中國新興城市50強(qiáng)以四個一線城市,，即北京,、上海、廣州和深圳,，為基準(zhǔn)進(jìn)行比較,。作為中國最主要的房地產(chǎn)市場，它們的特征是擁有廣泛的國際商務(wù)往來,、深入的企業(yè)基礎(chǔ)以及大量優(yōu)質(zhì)的國際投資級別物業(yè),，同時也是國內(nèi)流動性和市場透明度最高的市場。

　　1.5線過渡型城市：

　　這是一個2012年全新增加的城市類別,，包括成都,、重慶,、沈陽、天津和杭州等城市,。在經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場成熟度與活躍性方面,，這些城市領(lǐng)跑中國新興城市50強(qiáng)。

　　它們都受益于中央政府政策的大力支持,，出現(xiàn)了大量的基礎(chǔ)設(shè)施投資和外商直接投資,。這些城市具有規(guī)模大、開放度高和多元化的經(jīng)濟(jì)特征,，吸引了大量國內(nèi)和跨國企業(yè)的進(jìn)駐,，同時還擁有眾多國際零售品牌和國際酒店運營商。它們正經(jīng)歷大規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā),。隨著國際級品質(zhì)物業(yè)數(shù)

　　量的增加以及第一個大宗物業(yè)投資交易的出現(xiàn),，這些城市的房地產(chǎn)投資市場迅速發(fā)展。它們的所有主要商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)都具有很大的潛力,。

　　二線增長型城市：

　　這個類別包括諸如西安,、青島、寧波和無錫等城市,。這些城市擁有大量的財富和/或密切的國際商務(wù)往來,，以及推動其強(qiáng)勁零售市場的人口結(jié)構(gòu)和多元化的行業(yè)基礎(chǔ)。這些城市的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)增長迅速,。它們往往在經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場的某些領(lǐng)域具有優(yōu)勢,。

　　三線新興型城市：

　　這些城市包括昆明、哈爾濱和南寧等城市,，它們已經(jīng)進(jìn)入“起飛”階段,，并且開始出現(xiàn)大規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。零售商和酒店運營商正積極進(jìn)駐這些城市,。

　　三線起步型城市：

　　這些城市的商業(yè)地產(chǎn)市場開始成功吸引來自國內(nèi)企業(yè)和希望搶占先機(jī)的外資企業(yè)的需求,。代表城市包括貴陽、太原和烏魯木齊,。這些城市的市場透明度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于以上四個類別的城市,。它們正在為“起飛”創(chuàng)造條件。

　　中國新興城市50強(qiáng)所呈現(xiàn)的是全球性的房地產(chǎn)市場機(jī)遇:

　　· 這是一個規(guī)模達(dá)到2.9萬億美元(GDP購買力平價)的經(jīng)濟(jì)體,，相當(dāng)于德國目前的水平,。若將這50個城市視為一個單一實體，它將是全球第五大經(jīng)濟(jì)體,。

　　· 中國新興城市50強(qiáng)的增長速度遠(yuǎn)超中國其它城市。預(yù)計到2020年,，中國新興城市50強(qiáng)有望成為一個規(guī)模達(dá)6.7萬億美元的經(jīng)濟(jì)體,，超過日本目前的經(jīng)濟(jì)規(guī)模,。

　　· 基于當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)預(yù)測，中國新興城市50強(qiáng)將貢獻(xiàn)未來十年全球經(jīng)濟(jì)增長的12%,，到2020年,，將占全球總產(chǎn)量的6%。

　　中國新興城市50強(qiáng)的零售物業(yè)市場呈現(xiàn)了全世界最好的房地產(chǎn)機(jī)遇之一,。隨著中國中產(chǎn)階級的快速壯大,，這個市場的長期基本面和發(fā)展前景一片光明。

　　強(qiáng)勁的基本面支撐

　　支撐零售市場的數(shù)據(jù)令人嘆服,。中國新興城市50強(qiáng)是一個擁有3.7億龐大消費群體的市場,，其中2.6億是城鎮(zhèn)居民。這些城市2011年全年的零售銷售總額達(dá)到7.5萬億元(約合1.2萬億美元),，而4個一線城市的零售銷售總額為2.2萬億元,。未來十年，中國新興城市50強(qiáng)每年的實際經(jīng)濟(jì)增長率預(yù)計將達(dá)到 10%,，居民可支配收入和富裕家庭數(shù)量也將穩(wěn)步上升,。

　　目前，有6,600萬人口的家庭年收入超過30,000元(約合每年5,000美元2),，約占中國新興城市50強(qiáng)城鎮(zhèn)人口的五分之一,。這個數(shù)字預(yù)計將在未來三年內(nèi)翻番至超過1.25億，這也意味著屆時中國新興城市50強(qiáng)中幾乎有一半家庭的年收入將超過5,000美元,。這將引導(dǎo)消費者行為和消費模式發(fā)生巨大改變,，提升高端商品的消費意向中國目前已經(jīng)是全球第二大奢侈品消費市場(僅次于日本)，也是國際零售商大規(guī)模擴(kuò)張計劃的目標(biāo)市場,。

　　不斷演變的零售市場格局

　　居民收入的增長,、消費者消費行為的轉(zhuǎn)變以及新建購物中心的涌現(xiàn)都將繼續(xù)促進(jìn)中國新興城市50強(qiáng)零售市場格局快速演變。中國新興城市50強(qiáng)的零售市場結(jié)構(gòu)正由以傳統(tǒng)國有百貨為主的模式向以主力店為支撐的大型購物中心的模式轉(zhuǎn)變,。諸多經(jīng)驗豐富的購物中心開發(fā)商正在建造更優(yōu)質(zhì)的物業(yè),，這也為國際零售商的快速擴(kuò)張帶來了機(jī)遇。在競爭越發(fā)激烈且日新月異的零售市場中,，傳統(tǒng)的百貨運營商必須變得更富有創(chuàng)造性以適應(yīng)變化,。

　　主要中心城市零售物業(yè)供應(yīng)快速增長

　　在 2008年，中國新興城市50強(qiáng)主要城市的優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)總量約為1,500萬平方米,。到2011年,，這個數(shù)字已大幅攀升至2,500萬平方米，并且預(yù)計將在2014年翻番至4,600萬平方米,，屆時中國零售物業(yè)總量的三分之二將在一線城市以外,。由于部分項目是由知名開發(fā)商建造,，物業(yè)品質(zhì)有望大幅提高，這將為零售商們在二,、三線城市的進(jìn)一步擴(kuò)張?zhí)峁┢鯔C(jī),。但在某些細(xì)分市場，尤其是商業(yè)氣氛欠成熟的區(qū)域,，短期內(nèi)可能存在供應(yīng)過度的現(xiàn)象,。沈陽、武漢,、成都,、鄭州和西安等大型內(nèi)陸中心城市的優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)總量預(yù)計將增長最快。隨著一,、二線城市競爭日益激烈,，為了搶占先機(jī)，同時也是被低廉的地價和熱情的當(dāng)?shù)卣?，零售物業(yè)開發(fā)商正積極進(jìn)入哈爾濱,、長春、呼和浩特和貴陽等三線城市,。

　　國際零售商深入中國新興城市50強(qiáng)

　　我們在《中國新興城市40強(qiáng)》報告中提到國際零售商正快速擴(kuò)張,，這種擴(kuò)張現(xiàn)在仍以前所未有的速度在推進(jìn)，不斷擴(kuò)展其在中國二,、三線城市的足跡,。零售商進(jìn)一步深入三線城市，鞏固其在哈爾濱,、長春,、昆明、南寧和石家莊等三線新興型城市的地位,，并開始進(jìn)入貴陽,、太原、徐州和紹興等三線起步型城市,。