《證券日報》記者實地走訪上海自貿(mào)區(qū)周邊多個新盤后發(fā)現(xiàn),，近兩個月內(nèi)，多數(shù)單套房總價都飆升了逾100萬元

　　近日,，《證券日報》記者實地走訪了中國(上海)自有貿(mào)易實驗區(qū)(以下簡稱自貿(mào)區(qū))外高橋(行情 股吧 買賣點)周邊區(qū)域內(nèi)的多個住宅項目,。在采訪過程中,，“自貿(mào)區(qū)”,，“有升值空間”等詞語幾乎成為每個樓盤的銷售人員反復強調(diào)的賣點。

　　“去年年底這里的住宅每平方米售價不到3萬元,，而今年9月份以后,，銷售均價達到了4萬元∕平方米左右?！币晃恢薪槿耸肯颉蹲C券日報》記者表示,，“以前來這里看房的人寥寥無幾,，但確認在這里建立自貿(mào)區(qū)后，看房的人一下多了,，不管是新盤還是二手房,，價格都在不斷攀升”。

　　值得注意的是,，本報記者在實地走訪多個新建住宅后發(fā)現(xiàn),，10月份前后，外高橋環(huán)自貿(mào)區(qū)內(nèi)多個項目爭相開盤,，有開發(fā)商向本報記者明確表示,，意在搭乘自貿(mào)區(qū)“快車”拉高定價，加大提價幅度,，并且加速回籠現(xiàn)金,。

　　每平方米直升約萬元

　　“整個項目只剩下5套左右大戶型房源，幾乎當天開盤當天售完,?！蔽挥诰o挨外高橋自貿(mào)區(qū)森蘭板塊的森蘭·名佳項目的銷售人員向《證券日報》記者表示，8月底,，“我們項目一期開盤,，銷售均價約為2.6萬元∕平方米，一個多月后,，10月中旬,，我們項目二期開盤均價為3.2萬元∕平方米”。

　　由此算來,，盡管整個項目體量不大,，但約8萬平方米的建筑面積卻幾乎被一搶而空。前后僅一個多月時間,，均價直升了6000元∕平方米,。此外，該項目主打的小戶型房單套總價也上漲了70多萬元,，大戶型房的單套總價則飆升了100萬元以上,。

　　同時，上述銷售人員向記者表示,，該項目一期和二期推出的銷售面積相差不多,。以此來看，開發(fā)商一個多月內(nèi)就多收了約2億元的銷售額,。

　　然而,，這個樓盤的漲幅并不是外高橋環(huán)自貿(mào)區(qū)板塊內(nèi)漲幅最高的樓盤。記者在同處外高橋板塊內(nèi)的江蘇新城旗下新城碧翠售樓中心獲悉，該項目2012年房價多數(shù)在尚不足3萬元∕平方米處徘徊,，但目前新城碧翠公寓單價已經(jīng)漲至3.8萬元/平方米左右,，花園洋房均價則已經(jīng)超過4萬元/平方米。

　　由此來看,，項目銷售均價已經(jīng)上漲了約1萬元/平方米,。

　　值得一提的是，該銷售人員向記者稱,，2011年這個項目首期開盤價尚不足2.5萬元/平方米,；而2010年周邊新盤的銷售均價則尚不足1萬元/平方米。

　　更為值得注意的是,，該區(qū)域內(nèi)有的別墅目前起價已經(jīng)達到6.5萬元/平方米,。同時，綠城·上海御園尚未開盤之際,，單日的訪客已經(jīng)達到200多組,，蓄客組數(shù)已經(jīng)遠遠超過了首期開盤的房源數(shù)量。

　　“最近成交量確實大增,，以前來這里看房的人非常少,，但確定建自貿(mào)區(qū)后，看房人猛增,，成交量也快速攀升,。”一位中介人士向《證券日報》記者坦言,，即使這里的二手房市場,，售價也從9月份開始也迅速上漲，“每天一個價”,。

　　“真是瘋了,！”同去看房的老上海人驚訝地表示，“漲的太快了,，你要是猶豫一天,，就買不到你先前看中的房子了”。

　　搶先布局者獲利猛增

　　實際上,，《證券日報》在走訪過程中發(fā)現(xiàn),，緊鄰外高橋自貿(mào)區(qū)的森蘭板塊尚不能稱得上配套成熟，商業(yè)配套和教育配套等都處在完善階段,，人氣也并不旺,，甚至森蘭住宅板塊內(nèi)幾乎沒有幾個二手樓盤，多數(shù)項目都是2010年以后才交房,，入住率相對并不高,，小區(qū)內(nèi)鮮有來往住客，甚至有些地方還只是曠野一片,。

　　不過,，本報記者親自測驗過，從該區(qū)域內(nèi)開車行至陸家嘴(行情 股吧 買賣點)大約要花30分鐘,。除此之外,，根據(jù)《證券日報》記者在外高橋股份公司內(nèi)看到的森蘭板塊的規(guī)劃設計圖以及實地勘察各個項目開發(fā)進程后發(fā)現(xiàn)，該板塊內(nèi)目前到處都是正在興建的樓盤,，包括住宅,、商業(yè)等項目，且多數(shù)項目剛剛開始地上建設,，有的甚至還在打樁,。記者同時也發(fā)現(xiàn)，處于該板塊核心位置的森蘭商都雖然已經(jīng)建好,，外立面卻掛著招商的宣傳廣告,，目前尚未開業(yè)。

　　“我們拿地時并沒有想到將來這一區(qū)域會建自貿(mào)區(qū)”,，一位在該區(qū)域內(nèi)搶先布局但尚未開始項目預售的開發(fā)商向《證券日報》記者坦言,，其實近兩年內(nèi)布局環(huán)自貿(mào)區(qū)的房企已經(jīng)搭上了自貿(mào)區(qū)的快車，在這些幾分鐘就可以步入自貿(mào)區(qū)的項目中,，不談開發(fā)利潤和房價的上漲空間,，僅土地成本就已經(jīng)漲了近三倍。

　　事實上,，有業(yè)內(nèi)人士稱,，2008年至2009年，仁恒分批拿下森蘭板塊地塊后,，平均土地成本為1.1萬元/平方米,。但自貿(mào)區(qū)核心區(qū)域確定在外高橋后，其項目森蘭雅苑二期住宅起價4.3萬元/平方米,，別墅起價達6.5萬元/平方米,。

　　也就是說，該項目目前的銷售價格已經(jīng)達到土地成本的4倍以上,，即使加上精裝修,、建安和資金等成本后，獲利空間仍然很高,。

　　值得一提的是,，2012年10月11日，保利以及融創(chuàng)綠城聯(lián)合體以總價21.24億元摘得森蘭外高橋南部國際社區(qū)三幅地塊,，折合樓板價17678元/平方米,，溢價率為59.6%,。而該項目現(xiàn)在案名為綠城·上海御園，將于本月26日開盤,。該售樓中心銷售人員向《證券日報》記者透露,，為了完成公司2013年在上海的銷售目標，項目一期定價其實并不高,，有少量房源甚至接近成本價,。不過，該銷售人員向記者強調(diào),，二期開盤定價一定是上漲的,，每平方米可能要上漲1萬元。

　　據(jù)該銷售人員向記者透露,，項目一期約占整個項目的30%,，貨值約30億元，而首期預計回款目標為25億元,。也就是說,，如果項目一期銷售順利，那么開發(fā)商的拿地成本將馬上收回,，而即使一期售罄,，整個項目預計還將有60億元左右的貨值。何況,，若售價持續(xù)上漲,，貨值也將不斷攀升，利潤也自然水漲船高,。

　　令人感到詫異的是,，即使該板塊房價漲幅如此之快，本報記者還是在上述項目售樓中心發(fā)現(xiàn),，咨詢該項目的客戶非常多,。當記者即將離開的時候，夜晚已經(jīng)降臨,，但售樓處的場景依然是鬧哄哄一片,。

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