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深圳市住房公積金貸款管理暫行規(guī)定》解讀
一,、《深圳市住房公積金貸款管理暫行規(guī)定》（以下簡稱《貸款規(guī)定》）設(shè)計考慮的主要因素
《貸款規(guī)定》相關(guān)制度設(shè)計主要考慮了以下因素：
一是在貸款制度設(shè)計中,，將住房公積金繳存,、提取和貸款制度作為統(tǒng)一的整體考慮。公積金貸款的資金來源于職工辦理提取后的繳存余額,，該資金來源不但額度有限,，且隨時發(fā)生動態(tài)變化，公積金貸款的發(fā)放須以保證職工的提取需求為前提,。住房公積金的提取率與可貸款額度之間存在直接影響,，即：提取率升高時，可貸款額降低,；提取率降低時,，可貸款額提高。因此,，《貸款規(guī)定》在申請條件,、可貸額度計算時將繳存、提取一并納入考量,。
二是貸款制度立足于解決職工自住住房問題,。公積金貸款重點支持職工購買保障性住房和首套普通商品住房，但也兼顧繳存職工其他貸款需求,，如商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款,，具體實施方案將在下一階段制定。
三是充分考慮住房公積金繳存職工為住房公積金制度可持續(xù)發(fā)展的貢獻(xiàn),。注重體現(xiàn)資金積累,、互助性等因素，在可貸額度中予以考慮,。
四是貸款制度考慮資金的流動性,、市場變化等因素。有關(guān)條款針對資金流動性以及市場變化,，設(shè)計了調(diào)整機(jī)制,，為下一階段的調(diào)整預(yù)留空間。
五是在發(fā)揮住房公積金制度這一政策性住房金融功能的同時,，注重引入市場資源和機(jī)制,。如引入組合貸款，可以更多地滿足職工需求,。
六是充分注重職工權(quán)益,。相關(guān)制度設(shè)計在注重資金安全、風(fēng)險控制的同時,，以便民、利民為原則,，從貸款申請人流程方便,、受益最大予以考慮,，如擔(dān)保模式為采用我市住房商業(yè)貸款較為常用的抵押模式等。
二,、《貸款規(guī)定》根據(jù)公眾意見修改的內(nèi)容
《貸款規(guī)定》正式發(fā)布稿較此前征求意見稿,，主要對下列內(nèi)容進(jìn)行了調(diào)整：
（一）提高按照公積金賬戶余額倍數(shù)計算的可貸額度標(biāo)準(zhǔn)和公積金貸款最高可貸額度。《貸款規(guī)定》向社會征求意見時,，職工對于提提公積金賬戶余額倍數(shù),、提高公積金貸款最高可貸額度兩個方面意見和建議很多。此后,，在《貸款規(guī)定》征求意見修改的過程中,，經(jīng)過再次測算，且考慮到貸款上線初期,，職工賬戶余額較少以及我市房價等多方面因素,，從貸款上線初期總體可貸資金較為充足的實際出發(fā)，為切實發(fā)揮住房公積金制度支持職工解決自住住房問題的作用,，《貸款規(guī)定》中的賬戶余額的倍數(shù)從10倍提高至12倍,，公積金貸款最高可貸額度從80萬提高至90萬（申請人個人申請的，最高可貸額度50萬維持不變）,。
需要注意的是,，按照《貸款規(guī)定》第二十九條規(guī)定，住房公積金貸款最高額度,、職工住房公積金賬戶余額的倍數(shù),，可以根據(jù)國家、省,、本市住房政策以及本市住房公積金繳存,、提取和貸款情況適時調(diào)整，也就是住房公積金貸款最高額度,、職工住房公積金賬戶余額的倍數(shù),，將會動態(tài)調(diào)整，在不同階段會有所不同,，有的階段會提高,，有的階段會降低。
（二）明確戶籍和非戶籍職工均可以申請公積金貸款,。針對征求意見中部分職工非戶籍職工能否貸款的疑問,，正式發(fā)布稿作出了明確，規(guī)定戶籍和非戶籍職工均可以申請公積金貸款,，該項規(guī)定從意思上和征求意見稿條文一致,，但更為明確。
（三）明確首付款具體比例,。對于職工提出明確第二套房以及90平方米以下住房首付款比例等政策的要求,，正式發(fā)布稿采用了“首付款比例不得低于國家規(guī)定的首付款比例要求”的規(guī)定,，確定適用國家有關(guān)規(guī)定的原則。
（四）明確房產(chǎn)套數(shù)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),。對于職工提出的明確首套,、二套房等房產(chǎn)套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的要求，按照國家,、省和我市限購,、限貸政策要求，結(jié)合本市商業(yè)銀行執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn),，正式發(fā)布稿增加了房產(chǎn)套數(shù)認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn),，即房產(chǎn)套數(shù)按申請人和共同申請人各自所在家庭名下房產(chǎn)套數(shù)計算（家庭的成員包括夫妻雙方和未成年子女）。
此外,，結(jié)合公積金貸款業(yè)務(wù)規(guī)程制訂,、系統(tǒng)開發(fā)過程中遇到的問題，正式發(fā)布稿對部分條款的表述進(jìn)行了修改,。
三,、《貸款規(guī)定》涉及的主要內(nèi)容
（一）公積金貸款情形。《貸款規(guī)定》從申請,、額度計算,、貸款手續(xù)辦理、后續(xù)貸款償還,、監(jiān)督管理等方面對我市公積金購房貸款進(jìn)行了規(guī)范,。由于建造、翻建,、大修本市范圍內(nèi)保障性住房和商品住房的情形較少,，對于該類情形申請公積金貸款的，明確也可參照《貸款規(guī)定》申請公積金貸款,。
考慮到公積金貸款資源有限,，以及住房公積金制度的保障性屬性，《貸款規(guī)定》明確公積金貸款重點支持職工購買保障性住房（包括安居型商品房）和首套普通商品住房,，兼顧職工其他購房需求,。
（二）公積金貸款對象。在我市繳存住房公積金的職工均可以申請公積金貸款,，職工和配偶一起申請,，職工的父母在本市繳存住房公積金的，職工也可以和其父母一起申請,。
（三）家庭不同代際間的扶持機(jī)制,。在職工和配偶賬戶內(nèi)的住房公積金余額較少，計算出來的可貸額度不能滿足購房需求時，可以父母作為共同申請人,，加上父母賬戶內(nèi)的住房公積金余額作為可貸額度計算基數(shù),，用來提高職工的可貸額度,；此外,，若父母不作為共同申請人，也可提取其賬戶內(nèi)的住房公積金余額用于提前償還職工的公積金貸款,。
（四）公積金貸款最高可貸額度,。職工個人申請的，單筆公積金貸款最高額度為50萬,，職工與配偶或父母一并申請的,，單筆公積金貸款最高額度為90萬。單筆公積金貸款最高額度主要根據(jù)我市房價水平,、住房公積金歸集資金額度,、周邊城市和一線城市最高額度水平等因素綜合考慮的。此外,，需要說明的是,，公積金貸款最高可貸額度屬于動態(tài)調(diào)整的標(biāo)準(zhǔn)，可以根據(jù)公積金貸款業(yè)務(wù)實際運行情況以及資金情況等,，予以適時調(diào)整,。
（五）公積金貸款可貸額度計算標(biāo)準(zhǔn)。從控制風(fēng)險和促進(jìn)住房公積金積累的角度出發(fā),，我們根據(jù)住房公積金繳存基數(shù),、個人賬戶余額、占購房總價款比例和單筆最高可貸額度作為個人貸款額度核定依據(jù),。具體條件為：一是每月還貸額度不超過申請人住房公積金繳存基數(shù)的50%,；二是個人賬戶余額的倍數(shù)（12倍）；三是不高于購房總價款與首付款的差額,；四是不高于單套住房的公積金貸款最高額度,；最終可貸額度不高于上述四項數(shù)值。
此外,，《貸款規(guī)定》通過公積金貸款可貸額度建立了多積累,、少提取的激勵機(jī)制?！顿J款規(guī)定》明確,，除住房公積金可貸額度與職工賬戶余額掛鉤外，對于職工申請公積金貸款前連續(xù)三年以上未曾有提取行為的,，其按賬戶余額倍數(shù)計算的可貸額度可以提高10%,。
（六）誠信管理機(jī)制。《貸款規(guī)定》明確，職工在申請住房公積金提取或個人貸款時,，隱瞞或虛報婚姻狀況,、直系親屬關(guān)系、購房行為,、住房數(shù)量等情況的,，公積金中心可以自違規(guī)行為認(rèn)定之日起5年內(nèi)不予受理其公積金貸款申請。此外,，對于經(jīng)催收后仍逾期不還款和弄虛作假的,，公積金中心可以將職工個人資料作為不良記錄錄入住房公積金監(jiān)管檔案（系統(tǒng)），并將記錄提交人民銀行納入個人信用征信系統(tǒng),。
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