1.買房子盡量買一期開發(fā)的,，一般說來價格便宜而且質(zhì)量好。

2.買房子要注意不要買臨街的,，噪音太大,，即使是一條小路，也有發(fā)展成菜市場的潛力,。

3.不要買二層,，一般廚房下水道是二層往上一條,，一層獨立一條,。這樣二層是最容易發(fā)生堵塞的，如發(fā)生堵塞倒灌,，其狀慘不忍睹,。

4. 不要買頂層，頂層容易出現(xiàn)漏水現(xiàn)象,，雖然能修理但耗時耗力,，修理時間極可能被無限延長

5.不要買帶廚房下水道的地下室，否則崩潰是早晚的事情,。

6.窗戶的紗窗一定要買內(nèi)置的,，否則掉在地上還好，掉在人上就難辦了,。

7.窗子外側(cè)一定要是往外傾斜,，否則窗子上的密封膠老化了就會水淹七軍。

8.窗戶最好是推拉式,，在中間關(guān)的,，密封性好。

9.廚房一定要有地漏,，這樣有個萬一水管爆裂,，還有個地方漏水，不至于讓家里成了太平洋,。

10.衛(wèi)生間的防水很重要?。。∫欢ㄒ膭幽愕臉巧虾湍阋黄鹪诮环繒r做足48小時的閉水試驗,，確定其防水性能,，否則一旦漏水后果會非常痛苦。

11.千萬不要相信那些售樓小姐說的什么外國進口門窗,，越是如此,，門窗配件越難買，后期物業(yè)根本弄不了,。

12.買前試驗隔音情況,，否則會很痛苦。

13.家里的入戶門帶貓眼的是防盜門,，不帶貓眼的是防火門,，如果發(fā)生火災(zāi)貓眼會爆炸，但如果有陌生人,，貓眼看得見,。看你需要,。

14.家里的水管,，暖氣管道都要打壓試一下，尤其是暖氣,。個別暖氣片,，會直接影響室溫，如果安反了,，想要改過來極其困難,，全安反了還可以在外面改，但如果安錯了一兩片,，則要砸地面,。

15.注意小區(qū)里的車位數(shù)量，也許近期你不買車但不帶表以后不會,。

16.注意你所買的房子的位置,，小心你的樓下空地成為停車場。

17.如果你的房子是帶單元對講的,，那別買一層,，關(guān)門聲能讓你瘋掉，報警聲威力更是驚人,。

18.房子里的對講系統(tǒng)一定要問明性能和使用方法,，并且仔細試驗，否則那些宣傳中優(yōu)越的性能可能只是宣傳而已,。

19.裝修時不要動衛(wèi)生間的地磚,，不要自己重新做防水—除非你有錢沒地方花,，要知道開發(fā)商并不是心甘情愿的為你保修防水的，他們正愁找不到理由呢,

購房過程中涉及的法律問題 

作為購房者來講,，是老百姓一生當(dāng)中一個非常重要的問題,，就是說先得安居才能樂業(yè)，所以,，對于老百姓來講買一套稱心如意的住房是老百姓一個很重要的問題,。但是在購房過程中出現(xiàn)了很多問題，不時在報紙或者其他的新聞媒體上有所披露,，其實,，很多問題應(yīng)該說是如果購房者比較謹(jǐn)慎，對于購房的知識比較了解,，很多問題是可以避免的,。 


個人在購房中，大體上分三個階段,。 

第一,，購房前的準(zhǔn)備，購房者首先應(yīng)該慎重的選擇一個物業(yè)的項目,，就是你準(zhǔn)備購買什么樣的房子,，首先應(yīng)該考慮它本身所處的地理位置、戶型以及它周邊的環(huán)境,，非常重要的一點應(yīng)該對開發(fā)商的資信進行一個了解,，就是說在購房前購房者應(yīng)該對你選擇的物業(yè)項目有一些最基本的了解,。這些基本的了解中很重要的一點是對開發(fā)商的資信進行了解,。后面我會講開發(fā)商的資信應(yīng)該從哪幾個方面講。 

第二,，簽訂認(rèn)購書和商品買賣合同,，這里包括簽訂補充條款。購房者在簽訂認(rèn)購書和商品買賣合同的時候,，應(yīng)該注意到查驗五證,，我后面會講什么叫五證。交付定金,，簽訂認(rèn)定書,，選擇付款的方式,，簽訂商品房買賣的合同,，再交付購房款，辦理銷售或者叫預(yù)售登記,，這是購房中的第二個階段,。 

第三,，交房和辦理產(chǎn)權(quán)登記，就是開發(fā)商在辦理完登記后，簽收“兩書”,，接受物業(yè),，申領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證。 

具體講,，涉及到一些法律問題,。 

第一，如何閱售樓書,。售樓書通常是開發(fā)商所做的宣傳廣告,，在閱讀售樓書的時候，首先要注意售樓書中是否有商品房的預(yù)售許可證,，這是對開發(fā)商資質(zhì)衡量的一個重要標(biāo)準(zhǔn),。為了確認(rèn)預(yù)售許可證的真實性，一個是可以通過在互聯(lián)網(wǎng)上查詢,、核對,，核對這家房地產(chǎn)開發(fā)商是不是名副其實的，是不是有預(yù)售許可證,。其次,，可以根據(jù)自己的要求審核售樓書的外觀圖、小區(qū)整體布局圖,、價格,、地段、房型,、規(guī)劃配套,、優(yōu)惠條件以及投資者等信息，決定是否購買,。閱讀中要明確售樓書中廣告的信息,，有些開發(fā)商會采用一些比較模糊的方式說明，比如說多少多少分鐘的車程,，10分鐘的車程,、5分鐘的車程來說明它的地段是多少合適、優(yōu)越,，那這5分鐘車程和10分鐘車程的伸縮性就非常大了,，你是開的小轎車還是公共汽車，是什么時速的,，所以用幾分鐘的車程確定地段的位置,，這已經(jīng)被國家工商局認(rèn)定為是違法的廣告?？墒?，往往在售樓書中都有這個,，我們應(yīng)該特別注意。 

怎么保證售樓書的內(nèi)容具有法律效率,？我看到售樓書之后確實非常感興趣,，但是又怕最后買了房子以后，不象售樓書中所描述的那些美妙,？怎么辦,？根據(jù)法律的規(guī)定，如果要從法律上確保售樓書本身具有法律效力,，就一定要把售樓書的內(nèi)容明確的寫到后面的商品房銷售合同中,，這是法律規(guī)定要有的。如果我就是認(rèn)定售樓書中所描繪的物業(yè)的美妙環(huán)境,，這么好的戶型,、這么好的地段，想確保,、約束開發(fā)商一定要按照售樓書中說的履行它的義務(wù),，就把售樓書的內(nèi)容向開發(fā)商提出寫到合同中。這樣的話,，一旦開發(fā)商沒有按照售樓書寫到商品購銷合同里約定的條款履行義務(wù),，他就要承擔(dān)責(zé)任。 

在售樓書驗完以后要簽訂認(rèn)購書,，要交定金,，提醒購房人要注意，認(rèn)購書里的定金和訂金的區(qū)別,，定金是一個專門的法律概念,，其目的是在于對合同的成立、履行其擔(dān)保作用,，并有特定定金的規(guī)則,，它有特定的法律內(nèi)涵,，叫做給付定金的一分不履行債務(wù)的無權(quán)要求返還定金,，接受定金的不履行債務(wù)的應(yīng)該雙倍返還定金。而訂金不是對合同起擔(dān)保作用,，它只是起擔(dān)保作用,，叫做給付訂金的一分不履行債務(wù)的可以要求返還訂金。所以,，在認(rèn)購書中寫的定金一定要分清是哪個“定”(訂),，因為有不同的法律概念。通常房地產(chǎn)開發(fā)商在認(rèn)購書中有這樣的條款,，買房應(yīng)該在簽訂認(rèn)購書多少之日起買房,，否則的話不給退還,。 

建議，購房者在簽訂認(rèn)購書的時候,，將這個條款改為買房應(yīng)當(dāng)在簽訂認(rèn)購協(xié)議之日起多少日之內(nèi)前來與賣房商談?wù)胶贤?，如因?qū)贤瑮l款的分歧導(dǎo)致合同未能簽署，所收的定金應(yīng)予退還,。這樣對購房者應(yīng)該是比較有利的,。 

認(rèn)購書簽訂了之后在多少日之內(nèi)和房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂買賣合同，簽訂買賣合同就應(yīng)該非常慎重的對待,，因為買房人的權(quán)利和義務(wù)都體現(xiàn)在買賣里面,。一旦將來和房地產(chǎn)商發(fā)生糾紛，購房合同是解決雙方分歧的最主要的根據(jù)和憑證,。所以,，在簽定合同之前，購房者需要仔細審查開發(fā)商的資格和“五證”,，如果是現(xiàn)房,，根據(jù)規(guī)定發(fā)展商已經(jīng)不需要辦理銷售許可證了，而應(yīng)當(dāng)改為辦理大產(chǎn)權(quán)證的審批手續(xù),，去產(chǎn)權(quán)登記部門進行登記,。辦理房屋產(chǎn)權(quán)證一定要看清發(fā)展商銷售的房子是否包括你所要買的房子。 

五證,，一個是建設(shè)用地規(guī)劃許可證,，第二是建設(shè)工程規(guī)劃許可證，第三是建設(shè)工程開工證,，第四是國有土地使用證,，第五是商品房預(yù)售許可證，簡稱叫“五證”,。其中前兩個證是由市規(guī)劃委員會核發(fā)的,，開工市是由市建委核發(fā)的，國有土地使用證和商品房預(yù)售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發(fā)的,。 

那么怎么樣看待“五證”,？交給您一種方法，這五證最主要的應(yīng)該看兩證,，一個是國有土地使用證,，一個是預(yù)售許可證，這兩種要核發(fā),，看準(zhǔn)確了,，一般原則上就沒有問題，特別是預(yù)售許可證,。特別要提醒的是,，購房者在查看五證的時候一定要看原件,，復(fù)印件很容易作弊。簽合同前,，要看清楚您所預(yù)購的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi),，以確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。 

買完房以后還要查驗或者叫驗收“兩書”,。什么是兩書呢,，兩書是開發(fā)商在竣工驗收合格時通知購房者入住之后提供的兩份法律文件，一個是住宅質(zhì)量保證書,，第二是住宅使用說明書,。住宅質(zhì)量保證書通常包括工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗的登記，在使用年限內(nèi)承擔(dān)的保修責(zé)任,，正常使用情況下,，各部件的保修期，比如說防水是三年,，墻面,、管道滲漏是一年，墻面抹灰脫落是一年,，地面大面積起沙是一年,，包括供熱供冷系統(tǒng)等設(shè)備，衛(wèi)生潔具,、開關(guān)等等,。其他部位或者部件的保修時間可以由房地產(chǎn)開發(fā)商和用戶約定。 

住宅使用說明書,，通常應(yīng)該包括開發(fā)單位,、設(shè)計單位、施工單位,、委托監(jiān)理單位,、住宅的結(jié)構(gòu)類型、裝修裝飾注意事項,、上水下水,、電、燃器,、消防等設(shè)施配制的說明,，以及門窗類型使用事項，配電負荷,，承重墻、保溫墻,、陽臺等部位需要說明的問題以及其他需要說明的問題,。生產(chǎn)廠家另有說明書的,，應(yīng)附于住宅使用說明書里。 

也就是說一個房屋完整的法律文件在購房的過程中應(yīng)該查驗五證,，同時收房子的時候應(yīng)該有兩書,。還有更重要的是產(chǎn)權(quán)證，拿到產(chǎn)權(quán)證,，整個購房所有的法律文件就應(yīng)該算齊備了,。 

在購房的過程中還涉及到一個問題，在有些情況下,，在什么情況下簽訂房屋的限售合同,，在什么情況下簽訂預(yù)售合同。限售合同是你想買的房屋已經(jīng)竣工驗收并交付使用了商品房,，這個時候開發(fā)商和購房者簽訂的是房地產(chǎn)的限售合同,。如果你購買的房子尚未竣工驗收，就是期房,，這個時候簽訂的是房屋的預(yù)售合同,。 

商品房銷售面積的計算問題，有三種計算方式,。一個是按套計價,，一個是按建筑面積計價，還有一個是按套內(nèi)建筑面積計價值,。通常,，按套內(nèi)面積計價的方法比較少用，而通常用的是按照建筑面積,，它是指按住宅面積外圍線來計算,。一般商品房的銷售面積是套內(nèi)銷售面積和分?jǐn)偟墓妹娣e之和，是對購房者最為有用的是套內(nèi)的使用面積,，因為這種面積是購房者真真切切能夠具體使用的,。所以，在簽訂商品房買賣合同的時候,，要把套內(nèi)的建筑面積和公攤的面積寫清楚,。 

所以，購房的時候購房者特別關(guān)注面積,，一定要明明白白,、真真切切的在合同里寫清楚我本身的使用面積是多少、分?jǐn)偟墓妹娣e是多少,，這樣才能有效的避免使用面積縮水給消費者帶來的壞處,。 

在購房過程中，怎么處理面積的誤差呢,？通常在標(biāo)準(zhǔn)的商品房買賣合同里,，面積差異的處理方式有兩種,，一種是雙方自行約定，只要雙方約定使用面積不能大于1%,，或者0.5%,，都可以，只要是雙方約定都可以,，多了怎么辦,、少了怎么辦都可以約定。通常,，現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)商提供的房屋購銷合同都不是這樣,，都有一個比的絕對值，通常是3%,。面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)的通常約定據(jù)實結(jié)算房款,，面積誤差比絕對值超過3%，購房者或者退房或者是約定開發(fā)商應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任,。當(dāng)然,，如果約定得這么明確，建議還是可以接受面積誤差比絕對值在3%以內(nèi),，沒有超過據(jù)實結(jié)算房款,，如果超過的話，開發(fā)商必須承擔(dān)違約責(zé)任,，同時允許購房者退房,。還有一個問題，在商品房購銷合同中,，通常里面約定有一個不可抗力條款,。在商品房買賣合同里，開發(fā)商對于延期交房的免責(zé)理由一般說是不可抗力,。按照我們國家的規(guī)定,，不可抗力應(yīng)該是指不能預(yù)見、不能避免,、不能克服的客觀情況,，比如說地震、發(fā)洪水等等,，這種是不能預(yù)見,、不能避免、不能克服的客觀情況,，這種不可抗力才能夠免除開發(fā)商延期交付房屋的責(zé)任,，也就是說免責(zé)。如果不是這種情況，就不能約定成不可抗力,，一般開發(fā)商通常把不可抗力的范圍擴展了,，比如說施工中如果遇到異常困難或者重大的事故問題不能解決,，比如說契約協(xié)定后政府頒布的法規(guī)和原來不同,，比如說施工配套的批準(zhǔn)和安裝的延誤，都認(rèn)定為不可抗力,。從法律角度講,，我們覺得對購房者是不公平的，等于把不可抗力的范圍擴展了,。所以,，建議購房者對于不可抗力這個條款一定要僅僅把握住三個條件，就是不能預(yù)見,、不能避免,、不能克服的情況下，約定在最小的范圍內(nèi),，不要擴展,，擴展以后，延期交房的時候,，他都可以說我免責(zé),。 

還有一個基本問題，購房合同的簽訂是跟誰簽訂,？很簡單,，簽訂購房合同，應(yīng)該是跟房地產(chǎn)開發(fā)商簽定合同,。但是,，目前有一些開發(fā)商常常委托一些中介代理公司負責(zé)其銷售活動，中介代理公司不能沒有開發(fā)商的簽字而與購房者直接簽訂買賣合同,，就是說中介公司不能以他的名義簽定合同,。簽定合同的時候我們應(yīng)該把握住是開發(fā)商，而不能委托中介公司,，以中介公司自己的名義簽定合同,。再一個提示，簽訂商品房買賣合同的時候,，要注意有一些比例數(shù)字,。比如說違約金是千分之幾還是萬分之幾，還是百分之幾,，這些比例數(shù)字,，作為購房者一定要注意，稍微差一個百分?jǐn)?shù)，很多東西就差很多,。 

在買賣的時候一個是簽訂認(rèn)購書,，第二個簽訂購房合同，購房合同有一個補充協(xié)議,，這個補充協(xié)議往往是房屋購買合同里沒有約定的事項通常在補充條款里進行約定,。需要提醒購房者注意的是，補充條款在某種程度上,，它約定的事項比房屋購銷合同里約定的還重要,，因為補充條款是根據(jù)不同的項目的不同具體情況來約定的。所以,，在補充條款簽訂的時候應(yīng)該把握幾個問題,。 
房地產(chǎn)銷售的專業(yè)術(shù)語：
第一，應(yīng)該明確的把售樓書和其他廣告的內(nèi)容寫進補充協(xié)議里去,，這是維護購房者合法權(quán)益的一個很重要的方式,。 

第二，明確房屋所有權(quán)證辦理的時間,。因為購銷合同里通常沒有說多長時間把產(chǎn)權(quán)證辦下來,，這通常在補充條款里約定。 

第三,，要明確按揭辦不下來的話,，雙方的責(zé)任。現(xiàn)在買房通常需要按揭,，確實有的情況下按揭沒有辦下來,，沒有辦下來的原因比較復(fù)雜，有購房者的原因,，也可能有房地產(chǎn)開發(fā)商的原因,，甚至也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的,。要明確,，如果按揭辦不下來，雙方各自的責(zé)任是什么,。 

第四,，明確關(guān)于公攤建筑面積。現(xiàn)在面積爭議最多的就是公用面積的分?jǐn)倖栴},，而且有些開發(fā)商經(jīng)常在公攤上做文章,，所以要和開發(fā)商約定清楚，不僅要有一個籠統(tǒng)的公攤面積的數(shù)字,，而且要約定公攤的是哪一部分,，要確定公攤的位置?，F(xiàn)在有很多贈與這個，贈與那個,，實際上有的時候是公用的面積,。 

第五，應(yīng)該明確裝修標(biāo)準(zhǔn),。以后逐漸的房地產(chǎn)開發(fā)項目是精裝修,，那么就必須對裝修的標(biāo)準(zhǔn)明確。比如說裝修的標(biāo)準(zhǔn)不要籠統(tǒng)的想使用進口材料,、高級材料等這種不明確,、含糊的表述,，一定要明確使用什么品牌,，甚至包括顏色等。 

第六,，明確退房的責(zé)任,。購房者接到入住通知之后，經(jīng)常拿出一些資金裝修房屋,，比如說買家電什么的,，但是一旦退房是由于開發(fā)商的原因，必須寫明開發(fā)商是什么樣的責(zé)任,，寫名在確定的日期內(nèi)把開發(fā)商退還,，甚至包括銀行的利息、罰金等,。 

最后,，購房者在購買商品房的時候是否需要聘請律師。在商品房的買賣中確實涉及到很多專業(yè)方面的法律知識,，普遍的購房者很難一下子了解熟悉這些問題,，因此為了減少風(fēng)險，預(yù)防買賣合同中的陷井,，建議購房者在購房的過程中聘請律師,，把相關(guān)的事情請律師辦，雖然要支付一些費用,，但會降低風(fēng)險,。

（五證，一個是建設(shè)用地規(guī)劃許可證,，第二是建設(shè)工程規(guī)劃許可證,，第三是建設(shè)工程開工證，第四是國有土地使用證,，第五是商品房預(yù)售許可證,，簡稱叫“五證”,。其中前兩個證是由市規(guī)劃委員會核發(fā)的，開工市是由市建委核發(fā)的,，國有土地使用證和商品房預(yù)售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發(fā)的,。 

那么怎么樣看待“五證”？交給您一種方法,，這五證最主要的應(yīng)該看兩證,，一個是國有土地使用證，一個是預(yù)售許可證,，這兩種要核發(fā),，看準(zhǔn)確了，一般原則上就沒有問題,，特別是預(yù)售許可證,。特別要提醒的是，購房者在查看五證的時候一定要看原件,，復(fù)印件很容易作弊,。簽合同前，要看清楚您所預(yù)購的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi),，以確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證,。）

1、商品房
是指在市場經(jīng)濟條件下,，通過出讓方式取得土地使用權(quán)后開發(fā)建設(shè)的房屋,，均按市場價出售。商品房根據(jù)其銷售對象的不同,，可以分為外銷商品房和內(nèi)銷商品房兩種,。

2、外銷房
外銷商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的,，取得了外銷商品房預(yù)（銷）售許可證的房屋,，外銷商品房可以出售給國內(nèi)外（含港、澳,、臺）的企業(yè),，其他組織和個人。

3,、內(nèi)銷房
內(nèi)銷商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的,，取得了商品房銷售許可證的房屋，內(nèi)銷商品房可以出售給當(dāng)?shù)仄笫聵I(yè)單位和居民,。
            
5,、復(fù)式住宅
復(fù)式住宅是受躍層式住宅啟發(fā)而創(chuàng)造設(shè)計的一種經(jīng)濟型住宅。這類住宅在建造上仍每戶占有上下兩層,，實際是在層高較高的一層樓中增建一個1.2米的夾層,，兩層合計的層高要大大低于躍層式住宅（復(fù)式為3.3米,，而一般躍層為5.6米），復(fù)式住宅的下層供起居用,，炊事,、進餐、洗浴等,，上層供休息睡眠和貯藏用,，戶內(nèi)設(shè)多處入墻式壁柜和樓梯，中間樓板也即上層的地板,。因此復(fù)式住宅具備了省地,、省工、省料又實用的特點,，特別適合子三代,、四代同堂的大家庭居住，既滿足了隔代人的相對獨立,，又達到了相互照應(yīng)的目的,。

6、躍層式住宅
躍層式住宅是近年來推廣的一種新穎住宅建筑形式,。這類住宅的特點是，內(nèi)部空間借鑒了歐美小二樓獨院住宅的設(shè)計手法,，住宅占有上下兩層樓面,，臥室、起居室,、客廳,、衛(wèi)生間、廚房及其它輔助用房可以分層布置,，上下層之間的交通不通過公共樓梯而采用戶內(nèi)獨用小樓梯聯(lián)接,。躍層式住宅的優(yōu)點是每戶都有二層或二層合一的采光面，即使朝向不好,，也可通過增大采光面積彌補,，通風(fēng)較好，戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大,，布局緊湊,，功能明確，相互干擾較小,。

7,、居住面積
住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活的居室凈面積之和。所謂凈面積就是要除去墻,、柱等建筑構(gòu)件所占的水平面積,。

8,、二手房、
二手房即舊房,。新建的商品房進行第一次交易時為"一手",，第二次交易則為"二手"。 
北京的已購公房和經(jīng)濟適用房上市的政策,，成就了二手房市場,。一些無房的人，可以買一套別人多余的房,；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的,，可以賣掉舊房買新房；而那些住房富余戶,，也能賣掉自己的多余住房換取收益,。
            
9、產(chǎn)權(quán)置換
是指居民之間以自身原有產(chǎn)權(quán)房進行置換的一種業(yè)務(wù),。一般是在中介的撮合下進行,，并可由中介代辦置換手續(xù)。

10,、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)
房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)指房屋所有權(quán)和該房屋占用國有土地的使用權(quán),，房地產(chǎn)所有者對其所有的房地產(chǎn)享有占用、使用,、收益和處分的權(quán)利,。
            
11、按揭
按揭是英文"mortgage"（抵押）的音譯,，是指按揭人將房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給提供貸款的銀行作為還款保證,，按揭人在還清貸款后，按揭受益人立即將所涉及的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給按揭人的行為,。
            
12,、住房公積金
是一種義務(wù)性的住房長期儲金。住房公積金制度是結(jié)合我國城鎮(zhèn)住房制度改革的實際情況而實行的一種房改政策,，指有關(guān)住房公積金的歸集,、管理、使用,、償還等諸環(huán)節(jié)有機構(gòu)成的整個運行機制和管理的制度,。具體內(nèi)容主要有三個方面：（1）"個人存儲，單位資助"住房公積金,，專項用于住房支出,，其公積金本息免征個人所得稅。（2）按"統(tǒng)一管理"的原則管理住房公積金,。（3）按"專項使用"的原則運用住房公積金,。
            
13,、印花稅
印花稅的客稅對象是房地產(chǎn)交易中的各種憑證，包括房屋因買賣,、繼承,、贈與、交換,、分割等發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時所書立的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù),，稅率為萬分之五。
            
14,、契稅
契稅是指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時,，就當(dāng)事人所訂契約按房價的一定比例向新業(yè)主（產(chǎn)權(quán)承受人）征收的一次性稅收。它是對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動征收的一種專門稅種,，主要對個人和私營單位購買,、承受贈與或交換的房屋征收契稅，稅率為3%—5%,。
            
15,、人住房抵押貸款
是借款人購、建,、修住房時以借款人或第三者能自主支配的房地產(chǎn)作為抵押物,，向銀行申請一定數(shù)額借款的一種貸款方式。借款人到期不能歸還貸款本息的,，貸款銀行有權(quán)依法處分其抵押房地產(chǎn)以獲得清償,。

16、人住房擔(dān)保貸款
是指借款人或第三人以所購住房和其他具有所有權(quán)的財產(chǎn)作為抵押物或質(zhì)物,，或由第三人為其貸款提供保證，并承擔(dān)連帶責(zé)任的貸款,。借款人到期不能償還貸款本息的,，貸款銀行有權(quán)依法處理其抵押物或質(zhì)物，或要求保證人承擔(dān)連帶償還本息責(zé)任,。

17,、房屋  
一般指上有屋頂，周圍有墻,，能防風(fēng)避雨,，御寒保溫，供人們在其中工作,、生活,、學(xué)習(xí)、娛樂和儲藏物資,，并具有固定基礎(chǔ),，層高一般在2.2米以上的永久性場所,。

18、商品房    
是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并出售,、出租的房屋,。
            
19、房改房    
已購公有住房,，是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級以上地方人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定,，按照成本價或者標(biāo)準(zhǔn)價購買的已建公有住房。按照成本價購買的,，房屋所有權(quán)歸職工個人所有,，按照標(biāo)準(zhǔn)價購買的，職工擁有部分房屋所有權(quán),，一般在5年后歸職工個人所有,。

20、存量房     
是指已被購買或自建并取得所有權(quán)證書的房屋,。

21 集資房     
一般由國有單位出面組織并提供自有的國有劃撥土地用作建房用地,，國家予以減免部分稅費，由參加集資的職工部分或全額出資建設(shè),，房屋建成后歸職工所有,，不對外出售。產(chǎn)權(quán)也可以歸單位和職工共有,，在持續(xù)一段時間后過渡為職工個人所有,。屬于經(jīng)濟適用房的一種。


22 微利房     
亦稱微利商品房,，指由各級政府房產(chǎn)管理部門組織建設(shè)和管理,，以低于市場價格和租金、高于福利房價格和租金,，用于解決部分企業(yè)職工住房困難和社會住房特困戶的房屋,。 

23 解困房    
是指各級地方政府為解決本地城鎮(zhèn)居民中特別困難戶、困難戶和擁擠戶住房問題而專門修建的住房,。

24 再上市房    
是指職工按照房改政策購買的公有住房或經(jīng)濟適用房首次上市出售的房屋,。

25 廉租住房    
是指政府和單位在住房領(lǐng)域?qū)嵤┥鐣Ｕ下毮埽蚓哂谐擎?zhèn)常住居民戶口的最低收入家庭提供的租金相對低廉的普通住房,。

26 花園式住宅    
也叫西式洋房或小洋樓,，也稱花園別墅。帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二,、三層小樓,，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華,，并富有變化,，一般為高收入者購買。

27 公寓式住宅    
相對于獨院獨戶的西式別墅住宅而言,。一般建在大城市,，大多數(shù)是高層，標(biāo)準(zhǔn)較高,，每一層內(nèi)有若干單戶獨用的套房,，包括臥室、起居室,、客廳,、浴室、廁所,、廚房,、陽臺等等，供一些常常往來的中外客商及其家眷中短期租用,。

28 安居工程住房    
是指直接以成本價向城鎮(zhèn)居民中低收入家庭出售的住房,，優(yōu)先出售給無房戶、危房戶和住房困難戶,，在同等條件下優(yōu)先出售給離退休職工,、教師中的住房困難戶，不售給高收入家庭,。成本價由征地和拆遷補償費,、勘察設(shè)計和前期工程費、建安工程費,、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費（小區(qū)級非營業(yè)性配套公建費,，一半由城市人民政府承擔(dān)，一半計入房價）,、1%－3%的管理費,、貸款利息和稅金等7項因素構(gòu)成。

29 經(jīng)濟適用住房   
是指根據(jù)國家經(jīng)濟適用住房建設(shè)計劃安排建設(shè)的住宅,。由國家統(tǒng)一下達計劃，用地一般實行行政劃撥的方式,，免收土地出讓金,，對各種經(jīng)批準(zhǔn)的收費實行減半征收，出售價格實行政府指導(dǎo)價,，按保本微利的原則確定,。

30 住宅   
是指專供居住的房屋，包括別墅,、公寓,、職工家屬宿舍和集體宿舍（包括職工單身宿舍和學(xué)生宿舍）等,。但不包括住宅樓中作為人防用、不住人的地下室等,，也不包括托兒所,、病房、療養(yǎng)院,、旅館等具有專門用途的房屋,。

31 成套住宅    
是指由若干臥室、起居室,、廚房,、衛(wèi)生間、室內(nèi)走道或客廳等組成的供一戶使用的房屋,。

32 非成套住宅     
是指供人們生活居住的但不成套的房屋,。

33 公用設(shè)施用房   
是指自來水、泵站,、污水處理,、變電、燃氣,、供熱,、垃圾處理、環(huán)衛(wèi),、公廁,、殯葬、消防等市政公用設(shè)施的房屋,。

34 商業(yè)用房   
是指各類商店,、門市部、飲食店,、糧油店,、菜場、理發(fā)店,、照相館,、浴室、旅社,、招待所等從事商業(yè)和為居民生活服務(wù)所用的房屋,。

35 國有房產(chǎn)  
是指歸國家所有的房產(chǎn)。包括由政府接管,、國家經(jīng)租,、收購、新建以及由國有單位用自籌資金建設(shè)或購買的房產(chǎn)。國有房產(chǎn)分為直管產(chǎn),、自管產(chǎn),、軍產(chǎn)三種。

36 自管房產(chǎn)   
是指國家劃撥給全民所有制單位所有以及全民所有制單位自籌資金購建的房產(chǎn),。

37 集體所有房產(chǎn)  
是指城市集體所有制單位所有的房產(chǎn),。即集體所有制單位投資建造、購買的房產(chǎn),。

38 私有(自有)房產(chǎn)    
是指私人所有的房產(chǎn),，包括中國公民、港澳臺同胞,、海外僑胞,、在華外國僑民、外國人所投資建造,、購買的房產(chǎn),，以及中國公民投資的私營企業(yè)（私營獨資企業(yè)、私營合伙企業(yè)和私營有限責(zé)任公司）所投資建造,、購買的房屋,。

39 期 房   
是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）止，在這一期間的商品房稱為期房,，消費者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽預(yù)售合同,。

40 有限產(chǎn)權(quán)房   
是房屋所有人在購買公房中按照房改政策以標(biāo)準(zhǔn)價購買的住房或建房過程中得到了政府或企業(yè)補貼，房屋所有人享有完全的占有權(quán),、使用權(quán)和有限的處分權(quán),、收益權(quán)。

41 鋼結(jié)構(gòu)    
是指承重的主要構(gòu)件是用鋼材料建造的,，包括懸索結(jié)構(gòu),。

42 鋼、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)   
是指承重的主要構(gòu)件是用鋼,、鋼筋混凝土建造的,。

43 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)   
是指承重的主要構(gòu)件是用鋼筋混凝土建造的。包括薄殼結(jié)構(gòu),、大模板現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)及使用滑模,、升板等建造的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑物。

44 混合結(jié)構(gòu)    
是指承重的主要構(gòu)件是用鋼筋混凝土和磚木建造的,。如一幢房屋的梁是用鋼筋混凝土制成,，以磚墻為承重墻，或者梁是用木材建造,，柱是用鋼筋混凝土建造。

45 磚木結(jié)構(gòu)   
是指承重的主要構(gòu)件是用磚、木材建造的,。如一幢房屋是木制房架,、磚墻、木柱建造的,。

46 房屋層數(shù)   
房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù),，一般按室內(nèi)陸坪0以上計算；采光窗在室外地坪以上的半地下室,，其室內(nèi)層高在2.20m以上（不含2.20m）的,，計算自然層數(shù)。房屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)之和,。假層,、附層（夾層）、插層,、閣樓（暗樓）,、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間,、水箱間不計層數(shù),。

47 地下室   
是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括層高在2.2m以下的半地下室），房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/2者,。

48 半地下室   
房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/3,，且不超過1/2者。

49 假  層   
是指建房時建造的,，一般比較低矮的樓層,。其前后沿的高度大于1.7m，面積不足底層的二分之一的部分,。附層（夾層）是房屋內(nèi)部空間的局部層次,。

50 擱樓（暗樓）  
一般是房屋建成后，因各種需要,，利用房間內(nèi)部空間上部搭建的樓層,。

51 低層住宅 
指一層至三層的住宅。

52 多層住宅    
指四層至六層的住宅,。

53 小高層住宅  
指七層至十二層的住宅,。

54 高層住宅    
指十層及十二層以上的住宅。

55 塔式高層住宅   
以共用樓梯,、電梯為核心布置多套住房的高層住宅,。

56 單元式高層住宅  
由多個住宅單元組合而成，每單元均設(shè)有樓梯,、電梯的高層住宅,。

57 通廊式高層住宅   
由共用樓梯,、電梯通過內(nèi)、外廊進入各套住宅的高層住宅,。

58 (住宅)房屋使用面積   
是指住宅中以戶(套)為單位的分戶(套)門內(nèi)全部可供使用的空間面積,。包括日常生活起居使用的臥室、起居室和客廳(堂屋),、亭子間,、廚房、衛(wèi)生間,、室內(nèi)走道,、樓梯、壁櫥,、陽臺,、地下室、假層,、附層(夾層),、閣樓、(暗樓)等面積,。住宅使用面積按住宅的內(nèi)墻面水平投影線計算,。

59 成套住宅建筑面積   
是指成套住宅的建筑面積總和。

60 房屋的產(chǎn)權(quán)面積  
房屋的產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積,。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市,、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定,。

61 房屋預(yù)測面積   
預(yù)測面積是指在商品房期房（有預(yù)售銷售證的合法銷售項目）銷售中,，根據(jù)國家規(guī)定，由房地產(chǎn)主管機構(gòu)認(rèn)定具有測繪資質(zhì)的房屋測量機構(gòu),，主要依據(jù)施工圖紙,、實地考察和國家測量規(guī)范對尚未施工的房屋面積進行一個預(yù)先測量計算的行為，它是開發(fā)商進行合法銷售的面積依據(jù)

62 房屋實測面積   
實測面積是指商品房竣工驗收后,，工程規(guī)劃相關(guān)主管部門審核合格,，開發(fā)商依據(jù)國家規(guī)定委托具有測繪資質(zhì)的房屋房屋測繪機構(gòu)參考圖紙、預(yù)測數(shù)據(jù)及國家測繪規(guī)范之規(guī)定對樓宇進行的實地勘測,、繪圖,、計算而得出的面積。是開發(fā)商和業(yè)主的法律依據(jù),，是業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證,、結(jié)算物業(yè)費及相關(guān)費用的最終依據(jù)。

63 房屋的共有建筑面積   
房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積,。

64 商品房的銷售面積   
商品房按“套”或“單元”出售,，商品房的銷售面積即為購房者聽購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和,。商品房銷售面積＝套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。

65 共有建筑面積   
共有面積的內(nèi)容包括：電梯井,、管道井,、樓梯間、垃圾道,、變電室、設(shè)備間,、公共門廳,、過道、地下室,、值班警衛(wèi)室等,，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算,。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻,，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。獨立使用的地下室,、車棚,、車庫、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室,，管理用房,，作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積。

66 房屋施工面積   
是指報告期內(nèi)施工的房屋建筑面積,，包括本期新開工面積和上年開發(fā)跨入本期繼續(xù)施工的房屋面積,，以及上期已停建在本期復(fù)工的房屋面積。本期竣工和本期施工后又停建緩建的房屋面積仍包括在施工面積中,，多層建筑應(yīng)填各層建筑面積之和,。

67 房屋新開工面積   
是指在報告期內(nèi)新開工建設(shè)的房屋建筑面積，不包括上期跨入報告期繼續(xù)施工的房屋面積和上期停緩建而在本期恢復(fù)施工房屋面積,。房屋的開工應(yīng)以房屋正式開始破土創(chuàng)槽（地基處理或打永久樁）的日期為準(zhǔn),。

68 房屋總面積
是指房屋按照設(shè)計要求已全部完工，達到入住和使用條件,，經(jīng)驗收鑒定合格（或達到竣工驗收標(biāo)準(zhǔn)）,，可正式移交使用的房屋建筑面積總和。

69 樓  花    
一詞最早源自香港,，是指未完工的在建物,。一般稱賣“樓花”為預(yù)售房屋，買“樓花”為預(yù)購房屋,。

70 實際銷售面積    
是指報告期已竣工的房屋面積中已正式交付給購房者或已簽訂（正式）銷售合同的商品房屋面積,。不包括已簽訂預(yù)售合同正在建設(shè)的商品房屋面積,，但包括報告期或報告期以前簽訂了預(yù)售合同，在報告期又竣工的商品房屋面積,。

71 預(yù)售面積   
是指報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中,，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積,，但不包括報告期已竣工的拆遷還建,、統(tǒng)建代建、公共配套建筑,、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的房屋面積,。

72 單元式住宅   
是指在多層、高層樓房中的一種住宅建筑形式,。通常每層樓面只有一個樓梯,，住戶由樓梯平臺直接進入分戶門，一般多層住宅每個樓梯可以安排24到28戶,。所以每個樓梯的控制面積又稱為一個居住單元,。

73 期  房    
是指房地產(chǎn)開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止，所出售商品房稱為期房,。消費者在購買期房時應(yīng)簽商品房預(yù)售合同,。

74 現(xiàn)  房     
是指消費者在購買時具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產(chǎn)證的商品房,，與消費者簽訂商品房買賣合同后,，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。

75 商品房的起價   
是指商品房在銷售時各樓層銷售價格中的最低價格,。

76 商品房的均價    
是指商品房在銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù),，即得出每平方米的價格。

78 復(fù)式商品房    
是一種經(jīng)濟型房屋,，在層高較高的一層樓中增建一個夾層,，從而形成上下兩層的樓房。

79 躍層式商品房    
由上,、下兩層樓面,、臥室、起居室,、客廳,、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助用房,，并采用戶內(nèi)獨用的小樓梯連接的房屋,。

80 水景商品房  
是指依水而建的房屋。

81 TOWNHOUSE  
也叫聯(lián)排別墅,，正確的譯法應(yīng)該為城區(qū)住宅,，系從歐洲舶來的,，其原始意義上指在城區(qū)的沿街聯(lián)排而建的市民城區(qū)房屋。

82 灰空間  
最早是由日本建筑師黑川紀(jì)章提出,。其本意是指建筑與其外部環(huán)境之間的過渡空間,，以達到室內(nèi)外融和的目的，比如建筑入口的柱廊,、檐下等,。也可理解為建筑群周邊的廣場、綠地等

83 商住住宅   
是soho（居家辦公）住宅觀念的一種延伸,。它屬于住宅,，但同時又融入寫字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是網(wǎng)絡(luò)功能的發(fā)達,，使居住者在居住的同時又能從事商業(yè)活動的住宅行式。

84 會  所    
就是以所在物業(yè)業(yè)主為主要服務(wù)對象的綜合性高級康體娛樂服務(wù)設(shè)施,。會所具備的軟硬件條件：康體設(shè)施應(yīng)該包括泳池,、網(wǎng)球或羽毛球場、高爾夫練習(xí)館,、保齡球館,、健身房等娛樂健身場所；中西餐廳,、酒吧,、咖啡廳等餐飲與待客的社交場所；還應(yīng)具有網(wǎng)吧,、閱覽室等其他服務(wù)設(shè)施,。以上一般都是對業(yè)主免費或少量收費開放。

85 外飄窗   
指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起,，窗子三面為玻璃,，從而使人們擁有更廣闊的視野，更大限度地感受自然,、親近自然,，通常它的窗臺較低甚至為落地窗。

86 中空玻璃    
中空玻璃是對傳統(tǒng)單玻門窗的革新,，是現(xiàn)代門窗生產(chǎn)中的一項新的玻璃加工技術(shù),，它由兩層甚至更多的玻璃密封組合，但最重要的是兩層玻璃之間必須形成真空或氣體（如加入惰性氣體）狀態(tài),，故稱"中空玻璃",，這種技術(shù)的運用使門窗的隔音、阻熱,、密封,、安全性能都大大提高,。

87 基  價   
經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價格。商品房的銷售價一般以基價為基數(shù)增減樓層,，朝向差價后而得出,。

88 均  價   
將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價,。均價一般不是銷售價,，但也有例外，前段時期某高層物業(yè)推出的“不計樓層,、朝向,，以2800元／平方米統(tǒng)一價銷售”,，即以均價作銷售價,，也不失為引人矚目的營銷策略。

89 七通一平   
是指土地(生地)在通過一級開發(fā)后,，使其達到具備上水,、雨污水、電力,、暖氣,、電信和道路通以及場地平整的條件，使二級開發(fā)商可以進場后迅速開發(fā)建設(shè),。

90 三通一平  
是指土地具備上水,、電和道路通以及場地平整的條件。

91 五 證   
房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時應(yīng)具備《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》,、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》,、《建設(shè)工程開工證》、《國有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》,，簡稱“五證”,。其中前兩個證由規(guī)劃部門核發(fā)，《開工證》由建設(shè)部門核發(fā),，《國有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》由國土資源部門和房屋管理局核發(fā),。

93 酒店式服務(wù)公寓   
是指提供酒店式管理服務(wù)的公寓。始于1994年,，意為“酒店式的服務(wù),，公寓式的管理”，市場定位很高,。 
它是集住宅,、酒店、會所多功能于一體的，具有“自用”和“投資”兩大功效,。除了提供傳統(tǒng)酒店的各項服務(wù)外,，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務(wù),，讓人有賓至如歸的感覺,。

94 RUN 智能家居布線系統(tǒng)      
是一種物理網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)建立在國際標(biāo)準(zhǔn)之上，以 TIA/EIA 570A 
為核心,，以每戶為單位,，支持家庭和小區(qū)內(nèi)所有弱電(電話、電腦,、視頻,、BA)地應(yīng)用，由雙絞線,、同軸電纜,、光纖和連接配件組成，所有的連接均端接于分布在每個房間的通訊插座和面板,，并可簡單地自動連接相關(guān)設(shè)備,，如電腦、電視,、傳真、防盜警報系統(tǒng)等,，為每一戶成員提供安全和舒適的生活環(huán)境,。

95 房地產(chǎn)契稅   
是指由于土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓,、房屋買賣,、交換或贈與等發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移時向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅賦。

96 營業(yè)稅   
指對銷售房地產(chǎn)的單位和個人,，就其營業(yè)額按率計征的一種稅,。

97 房產(chǎn)稅   
是以房屋為征稅對象、按照房屋的原值或房產(chǎn)租金向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅,。

98 營業(yè)稅附加  
是指對交納營業(yè)稅的單位和個人,，就其實繳的營業(yè)稅為計稅依據(jù)而征收的城市維護建設(shè)稅與教育費附加。

99 印花稅    
指對在經(jīng)濟活動中或經(jīng)濟交往中書立的或領(lǐng)受的房地產(chǎn)憑證征收的一種稅賦,。

100 個人所得稅  
指個人將擁有合法產(chǎn)權(quán)的房屋轉(zhuǎn)讓,、出租或其他活動并取得收入，就其所得計算征收的一種稅賦

【已購公房】已購公房又稱售后公房,，就是購買的公有住房,。

【單位產(chǎn)權(quán)房】單位產(chǎn)權(quán)房是指產(chǎn)權(quán)屬于單位所有的房屋，也稱系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)房、系統(tǒng)房,。