調(diào)查報(bào)告：房租增速領(lǐng)先工資增速9個(gè)月

研究機(jī)構(gòu)莫尼塔指出,，2014年，很可能會(huì)出現(xiàn)由于房租上漲過(guò)快反過(guò)來(lái)倒逼企業(yè)提高工資的情況,。

過(guò)去十多年的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)顯示,，房租同比增速大約領(lǐng)先城鄉(xiāng)居民收入超額增速9個(gè)月左右,，無(wú)論用統(tǒng)計(jì)局CPI中的房租分項(xiàng),，還是用民間中原地產(chǎn)的租金指標(biāo)，結(jié)果都比較類似,。

該機(jī)構(gòu)報(bào)告稱,，自2008年全球金融危機(jī)以來(lái)，我國(guó)的地產(chǎn)與勞動(dòng)力等核心要素價(jià)格未曾經(jīng)歷有效調(diào)整,，每當(dāng)貨幣政策稍有松動(dòng),，很快就會(huì)觸發(fā)房?jī)r(jià)上漲或是通脹上行的結(jié)果，目前國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到2009年年初的3.2倍,。

盡管最近一兩年的經(jīng)濟(jì)增速有所放緩,，但農(nóng)民工的工資漲幅仍然保持在15-20%的區(qū)間里，甚至向上抬升的趨勢(shì)并未改變,。

而國(guó)內(nèi)一直秉持著的保就業(yè)托底政策也是把雙刃劍,，在保障勞動(dòng)力就業(yè)安全維護(hù)社會(huì)安定的同時(shí)，也意味著缺乏剩余勞動(dòng)力的緩沖,，工資價(jià)格蘊(yùn)含著快速上漲的壓力,。

由此莫尼塔預(yù)計(jì),，到2014年，很可能會(huì)出現(xiàn)由于房租上漲過(guò)快反過(guò)來(lái)倒逼企業(yè)提高工資,，進(jìn)而推高整體的通脹水平,，繼續(xù)制約貨幣政策空間。

2013年以來(lái),，國(guó)內(nèi)房租價(jià)格出現(xiàn)了大幅上漲,，以經(jīng)驗(yàn)關(guān)系推斷很可能將在明年引發(fā)居民超額收入增速的明顯上行。即便明年全年的GDP增速回落到7.2%,，居民收入增速很可能仍將達(dá)到15%左右,。

房租上漲是好消息？

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,，2013年11月居住價(jià)格同比上漲2.6%,。其中，住房租金價(jià)格上漲4.7%,，住房租金自2010年以來(lái)一直保持持續(xù)上漲,，并已經(jīng)連續(xù)47個(gè)月上漲。

2013年3月以來(lái),，居民租房消費(fèi)價(jià)格指數(shù)漲幅均在4%以上,。而2013年6月至9月，70個(gè)大中城市新建商品住宅同比價(jià)格指數(shù)平均分別上漲6.5%至8.7%,。

對(duì)此,，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院報(bào)告指出，房?jī)r(jià)與租金的比值持續(xù)擴(kuò)大,，住宅買賣投資屬性明顯高于租賃,，導(dǎo)致租賃房源補(bǔ)充不足，這也從側(cè)面反映了我國(guó)大中城市中房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)氣氛較濃,。

如果將住房作為投資品,，理論上房租上漲幅度應(yīng)該和房屋價(jià)格上漲幅度大體相當(dāng)，但現(xiàn)實(shí)中房租的漲幅較房?jī)r(jià)的漲幅仍然較低,。社科院認(rèn)為,，這一方面說(shuō)明租房者的支付能力有限，另一方面也說(shuō)明房?jī)r(jià)有虛高的成分,。這種情況將直接影響租賃房的供應(yīng),，房租很可能還將持續(xù)上漲。

值得一提的是,，近年來(lái)的一系列調(diào)控政策也缺乏對(duì)租賃市場(chǎng)的針對(duì)性,，甚至某種程度上助長(zhǎng)了租金的上漲。限購(gòu)政策執(zhí)行后，迫使大量喪失購(gòu)房資格的外來(lái)人口轉(zhuǎn)向租賃市場(chǎng),。此外,，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期限購(gòu)后，市場(chǎng)越來(lái)越向去投資化方向發(fā)展,，但同時(shí)也意味著可供出租的閑置房屋的減少,。

甚至連以往城市的邊緣也由于交通軌道的不斷發(fā)展而帶動(dòng)整體租房?jī)r(jià)格。尤其是近幾年一二線城市軌道交通不斷貫通運(yùn)營(yíng),，新增了不少交通利好區(qū)域,，涌現(xiàn)出一些新租點(diǎn)，租金上漲突出,。面對(duì)高租金價(jià)格,，租賃需求或延軌道交通沿線擴(kuò)散。

根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn),，春節(jié)過(guò)后,，租房市場(chǎng)將進(jìn)入傳統(tǒng)旺季，房租又將迎來(lái)新一輪的上漲,。而根據(jù)房租領(lǐng)先工資的規(guī)律,，明年工資上漲也是大概率事件。

工資上漲不過(guò)是“多收三五斗”

工資上漲對(duì)價(jià)格水平的影響。圖/東海證券

當(dāng)然,，工資水平的上漲是由人口因素,、周期因素、政策因素,、結(jié)構(gòu)因素等多因素導(dǎo)致的,。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2012年中國(guó)私營(yíng)部門工資水平上漲了17%,，漲幅超過(guò)了非私營(yíng)單位的12%,，更遠(yuǎn)超2012年GDP的增幅7.8%,。

很難有數(shù)據(jù)來(lái)證明房租上漲對(duì)企業(yè)增加工資能夠產(chǎn)生多大的作用,，但卻反映了中國(guó)新的工資形成機(jī)制。東海證券認(rèn)為,，在保留工資和勞動(dòng)力市場(chǎng)供求關(guān)系的共同推動(dòng)下,，工人工資形成機(jī)制正在從傳統(tǒng)的生存工資法則轉(zhuǎn)向保留工資約束下的市場(chǎng)議價(jià)型工資法則。

隨著中國(guó)制造業(yè)國(guó)際地位的確立,，制造業(yè)對(duì)勞動(dòng)力需求持續(xù)增長(zhǎng),，勞動(dòng)力供給已經(jīng)由總量過(guò)剩轉(zhuǎn)向結(jié)構(gòu)性過(guò)剩，低端勞動(dòng)力供求關(guān)系發(fā)生根本性變化,，未來(lái)中國(guó)工業(yè)化進(jìn)程加速,，會(huì)進(jìn)一步催生工資上漲,。

不過(guò)即使工資上漲，恐怕也難以讓人產(chǎn)生多少幸福感,?！岸嗍杖宥贰钡母惺茉诜孔獾某掷m(xù)上漲面前顯得尤為突出。

特別是受制于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的資源約束,，資源價(jià)格不斷上漲,，它將帶動(dòng)城市生活成本、交通費(fèi)用的增長(zhǎng),，并對(duì)轉(zhuǎn)移成本構(gòu)成上行壓力,。因此僅憑上調(diào)工資并不能夠帶來(lái)收入的絕對(duì)增加。

瑞銀證券就此指出,，盡管近年來(lái)最低工資標(biāo)準(zhǔn)頻繁上調(diào),，但同時(shí)勞動(dòng)報(bào)酬的結(jié)構(gòu)也發(fā)生了改變，因此每個(gè)工人的實(shí)際薪酬并沒(méi)有同樣快速增長(zhǎng),。

雖然很多人認(rèn)為增加勞動(dòng)者收入的關(guān)鍵是上調(diào)工資,，但政府在這方面態(tài)度比較謹(jǐn)慎。相比之下,，要求國(guó)有壟斷企業(yè)增加分紅,、發(fā)展勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)、擴(kuò)大就業(yè)可能更重要,。