今年70多歲的長沙退休老太太劉義軍感到無奈。

作為長沙市開福區(qū)開福寺路109號福源花園[最新消息 價格 戶型 點評]3棟303室業(yè)主,，今年正月初五（2月14日）,，她家的房屋被區(qū)政府拆遷部門強拆，而她本人并未在拆遷補償協(xié)議上簽字,。

但是她無法接受的是,，她所在區(qū)域周邊新商品房的價格在每平方米1萬多元，屬于長沙較為核心的區(qū)域,，自己被強拆遷補償商品房評估價格只有6000多元/平方米,。而如果實施換房，安排的房屋卻位于城鄉(xiāng)接合部,。

劉義軍不愿意搬遷的原因是,，自己商品房還有50多年到期,，怎么就要以棚戶區(qū)改造的名義被強拆，她的不解事出有因,。

本報記者調(diào)查中發(fā)現(xiàn),，上述福源花園屬于上個世紀90年代當?shù)刈罡邫n的商品房之一，原來有150多戶,，也是長沙第一批商品房,。因為該小區(qū)被湖南長沙市開福區(qū)定義為棚戶區(qū)改造項目，120多戶進而陸陸續(xù)續(xù)搬離了小區(qū),，迄今仍有30多戶不愿搬離,。

有意思的是該地塊未來將被地方政府作為商業(yè)之用，上述棚戶區(qū)改造的紅線圖顯示用地是190多畝,，但是長沙開福區(qū)商務和旅游局網(wǎng)站的信息顯示,，該棚戶區(qū)處于招商[簡介 最新動態(tài)]狀態(tài)，項目用地為660畝,，規(guī)劃用地性質(zhì)是商業(yè),、綜合用地。

棚戶區(qū)改造一般用地性質(zhì)是住宅為主,，該地為什么實際卻是商業(yè)地產(chǎn)項目,。對此北京市盛廷律師事務所燕薪律師認為較為正常。因為這種打著公益性棚戶區(qū)改造的名義,，實施土地征收的辦法,，在全國非常普遍?！斑@個問題是在長沙顯得惡劣些,，全國各地都有。因為按照過去的模式,，政府無法強征土地了,。”他說,。

棚戶區(qū)變成商業(yè)地產(chǎn)

根據(jù)當?shù)卣恼f法,，開福寺路109號福源花園屬于黃興北路棚改項目。

2010年3月10日,，長沙發(fā)改委下達了長發(fā)改（2010）103號《關于黃興北路棚戶區(qū)改造工程立項的批復》,，同意建設黃興北路棚改項目，項目單位為新河三角洲公司,，項目改造范圍：北到三一大道,，南至盤營路，東接芙蓉路，西至湘江大道,，總用地約3.2平方公里,。

2011年4月27日，長沙市人大常委批準了長沙市人民政府《關于2011年長沙市舊城區(qū)改造項目計劃的報告》,。

該《報告》里的舊城改造計劃包括黃興北路棚改項目,。其改造理由為，一是舊城棚戶區(qū)居民住房解困和城市品質(zhì)提升的需要,，二是地鐵工程和城市道路基礎設施建設的需要,。

不過，按照新河三角洲公司棚改的紅線圖,，福源花園并不在上述棚改范圍之內(nèi),，且地鐵也不在小區(qū)里面通過。目前長沙1號線只是從小區(qū)門口通過,，并在該區(qū)有一個開福寺的地鐵口,。

而長沙國土局在2012年11月1日給居民的一個信息公開回復意見是，“經(jīng)查福源花園公寓[最新消息 價格 戶型 點評]小區(qū)不在長沙市新河三角洲開發(fā)建設有限公司黃興北路棚戶區(qū)改造項目用地紅線范圍內(nèi)”,。

但令人驚訝的是,，長沙市開福區(qū)政府發(fā)布的房屋征收公告，不僅包括了上述小區(qū)房屋,，而且實施了房屋評估,。

而且實際棚戶區(qū)改造的范圍遠遠不止這些。比如長沙開福區(qū)商務和旅游局網(wǎng)站的信息顯示,，黃興北路棚戶區(qū)改造項目,，正在進行招商。

該項目位于長沙市開福區(qū)黃興北路兩廂,，北至三一大道,，南至營盤路。項目用地面積約660畝,。大大超過棚戶區(qū)改造紅線圖的190多畝面積,。規(guī)劃用地性質(zhì)為商業(yè)、綜合用地,，規(guī)劃容積率約6.0,。擬建設商業(yè)步行街、大型超市,、大型百貨、高星級酒店,、專業(yè)寫字樓,、高檔住宅等。

對于為何名義上是棚戶區(qū)住宅改造,，實際做酒店等商業(yè)地產(chǎn)項目,，長沙開福區(qū)商務和旅游局一位人士說,，這是政府定好的，作為重點項目,，未來收回土地后,，會進行招拍掛，“這地段好,，政府已經(jīng)確定要收回”,。

而福源花園業(yè)主曾多次到國土、政法委,、法院等部門反映情況,，國土部門認定是違法，但是因為是政府項目,，難以解決,，此后一直沒有下文。

對此,，代理被拆遷居民起訴官司的湖南瓊武律師事務所律師連達指出,， 政府卻要說搞什么棚戶區(qū)改造，最終還是作商業(yè)地產(chǎn)項目,?！捌鋵嵤谴蛑嬲鞯氐幕献樱蛢r征收居民商品房用地,，進而再賣地掙錢,。”

地方政府棚改沖動

部分地方政府進行所謂的棚戶區(qū)改造,，實際上卻是做商業(yè)地產(chǎn)項目,。這背后或有因，長沙當?shù)厝耸糠Q,，政府財政收入增速慢,，導致賣地的沖動比較大。而商住用地價格比住宅高,，這可能是長沙政府部門青睞商住用地掛牌賣的原因,。

從出讓價格看，近期,，湖南全省土地出讓均價為每平方米1105.9元,，較去年同期上漲35.3%；商住用地出讓均價為每平方米1968.3元,，較去年同期上漲50.5%,，高于住宅用地出讓均價額每平方米1704.6元，較去年同期上漲25.8%。

事實上,，當?shù)仡愃埔耘飸魠^(qū)名義改造,，實為商業(yè)地產(chǎn)的項目還不少，在當?shù)亻_福區(qū)就包括長沙金融生態(tài)區(qū)金融總部區(qū),、時尚都心區(qū),、經(jīng)營生活區(qū)的招商地塊。

據(jù)了解,，上述區(qū)域作為棚改項目,，部分土地已掛牌出讓，價格為每畝3000萬,。長沙市開福區(qū)政府有關人士透露,，黃興北路棚戶區(qū)由于更處于核心區(qū)域，預計價格會在每畝3000萬以上,，目前已拆遷了大部,，但是還沒拆遷完。未來仍會走招拍掛之路,，進行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā),。

而這個情況在長沙別的區(qū)域也存在。比如長沙商務局公布濱江新城國際[最新消息 價格 戶型 點評]商貿(mào)中心開發(fā)建設（溁灣鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造）招商項目,，項目建設主要內(nèi)容為：星級酒店,、商務辦公樓、大型商業(yè)設施,、購物餐飲,、文化娛樂、旅游休閑,、生態(tài)住宅等,，或不是真正的棚戶區(qū)改造。

而北京市盛廷律師事務所燕薪律師認為,，目前地方政府征收土地和房屋的難度越來越大,，過去是采取儲備土地的方式，目前國家不允許,。根據(jù)新的法律,，只能是采取公益用地的名義征收?！斑@方面棚戶區(qū)改造以及基礎設施建設的名義最好,，因為軍事、學校等用地很難沾邊,?！?nbsp;