本報(bào)記者 竇紅梅 耿諾

  本市3月30日發(fā)布“國(guó)五條”細(xì)則的落地政策,，這份被稱為“京十九條”的政策,，首次將二手房市場(chǎng)納入本市調(diào)控體系。昨天,，北京市地稅局在官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房所得征收個(gè)人所得稅問題的問答》,，明確了5類房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)“原值”如何計(jì)算，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核,，個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房在轉(zhuǎn)讓前實(shí)際發(fā)生的裝修費(fèi)用,，可按一定比例扣除，其中商品房及其他住房最高扣除限額為房屋原值的10%,，經(jīng)濟(jì)適用房的最高扣除限額達(dá)到了房屋原值的15%,。

  轉(zhuǎn)讓200萬元商品房

  最多扣除20萬元裝修費(fèi)

  今后，北京市個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋所得,，將嚴(yán)格以轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額,，按照20%稅率計(jì)算納稅。市地稅局明確：根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局文件規(guī)定,，“合理費(fèi)用”包括了對(duì)房屋的裝修費(fèi),、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi),、公證費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用,。

  記者計(jì)算得出，北京房主如果出售一套“原值”為200萬元的商品房,，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后,，最多可扣除20萬元的裝修費(fèi)。

  稅務(wù)部門明確,，納稅人能提供實(shí)際支付裝修費(fèi)用的稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票,，并且發(fā)票上所列付款人姓名與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)人一致的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核,，其轉(zhuǎn)讓的住房在轉(zhuǎn)讓前實(shí)際發(fā)生的裝修費(fèi)用，可在以下規(guī)定比例內(nèi)扣除：已購(gòu)公有住房,、經(jīng)濟(jì)適用房,，最高扣除限額為房屋原值的15%；商品房及其他住房,，最高扣除限額為房屋原值的10%,。

  需要特別提示的是,，如果“納稅人原購(gòu)房為裝修房”，即合同注明房?jī)r(jià)款中含有裝修費(fèi)的,，鋪裝了地板,，裝配了潔具、廚具等,，不得再重復(fù)扣除裝修費(fèi)用,。

  但是，如果賣房人提供的發(fā)票不能滿足條件,，也不可以扣除裝修費(fèi)用,。即凡有下列情況之一的，都不得扣除裝修費(fèi)用：裝修費(fèi)用憑證不是有效發(fā)票,；發(fā)票上注明的付款人姓名與房屋產(chǎn)權(quán)人或產(chǎn)權(quán)共有人的姓名不一致的,；發(fā)票由建材市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)開具,，且未附所購(gòu)商品清單的,。

  商品房出售時(shí)“原值”

  為實(shí)際支付房?jī)r(jià)款+相關(guān)稅費(fèi)

  “一套房屋在出售轉(zhuǎn)讓時(shí)稅費(fèi)的負(fù)擔(dān)，與房屋原來價(jià)格即‘原值’息息相關(guān),，如果中間的差價(jià)越高,，繳納的稅款就會(huì)相應(yīng)增加?！必?cái)稅專家告訴記者,。據(jù)了解，對(duì)于房屋“原值”的確認(rèn),，直接關(guān)系到今后二手房銷售的買賣雙方利益,。

  地稅部門明確，今后二手房交易者在進(jìn)行個(gè)人所得稅納稅申報(bào)時(shí),，須按規(guī)定提供據(jù)以證明房屋原值的相應(yīng)憑證,。

  對(duì)于能夠提供房屋原值相應(yīng)憑證的，稅務(wù)部門審核相應(yīng)憑證后確定房屋原值,。納稅人同時(shí)提供購(gòu)房發(fā)票,、契稅繳稅憑證的，按孰高原則確定房屋原值,；納稅人不能提供房屋原值相應(yīng)憑證的,，稅務(wù)部門將通過稅收征管、房屋登記等信息系統(tǒng)對(duì)房屋原值進(jìn)行核實(shí),。

  5類房屋的“原值”按以下規(guī)則確認(rèn)：“商品房”,，購(gòu)置該房屋時(shí)實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi)；“自建住房”,，實(shí)際發(fā)生的建造費(fèi)用及建造和取得產(chǎn)權(quán)時(shí)實(shí)際交納的相關(guān)稅費(fèi),；“經(jīng)濟(jì)適用房（含集資合作建房,、安居工程住房）”，原購(gòu)房人實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款及相關(guān)稅費(fèi),，以及按規(guī)定交納的土地出讓金,；“已購(gòu)公有住房”，原購(gòu)公有住房標(biāo)準(zhǔn)面積按當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格計(jì)算的房?jī)r(jià)款,，加上原購(gòu)公有住房超標(biāo)準(zhǔn)面積實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款以及按規(guī)定向財(cái)政部門（或原產(chǎn)權(quán)單位）交納的所得收益及相關(guān)稅費(fèi),。

  “城鎮(zhèn)拆遷安置住房”，根據(jù)相關(guān)規(guī)定分4種情況：房屋拆遷取得貨幣補(bǔ)償后購(gòu)置房屋的,，為購(gòu)置該房屋實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi),；房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》注明的價(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi),；房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式,，被拆遷人除取得所調(diào)換房屋，又取得部分貨幣補(bǔ)償?shù)?，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》注明的價(jià)款和交納的相關(guān)稅費(fèi),，減去貨幣補(bǔ)償后的余額；房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式,，被拆遷人取得所調(diào)換房屋,，又支付部分貨幣的，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》注明的價(jià)款,，加上所支付的貨幣及交納的相關(guān)稅費(fèi),。

  出售保障性住房

  暫不預(yù)征土地增值稅

  “為加強(qiáng)對(duì)定價(jià)過高、價(jià)格上漲過快的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的稅收征管,，按照有關(guān)規(guī)定,，結(jié)合本市實(shí)際情況，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房取得的收入,，實(shí)行差別化土地增值稅預(yù)征率,。”昨天,，市地稅局表示,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照政策規(guī)定銷售各類保障性住房取得的收入，暫不預(yù)征土地增值稅,。

  記者查詢“京十九條”發(fā)現(xiàn),，為充分發(fā)揮稅收政策的調(diào)節(jié)作用，本市將根據(jù)市場(chǎng)情況適時(shí)提高定價(jià)過高,、預(yù)計(jì)增值額過大的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地增值稅預(yù)征率,，加強(qiáng)預(yù)征和清算管理，加大稽查力度,。

  市地稅局明確：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售新辦理預(yù)售許可和現(xiàn)房銷售備案的商品房取得的收入,，按照預(yù)計(jì)增值率實(shí)行2%至8%的幅度預(yù)征率。容積率小于1.0的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,，最低按照銷售收入的5%預(yù)征土地增值稅,。

  北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)陳志告訴記者說，以往北京的商品房項(xiàng)目,，預(yù)計(jì)增值率實(shí)行2%至5%的幅度預(yù)征率,。容積率小于1.0的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，最低按照銷售收入的3%預(yù)征土地增值稅,。比較上述標(biāo)準(zhǔn),，可以看出土地增值稅預(yù)征率提高了，“這必將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)形成較大壓力,，因?yàn)榉科蟮匿N售額越大,，預(yù)征的土地增值稅也越多，如果房屋銷售價(jià)格上漲,，可能會(huì)面臨更高的土地增值稅,，這或?qū)σ种品績(jī)r(jià)上漲起到一定作用?！?/p>

  算賬：

  “豪宅”稅更高 普宅影響小

  購(gòu)買不滿5年的豪宅（非普通住房）,，將對(duì)房屋收取5.5%的全額營(yíng)業(yè)稅，3%的全額契稅,，以及按原房主售房的差額收取20%的個(gè)人所得稅,。

  以海淀區(qū)北部一套房屋為例，2010年,，房主以總價(jià)300萬元的價(jià)格全款購(gòu)買了此房,，如今再以600萬元的價(jià)格出售。減去原總價(jià)10%,、即30萬元的裝修款,，再減去大約10萬元的購(gòu)房稅款，購(gòu)房人出售這套房屋的所得,，就是600萬元的總價(jià),，減去300萬元的購(gòu)房款，再減去30萬元裝修款和10萬元稅款,，相當(dāng)于260萬元,。而其所繳納的稅款，應(yīng)該為260萬元的20%,，即52萬元,。

  這也就意味著，如果要出售這套豪宅,，全額營(yíng)業(yè)稅,、全額契稅,、個(gè)人所得稅3項(xiàng)相加，交易方應(yīng)該繳納103萬元的稅款,。

  但這些稅款,，只在針對(duì)不滿5年的非普通住宅時(shí)全額征收。鏈家地產(chǎn)分析師張旭說,，針對(duì)非普通住宅按全額征稅,，也體現(xiàn)出政府正在采用更嚴(yán)厲手段，通過納稅抑制房地產(chǎn)投資投機(jī)型需求,。

  如果購(gòu)房人出于改善的目的,，購(gòu)買一套滿5年的二手房，但房主名下仍有其他房產(chǎn),，又應(yīng)該怎么納稅呢,？張旭測(cè)算，首先這套房將免除5.5%的營(yíng)業(yè)稅,，但契稅需要按照3%繳納,，同時(shí)房主也要繳納所得的20%作為個(gè)人所得稅。

  這也就意味著,，如果這套房是售房人在2008年,、以100萬元全款購(gòu)買的普通住房，目前售價(jià)為200萬元,，交易方應(yīng)該繳納的契稅就為6萬元,。而個(gè)人所得稅則需要用200萬元減去20萬元裝修、繳納大約為2萬元的稅款和原購(gòu)房款,，再乘以20%,，即15.6萬元。整套房應(yīng)繳納的款項(xiàng)即為21.6萬元,。

  如果購(gòu)房人購(gòu)買的是已經(jīng)滿5年,、90平方米以下的普通住房，又是房主名下惟一一套住宅,，其如今的納稅額度和此前并沒有變化,。張旭說，針對(duì)這類“剛需”二手房,，新政前后都免去個(gè)稅,，也免征營(yíng)業(yè)稅，售房人只要交納1%的契稅即可,。即無論房主此前用多少錢購(gòu)買,，只要房源仍屬于普通住宅，只需交納1%的契稅，也就是說,，如果購(gòu)房人在城內(nèi)買了一套售價(jià)200萬元的小房,，雖然和繳納個(gè)稅的房源價(jià)值相等，但整套“剛需”房應(yīng)繳納的款項(xiàng),，僅為2萬元,。

  鏈接

  普通住房標(biāo)準(zhǔn)

  2011年11月，本市調(diào)整了普通住房標(biāo)準(zhǔn),，也就是市民口中的“普宅”標(biāo)準(zhǔn)。認(rèn)定普通住房的標(biāo)準(zhǔn)為住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上,、單套建筑面積在140（含）平方米以下,、實(shí)際成交價(jià)低于同區(qū)域享受優(yōu)惠政策住房平均交易價(jià)格1.2倍。

  在同時(shí)滿足以上3個(gè)要求的基礎(chǔ)上,，普通住房的售價(jià)還不能高于所在位置的價(jià)格上限,。按照本市規(guī)定，其價(jià)格上限為四環(huán)內(nèi)北部地區(qū)為每平方米38880元,、南部地區(qū)為每平方米34560元,，四至五環(huán)北部地區(qū)為每平方米32400元，南部地區(qū)為每平方米28080元,，五至六環(huán)北部地區(qū)為每平方米25920元,，南部地區(qū)為每平方米21600元，六環(huán)外地區(qū)為每平方米17280元,。

  本市要求,，符合新的普通住房標(biāo)準(zhǔn)能夠享受稅收優(yōu)惠政策。個(gè)人將購(gòu)買超過5年（含5年）的普通住房對(duì)外銷售的,，免征營(yíng)業(yè)稅,。對(duì)個(gè)人購(gòu)買普通住房，且該住房屬于家庭惟一住房的,，減半征收契稅,。對(duì)個(gè)人購(gòu)買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭惟一住房的,，減按1%稅率征收契稅,。