一．百貨商場與購物中心不同點

1、業(yè)態(tài)構(gòu)成不同

    百貨店是指在一個建筑物內(nèi),，實行統(tǒng)一管理,，按樓層、區(qū)位和專柜銷售若干類別商品,，并為便利顧客選購提供必要服務(wù)的零售業(yè)態(tài),；SHOPPING MALL是多業(yè)態(tài)多業(yè)種復(fù)合，體現(xiàn)“一站式消費”的多功能大型商用物業(yè),，一般是一組統(tǒng)一規(guī)劃的建筑集群，集旅游,、購物,、休閑、娛樂,、飲食等各種商業(yè)功能于一體,。要有寬闊的購物通道和良好的動線設(shè)計，充分考慮到來客的休息和停車設(shè)施,，要通過環(huán)境的塑造形成自身聚客的引力,，其建筑美學(xué)與商業(yè)功用結(jié)合。

2,、城市功能不同

    百貨商城只是一個購物場所,，服務(wù)特定商圈的百貨商品選購者,；SHOPPING MALL是集中眾多商業(yè)資源的商業(yè)地產(chǎn)項目，通過業(yè)態(tài)整合,、長期經(jīng)營,，成為城市或更大范圍的商業(yè)中心場所和物業(yè)旺地，實現(xiàn)城市商業(yè)主體定位,、城市消費文化聚集和地產(chǎn)物業(yè)需求的多種價值,。

3、金融功能不同

    百貨商城作為簡單的流通環(huán)節(jié),，通過商品銷售實現(xiàn)經(jīng)營者和供應(yīng)商的資金周轉(zhuǎn),；SHOPPING MALL作為新興的商業(yè)地產(chǎn)項目，整合了金融,、地產(chǎn),、物業(yè)和商業(yè)的龐大產(chǎn)業(yè)鏈條，并且通過消費者的長期重復(fù)的消費行為,，實現(xiàn)整個產(chǎn)業(yè)鏈條的持續(xù)更新和市場流通,。SHOPPING MALL的商業(yè)運營管理是通過商業(yè)活動，實現(xiàn)消費總收入,，為商業(yè)地產(chǎn)投資回收和物業(yè)資產(chǎn)的長期保值增值的根本利益服務(wù)的,，其城市金融功能不可忽視。

4,、獲利方式不同

    百貨商城主要通過專柜銷售收入的分成方式獲利,；SHOPPING MALL主要通過分租物業(yè)的租金收入方式獲利。

5,、運營管理重點不同

    百貨運營管理的重點是商品組合和促銷,，以聯(lián)營專柜經(jīng)營為主，少量輔助性獨立服務(wù)項目配套,，采取柜臺銷售和開架面售相結(jié)合方式,，通過統(tǒng)一收銀，實施進,、銷,、結(jié)、存管理,；SHOPPING MALL運營管理的重點是業(yè)態(tài)組合的配置和租戶管理的效果,，并以經(jīng)營租戶為主，通過物業(yè),、商務(wù)的統(tǒng)一管理,，為眾多商家的分散經(jīng)營創(chuàng)造統(tǒng)一營造的購物環(huán)境和顧客服務(wù)保障體系。SHOPPING MALL里可以包括一家,，甚至多家百貨店,。

6,、服務(wù)對象不同

    百貨業(yè)態(tài)是商品買賣，面對的是相對集中的有直接購買目的的顧客,，經(jīng)營的是商品,；SHOPPING MALL是物業(yè)出租，管理的是商戶,，經(jīng)營的是全客層,、潛在購買需求的顧客。

7,、商圈不同

    百貨店的商圈是比較固定的,，社區(qū)型比較多一些，SHOPPING MALL的商圈較廣,，客流可以是旅游者,，可以來自全國，更可以來自全市,。

8,、物業(yè)體量不同

    百貨商城通常選擇中等規(guī)模物業(yè)，SHOPPING MALL通常幾倍于百貨商城,，占地面積大,，建筑面積大，停車面積大,。

9,、布局模式不同

    百貨商城以商品島方式布局，只有有限的場內(nèi)共享空間,；SHOPPING MALL多以數(shù)條步行街或回廊式多層布局,，其共享空間不僅要通透各業(yè)態(tài)的聚集和互動，更要擴展到周邊環(huán)境,。

10,、購物環(huán)境要求不同

    SHOPPING MALL要求整體氛圍、綜合體驗的效果,；百貨商城重點強調(diào)商品展示效果,。

11、餐飲,、娛樂、休閑業(yè)態(tài)比重不同

    百貨商城里通常只有少量底商配套的快餐小吃或電子游戲,；而SHOPPING MALL的餐飲業(yè)種多樣,，大型、特色餐飲比重增大,。而娛樂和休閑項目則形成SHOPPING MALL的主題特色和特定優(yōu)勢的內(nèi)涵,。一般購物,、餐飲、娛樂的比例要達到50:32:18,，或者后者更多,。

12、體驗消費概念引入

    百貨商城只有用品銷售,，極少體驗式服務(wù)項目,；SHOPPING MALL作為業(yè)態(tài)組合的必需，顧客體驗式項目是不可少的,，通常會有健身,、運動、美容,、休閑,、文化等主題項目進駐。

13,、商務(wù)展覽功能

    SHOPPING MALL中寬闊的多格局的空間提供了極好的公眾展示及商務(wù)活動功能,，而百貨商城承接群體活動的空間有限。

    觀光游覽功能：SHOPPING MALL因建筑獨特往往成為城市標志性建筑,，又因內(nèi)部功能齊全,、服務(wù)項目多樣性，環(huán)境美學(xué)價值高,，而成為觀光游覽地,。而百貨商城的觀光性通常較差。

二. 百貨商場商鋪的特點

（1）百貨商場規(guī)模特點

   百貨商場規(guī)模通常在2萬平方米左右,，比如北京賽特購物中心的面積為1．8萬平方米,。

（2）百貨商場規(guī)劃設(shè)計特點

    百貨商場通常采用3－5層的多層建筑，不需要對設(shè)計荷載做過多的考慮,，除過層高,、柱網(wǎng)、消防,、外部交通方案,、電梯、貨物流,、包括POS系統(tǒng)在內(nèi)的各種智能化系統(tǒng)之外,，商場里面對消費者的有效引導(dǎo)，即動線布置和公共空間的設(shè)計都將是百貨商場規(guī)劃設(shè)計中的重要問題,。

（3）百貨商場運營特點

    百貨商場主要采取統(tǒng)一經(jīng)營的管理模式,，由運營商對項目的定位、市場策略、管理模式等進行基于戰(zhàn)略考慮的統(tǒng)一運做,。統(tǒng)一經(jīng)營的管理模式有利于打造項目的品牌價值,，便于提升項目的競爭力。

（4）百貨商場商鋪特點

  ▲商鋪的形式

    百貨商場商鋪基本上都是鋪位形式,，個別百貨商場會將一層某些或某個鋪面出租或出售給商家,，比如賓利汽車租用北京賽特購物中心一層的鋪面做汽車展示，寶馬汽車租用北京永安里貴友大廈一層的鋪面做汽車展示等,。

  ▲投資回收形式

    百貨商場鋪位商鋪有的是專賣店的形式,，從空間上相對獨立；部分是采取柜臺的方式,；大部分采取開放空間內(nèi)專賣區(qū)的形式,，各個品牌銷售區(qū)只是通過地塊的劃分有所區(qū)別。百貨商場鋪位絕大多數(shù)采取出租或按照營業(yè)額流水提成的方式,，也有些采取租金和流水提成結(jié)合的方式,。

三. 購物中心商鋪的特點

（1）購物中心規(guī)模特點

    第一章中已經(jīng)對購物中心的規(guī)模進行了深入介紹，在此不做重復(fù)說明,。但目前在國內(nèi)大型商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域,，極富市場感召力的超級購物中心SHOPPING MALL項目值得商鋪投資者首先對它們建立基本的了解，有助于商鋪投資者辨析市場機會,，規(guī)避投資風險,。

（2）購物中心規(guī)劃設(shè)計特點。

    購物中心項目的規(guī)劃設(shè)計包括購物中心項目的方案設(shè)計,、初步設(shè)計及施工圖設(shè)計等,。項目規(guī)劃與設(shè)計對于項目的成敗有極大的決定作用，其中,，尤其以方案設(shè)計為重中之重：方案設(shè)計可以稱之為宏觀設(shè)計,，牽涉到用地分配、功能分區(qū)和規(guī)劃,、外部交通設(shè)計,、及城市環(huán)境設(shè)計，將決定購物中心項目的外部布局,、內(nèi)部功能,、土地的利用效率、室內(nèi)空間的利用效率,、商鋪出租的價格潛力,、室內(nèi)空間的合理動線布局等。初步設(shè)計及施工圖設(shè)計可以稱之為微觀設(shè)計,，即在方案設(shè)計基礎(chǔ)上進行純建筑工程角度的深化,、細化。

    購物中心規(guī)劃設(shè)計必須體現(xiàn)設(shè)計師的建筑美學(xué)概念和市場概念,，如果不能實現(xiàn)這樣的目標,，無疑其設(shè)計是失敗的，投資商,、開發(fā)商將承受因此造成的損失,。

  也許讀者會提出問題，為什么規(guī)劃設(shè)計對購物中心如此重要,？原因很簡單,，購物中心規(guī)模龐大，業(yè)態(tài)復(fù)合程度極高,，客流量大,，所面對的兩級客戶零售商、消費者有復(fù)雜的需求組合,，這些對購物中心的規(guī)劃設(shè)計提出了要求,。

    總之，購物中心的規(guī)劃設(shè)計體現(xiàn)的是建筑美學(xué)概念和市場理念的充分結(jié)合,，需要解決大量客流和廣泛類型零售商所帶來的復(fù)雜需求,，這些就是購物中心規(guī)劃設(shè)計的特點。

（3）購物中心運營特點

    絕大多數(shù)購物中心采取運營商統(tǒng)一出租經(jīng)營的管理方式,，很少購物中心采取出售商鋪的方式,。購物中心規(guī)模越大，采取出售商鋪方式的可能性越小,。

    當然有一些開發(fā)商可能會碰到這種情況：看好某個購物中心項目,，但鑒于資金壓力，不得不采取將項目整體出售給投資機構(gòu),，首先解決開發(fā)資金需求,，在項目建設(shè)完成并投入運營后，再回購的方式進行購物中心開發(fā),。這種購物中心形式上看是采取出售的方式,，需要指出的是，這種出售所面對的主要客戶對象是投資機構(gòu),，較少散戶投資者,。

（4）購物中心商鋪的特點

  ▲商鋪的形式

    購物中心商鋪的主要形式是鋪位的形式，鋪面形式比較少,。商鋪面積大小不一,，差別很大，從幾平方米到幾萬平方米不等,。

  ▲投資回收形式

    購物中心牽涉到的經(jīng)營業(yè)態(tài)有主力店,、半主力店、專賣店、娛樂設(shè)施,、餐飲設(shè)施等,。不同規(guī)模的購物中心里面的業(yè)態(tài)類型有多有少，其中超級購物中心SHOPPING MALL里面的業(yè)態(tài)組合最全,、最多,。以上各種經(jīng)營業(yè)態(tài)的經(jīng)營商基本上都是采取租用商鋪的方式，其中主力店作為購物中心重要的組成部分,，往往有一定的獨立性,，每個的面積規(guī)模在1．5萬－2萬平方米之間；半主力店,、專賣店,、餐飲、娛樂等設(shè)施基本上都以獨立鋪位商鋪的形式分布其中,。

  購物中心里面的商鋪主要采取出租的方式,，有些運營商會采取按照經(jīng)營流水提成的方式，或者采取租金和提成,、結(jié)合的方式,。