去年12月集團(tuán)董事長受邀在第一期中國西部旅游干部（市長,、縣長）培訓(xùn)班上講課,，讓我給他寫個(gè)講課課件，要求最好寫成“一種大家都知道但又都不知道”的常識(shí),，并提出可以按酒店的前期中期后期三個(gè)方面（即投資前,，投資建設(shè)和日常經(jīng)營）來寫,，要我按他提出的提綱來寫,。對(duì)這篇“命題作文”，我準(zhǔn)備了一個(gè)PPT,，名為“酒店之道”,。董事長覺得課件不錯(cuò)，回來后要我修改一下,，以他為第一作者的名義在國內(nèi)旅游或酒店類雜志發(fā)表,。于是春節(jié)前完成了修改工作，將原稿擴(kuò)充到接近一萬字,，將題目改成了“關(guān)于酒店的‘非?！ＷR(shí)”節(jié)后聯(lián)系了編輯，并發(fā)表于《酒店職業(yè)經(jīng)理人雜志》,。

  關(guān)于酒店的“非?！背ＷR(shí)

     ——理念、原則與方法

許多人認(rèn)為投資酒店是一件非常賺錢的事,。在過去十幾年中,，新建的大量酒店如雨后春筍般問世，造成了投資過剩和行業(yè)競爭過度的局面,，特別是近幾年來,，許多地產(chǎn)企業(yè)更是挾資本優(yōu)勢，大舉進(jìn)軍酒店業(yè),，外資酒店巨頭也紛紛搶灘中國,，酒店業(yè)投資的惡性“馬太效應(yīng)”日益凸顯。一哄而上的投資也造成了市場上客房的過剩供應(yīng),，導(dǎo)致行業(yè)經(jīng)營的困難和投資回報(bào)率的下滑,。在行業(yè)外資金的不理性異動(dòng)下，任何一個(gè)準(zhǔn)備進(jìn)入酒店業(yè)的投資者都應(yīng)當(dāng)反思，從投資角度而言,，酒店是一個(gè)什么性質(zhì)或特點(diǎn)的行業(yè),？投資酒店真有那么賺錢嗎？投資建設(shè)酒店需要遵循哪些原則,？酒店建成后的日常經(jīng)營中應(yīng)當(dāng)注意哪些重點(diǎn)問題,？這些作為酒店常識(shí)的知識(shí)，卻往往被由投資沖動(dòng)占據(jù)了頭腦的酒店意向投資者所忽視,。本文擬總結(jié)一些酒店的投資之道,、建設(shè)之道、經(jīng)營之道和管理之道,，與讀者分享,。

                           理念一：酒店業(yè)是“富爸爸”做的事

從事酒店業(yè)，無論是自建自營還是租賃經(jīng)營,，都需要巨額資金的支持,。酒店投資呈現(xiàn)出“三高一不高”的特點(diǎn)。

酒店業(yè)是高投資的行業(yè),。如：五星級(jí)酒店每平米造價(jià)（非地價(jià)成本）往往接近1萬元甚至更高,，一個(gè)數(shù)萬平米的五星級(jí)酒店造價(jià)動(dòng)輒數(shù)億。比如：2008年11月20日開業(yè)的迪拜人造棕櫚島亞特蘭蒂斯豪華酒店,，耗資15億美元,，占地113畝，擁有1539間客房和多達(dá)5000多名員工,。從每間客房的投資來看,，20世紀(jì)70年代五星級(jí)酒店每間（約40平方米）的投資在2.0－5.5萬美元之間。到了80年代,，每間客房的投資達(dá)到10萬美元以上,。進(jìn)入21世紀(jì)，隨著科技進(jìn)步,，消費(fèi)水平的提高,，這個(gè)投資還在水漲船高。一般而言,，目前五星級(jí)的酒店正常投資一間房應(yīng)該是100萬以上,，四星級(jí)的應(yīng)該是50萬一間房。成都在建的西南首座白金五星級(jí)酒店,，共260間客房,，總投資近4億元（不含地價(jià)）。

高星級(jí)酒店與超甲級(jí)寫字樓相比成本也高得多,。大概每平米成本要高出 2000-3000 元,，這是緣于以下因素：一,，酒店的建筑成本比寫字樓高，二,，酒店給排水成本比寫字樓高,，三，酒店的裝修成本比寫字樓高,，四,，酒店有家具家電配置和洗衣及廚房設(shè)備，而寫字樓一般沒有,，即使有也比酒店要少得多,。五，按照星級(jí)標(biāo)準(zhǔn),，酒店需要有較高檔次與數(shù)量的康樂,、會(huì)議等設(shè)施。此外,，高星級(jí)酒店因?yàn)橐才艈T工宿舍,、食堂和一些工作間，附屬設(shè)施和附樓也比較多,，酒店的占地面積通常也比較大,，這都增加了酒店的投資,。

酒店投資對(duì)自有資金要求相當(dāng)高,。酒店投資從回報(bào)率的要求看，一般要求自有資金占比60%,，否則財(cái)務(wù)費(fèi)用將擠壓投資利潤的空間從而降低投資可行性,。另一方面，酒店投資特別是高星級(jí)酒店投資對(duì)資金需求相當(dāng)高,，后續(xù)資金必須及時(shí)到位,，否則投資不慎極易導(dǎo)致爛尾工程。

   酒店投資的資金占用較高,。除建設(shè)期資金占用高外,，經(jīng)營期間也要多次重裝翻新，設(shè)備養(yǎng)護(hù)費(fèi)用高,，能耗物耗高,，由于屬勞動(dòng)密集型行業(yè)，人工成本也高,，諸種因素導(dǎo)致對(duì)現(xiàn)金流的要求較高,。

   回收期長，回報(bào)率并不高,。星級(jí)酒店回收期普遍在10-20年（靜態(tài)）,；就成功的項(xiàng)目來說,，四星級(jí)酒店投資回報(bào)率在5%-10%之間，五星級(jí)酒店在7%-15%之間,，但是現(xiàn)在許多酒店是達(dá)不到這個(gè)回報(bào)的,。盡管自有的酒店資產(chǎn)有一定升值預(yù)期，但從凈資產(chǎn)收益率來講,，其盈利性則往往是不高的,。

理念二：酒店從某種意義上是一種“面子工程”

一是建筑體量大。高星級(jí)酒店建面一般在1萬平米以上（其中五星級(jí)更高一些,，常常達(dá)到3萬平米以上,，近年來國內(nèi)外知名酒店集團(tuán)或房地產(chǎn)開發(fā)商新建的五星級(jí)酒店動(dòng)輒在4、5萬平米以上）,。從占地面積來說,，五星級(jí)酒店一般都在30畝以上。

二是裝修裝飾標(biāo)準(zhǔn)要求高,。僅從裝修來說,，目前，五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的每間客房的裝修投資在10萬人民幣的水平上（不包括設(shè)施和公共部分裝修在內(nèi)）,。

   三是配套設(shè)施眾多,。根據(jù)國家星評(píng)標(biāo)準(zhǔn)，星級(jí)酒店必須滿足相應(yīng)配套設(shè)施的條件,。比如,，高星級(jí)酒店要求配備游泳池、會(huì)議同聲翻譯設(shè)施等等,，但實(shí)際使用率卻是相當(dāng)?shù)偷?，這些設(shè)施相當(dāng)于沉沒成本，“吞噬”了相當(dāng)一部分資產(chǎn)回報(bào)率,。

   四是社會(huì)效益有時(shí)遠(yuǎn)大于經(jīng)濟(jì)效益,。特別是在政府投資的城建項(xiàng)目中，酒店往往是作為系統(tǒng)性規(guī)劃的一個(gè)子項(xiàng)目,，它作為城市和地區(qū)形象的代表和社會(huì)配套設(shè)施,，有一定的公益性。但是,，許多城市也往往存在著相當(dāng)數(shù)量的純粹從政績角度出發(fā)制訂的酒店發(fā)展規(guī)劃,，地方政府在出讓土地或招商引資時(shí)，往往以興建酒店等高檔建筑與設(shè)施作為交換條件,，而這些酒店一旦建成,，往往由于過于超前而導(dǎo)致經(jīng)營不善，形成只賺吆喝不賺錢的局面,。

理念三：酒店并非想象中那么賺錢的產(chǎn)業(yè)

    很多人從酒店富麗堂皇的外觀,，會(huì)認(rèn)為酒店業(yè)是一個(gè)非常賺錢的行業(yè),。事實(shí)上，富麗堂皇的外觀之下需要的是堆金砌銀的實(shí)力,。而前期巨大的固定資產(chǎn)投入,，也幾乎決定了后期經(jīng)營的高成本，這制約了酒店的投資回報(bào)率,。從投資角度來說,，酒店經(jīng)營呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)：

一是酒店產(chǎn)品的“三性”決定了非暴利性。三性是指：不可復(fù)制性,、不可儲(chǔ)藏性,、不可轉(zhuǎn)移性。

   二是酒店資金沉淀易,，套現(xiàn)難,。即，沉沒成本大,，資產(chǎn)流動(dòng)性較低,，同時(shí)業(yè)績難以出現(xiàn)爆發(fā)性增長，難有單項(xiàng)的大額現(xiàn)金流入,。

三是經(jīng)營模式相對(duì)單一,，轉(zhuǎn)向轉(zhuǎn)型不易。酒店本身是不可移動(dòng)的,，而客源是移動(dòng)的,，近年來酒店的數(shù)量增加比較迅速，而客源規(guī)模的增長相對(duì)有限,，這一點(diǎn)決定了酒店對(duì)客源的爭奪是比較激烈的,，而且經(jīng)營模式也相對(duì)單一,，基本以坐店經(jīng)營為主,。由于收購酒店所需資金龐大，業(yè)主要想轉(zhuǎn)讓,，往往有價(jià)無市?，F(xiàn)在報(bào)紙上經(jīng)常都可以看見酒店的拍賣或轉(zhuǎn)讓公告，但是真正成交的很少,。比如,，中國郵政準(zhǔn)備拿出下屬30家酒店來拍賣，雖有意向買家,，卻沒有真正成交,。可以說酒店一旦建成,，基本不容易脫手,，很難轉(zhuǎn)型或者轉(zhuǎn)向,。

   四是系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)較高。雖然酒店本身的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較低,，但系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)較高,，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)大環(huán)境特別是旅游經(jīng)濟(jì)的依賴度較高。比如：2008年藏獨(dú)和汶川地震對(duì)成都旅游業(yè)進(jìn)而酒店業(yè)造成的影響,。

五是競爭激烈,，保持較高盈利能力不易。酒店是一個(gè)充分競爭市場,。低星級(jí)酒店 “高不成低不就”,，受高星級(jí)酒店與經(jīng)濟(jì)型酒店的雙重?cái)D壓，生存困難,。高星級(jí)豪華型酒店近年來由于回報(bào)相對(duì)較高,，也出現(xiàn)了投資熱，其競爭也越趨激烈,?！?strong style="BACKGROUND-COLOR: #ffff66;COLOR: black">酒店＋地產(chǎn)”的商業(yè)模式近年發(fā)展強(qiáng)勁，高星級(jí)酒店在我國某些地區(qū)已經(jīng)呈現(xiàn)出供大于求,。如：成都未來五年將擁有40家五星級(jí)酒店,，而目前僅有11家。投資豪華酒店回收期較長,，業(yè)績增長較緩,，資方必須有雄厚的資金保證，對(duì)開發(fā)商的實(shí)力與長線運(yùn)作能力也是巨大挑戰(zhàn),。

  當(dāng)然,，酒店投資也有可取之處，經(jīng)營得當(dāng)也可以獲得可觀的回報(bào),。

   酒店項(xiàng)目對(duì)開發(fā)企業(yè)的吸引力往往在于：穩(wěn)定的現(xiàn)金流,、經(jīng)營上較為穩(wěn)健、風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低,、較為安全的負(fù)債比率,、不良債權(quán)相對(duì)較少、物業(yè)的升值預(yù)期等,。比如,，北京的香格里拉，剛開始投資的時(shí)候是6千萬,，現(xiàn)在已經(jīng)值20個(gè)億,。

   由于高星級(jí)酒店的數(shù)量和規(guī)模往往象征著一個(gè)地區(qū)的形象，也能提升地方GDP,，同時(shí)因其現(xiàn)金流相對(duì)穩(wěn)定,，也能帶來較穩(wěn)定的稅收來源,；并且，作為勞動(dòng)密集型行業(yè),，酒店在擴(kuò)大勞動(dòng)就業(yè)方面具有顯著作用,。這也是許多地方政府傾向于在城市規(guī)劃中納入高星級(jí)酒店項(xiàng)目的原因。

   那么,，如果希望進(jìn)入酒店行業(yè),，應(yīng)當(dāng)注意哪些問題？應(yīng)當(dāng)遵循哪些原則,？采取哪些方法,？

二、酒店投資的“三定”原則

酒店投資之前,，應(yīng)當(dāng)做好前期調(diào)研與策劃工作,。為保證投資的科學(xué)性和合理性，確保財(cái)務(wù),、技術(shù),、市場三方面的可行性，前期調(diào)研與策劃必須符合定址,、定位,、定型“三定”原則。

原則一：定址

  地段是酒店的核心價(jià)值和核心競爭力之一,。

  酒店是商業(yè)地產(chǎn)的一種,，而地產(chǎn)投資的黃金法則就是如李嘉誠所說的：地段，地段,，還是地段,！酒店的定址是關(guān)乎投資可行性和經(jīng)營可持續(xù)性的大事。定址應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

周邊經(jīng)濟(jì)環(huán)境的調(diào)查,。如：城市規(guī)劃,、政府投資政策、交通狀況,、基礎(chǔ)設(shè)施,、人口分布與流量、企業(yè)情況,、消費(fèi)力、商業(yè)與商務(wù)環(huán)境,、旅游資源狀況,、配套產(chǎn)業(yè)情況等。特別地,，對(duì)該區(qū)域及附近的道路交通規(guī)劃必須統(tǒng)籌考慮,，以判斷交通因素可能對(duì)酒店經(jīng)營造成的影響,。

周邊競爭項(xiàng)目狀況。如：周邊現(xiàn)有的和未來規(guī)劃中或可能出現(xiàn)的競爭項(xiàng)目的數(shù)量,、規(guī)模,、分布、價(jià)格區(qū)間,，等等,。

具體區(qū)位的選擇。這和酒店本身的定位與目標(biāo)市場有關(guān)系,。比如,，由于城市核心圈層、中間圈層,、外圈層三個(gè)圈層的地價(jià)成本,、酒店類型與特色、功能定位有所區(qū)別（如：外圈層通常在機(jī)場,、交通樞鈕或風(fēng)景區(qū)附近,，會(huì)議型酒店或度假型、觀光型酒店較多）,，在選址定址時(shí)應(yīng)當(dāng)考慮到這種差別性及其對(duì)后期經(jīng)營定位和營銷的影響,。

原則二：定位

  酒店的定位很重要，是選擇投一個(gè)四星級(jí)酒店還是五星級(jí),、三星級(jí)酒店,，是以餐飲為主，還是以客房為主,？

   酒店的前期定位可以總結(jié)為以下方面：

目標(biāo)市場/客戶群的定位,。在充分的市場與行業(yè)分析、區(qū)域經(jīng)濟(jì)分析的基礎(chǔ)上,，確定酒店的目標(biāo)市場與客戶群,。如：酒店是主要面向商務(wù)與會(huì)議市場還是面向旅游市場？度假市場,？客戶群是本地客源為主還是外地客源為主,？等等。市場定位包括市場細(xì)分,、市場容量與發(fā)展趨勢分析,、市場供需分析等，客戶群定位包括客源規(guī)模與結(jié)構(gòu)的分析,、顧客需求,、偏好與行為分析等。市場與客戶的定位大致確定了酒店項(xiàng)目是否可行？如果可行,，酒店的類型與檔次應(yīng)當(dāng)怎樣,？它是酒店產(chǎn)品定位、設(shè)計(jì)定位和經(jīng)營模式定位的前提,。酒店的建筑規(guī)模,、總建筑面積，不應(yīng)當(dāng)單純從技術(shù)角度考慮,，更要要的是從市場容量的角度來確定,，酒店的總體檔次也要結(jié)合需求特性來確定。

   酒店的產(chǎn)品定位,。包括產(chǎn)品的市場定位,、功能定位、價(jià)格定位,、經(jīng)營業(yè)態(tài)定位等,。產(chǎn)品市場定位主要是根據(jù)市場需求，確定應(yīng)該提供的產(chǎn)品種類和檔次,、標(biāo)準(zhǔn),。如，酒店的星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和豪華程度,，大致的酒店的硬件標(biāo)準(zhǔn),、軟件標(biāo)準(zhǔn)等。產(chǎn)品的功能定位是結(jié)合顧客需求的特點(diǎn)與深度,，確定產(chǎn)品應(yīng)當(dāng)實(shí)現(xiàn)的功能,。星級(jí)酒店一般包含客房、餐飲,、康樂,、會(huì)議等幾大產(chǎn)品，在這幾大類項(xiàng)目中,，如何進(jìn)行細(xì)分和策劃,，選擇具有特色的功能產(chǎn)品？比如,，酒店服務(wù)的范圍與深度,，大堂、客房,、餐廳,、會(huì)議廳/室、健身房,、商場,、游泳池等大小設(shè)施設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)和裝修標(biāo)準(zhǔn)等。產(chǎn)品的價(jià)格定位是指,，結(jié)合周邊競爭狀況和自身成本,，制訂出一套產(chǎn)品的價(jià)格體系，既使其有競爭力,，又能保證合理的利潤,。在一年中的不同時(shí)期，酒店產(chǎn)品的價(jià)格是經(jīng)常變化的,，這種變化也應(yīng)當(dāng)建立在對(duì)競爭者價(jià)格的分析基礎(chǔ)上,，結(jié)合自身情況制訂出來的。產(chǎn)品的經(jīng)營業(yè)態(tài)定位,，是指確定不同業(yè)態(tài)所占比重,，及其相應(yīng)所需的營業(yè)面積和空間分布等。

   酒店的技術(shù)定位,。由于未來的酒店越來越呈現(xiàn)出智能化的發(fā)展趨勢,，酒店的前期策劃中必須對(duì)此予以充分考慮，這樣酒店才能在較長時(shí)期內(nèi)保持一定的超前性,，不落后于“后起之秀”,。比如：除了建筑本身所采用的技術(shù)外，還包括建筑物與設(shè)備的節(jié)能環(huán)保技術(shù),，酒店的智能化管理系統(tǒng)在建筑物與設(shè)備方面的運(yùn)用等,。

   酒店的經(jīng)營模式定位。這主要是對(duì)建成后酒店的經(jīng)營手段（營銷與品牌建設(shè)等）進(jìn)行前期規(guī)劃,。一個(gè)清晰的經(jīng)營思路對(duì)于建成后的經(jīng)營是至關(guān)重要的,。

上述前三個(gè)因素基本決定了酒店的投資額。必須指出,，投資概算是與這三個(gè)因素以及建筑初步設(shè)計(jì)反復(fù)互相參照并修正后形成的結(jié)果,。

原則三：定型

   這一點(diǎn)基本上就是酒店的建筑（設(shè)計(jì)）的總體上或者說一般性的規(guī)劃，是形成設(shè)計(jì)任務(wù)書,、指導(dǎo)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)的重要基礎(chǔ),。“定型”可分為以下方面：

   一,，酒店的總體規(guī)劃與總平布局,。包括：建筑物的組合與分布、樓層數(shù),、高度,、密度、容積率,、朝向,、內(nèi)部交通路線的組織設(shè)計(jì)、綠化、管網(wǎng)等,。接下來則是酒店的單體設(shè)計(jì),，包括下述因素：

   二，酒店的外立面與內(nèi)立面設(shè)計(jì),。這主要是建筑風(fēng)格的定型,、建材的選擇、建筑體上的平面設(shè)計(jì)等,。

   三,，酒店內(nèi)部結(jié)構(gòu)與功能分區(qū)的設(shè)計(jì)。比如,，確定酒店的規(guī)模和面積配比（包括客房大小和數(shù)量,、會(huì)議廳/室的大小和數(shù)量等）、酒店的布局（包括樓層平面分布,、餐廳布局,、前廳布局、客房餐飲康樂等不同功能區(qū)的面積配比,、房型的確定與面積配比等）,、內(nèi)外景觀及園林設(shè)計(jì)、機(jī)電與管道系統(tǒng)設(shè)計(jì)等,。特別要強(qiáng)調(diào)的是酒店的內(nèi)部設(shè)計(jì)非常重要,，在前期策劃階段應(yīng)當(dāng)做好定位。酒店建筑設(shè)計(jì)特別是內(nèi)部設(shè)計(jì)與所提供產(chǎn)品的檔次,、形態(tài)等有關(guān),，同時(shí)與市場容量、特點(diǎn)及客戶需求有關(guān),，所以必須將其與產(chǎn)品定位,、市場定位統(tǒng)籌考慮，而這往往也是許多酒店項(xiàng)目在前期開發(fā)階段所忽視的,。

四,，酒店的裝修與裝飾設(shè)計(jì)。酒店的裝修與裝飾跟客戶的直觀體驗(yàn)密切相關(guān),，對(duì)訂房率有直接影響,。所以，裝修裝飾必須預(yù)先有一個(gè)好的建立在營銷思路上的方案籌劃,。裝修裝飾設(shè)計(jì)方案的決策,，必須首先對(duì)客戶的需求（包括心理影響）進(jìn)行調(diào)查分析，再確定能夠滿足其需求的裝修裝飾形態(tài)和效果?，F(xiàn)在許多酒店在建設(shè)時(shí)或再裝修時(shí)對(duì)裝飾裝飾的理解認(rèn)識(shí)僅僅停留在“越豪華越好”的層面,，結(jié)果造成高星級(jí)酒店紛紛追求富麗堂皇的表面效果,，千“店”一面，千“裝”一律,，缺乏特色和主題文化底蘊(yùn),。其實(shí)裝修本身就是一種不菲的投資，而投資就要追求最佳效果,。所以,，無論是新開發(fā)的酒店的裝修還是后期經(jīng)營中的再裝修,，都要把它當(dāng)作投資項(xiàng)目來做,，謹(jǐn)慎對(duì)待，統(tǒng)籌考慮,，充分調(diào)研,，做好預(yù)案，這樣才能真正提升酒店的價(jià)值,，提升酒店的吸引力和競爭力,。也就是說，在裝修的決策程序上,，必須事先做好裝修的可行性分析,，把顧客需求、經(jīng)營效果和裝修方案的內(nèi)容緊密結(jié)合起來,，事后對(duì)裝修效果要進(jìn)行監(jiān)測分析,，以利將來再次裝修決策時(shí)改進(jìn)，這樣才是科學(xué)的決策,，而不是拍腦袋決定要裝修,，然后請一家裝修公司裝了了事。

   五,，酒店的主題策劃,。包括：酒店的主題文化確定、酒店的特點(diǎn)與“氣質(zhì)”,、與主題特點(diǎn)相匹配的建筑風(fēng)格設(shè)計(jì),、服務(wù)種類、范圍與深度的確定,、文化因素的引入,、裝飾設(shè)計(jì)、材料選用和設(shè)施配備等,。酒店的主題特色是酒店核心競爭力和實(shí)施差異化競爭戰(zhàn)略的重要因素,。此外，主題的選擇必須建立在對(duì)主要客戶群體的偏好調(diào)查與分析基礎(chǔ)之上,，并考慮其與酒店經(jīng)營模式等因素的兼容性,。

要注意上述各因素往往是統(tǒng)籌考慮的,，不一定要嚴(yán)格遵循上述順序，也就是說,，各因素之間往往存在相互影響和交叉的關(guān)系,。比如，酒店的主題策劃是一個(gè)系統(tǒng)工程,，在酒店作總體規(guī)劃,、風(fēng)格設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)與功能分區(qū),、裝修裝飾方案時(shí)就應(yīng)預(yù)留打造主題特色的空間,。由于主題文化的牽涉面較廣，建議將主題酒店策劃與視覺營銷系統(tǒng)的設(shè)計(jì),、標(biāo)志系統(tǒng)（VIS）設(shè)計(jì),、企業(yè)文化物質(zhì)層的設(shè)計(jì)相結(jié)合。

在全面,、科學(xué)的定址,、定位與定型基礎(chǔ)上，形成包含可行性分析（含市調(diào),、客戶與產(chǎn)品定位,、投資概算與財(cái)務(wù)預(yù)測等）、建設(shè)周期,、行動(dòng)時(shí)間表,、經(jīng)營方案在內(nèi)的可研報(bào)告或商業(yè)計(jì)劃書，供決策層參考,，并據(jù)以形成設(shè)計(jì)任務(wù)書,，用以交設(shè)計(jì)院和裝飾工程公司分別進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)和裝修設(shè)計(jì)。

需要指出的是,，對(duì)政府而言,，規(guī)劃酒店項(xiàng)目，也應(yīng)當(dāng)同樣遵循以上“三定”原則,，只不過側(cè)重于行業(yè)和市場的分析,，特別是需求分析與預(yù)測，在此基礎(chǔ)上,，與城市的現(xiàn)狀,、特點(diǎn)及功能區(qū)劃相結(jié)合，尤其要注意與城市總規(guī)和交通,、公益設(shè)施等各項(xiàng)專業(yè)規(guī)劃的結(jié)合,，從而最終確定酒店項(xiàng)目的招商引資政策及布局與建設(shè)規(guī)劃。

在酒店投資實(shí)踐中,，常常有一些不遵循三定原則的誤區(qū),。

誤區(qū)一：大包大攬,。即不強(qiáng)調(diào)分工和專業(yè)化。

   酒店設(shè)計(jì)包括諸多方面內(nèi)容,，專業(yè)性強(qiáng),，分工精細(xì)。在發(fā)達(dá)國家,，有規(guī)劃,、市場、設(shè)備,、消防,、燈光、音響,、室內(nèi)建筑,、裝飾、藝術(shù),、餐飲等至少十幾個(gè)門類的專家和專業(yè)技術(shù)人員來參與設(shè)計(jì)。建一家酒店涉及到的用品,、設(shè)備和材料多達(dá)數(shù)萬種,，每一種都要有精通的行家來選擇和處理。而我國新建酒店的設(shè)計(jì)經(jīng)常見到由一個(gè)設(shè)計(jì)單位“總承包”,，多數(shù)情況下往往成為某設(shè)計(jì)師牽頭,，再搭配1－2名新手作為助手來完成。由于設(shè)計(jì)力量單薄,，行業(yè)背景不足,，設(shè)計(jì)圖紙常常就漏洞百出，很難出精品設(shè)計(jì),。

作為酒店投資人,，必須認(rèn)識(shí)到，一個(gè)酒店,，從主題形象,，內(nèi)部設(shè)計(jì)到外部裝潢都要統(tǒng)一配套，風(fēng)格搭調(diào),。事前一定要請專家和設(shè)計(jì)人員來策劃,，而不是自作主張。國內(nèi)不少酒店投資商還缺乏這樣意識(shí),，某些老板自豪的在酒店里說這個(gè)東西是他選的,，那個(gè)是我挑的，其實(shí)個(gè)人的品位再高,，也不可能全面,，個(gè)人代替專家和設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)的作法本身就是不可取的,。

   誤區(qū)二：統(tǒng)籌不足。酒店設(shè)計(jì)系統(tǒng)性相當(dāng)強(qiáng),，但有的酒店往往是由多家設(shè)計(jì)單位分項(xiàng)進(jìn)行設(shè)計(jì),，再由多個(gè)施工單位進(jìn)行施工，這些設(shè)計(jì)和施工沒有進(jìn)行系統(tǒng)性統(tǒng)籌,，多數(shù)情況為建設(shè)指揮部簡單審閱即獲通過并實(shí)施,。這樣，酒店各個(gè)局部或各個(gè)功能之間往往難以高效協(xié)調(diào)地配合運(yùn)轉(zhuǎn),，整個(gè)系統(tǒng)的有機(jī)性不強(qiáng),。

誤區(qū)三：不預(yù)則廢。沒做好前期的總體設(shè)計(jì),，就直接開始酒店設(shè)計(jì)工作,，造成功能和戶型不符合市場需求。   

   酒店的投資和設(shè)計(jì)都應(yīng)當(dāng)秉承市場需求導(dǎo)向,，但有的投資人僅憑參觀了幾家酒店的感性認(rèn)識(shí),，并不了解市場需求的真實(shí)情況，就拍板投資建新酒店,，而有的設(shè)計(jì)師或設(shè)計(jì)單位也由于沒有介入到酒店籌建的初期階段,，只好“戴著鐐銬跳舞”，導(dǎo)致將錯(cuò)就錯(cuò),。

誤區(qū)四：全盤模仿,。即一切照搬,缺乏個(gè)性與創(chuàng)新。

   新酒店的設(shè)計(jì)沒有定位于滿足酒店經(jīng)營和消費(fèi)者的需要,，而是單純模仿某一家酒店或綜合模仿多家酒店,，甚至照搬原設(shè)計(jì)的錯(cuò)誤之處，導(dǎo)致酒店外觀設(shè)計(jì)和功能設(shè)計(jì)千篇一律,，毫無個(gè)性與創(chuàng)新,。

誤區(qū)五：感性代替理性,行政權(quán)威代替技術(shù)權(quán)威。表現(xiàn)為不重調(diào)研,，“跟著感覺走”,，搞“三拍”工程（調(diào)研靠拍腦袋，決策靠拍胸口,，項(xiàng)目失敗則拍屁股走人）,。特別是對(duì)于政府投資項(xiàng)目而言，一些上級(jí)主管領(lǐng)導(dǎo)將個(gè)人的意志,、特殊喜好,，強(qiáng)加到酒店的定位甚至設(shè)計(jì)中來，違背了市場規(guī)律和需求法則,，也違背了酒店經(jīng)營管理的客觀需要,。

比如,，有的酒店投資商認(rèn)為酒店修得越漂亮越好，一味追求豪華,。其實(shí)酒店修得很漂亮不一定是好現(xiàn)象,，顏色鮮艷，看起來很好,，但不久后就變色,，其維護(hù)費(fèi)用也很高。再比如,，很多設(shè)計(jì)師并不熟悉酒店的經(jīng)營管理和顧客需求,，往往只從酒店投資人的角度思考問題，以老板（投資人）的滿意度而不是顧客的滿意度為最終設(shè)計(jì)目標(biāo),。其結(jié)果是往往造成一些好看但不中用的設(shè)計(jì),，或是設(shè)計(jì)缺乏前瞻性和超前性，沒有預(yù)見到未來顧客需求的發(fā)展和變化,。如果只從為業(yè)主省錢的目的出發(fā)進(jìn)行設(shè)計(jì),，就容易忽略長期的使用價(jià)值。因?yàn)楸M管有時(shí)可以利用設(shè)計(jì)技巧來節(jié)省短期投資成本,，但從長遠(yuǎn)來看,，反而會(huì)增加維修拆改的成本。

誤區(qū)六：以點(diǎn)代面,。前期策劃考慮不充分,造成“先天發(fā)育不全”，形成“拉鏈”工程,。

   有的酒店外觀很漂亮,，但內(nèi)部功能規(guī)劃、裝修與裝飾設(shè)計(jì)等欠缺細(xì)致考慮,，實(shí)用性很差,，協(xié)調(diào)性不夠。有的設(shè)計(jì)圖紙過于輕率和簡單,，如沒有高度重視酒店客房的設(shè)計(jì),，只當(dāng)成是標(biāo)準(zhǔn)圖例的簡單組合，客房家具等也都沒有進(jìn)一步的詳細(xì)配套設(shè)計(jì),。前期設(shè)計(jì)統(tǒng)籌考慮不足,，深度細(xì)度不夠，造成酒店開始運(yùn)轉(zhuǎn)后就不得不修修補(bǔ)補(bǔ)敲敲打打,，不斷地形成不該花費(fèi)的改造成本或“二次投入”,。有的酒店甚至連彌補(bǔ)原設(shè)計(jì)缺陷（如配比失調(diào)）的機(jī)會(huì)都沒有，造成“終身殘疾”,。一個(gè)很重要的原因就是設(shè)計(jì)師不懂酒店管理的需要和各種設(shè)施的功能,，沒有從酒店特有屬性和消費(fèi)者的消費(fèi)需求出發(fā),，而是從純建筑技術(shù)或藝術(shù)的角度進(jìn)行設(shè)計(jì)的。

三,、酒店實(shí)施建設(shè)中的關(guān)鍵問題

合理設(shè)計(jì)之后,，進(jìn)入到酒店建設(shè)的實(shí)施階段。這個(gè)階段要把握好三個(gè)關(guān)鍵,。

關(guān)鍵一：合理安排建設(shè)周期

   要做到這一點(diǎn),，必須保證建設(shè)周期應(yīng)與資金支出節(jié)點(diǎn)相匹配，并且,，建設(shè)周期內(nèi)各階段應(yīng)提前預(yù)見下一階段的建設(shè)要求,，使各階段充分銜接,形成系統(tǒng)統(tǒng)籌。此外,，還要注意留足建設(shè)周期,。至少應(yīng)1-2年，規(guī)模較大的酒店可能更長一些,。由于建設(shè)過程中經(jīng)常發(fā)生設(shè)計(jì)變更,，足夠的工期可以使設(shè)計(jì)變更考慮得更充分，更合理,。趕工期固然可能降低一些成本,，但也可能帶來考慮不周、疏于論證,、“先天不足”等問題,。我們經(jīng)常看到,，地方政府出于政績和城市形象考慮,，一般希望酒店建得越快越好，往往會(huì)在與開發(fā)商的投資協(xié)議或供地協(xié)議中要求一個(gè)較短的工期,，甚至要求開發(fā)商一邊進(jìn)行工程,，一邊進(jìn)行設(shè)計(jì)，希望工程能加快速度,，這樣建起來的酒店絕對(duì)是有問題的,。

關(guān)鍵二：全面的預(yù)算管理和成本控制

   一是要有準(zhǔn)確的資金預(yù)算，保證資金及時(shí)足額到位?，F(xiàn)在很多經(jīng)濟(jì)型酒店三,、五個(gè)人集資200多萬就開始做酒店，中途缺錢做不下去了,。即使能夠順利開業(yè),，以后如果涉及裝修改造等再投入也會(huì)比較困難。二是要對(duì)成本支出節(jié)點(diǎn)進(jìn)行全面掌握，做好成本控制,。

關(guān)鍵三：做好方案比選

也就是說,，從技術(shù)與財(cái)務(wù)兩方面充分論證，選擇經(jīng)久耐用,、“性價(jià)比”高的施工,、采購和安裝方案。方案比選要注意以下幾點(diǎn)：一是保證保證方案的經(jīng)濟(jì)性,。除了成本節(jié)省的含義,，“經(jīng)濟(jì)性”不一定意味著成本最低，而是指,，在綜合權(quán)衡成本與收益或成本與價(jià)值后,，具有較高的“性價(jià)比”。二是要保證方案的合理性與最優(yōu)化,。這里所謂合理與最優(yōu),是指技術(shù)和財(cái)務(wù)兩方面的合理與最優(yōu),。三是要保證方案的適當(dāng)超前性。酒店的更新?lián)Q代是比較快的,，酒店硬件的先天不足往往成為制約其做大做強(qiáng)的關(guān)鍵因素,，所以，在充分估計(jì)未來行業(yè)發(fā)展趨勢與技術(shù)更新趨勢及需求特征變化的基礎(chǔ)上,，保持在設(shè)計(jì)與施工中的適當(dāng)超前是非常必要的,。

四、酒店經(jīng)營管理中的關(guān)鍵問題

關(guān)鍵一：管理的“二八原則”

   也叫80/20規(guī)則,。管理學(xué)認(rèn)為,，利潤的80%是來自20%的產(chǎn)品/業(yè)務(wù)或顧客/市場。管理不可能面面俱到,，因此,，應(yīng)當(dāng)把80%的精力或資源放在最關(guān)鍵的那20%上。二八原則可以運(yùn)用在員工的管理,、制度的管理、核心業(yè)務(wù)的管理等方面,。

關(guān)鍵二：老總的“五管”

   作為酒店老總,，主要有五個(gè)方面的職責(zé)：管戰(zhàn)略，管人,，管財(cái)務(wù),，管制度，管重大業(yè)務(wù),。管戰(zhàn)略,，就是確定發(fā)展方向、速度、規(guī)模,。管人,，就是管好重要和關(guān)鍵人員的考核與任用，特別要重視激勵(lì)機(jī)制,。管財(cái)務(wù)：要能看懂報(bào)表,；要管好預(yù)算；審查審查資本性支出的安全性與合理性,，注意現(xiàn)金流與財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)的安全,，自己不懂的，應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)人員來做,，必要時(shí)要向外部專業(yè)機(jī)構(gòu)咨詢,，不僅要放“手”還要放“心”。管制度,，主要是要領(lǐng)導(dǎo)抓好業(yè)務(wù)制度與管理制度的優(yōu)化與創(chuàng)新,即通常所謂的流程再造（BPR）,。在業(yè)務(wù)制度上，要特別重視客戶服務(wù)流程的優(yōu)化,，降低投訴率,，提高服務(wù)質(zhì)量，拓寬服務(wù)范圍,，強(qiáng)化服務(wù)深度,，提高顧客滿意率和回頭率。在管理制度上,，要花時(shí)間思考一些制度的創(chuàng)新,，做好制度的審批，確保制度的完善,、合理與科學(xué),。如，管理信息系統(tǒng)的引進(jìn)與創(chuàng)新,，公司治理結(jié)構(gòu)和公司管控制度的健全等,。管重大業(yè)務(wù)，如:對(duì)營銷體系的建設(shè),、安全（消防安全,、設(shè)備運(yùn)行安全、食品安全）,、質(zhì)量（服務(wù)質(zhì)量,、產(chǎn)品質(zhì)量、設(shè)備技術(shù)質(zhì)量）等日常經(jīng)營中的關(guān)鍵模塊的控制,。老總不要事事親力親為（如親自跑營銷,，親自安排裝修細(xì)節(jié)等）,只抓重大業(yè)務(wù)即可。需要注意的是由于酒店的特殊性，安全因素是必須給予高度關(guān)注的,。成都某四星級(jí)酒店就曾因顧客在客房被保安劫財(cái)后殺害而摘星,，不僅給酒店造成了不小的間接經(jīng)濟(jì)損失，也影響了酒店的聲譽(yù),。除了保證客人的安全,，酒店自身的安全，如消防安全,、電梯,、鍋爐的安全等，也非常重要,。

關(guān)鍵三：避免持續(xù)犯錯(cuò)

   酒店是跟人打交道的行業(yè),，如果在跟人打交道中持續(xù)犯錯(cuò)，對(duì)酒店的口碑是有很大影響的,。但是,，往往我們作為經(jīng)營者忽略的問題，在顧客一方卻是非常在意的問題,。比如,，在餐廳等候上菜的時(shí)間，前廳結(jié)帳的速度,，服務(wù)員進(jìn)門有無敲門甚至敲門聲音的大小快慢,，餐具飲具上細(xì)微的污跡，等等,。如果直接面對(duì)顧客,、服務(wù)顧客的工作人員持續(xù)犯錯(cuò)，甚至持續(xù)在同一個(gè)事情上犯錯(cuò),，顧客不僅會(huì)覺得不專業(yè),、不敬業(yè)，也會(huì)降低再次到酒店住店或消費(fèi)的意愿,，進(jìn)而影響到酒店的回頭率,。酒店老總必須在這方面強(qiáng)化員工的素質(zhì)，確保服務(wù)的專業(yè)化和高效率,、高質(zhì)量,。