二手房買賣合同需要注意哪些問(wèn)題

（一）合同內(nèi)容,。應(yīng)當(dāng)訂立書(shū)面形式的房地產(chǎn)買賣合同，有示范文本的省市,，可以使用示范文本,。對(duì)于自擬合同，合同應(yīng)具備以下主要內(nèi)容：

做產(chǎn)調(diào),。

所謂產(chǎn)調(diào),，指到房屋所在地區(qū)的交易中心查詢房屋產(chǎn)權(quán)狀況。目的,，了解房屋的產(chǎn)權(quán)所有人,，抵押狀況，交易狀況,。產(chǎn)調(diào)過(guò)程其實(shí)很簡(jiǎn)單,，您就到到交易中心，報(bào)出房屋的具體地址即可,。產(chǎn)調(diào)費(fèi)用為交5元,。產(chǎn)調(diào)辦理時(shí)間，10分鐘左右,。

產(chǎn)調(diào)是很重要的手續(xù),，能保證你所買房屋的產(chǎn)權(quán)人是否真實(shí),，是否有抵押貸款，有沒(méi)有被法院凍結(jié),，是否已經(jīng)在進(jìn)行二手房交易等等,。產(chǎn)調(diào)的結(jié)果如果一切正常，那么才可以考慮下面的買賣,。交易房屋是否在租,。因?yàn)槲覈?guó)包括大部分國(guó)家均認(rèn)可“買賣不破租賃”，也就是說(shuō)房屋買賣合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同如果買受人只看房產(chǎn)證,，只注重過(guò)戶手續(xù),，而不注意是否存在租賃時(shí)，買受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn),。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買受人及中介公司忽視,，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。市政規(guī)劃是否影響,。有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷,，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光,、價(jià)格等市政規(guī)劃情況,，才急于出售，作為買受人在購(gòu)買時(shí)應(yīng)全面了解詳細(xì)情況,。

此外,，需要注意事項(xiàng)還有，如所購(gòu)買的房屋是否為福利房,、單位房,，因?yàn)檫@種房屋可能存在一些轉(zhuǎn)讓限制,。原房主在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí),，其物業(yè)管理費(fèi)，電費(fèi)以及三氣(天然氣,、暖氣,、煤氣)費(fèi)用是否拖欠等等。

購(gòu)買二手房——銀行貸款,。

對(duì)貸款的買受人來(lái)說(shuō)在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù),，銀行審核買方的資信，對(duì)雙方欲交易的房屋進(jìn)行評(píng)估,，以確定買方的貸款額度,，然后批準(zhǔn)買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更,，買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后,，銀行將貸款一次性發(fā)放,。

打余款完成交易。

買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證,、付清所有房款,，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

1,、買賣當(dāng)事人的姓名或者名稱,、住所；

2,、二手房的座落地點(diǎn),、面積、四至范圍,；

3,、土地所有權(quán)性質(zhì)、獲得方式和使用期限,；居住房屋,。居住房屋出售，占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)移,，土地使用年限應(yīng)在合同中如實(shí)約定,。

4、二手房的規(guī)劃使用性質(zhì),；

5,、房屋的平面布局、結(jié)構(gòu),、建筑質(zhì)量,、裝飾標(biāo)準(zhǔn)以及附屬設(shè)施、配套設(shè)施等狀況,；

6,、二手房買賣的價(jià)格、支付方式和期限,；價(jià)格,。需要提出的是未來(lái)合同上的價(jià)格將決定稅金和貸款的金額，因此要自己權(quán)衡好這個(gè)成交價(jià),。付款方式,，定金多少，首付款多少,，貸款多少,，尾款多少。附件三是付款協(xié)議,，這里要具體寫(xiě)明款項(xiàng)的支付方式和時(shí)間,。

非常重要的一點(diǎn),，補(bǔ)充條款和附件三的部分由于要寫(xiě)很多文字，所以一定要在事先準(zhǔn)備好,，并打印出來(lái),，到簽合同的時(shí)候直接粘到合同上就可以了。合同最少要打印7份,，所以這個(gè)東西也要最少打7份,。

在談好上面的條件后應(yīng)該要付定金了，定金是比較容易產(chǎn)生糾紛的,，您應(yīng)該注意這個(gè)環(huán)節(jié),。如果沒(méi)有中介的情況下，僅僅買賣雙方間交付了定金,，手寫(xiě)的定金合同不能保證一定具有賠償效力,；而如果沒(méi)有先付定金，直接在簽好買賣合同之后與首付一起付掉了,，但在買賣合同里面是分清楚了首付多少,，定金多少的，其中定金部分是具有賠償效力的,。

但是如果賣房人很強(qiáng)勢(shì)或者房子很搶手,，買家是需要支付定金保證權(quán)益的。那么在付了定金以后,，寫(xiě)好受據(jù),，雙方手寫(xiě)個(gè)定金協(xié)議吧。

7,、二手房的和驗(yàn)收的日期,、交付方式；交房日期,。通?？梢约s定在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移完成后的一個(gè)星期內(nèi)，也可以自行約定,。交房條件,。毛坯,，或者是裝修,，包含哪些家具，家電,。維修基金是否贈(zèng)送等條件都要考慮

8,、住房戶口遷移；

9,、維修基金的處理,；維修基金的交割,。房地產(chǎn)買賣合同生效后，當(dāng)事人應(yīng)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓情況書(shū)面告知業(yè)主管理委員會(huì)和物業(yè)管理單位,，并辦理房屋維修基金戶名的變更手續(xù),。

起草買賣合同。

買賣合同是有標(biāo)準(zhǔn)版本的,，可以在網(wǎng)上下載,。下載到文本后，雙方一起按照合同每項(xiàng)條款,，一項(xiàng)一項(xiàng)填進(jìn)去就可以了,。所謂權(quán)力轉(zhuǎn)移，是指房屋產(chǎn)權(quán)從賣家更名到買家,。而轉(zhuǎn)移占有,，是指賣方交房給買房。合同的補(bǔ)充條款部分是空白,，相關(guān)內(nèi)容需要自己增加,。

您應(yīng)該在補(bǔ)充條款部分上寫(xiě)明下面內(nèi)容：

1、違約賠償具體約定,。在合同正文里的違約賠償部分比較簡(jiǎn)單,，可以在這部分詳細(xì)的重新約定一次。

2,、如果賣方是到手價(jià),，那么這里要寫(xiě)明所有費(fèi)用和稅費(fèi)由買房承擔(dān)。

10,、違約責(zé)任,；

11、爭(zhēng)議的解決方式,；

12,、買賣當(dāng)事人約定的其他事項(xiàng)。