng)求調(diào)整違約金,，須采取反訴或者抗辯的方式,。換言之，調(diào)整違約金屬于債務(wù)人的實(shí)體權(quán)利,，此項(xiàng)權(quán)利之行使,，必須在訴訟中采取反訴（處分原則）或者抗辯（辯論原則）的方式。

　　以上是法庭調(diào)整違約金的原則,。按照此項(xiàng)原則,，法庭調(diào)整違約金，必須以債務(wù)人主張為條件,，債務(wù)人未主張的,，法庭不得依職權(quán)調(diào)整。但是,，同志們不愿忘記,，法庭對(duì)于合同內(nèi)容有審查的職責(zé)，法庭應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同法基本原則和具體規(guī)則,，審查合同的合法性,。當(dāng)事人一方利用自己的優(yōu)勢(shì)地位，濫用合同自由,，通過(guò)約定高額違約金,，為自己牟取不正當(dāng)利用，損害對(duì)方當(dāng)事人合法權(quán)益,，這樣的約定是違法的,，當(dāng)然也是無(wú)效的。

　　現(xiàn)在回答問(wèn)題：“合同約定的違約金明顯過(guò)高（高的離譜,，比高利貸還高）,，當(dāng)事人未到庭或雖出庭但未要求調(diào)整的”，如果屬于格式合同,，法庭可依據(jù)合同法第40條關(guān)于“提供格式條款一方免除其責(zé)任,、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利”的格式合同條款無(wú)效的規(guī)定,，認(rèn)定該違約金條款無(wú)效,；如果不屬于格式合同,，法庭可直接依據(jù)合同法第6條誠(chéng)實(shí)信用原則,，認(rèn)定違約金條款無(wú)效,；如果約定違約金“高的離譜，比高利貸還高”,，應(yīng)構(gòu)成合同法第52條第（4）項(xiàng)“損害社會(huì)公共利益”或者第（5）項(xiàng)“違反法律,、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”，法庭可依據(jù)合同法第52條,，認(rèn)定其無(wú)效,。在違約金條款被認(rèn)定無(wú)效之后，原告（債權(quán)人）可依合同法第113條關(guān)于法定損害賠償?shù)囊?guī)定,，要求賠償損失,，自不待言。

　　問(wèn)題18：在買賣合同糾紛案件中,，在標(biāo)的物已交付一兩年的時(shí)間,，但在原告起訴后，被告仍以標(biāo)的物的質(zhì)量存在問(wèn)題進(jìn)行抗辯,，應(yīng)如何處理,？

　　在回答問(wèn)題之前，先介紹合同法關(guān)于買賣合同標(biāo)的物質(zhì)量檢驗(yàn)和瑕疵通知的規(guī)定,。合同法第157條規(guī)定,，“買受人收到標(biāo)的物時(shí)應(yīng)當(dāng)在約定的檢驗(yàn)期間內(nèi)檢驗(yàn)。沒(méi)有約定檢驗(yàn)期間的,，應(yīng)當(dāng)及時(shí)檢驗(yàn),。”本條規(guī)定買受人有對(duì)標(biāo)的物進(jìn)行檢驗(yàn)的義務(wù),，以便于判斷標(biāo)的物是否存在瑕疵,，并據(jù)此判斷出賣人應(yīng)否承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任。本條規(guī)定,，合同約定了檢驗(yàn)期間的,，買受人應(yīng)當(dāng)在約定的檢驗(yàn)期間內(nèi)進(jìn)行檢驗(yàn)；未約定檢驗(yàn)期間的,，買受人應(yīng)及時(shí)進(jìn)行檢驗(yàn),。需經(jīng)過(guò)初步的使用和調(diào)試才能發(fā)現(xiàn)瑕疵的，及時(shí)檢驗(yàn)應(yīng)指按照物的使用方法于合理的時(shí)間進(jìn)行檢驗(yàn),。檢驗(yàn)期間自買受人收到標(biāo)的物之時(shí)起計(jì)算,。

　　合同法第158條規(guī)定買受人的瑕疵通知義務(wù),。按照第158條第一款的規(guī)定,，如合同約定有檢驗(yàn)期間,，買受人經(jīng)檢驗(yàn)發(fā)現(xiàn)標(biāo)的物存在瑕疵的,，應(yīng)當(dāng)在檢驗(yàn)期間內(nèi)向出賣人發(fā)出瑕疵通知。按照第二款的規(guī)定,，如合同未約定檢驗(yàn)期間,，則買受人應(yīng)當(dāng)在發(fā)現(xiàn)或者應(yīng)當(dāng)發(fā)現(xiàn)標(biāo)的物瑕疵的合理期間內(nèi)，向出賣人發(fā)出瑕疵通知,。所謂瑕疵通知,，屬于事實(shí)通知，只要買受人（以書面形式或者口頭形式）將標(biāo)的物存在瑕疵（標(biāo)的物質(zhì)量與合同約定不符）的事實(shí)告知出賣人即可,，而無(wú)須表示是否追究出賣人的瑕疵擔(dān)保責(zé)任的意思,，亦無(wú)須附有標(biāo)的物存在瑕疵的證據(jù)。

　　請(qǐng)?zhí)貏e注意合同法第158條關(guān)于買受人不履行瑕疵通知義務(wù)的法律效果的規(guī)定,。如果合同約定了檢驗(yàn)期間,，按照本條第一款的規(guī)定，如果買受人未在檢驗(yàn)期間內(nèi)發(fā)出瑕疵通知,，“視為”標(biāo)的物不存在瑕疵（及質(zhì)量符合約定）,；如果合同未約定檢驗(yàn)期間，按照第二款的規(guī)定,，“買受人在合理期間內(nèi)未通知或者自標(biāo)的物收到之日起兩年內(nèi)未通知”,，“視為”標(biāo)的物不存在瑕疵（即質(zhì)量符合約定）。

　　此所謂“視為”,，是民法技術(shù)性概念,。“視為”概念,，與另一個(gè)技術(shù)性概念“推定”,，均屬于由法庭依據(jù)法律規(guī)定作出事實(shí)認(rèn)定。二者的差別在于：法庭依據(jù)法律關(guān)于“視為”的規(guī)定所作出的事實(shí)認(rèn)定,，不允許當(dāng)事人以反證予以推翻,，此項(xiàng)事實(shí)認(rèn)定將直接作出法庭判決的事實(shí)根據(jù)；法庭依據(jù)法律關(guān)于“推定”的規(guī)定所作出的事實(shí)認(rèn)定,，允許當(dāng)事人以反證予以推翻,，只在對(duì)方當(dāng)事人舉不出反證或者舉出的反證不足以推翻法庭作出的事實(shí)認(rèn)定時(shí)，才能以此項(xiàng)事實(shí)認(rèn)定作為判決的事實(shí)根據(jù),。順便補(bǔ)充說(shuō)明一點(diǎn),，法律上的推定也有兩種：可以推翻的推定（通常的推定），與不可推翻的推定（特別的推定）,。侵權(quán)責(zé)任法第6條第2款規(guī)定的推定,，就屬于可以推翻的推定，即通常的推定；侵權(quán)責(zé)任法第58條規(guī)定的推定,，就屬于不可推翻的推定,，即特別推定。

　　由上可知,，同志們一定要準(zhǔn)確理解和掌握合同法第158條關(guān)于“視為”規(guī)定,，合同約定檢驗(yàn)期間的，超過(guò)檢驗(yàn)期間,，未約定檢驗(yàn)期間的超過(guò)合理期間或者自標(biāo)的物收到之日起算超過(guò)兩年,，法庭即應(yīng)依法“視為”標(biāo)的物不存在瑕疵,，即質(zhì)量合格,，并據(jù)此判決駁回買受人以所謂質(zhì)量不合格為由提起的本訴、反訴,、抗辯及質(zhì)量鑒定申請(qǐng),。

　　裁判實(shí)踐中，對(duì)于合同法第158條第二款規(guī)定的“合理期間”與“兩年期間”的關(guān)系,，存有疑問(wèn),。即：自標(biāo)的物收到之日起已超過(guò)兩年，如買受人發(fā)現(xiàn)標(biāo)的物存在瑕疵,，于發(fā)現(xiàn)瑕疵的合理期間內(nèi),，向出賣人發(fā)出瑕疵通知，法庭應(yīng)如何處理,？一種意見(jiàn)認(rèn)為,，兩年期間為最長(zhǎng)合理期間，一旦超過(guò)兩年期間,，即應(yīng)視為標(biāo)的物質(zhì)量合格,，超過(guò)兩年期間后發(fā)出的瑕疵通知無(wú)效；另一種意見(jiàn)認(rèn)為,，兩年期間與合理期間是并立關(guān)系,，超過(guò)兩年期間后發(fā)現(xiàn)標(biāo)的物瑕疵，在合理期間內(nèi)發(fā)出的瑕疵通知有效,。

　　請(qǐng)同志們特別注意,，最高人民法院關(guān)于買賣合同司法解釋（法釋〔2012〕7號(hào)）針對(duì)這一問(wèn)題的解釋，其第17條：“合同法第158條第2款所規(guī)定的‘兩年’是最長(zhǎng)的合理期間,。該期間為不變期間,，不適用訴訟時(shí)效中止、中斷或者延長(zhǎng)的規(guī)定,?！逼涞?0條：“合同法第158條規(guī)定的檢驗(yàn)期間、合理期間,、兩年期間經(jīng)過(guò)后,，買受人主張標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量不符合約定的,，人民法院不予支持?！?/P>

　　現(xiàn)在回答問(wèn)題：在買賣合同糾紛案件中,，在標(biāo)的物已交付一兩年的時(shí)間，但在原告起訴后,，被告仍以標(biāo)的物的質(zhì)量存在問(wèn)題進(jìn)行抗辯的,，法庭應(yīng)當(dāng)如何處理？（1）如果查明合同約定有檢驗(yàn)期間,，而被告（買受人）未在檢驗(yàn)期間內(nèi)發(fā)出瑕疵通知,，法庭應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同法第158條第一款的規(guī)定，“視為標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量符合約定”,，并據(jù)此駁回被告（買受人）的抗辯主張,。（2）如果合同未約定檢驗(yàn)期間，則法庭應(yīng)當(dāng)審查被告（買受人）是否在合理期間內(nèi)發(fā)出瑕疵通知,，已在合理期間內(nèi)發(fā)出瑕疵通知的,，法庭應(yīng)當(dāng)根據(jù)被告提出的證據(jù)或者質(zhì)檢機(jī)構(gòu)的鑒定意見(jiàn)，對(duì)標(biāo)的物是否存在瑕疵作出認(rèn)定,，如法庭認(rèn)定標(biāo)的物存在瑕疵,，即應(yīng)支持被告的抗辯主張；如法庭認(rèn)定標(biāo)的物不存在瑕疵,，則應(yīng)駁回被告的抗辯主張,。（3）如未在合理期間內(nèi)發(fā)出瑕疵通知，則審查被告（買受人）主張瑕疵抗辯（建議以本案原告起訴日為準(zhǔn)）是否超過(guò)兩年期間,，如未超過(guò)兩年期間,，則法庭應(yīng)當(dāng)根據(jù)被告提出的證據(jù)或者質(zhì)檢機(jī)構(gòu)的鑒定意見(jiàn)，對(duì)標(biāo)的物是否存在瑕疵作出認(rèn)定,；如已超過(guò)兩年期間,，則法庭應(yīng)當(dāng)依據(jù)第158條第2款規(guī)定，“視為”標(biāo)的物不存在瑕疵,，并駁回被告（買受人）的抗辯主張,。

　　最后補(bǔ)充一點(diǎn)，如果買賣合同標(biāo)的物有質(zhì)量保證期間的,，則應(yīng)適用該“質(zhì)量保證期”,，而不適用“兩年期間”。

　　問(wèn)題19：債務(wù)人怠于行使到期債權(quán),，次債務(wù)人無(wú)償轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)或低價(jià)轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn),，債權(quán)人是否可依合同法第74條之規(guī)定對(duì)次債務(wù)人的行為行使撤銷權(quán)？如不能，應(yīng)以原告主體不適格駁回債權(quán)人（原告）的起訴,，還是應(yīng)駁回其訴訟請(qǐng)求,？

　　問(wèn)題19講的是三角債關(guān)系：債權(quán)人對(duì)債務(wù)人享有債權(quán)，債務(wù)人對(duì)次債務(wù)人享有債權(quán),。如果債務(wù)人怠于行使對(duì)次債務(wù)人的到期債權(quán),，對(duì)債權(quán)人造成損害，則債權(quán)人可依據(jù)合同法第73條關(guān)于債權(quán)人代位權(quán)的規(guī)定,，起訴次債務(wù)人,，代位行使債務(wù)人對(duì)次債務(wù)人的債權(quán)；如果次債務(wù)人無(wú)償轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)或者以明顯不合理的低價(jià)轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn),，對(duì)債務(wù)人造成損害,，則債務(wù)人可依據(jù)合同法第74條關(guān)于債權(quán)人撤銷權(quán)的規(guī)定，起訴次債務(wù)人,，請(qǐng)求法院撤銷次債務(wù)人與受讓人之間轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的合同,。

　　現(xiàn)在的問(wèn)題是，債務(wù)人怠于行使對(duì)次債務(wù)人的債權(quán),，對(duì)債權(quán)人造成損害，符合合同法第73條債權(quán)人代位權(quán)的構(gòu)成要件,，并且在這種情形,，次債務(wù)人無(wú)償轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)或者低價(jià)轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)，對(duì)債務(wù)人造成損害,，符合合同法第74條債權(quán)人撤銷權(quán)的構(gòu)成要件,，問(wèn)債權(quán)人可否代位行使債務(wù)人對(duì)次債務(wù)人的撤銷權(quán)？關(guān)鍵在于,，法律如何規(guī)定債權(quán)人代位權(quán)的適用對(duì)象,。

　　按照大陸法系民法，債權(quán)人代位權(quán)的適用對(duì)象,，包括債務(wù)人的一切權(quán)利和訴權(quán),，例如法國(guó)民法第1166條、日本民法第423條,、意大利民法第2900條,。但我國(guó)合同法債權(quán)人代位權(quán)的適用對(duì)象，被限定為“債務(wù)人的債權(quán)”,。這是由我國(guó)合同法創(chuàng)設(shè)債權(quán)人代位權(quán)的立法目的,，是要解決嚴(yán)重的三角債社會(huì)問(wèn)題，所決定的,。合同法第73條規(guī)定：因債務(wù)人怠于行使其“到期債權(quán)”,，對(duì)債權(quán)人造成損害的，債權(quán)人可以向人民法院請(qǐng)求以自己的名義代位行使“債務(wù)人的債權(quán)”。

　　現(xiàn)在回答問(wèn)題19：債務(wù)人怠于行使到期債權(quán),，次債務(wù)人無(wú)償轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)或低價(jià)轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn),，債權(quán)人不能代位行使債務(wù)人對(duì)次債務(wù)人的撤銷權(quán)。如債權(quán)人依據(jù)合同法第74條的規(guī)定起訴,，請(qǐng)求撤銷次債務(wù)人無(wú)償或者低價(jià)轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)行為,，法庭應(yīng)以原告主體不適格，駁回債權(quán)人（原告）的起訴,；如債權(quán)人依據(jù)合同法第73條的規(guī)定起訴,，請(qǐng)求撤銷次債務(wù)人無(wú)償或者低價(jià)轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)行為，法庭應(yīng)以撤銷權(quán)不屬于債權(quán)人代位權(quán)的適用對(duì)象為由,，駁回其訴訟請(qǐng)求,。

　　問(wèn)題20：雙方訂立了抵押合同，但是沒(méi)有辦理抵押登記,，原告舉證證明是因?yàn)榈盅喝说倪^(guò)錯(cuò)導(dǎo)致沒(méi)有辦理抵押登記,，抵押人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)什么責(zé)任（違約責(zé)任還是締約過(guò)失責(zé)任）？如果原告要求抵押人在抵押范圍內(nèi)承擔(dān)連帶清償責(zé)任是否應(yīng)予支持,？

　　前面已經(jīng)談到,，按照物權(quán)法第14條和第15條的規(guī)定，未辦理抵押登記,，只是抵押權(quán)未設(shè)立,，不影響抵押合同的效力。因此,，抵押人應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任,。在債務(wù)人與抵押人為同一主體的情形，發(fā)生貸款合同（主合同）的違約責(zé)任,，與抵押合同（從合同）的違約責(zé)任的競(jìng)合（一個(gè)責(zé)任人,、兩個(gè)責(zé)任關(guān)系），債權(quán)人選擇追究抵押合同的違約責(zé)任或者追究主合同的違約責(zé)任,，其結(jié)果沒(méi)有差別,。在債務(wù)人與抵押人是不同主體的情形，抵押人承擔(dān)抵押合同的違約責(zé)任,，債務(wù)人承擔(dān)主合同的違約責(zé)任,，二者不構(gòu)成連帶責(zé)任關(guān)系。前面已經(jīng)談到,，連帶責(zé)任的前提是,，兩個(gè)責(zé)任人、一個(gè)責(zé)任關(guān)系,。

　　現(xiàn)在回答問(wèn)題：雙方訂立了抵押合同,，但是沒(méi)有辦理抵押登記,，原告舉證證明是因?yàn)榈盅喝说倪^(guò)錯(cuò)導(dǎo)致沒(méi)有辦理抵押登記，抵押人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任,。如果原告要求抵押人在抵押范圍內(nèi)承擔(dān)連帶清償責(zé)任,，法庭應(yīng)當(dāng)以抵押人承擔(dān)抵押合同的違約責(zé)任，與債務(wù)人承擔(dān)主合同的違約責(zé)任,，兩者不構(gòu)成連帶責(zé)任關(guān)系為由,，駁回其請(qǐng)求。

　　問(wèn)題21：農(nóng)村宅基地,，如果是登記在父親名下,，但是有一部分是為兒子結(jié)婚建房（假如六間房子，分兩個(gè)門,，一家三間）,，那么能否證明房子為兒子所有？如果土地證和房產(chǎn)證都是登記在父親名下,，那兒子把房子贈(zèng)與他人的合同是否有效,？

　　按照中國(guó)農(nóng)村的傳統(tǒng)習(xí)慣，在兒子結(jié)婚之前,，父母就要為兒子將來(lái)結(jié)婚建新房,，供婚后小夫妻倆居住，如果父母不與兒子分家,，該房屋仍然屬于父母的房產(chǎn),。只在父母與兒子分家后，才憑分家析產(chǎn)協(xié)議書到登記機(jī)構(gòu)辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更,，兒子也才取得該房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)。

　　現(xiàn)在回答第一問(wèn)：如果房屋產(chǎn)權(quán)證和宅基地使用權(quán)證均在父親名下,，僅憑房屋的一部分是父親為兒子結(jié)婚所建這一事實(shí),，不能證明該部分房屋為兒子所有。如前所述,，兒子須憑與父母親分家析產(chǎn)的協(xié)議書到登記機(jī)構(gòu)辦理過(guò)戶登記,，才能取得該部分房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)。

　　再回答第二問(wèn)：既然土地證和房產(chǎn)證都是登記在父親名下,，則兒子把該部分房屋贈(zèng)與他人的合同,，屬于無(wú)權(quán)處分他人財(cái)產(chǎn)的合同，應(yīng)適用合同法第51條的規(guī)定,，如果父親不予追認(rèn),，則該房屋贈(zèng)與合同無(wú)效。

　　問(wèn)題22：合同法113條（違約責(zé)任）規(guī)定的違約方“訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)的損失”如何理解,？

　　要正確理解不可預(yù)見(jiàn)規(guī)則,，須先正確理解合同法第113條第一款關(guān)于法定損害賠償?shù)囊?guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定,，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失,，包括合同履行后可以獲得的利益,，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失?！?/P>

　　違約損害賠償（合同法稱為賠償損失）,，是最主要、最常用的違約責(zé)任形式,。合同法將違約損害賠償責(zé)任,，區(qū)分為約定損害賠償與法定損害賠償：約定損害賠償，包括違約金,、約定損害賠償?shù)挠?jì)算方法及違約定金,，規(guī)定在第114條、第115條,；法定損害賠償,，指在當(dāng)事人未約定違約金、損害賠償金計(jì)算方法及違約定金的情形,，按照法定方法計(jì)算的損害賠償,，規(guī)定在合同法第113條。二者之間的適用順序是：如果有約定損害賠償（當(dāng)事人約定了違約金或者損害賠償金計(jì)算方法或者違約定金）,，則應(yīng)適用約定損害賠償,；只在沒(méi)有約定損害賠償（當(dāng)事人未約定違約金、計(jì)算損害賠償金的方法,、違約定金）時(shí),，才適用法定損害賠償，即按照第113條規(guī)定的計(jì)算方法計(jì)算損害賠償金,。

　　按照大陸法系民事立法和民法原理,，所謂損害賠償責(zé)任，目的在于填補(bǔ)受害人所受損害,，屬于補(bǔ)償性損害賠償,，要求損害賠償金額與受害人實(shí)際所受損害數(shù)額相當(dāng)，不允許受害人獲得超過(guò)實(shí)際損失（損害）的賠償金,。此與英美法有所不同,。英美法不僅有補(bǔ)償性損害賠償（此與大陸法相同），更有懲罰性損害賠償（此與大陸法不同）,。所謂懲罰性損害賠償,，目的不是補(bǔ)償受害人所受損害，而是對(duì)加害人進(jìn)行懲罰,。我國(guó)改革開(kāi)放以來(lái)的立法,，已經(jīng)引入懲罰性損害賠償制度,。首先是1993年制定的消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法關(guān)于雙倍賠償?shù)囊?guī)定（第49條），其次是2008年的食品安全法關(guān)于賠償價(jià)款十倍的規(guī)定（第96條）,。消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法和食品安全法關(guān)于懲罰性賠償?shù)囊?guī)定,，與本法第113條第1款關(guān)于補(bǔ)償性損害賠償（計(jì)算方法）的規(guī)定，構(gòu)成特別法與一般法的關(guān)系,。根據(jù)特別法優(yōu)先適用原則,，本條第2款明示應(yīng)當(dāng)優(yōu)先適用消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法（及食品安全法）關(guān)于懲罰性賠償?shù)囊?guī)定。

　　現(xiàn)在看合同法第113條第1款關(guān)于法定損害賠償?shù)囊?guī)定,。請(qǐng)?zhí)貏e注意條文前段,，“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的,，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失”一句,，明確表述了本條規(guī)定的損害賠償?shù)男再|(zhì)，屬于補(bǔ)償性損害賠償,，以填補(bǔ)因違約行為給對(duì)方當(dāng)事人造成的損失（損害）為目的,。“給對(duì)方造成損失”,，是追究違約方損害賠償責(zé)任的必要條件,，同時(shí)也限定了本條的適用范圍?！皳p失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于‘給對(duì)方造成損失’”這一句,，明確表述了本條法定損害賠償?shù)难a(bǔ)償性，及以違約所造成的損失作為法定損害賠償?shù)臉?biāo)準(zhǔn),，損失多少即賠償多少,，多損多賠，少損少賠,。

　　不僅如此,，第113條第一款條文前段，還準(zhǔn)確表述了違約損害賠償責(zé)任的構(gòu)成要件：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定”,，即有“違約行為”；“給對(duì)方造成損失的”,，即有“損害”,；“損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失”，即強(qiáng)調(diào)違約行為與損害之間的“因果關(guān)系”,。此即嚴(yán)格責(zé)任原則之下的違約損害賠償“三要件”,。

　　請(qǐng)看第113條第一款條文中段，“損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失,，包括合同履行后可以獲得的利益”,，這是關(guān)于損害賠償?shù)姆秶?，亦即損害賠償金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定?！耙蜻`約所造成的損失”,，即與違約行為存在因果關(guān)系的損失，這就是賠償范圍,。亦即裁判實(shí)務(wù)中所說(shuō)“實(shí)際損失”,，因違約行為實(shí)際給對(duì)方造成的損失。請(qǐng)注意,，“實(shí)際損失”一語(yǔ),，在本法實(shí)施之前，最高人民法院在解釋涉外經(jīng)濟(jì)合同法上的損害賠償如何計(jì)算時(shí),，曾經(jīng)解釋為“現(xiàn)實(shí)財(cái)產(chǎn)的減少（財(cái)物的毀損和費(fèi)用的支出）”,，即現(xiàn)存財(cái)產(chǎn)的損失。但合同法所謂“實(shí)際損失”,，是指因違約行為實(shí)際給對(duì)方造成的全部損失,，包括對(duì)方原有（現(xiàn)存）財(cái)產(chǎn)的損失（財(cái)物毀損和費(fèi)用支出），和可得利益損失,。為避免誤將賠償范圍不適當(dāng)?shù)乩斫鉃椤艾F(xiàn)存財(cái)產(chǎn)的損失”,，條文特別強(qiáng)調(diào)“因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益”,?！昂贤男泻罂梢垣@得的利益”，簡(jiǎn)稱“可得利益”,?！耙蜻`約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益”,，這一句不僅表述法定損害賠償?shù)馁r償范圍,，而且表述法定損害賠償金的計(jì)算方法，即：“現(xiàn)存財(cái)產(chǎn)減少”+“可得利益損失”,。

　　現(xiàn)在看第113條最末一句：“但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失,。”此項(xiàng)規(guī)定在理論上稱為“不可預(yù)見(jiàn)規(guī)則”,。因?yàn)?，按照本款?guī)定的違約損害賠償范圍，包括現(xiàn)實(shí)財(cái)產(chǎn)的損失和可得利益的損失,，有可能發(fā)生這樣的情形,，最后計(jì)算得出的損害賠償金額，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)合同依約履行時(shí)對(duì)方所可能獲得的利益,。例如,，合同標(biāo)的就幾萬(wàn)元,，如果依約履行，債權(quán)人不過(guò)獲得幾萬(wàn)元至多十幾萬(wàn)元的利益,，現(xiàn)在債務(wù)人違約,，計(jì)算得出上百萬(wàn)元甚至幾百萬(wàn)元的損害賠償金。如果要求違約方全部賠償,，顯然對(duì)違約方不公平,，并且在當(dāng)事人雙方利益關(guān)系上也有失平衡。這種情形,，就須要對(duì)損害賠償金額進(jìn)行限制,。本款規(guī)定的違約損害賠償范圍，現(xiàn)實(shí)財(cái)產(chǎn)損失加上可得利益損失,，可以說(shuō)是損害多少賠償多少,，這是一般原則。但在特殊情形,，計(jì)算得出的賠償金額顯然過(guò)高,，讓違約方承擔(dān)太高的損害賠償金，不符合民法公平原則的要求,，因此依據(jù)不可預(yù)見(jiàn)規(guī)則對(duì)損害賠償金額予以限制,，這是一般原則的例外。

　　按照本款末句條文可知,，所謂不可預(yù)見(jiàn)規(guī)則,，預(yù)見(jiàn)主體是“違反合同一方”，預(yù)見(jiàn)之時(shí)點(diǎn)為“訂立合同時(shí)”,，這就發(fā)生一個(gè)問(wèn)題,，違約方向法庭主張其在訂立合同之時(shí)沒(méi)有預(yù)見(jiàn)到自己一旦違約會(huì)給對(duì)方造成如此巨大的損失，應(yīng)當(dāng)如何舉證,？違約方于訂立合同之時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者預(yù)見(jiàn)不到,，是違約方的主觀心理狀態(tài)，屬于難于舉證的事實(shí),，不應(yīng)按照通常證據(jù)方法要求違約方舉證,。違約方依據(jù)不可預(yù)見(jiàn)規(guī)則主張減輕責(zé)任的抗辯即可。這種情形,，法庭應(yīng)當(dāng)采用抽象的判斷方法,，即設(shè)想一個(gè)智力健全的有經(jīng)驗(yàn)的當(dāng)事人處于同樣的情形，是否可以預(yù)見(jiàn)到其一旦違約將會(huì)給對(duì)方造成如此巨大的損失,。

　　質(zhì)言之，由審理案件的法官按照社會(huì)生活經(jīng)驗(yàn),，根據(jù)當(dāng)事人之間的利益關(guān)系,，對(duì)原告計(jì)算得出的損失金額,，進(jìn)行公平裁量。正如國(guó)際商事合同通則第7.4.4條的“注釋”所說(shuō),，不可預(yù)見(jiàn)規(guī)則“是一個(gè)彈性概念,，它給法官留下一個(gè)較寬的自由裁量的范圍”。法官進(jìn)行自由裁量的結(jié)果,，如認(rèn)為計(jì)算得出的賠償金額大體公平,，應(yīng)以“可以預(yù)見(jiàn)”為由，不支持違約方的抗辯主張,，而按照計(jì)算得出的金額判決違約方承擔(dān)責(zé)任,；如認(rèn)為計(jì)算得出的賠償金額顯失公平，應(yīng)以“不可預(yù)見(jiàn)”為由,，將計(jì)算得出的賠償金額減至法庭認(rèn)為比較公平合理的數(shù)額,。

　　可見(jiàn)，不可預(yù)見(jiàn)規(guī)則的實(shí)質(zhì),，是授權(quán)法庭以不可預(yù)見(jiàn)規(guī)則為法律根據(jù),，限制違約方的損害賠償責(zé)任，使違約方不至于承擔(dān)過(guò)重的（不合理）的賠償責(zé)任,，以維持當(dāng)事人之間利益關(guān)系的平衡,。而在實(shí)際違約訴訟中，不可預(yù)見(jiàn)規(guī)則之適用,，須以違約方以抗辯方式主張為前提,，自不待言。但對(duì)此不可過(guò)分拘泥,。只要被告（違約方）于答辯狀或者庭審中,，表示“想不到”、“金額太大”等意思,，即應(yīng)認(rèn)為主張此項(xiàng)抗辯,。于缺席審判情形，如法庭經(jīng)公平裁量認(rèn)為原告計(jì)算得出賠償金額顯然過(guò)高,，可推測(cè)被告一旦出庭將會(huì)主張此項(xiàng)抗辯,，而直接適用不可預(yù)見(jiàn)規(guī)則，減少損害賠償金額,。

　　問(wèn)題23：?jiǎn)T工使用蓋有公司公章的便箋向出借人出具欠條,，款項(xiàng)取得后被員工揮霍，法院以詐騙罪判處員工刑罰,，出借人以員工的職務(wù)行為所產(chǎn)生的民事責(zé)任應(yīng)該由公司承擔(dān)為由,，對(duì)公司提起普通民事訴訟，公司則以員工行為已構(gòu)成犯罪，應(yīng)當(dāng)先對(duì)員工提起附帶民事訴訟為由進(jìn)行抗辯,，如何處理,？

　　解答這個(gè)問(wèn)題的關(guān)鍵在于，該員工的行為是否構(gòu)成表見(jiàn)代理,？如果構(gòu)成表見(jiàn)代理,，即應(yīng)由該單位對(duì)出借人承擔(dān)還本付息的責(zé)任；不構(gòu)成表見(jiàn)代理,，則該單位不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任,。下面對(duì)表見(jiàn)代理制度作概括介紹。

　　合同法第49條規(guī)定：“行為人沒(méi)有代理權(quán),、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同,，相對(duì)人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效,?！卑凑毡緱l，雖然行為人沒(méi)有代理權(quán),，如果“相對(duì)人有理由相信行為人有代理權(quán)”,，即應(yīng)發(fā)生有權(quán)代理的效果。這就是表見(jiàn)代理,。

　　表見(jiàn)代理制度的立法目的,，是要保護(hù)善意的相對(duì)人，即有正當(dāng)理由相信行為人有代理權(quán)的相對(duì)人,。保護(hù)了這樣的相對(duì)人,，也就保護(hù)了市場(chǎng)交易的安全。需要指出,，表見(jiàn)代理,，不是無(wú)緣無(wú)故地讓被代理人承擔(dān)責(zé)任，而是有嚴(yán)格的構(gòu)成要件,。表見(jiàn)代理的構(gòu)成要件中,，非常重要的一條是，被代理人與行為人之間存在某種關(guān)系,，由于這種關(guān)系的存在,，就造成一種有權(quán)代理的表象，使相對(duì)人相信行為人有代理權(quán),。既然外表上看起來(lái)和有權(quán)代理完全一樣,，相對(duì)方相信行為人有代理權(quán)也就是可以理解的，法律應(yīng)該保護(hù)相對(duì)方,。

　　舉例來(lái)說(shuō),，需方單位訂立合同從來(lái)是由它的供銷科長(zhǎng)到供方去簽定合同，但是后來(lái)這個(gè)供銷科長(zhǎng)已經(jīng)調(diào)離該單位，卻仍然以該單位的名義到供方去簽定合同,，這種情況下,，因?yàn)橛羞@個(gè)供銷科長(zhǎng)一直代理需方單位到供方簽定合同這個(gè)關(guān)系，供方相信他有代理權(quán)就有正當(dāng)理由,。如果沒(méi)有這種關(guān)系存在，這個(gè)人不是需方單位的供銷科長(zhǎng),，就一個(gè)普通員工,，此前從未代理需方單位到供方簽訂過(guò)合同，單憑一個(gè)工作證或者蓋章的空白合同書,，聲稱代理某某單位訂立合同,，就不構(gòu)成有代理權(quán)的表象。按照社會(huì)生活經(jīng)驗(yàn),，相對(duì)方不可能相信其有代理權(quán),，必定要求他出示需方單位的授權(quán)委托書。這種情形,，你不要求他出示授權(quán)委托書,，就與他簽訂合同，相信他是需方單位的代理人,，就屬于“沒(méi)有理由”,，當(dāng)然不構(gòu)成表見(jiàn)代理。

　　條文上說(shuō)的“有理由”,，應(yīng)該理解為有正當(dāng)理由,。所謂有正當(dāng)理由，就是說(shuō)你這個(gè)原告相信行為人有代理權(quán)還不算,，還要假設(shè)換了別人在同樣的情況下也會(huì)相信,，才有正當(dāng)理由。如果只是原告相信了,，換了別的人都不會(huì)相信,，你這個(gè)相信就沒(méi)有正當(dāng)理由。沒(méi)有正當(dāng)理由,，你就相信一個(gè)人有什么代理權(quán),，這是你自己的問(wèn)題，不構(gòu)成表見(jiàn)代理,，而應(yīng)該適用合同法第48條關(guān)于無(wú)權(quán)代理的規(guī)定,。

　　現(xiàn)在回答問(wèn)題：如果該員工不是普通員工，例如是公司的財(cái)務(wù)科長(zhǎng)或者財(cái)會(huì)人員,，且此前曾經(jīng)“使用蓋有公司公章的便箋向出借人”借款,，則出借人有理由相信其有代理權(quán)，應(yīng)當(dāng)構(gòu)成表見(jiàn)代理。這種情形,，“出借人以員工的職務(wù)行為所產(chǎn)生的民事責(zé)任應(yīng)該由公司承擔(dān)為由,，對(duì)公司提起普通民事訴訟，公司則以員工行為已構(gòu)成犯罪,，應(yīng)當(dāng)先對(duì)員工提起附帶民事訴訟為由進(jìn)行抗辯”,，法庭應(yīng)認(rèn)定被告抗辯理由不成立，并適用合同法第49條關(guān)于表見(jiàn)代理的規(guī)定,，支持原告（出借人）的請(qǐng)求,，判決被告對(duì)借款承擔(dān)責(zé)任。反之,，如果該員工不是公司的財(cái)務(wù)科長(zhǎng)或者財(cái)會(huì)人員,，且此前也未“使用蓋有公司公章的便箋向出借人”借款，則出借人沒(méi)有理由相信其有代理權(quán),，不構(gòu)成表見(jiàn)代理,，按照合同法第48條關(guān)于無(wú)權(quán)代理的規(guī)定，該公司不予追認(rèn),，應(yīng)由該員工自己對(duì)出借人承擔(dān)責(zé)任,。這種情形，“出借人以員工的職務(wù)行為所產(chǎn)生的民事責(zé)任應(yīng)該由公司承擔(dān)為由,，對(duì)公司提起普通民事訴訟,，公司則以員工行為已構(gòu)成犯罪，應(yīng)當(dāng)先對(duì)員工提起附帶民事訴訟為由進(jìn)行抗辯”,，法庭應(yīng)當(dāng)認(rèn)定被告的抗辯成立,，判決駁回原告（出借人）的請(qǐng)求。

　　問(wèn)題24：騙取的房產(chǎn)辦理了房證,，爾后出售他人,，而且過(guò)戶，該交易是否有效,？

　　這是典型的無(wú)權(quán)處分合同,。應(yīng)當(dāng)適用合同法第51條關(guān)于無(wú)權(quán)處分合同的規(guī)定。按照第51條的規(guī)定,，無(wú)處分權(quán)人“處分他人財(cái)產(chǎn)”的合同,，處分的對(duì)象，是他人享有所有權(quán)的財(cái)產(chǎn),，即他人之物,；處分人既不是所有權(quán)人也沒(méi)有獲得所有權(quán)人授予的處分權(quán)，屬于因“惡意或者誤認(rèn)”而處分他人財(cái)產(chǎn),。所謂“惡意”就是明知是他人的財(cái)產(chǎn)而予以處分,，所謂“誤認(rèn)”就是誤將他人財(cái)產(chǎn)認(rèn)為自己的財(cái)產(chǎn)而予以處分,。還須注意這里所謂“處分”，并不是所謂“處分行為”,，而是所有權(quán)的“占有,、使用、收益,、處分”四項(xiàng)權(quán)能中的“處分權(quán)能”,。教科書說(shuō)所有權(quán)的“處分權(quán)能”分為“事實(shí)處分”和“法律處分”。合同法第51條所謂“處分”當(dāng)然是“法律處分”,，亦即出賣和贈(zèng)與,。合同法第51條所謂“他人財(cái)產(chǎn)”，是指他人享有所有權(quán)的“有形財(cái)產(chǎn)”,，即動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)，不包括無(wú)形財(cái)產(chǎn),。最高人民法院公報(bào)2012年第5期（總第187期）第7頁(yè)刊登的一個(gè)案例,，明示“股權(quán)轉(zhuǎn)讓不適用無(wú)權(quán)處分”。

　　按照合同法第51條的規(guī)定,，沒(méi)有處分權(quán)的人（因惡意或者誤認(rèn)）處分他人財(cái)產(chǎn),，如果權(quán)利人不予追認(rèn)，處分人事后未得到處分權(quán),，無(wú)權(quán)處分合同無(wú)效,。但法庭在認(rèn)定合同無(wú)效的同時(shí)，還必須處理合同無(wú)效的后果,。

　　須特別注意,，現(xiàn)行法關(guān)于無(wú)權(quán)處分合同無(wú)效的法律后果的規(guī)定，有合同法第58條相互返還和損失負(fù)擔(dān)的規(guī)定,，和物權(quán)法第106條關(guān)于善意取得制度的規(guī)定,。物權(quán)法第106條屬于特別法，合同法第58條屬于一般法,，按照特別法優(yōu)先適用原則,，法庭處理無(wú)權(quán)處分合同無(wú)效的后果，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先適用物權(quán)法第106條關(guān)于善意取得制度的規(guī)定,，僅在不構(gòu)成善意取得的情形,，才適用合同法第58條關(guān)于相互返還和損失負(fù)擔(dān)的規(guī)定。

　　物權(quán)法第106條規(guī)定,，是包含動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的,、統(tǒng)一的善意取得制度。善意取得的構(gòu)成要件是：（1）受讓人為善意,；（2）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓,；（3）受讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記,，不需要登記的已經(jīng)交付。其第（1）項(xiàng)受讓人為“善意”,，因受讓標(biāo)的物為不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn),，其構(gòu)成要件有區(qū)別：不動(dòng)產(chǎn)受讓人之“善意”，以受讓人信賴不動(dòng)產(chǎn)登記并且沒(méi)有過(guò)失為構(gòu)成要件,；動(dòng)產(chǎn)受讓人之“善意”,，以受讓人信賴該動(dòng)產(chǎn)占有并且沒(méi)有過(guò)失為構(gòu)成要件。其第（2）項(xiàng)“合理價(jià)格轉(zhuǎn)讓”,，意在排除無(wú)償轉(zhuǎn)讓（贈(zèng)與）,，只要是有償轉(zhuǎn)讓（買賣）且已支付價(jià)款即可，切不可死摳文字,，真的去審查買賣價(jià)格是否合理,。其第（3）項(xiàng)“依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯洝保瑧?yīng)當(dāng)解釋為以登記為生效要件的登記,，不包括以登記為對(duì)抗要件的登記,。

　　現(xiàn)在回答問(wèn)題：“騙取的房產(chǎn)辦理了房證，爾后出售他人,，而且過(guò)戶”,，雖然辦理了房產(chǎn)證，但出賣人并不是真正的所有權(quán)人,，屬于典型的惡意處分他人財(cái)產(chǎn)的合同,，受騙的真正權(quán)利人當(dāng)然不會(huì)追認(rèn)，因此法庭應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同法第51條的規(guī)定,，認(rèn)定該房產(chǎn)買賣合同無(wú)效,。法庭在認(rèn)定買賣合同無(wú)效之后，還應(yīng)當(dāng)審查買受人是否構(gòu)成“善意”（通常情形買受人會(huì)主張自己屬于善意買受人）,。如果買受人事前并不認(rèn)識(shí)出賣人（例如通過(guò)房屋中介撮合成交）,，不可能知道出賣人并不是真正權(quán)利人，因信賴房產(chǎn)登記并按照當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)格,，與出賣人訂立買賣合同,，法庭即應(yīng)認(rèn)定買受人屬于“善意”，并依據(jù)物權(quán)法第106條的規(guī)定,，判決買受人取得該房產(chǎn)所有權(quán),。換言之，法庭依據(jù)合同法第51條判決該房產(chǎn)買賣合同無(wú)效,，再依據(jù)物權(quán)法第106條判決買受人根據(jù)善意取得制度取得該房產(chǎn)所有權(quán),，原權(quán)利人的所有權(quán)因而消滅。至于原權(quán)利人因所有權(quán)消滅所受損失,，則應(yīng)依據(jù)侵權(quán)責(zé)任法另行起訴,，追究該騙取房產(chǎn)的人（出賣人）的侵權(quán)責(zé)任,，自不待言。

　　反之,，如果經(jīng)法庭審查認(rèn)為買受人不構(gòu)成“善意”,，則應(yīng)當(dāng)直接適用合同法第58條關(guān)于合同無(wú)效一般法律后果的規(guī)定，判決出賣人與買受人相互返還,，因此給買受人造成損失的,，按照雙方過(guò)錯(cuò)比例予以分擔(dān)。

　　問(wèn)題25：如何理解物權(quán)法第182條關(guān)于房隨地與地隨房原則的規(guī)定,？現(xiàn)實(shí)中房產(chǎn)與土地使用權(quán)分別抵押大量存在,，與物權(quán)法規(guī)定相悖，審判及執(zhí)行實(shí)務(wù)中應(yīng)當(dāng)如何處理,？

　　在物權(quán)立法中如何處理土地與建筑物的關(guān)系,，有兩個(gè)方案：其一，僅規(guī)定土地為物（不動(dòng)產(chǎn)）,，建筑物被視為土地的構(gòu)成部分,，不是獨(dú)立的物（不動(dòng)產(chǎn)）。采取這一方案的物權(quán)法,，不動(dòng)產(chǎn)只是土地，不動(dòng)產(chǎn)登記只是土地登記,。其二,，土地與建筑物，分別為獨(dú)立的物（不動(dòng)產(chǎn)）,，即土地是一個(gè)物（不動(dòng)產(chǎn)）,，建筑物是另一個(gè)物（不動(dòng)產(chǎn)）。采取這一方案的物權(quán)法,，不動(dòng)產(chǎn)包括土地和建筑物,，不動(dòng)產(chǎn)登記分為土地登記和建筑物登記。

　　我國(guó)實(shí)行土地國(guó)有和集體所有的基本經(jīng)濟(jì)制度,，私人可以享有建筑物所有權(quán),，但宅基地所有權(quán)仍屬于國(guó)家或者集體。因此,，我國(guó)物權(quán)法采取以上第二種方案,，規(guī)定土地是一個(gè)物（不動(dòng)產(chǎn)），建筑物是另一個(gè)物（不動(dòng)產(chǎn)）,。在規(guī)定土地和建筑物是兩個(gè)物（不動(dòng)產(chǎn)）的前提下,，為避免建筑物和宅基地分別歸屬于不同主體造成法律關(guān)系的復(fù)雜化，創(chuàng)設(shè)建筑物所有權(quán)與宅基地使用權(quán)必須同歸一人,，并且建筑物與宅基地必須一并抵押的強(qiáng)制性規(guī)則,，即所謂“房隨地,、地隨房”原則，規(guī)定在物權(quán)法第146條,、第147條,、第182條。

　　按照第146條的規(guī)定,，建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,、互換、出資或者贈(zèng)與的,，附著于該土地上的建筑物,、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分。按照第147條的規(guī)定,，建筑物,、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換,、出資或者贈(zèng)與的,，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分,。這兩個(gè)條文規(guī)定,，建筑物所有權(quán)與宅基地使用權(quán)一并處分原則，即權(quán)利轉(zhuǎn)讓情形的“房隨地,、地隨房”原則,。

　　按照物權(quán)法第182條規(guī)定，以建筑物抵押的,，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押,。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押,。抵押人未依照此規(guī)定一并抵押的,，未抵押的財(cái)產(chǎn)視為一并抵押。本條規(guī)定建筑物與宅基地一并抵押的原則,，即設(shè)立抵押情形的“房隨地,、地隨房”原則。

　　物權(quán)法上述條文,，對(duì)“房隨地,、地隨房”原則的規(guī)定，十分準(zhǔn)確,，并無(wú)產(chǎn)生理解歧義之余地,。關(guān)鍵在登記機(jī)構(gòu)必須嚴(yán)格執(zhí)行?？赡苁且?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)未統(tǒng)一,，房產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)專管房屋所有權(quán)過(guò)戶登記和房屋抵押登記,，土地登記機(jī)構(gòu)專管土地使用權(quán)過(guò)戶登記和土地抵押登記，相互之間難于協(xié)調(diào)配合,，造成現(xiàn)實(shí)中存在“房地分離”,，即房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)分屬不同主體，房屋抵押權(quán)與土地抵押權(quán)分屬不同主體,，的不正?，F(xiàn)象。要徹底解決房地分離問(wèn)題,，有待于登記機(jī)構(gòu)統(tǒng)一,。但現(xiàn)實(shí)中存在的房地分離問(wèn)題，并不難處理,。

　　房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)分屬不同主體,，各權(quán)利人均受限制，房屋所有人不能出賣房屋,，土地使用權(quán)人既不能使用土地也不能出讓土地,。解決辦法是：或者房屋所有權(quán)人受讓土地使用權(quán)，或者土地使用權(quán)人受讓房屋所有權(quán),。

　　現(xiàn)在回答問(wèn)題：房屋與土地分別抵押情形,，往往其中一個(gè)抵押權(quán)擔(dān)保債權(quán)先到期，所擔(dān)保債權(quán)先到期的抵押權(quán)人,，先向人民法院申請(qǐng)執(zhí)行抵押權(quán),，而此時(shí)另一個(gè)抵押權(quán)擔(dān)保債權(quán)尚未到期。解決辦法是：法庭一經(jīng)受理其中一個(gè)抵押權(quán)的執(zhí)行申請(qǐng),，即應(yīng)視為另一個(gè)抵押權(quán)擔(dān)保債權(quán)同時(shí)到期，法庭應(yīng)一并執(zhí)行兩個(gè)抵押權(quán),，就該房產(chǎn)（對(duì)房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)不加區(qū)分）委托拍賣,。拍賣所得價(jià)款金額，如果超過(guò)兩個(gè)抵押權(quán)分別擔(dān)保的兩個(gè)債權(quán)的總額,，則執(zhí)行比較簡(jiǎn)單,，只須分別足額清償兩個(gè)債權(quán)（本金和利息），然后將剩余金額返還抵押人即可,。

　　如果拍賣所得價(jià)款金額,，不足清償兩個(gè)抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)總額，其執(zhí)行要稍復(fù)雜一點(diǎn),，建議法庭類推適用物權(quán)法第199條第（1）項(xiàng)條文后段：“順序相同的,，按照債權(quán)額比例清償”。假設(shè)房屋抵押權(quán)擔(dān)保200萬(wàn)債權(quán),，土地抵押權(quán)擔(dān)保100萬(wàn)債權(quán),，兩債權(quán)額比例為2比1,，拍賣所得價(jià)款金額為150萬(wàn)，則清償房屋抵押權(quán)人100萬(wàn),，清償土地抵押權(quán)人50萬(wàn),。按照民法原理，二抵押權(quán)人未清償部分債權(quán)并不消滅,，還可以作為無(wú)擔(dān)保債權(quán),，向債務(wù)人求償，自不待言,。