在個(gè)人買賣住房的過程中，是否有購房發(fā)票十分重要,，關(guān)系到用哪一種方法對銷售住房收入進(jìn)行評估計(jì)稅,。那么,，個(gè)人銷售購買超過5年但沒有購房發(fā)票的非普通住房,，又該如何計(jì)稅，廣州市地稅部門就此進(jìn)行解答,。

案例：錢經(jīng)理2007年3月在廣州市區(qū)購買了一套建筑面積為160平方米、套內(nèi)建筑面積為130平方米的商品房,，支付房屋價(jià)款150萬元。

錢經(jīng)理這套房子的契稅完稅證上的日期是2007年3月29日,，《商品房買賣合同》約定的交樓時(shí)間是2007年4月5日,，房屋產(chǎn)權(quán)證日期為2009年1月4日。該房屋產(chǎn)權(quán)證上的產(chǎn)權(quán)人姓名為錢經(jīng)理本人,，此外，錢經(jīng)理還擁有另外一套住房,。

2012年4月5日，錢經(jīng)理把該房子賣給陳先生,，經(jīng)地稅機(jī)關(guān)評估，核定該房子的計(jì)稅價(jià)格為250萬元,。同時(shí)，錢經(jīng)理無法提供2007年購入房產(chǎn)的發(fā)票,。

這種情況下，錢經(jīng)理和陳先生分別要繳納哪些稅費(fèi),？　　

一,、賣方應(yīng)繳納營業(yè)稅及附加,、個(gè)人所得稅,，暫免繳納土地增值稅和印花稅

1、營業(yè)稅及附加錢經(jīng)理應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅,，稅率為5%；同時(shí),，還要繳納隨營業(yè)稅附征的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加,，這三者合計(jì)金額為營業(yè)稅計(jì)稅營業(yè)額的0.6%。具體視交易“房產(chǎn)類型”和“購買年限”不同而定：房產(chǎn)類型：本案例中,，交易住房建筑面積超過144平方米，且套內(nèi)建筑面積超過120平方米,，不符合普通住房的認(rèn)定條件，屬于非普通住房,。

購買年限：對產(chǎn)權(quán)來源為購買、產(chǎn)權(quán)交換（含拆遷補(bǔ)償）,、贈(zèng)與（非直系、贍養(yǎng)關(guān)系）的,，以房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證上注明的時(shí)間孰先確定其購買房屋的時(shí)間。本案例中,，以契稅完稅證日期2007年3月29日作為購買時(shí)間的開始，以房管部門受理交易申請的時(shí)間2012年4月6日為結(jié)束,，購買時(shí)間超過5年。

按照政策規(guī)定,，個(gè)人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售的,，按照其轉(zhuǎn)讓收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅,。但由于錢經(jīng)理不能提供購買房屋時(shí)取得的稅務(wù)機(jī)關(guān)監(jiān)制的發(fā)票,，只能按照全額征收營業(yè)稅，同時(shí),，應(yīng)以地稅機(jī)關(guān)核定的250萬元為其計(jì)稅價(jià)格?！　?/SPAN>

這樣，錢經(jīng)理應(yīng)繳納營業(yè)稅及附加＝計(jì)稅價(jià)格×（5%+0.6%）＝2500000×（5%+0.6%）＝140000元,。

2,、土地增值稅和印花稅現(xiàn)有政策規(guī)定，個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅和印花稅,。

3、個(gè)人所得稅由于錢經(jīng)理賣掉的這套房產(chǎn)不是其唯一家庭生活用房,，不能享受免征個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策。同時(shí),，由于錢經(jīng)理無購房發(fā)票，不能正確計(jì)算房產(chǎn)原值,，按政策規(guī)定,，應(yīng)實(shí)行核定征收個(gè)人所得稅。對于非拍賣轉(zhuǎn)讓住房,，適用5%應(yīng)稅所得率?！　?/SPAN>

錢經(jīng)理應(yīng)繳納個(gè)人所得稅＝轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入額×應(yīng)稅所得率×20%＝2500000×5%×20%＝25000元,。

相關(guān)政策——財(cái)稅[2013]62號 財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于職業(yè)教育等營業(yè)稅若干政策問題的通知 

二,、買方應(yīng)繳納契稅,，暫免繳納印花稅　　

1,、契稅根據(jù)財(cái)稅[2010]94號文，對2010年10月1日以后個(gè)人購買普通住房,，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女）唯一住房的,，才能適用優(yōu)惠稅率。另根據(jù)穗國房字[2005]375號和粵府辦[2005]56號,，本例中陳先生購買的住房建筑面積超過144平方米,，套內(nèi)建筑面積超過120平方米,，不屬于普通住房，不能享受契稅優(yōu)惠政策,，應(yīng)按照稅務(wù)機(jī)關(guān)核定成交價(jià)格的3%繳納契稅?！　?/SPAN>

陳先生應(yīng)繳納契稅＝計(jì)稅價(jià)格×3%=2500000×3%＝75000元。

2,、印花稅現(xiàn)有政策規(guī)定,，個(gè)人購買住房暫免征收印花稅。

納稅提示　　

1,、在存量房（或稱二手房）交易中,，有多個(gè)稅種是采取憑發(fā)票或完稅憑證扣除式差額征稅方法,。為保證征稅的真實(shí)性和公平性,，納稅人務(wù)必妥善保管好購房發(fā)票、完稅憑證等扣除憑證,，提交稅務(wù)機(jī)關(guān)審核通過后才能在稅前據(jù)實(shí)扣除。

2,、凡個(gè)人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)過程中有出現(xiàn)下列情形之一的,，實(shí)行核定征收：一是未能提供合法,、有效的售房合同，不能正確計(jì)算售房收入的,；二是未能提供合法、有效的購房合同和構(gòu)成房產(chǎn)原值相關(guān)憑證,，不能正確計(jì)算房產(chǎn)原值的,；三是未能提供支付合理費(fèi)用相關(guān)憑證,，不能正確計(jì)算合理費(fèi)用的；四是納稅人申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低,，又無正當(dāng)理由的；五是個(gè)人轉(zhuǎn)讓已購公有住房不能提供所有扣除項(xiàng)目相關(guān)資料憑證的,；六是在辦理個(gè)人所得稅完稅手續(xù)時(shí)，未能提供主管地稅征收機(jī)關(guān)出具按“據(jù)實(shí)征收”審核意見的,。

核定征收計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額＝轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入額×應(yīng)稅所得率×20%。對于非拍賣轉(zhuǎn)讓住房,，應(yīng)納稅額＝轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入額×1%；對于拍賣轉(zhuǎn)讓住房,，應(yīng)納稅額＝轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入額×3%,。