從某種意義上講，中國過去的城鎮(zhèn)化本身只是房地產(chǎn)化的結(jié)果,，而未必是房地產(chǎn)增長的源泉,。而且，不管未來中國經(jīng)濟增長模式如何轉(zhuǎn)型,，越來越依賴負債來獲得增長似乎已成定局,，這將給未來中國的城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)業(yè)帶來深刻變局。

2013開年以來,，在參與各政府與企業(yè)集團的戰(zhàn)略研討會上,，地方官員和董事長們似乎有一個共同的判斷：新一屆中央政府所力推的城鎮(zhèn)化政策將大利好房地產(chǎn)業(yè)，中國因為城鎮(zhèn)化,，房地產(chǎn)業(yè)還有二十年的黃金發(fā)展期,。基于這個判斷和土地財政以及政績要求,，政府官員和大型企業(yè)集團又在鋪排新一輪圈地藍圖和造城夢想,。

我總直覺城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)的邏輯關(guān)系不會這么簡單，利用年初的幾個假日,，有針對性地批閱了一些較嚴肅的材料,，并進行了深入思考，發(fā)現(xiàn)這種簡單邏輯是缺乏獨立思考的從眾思維,，在戰(zhàn)略制定中如果不高度重視這個問題,，就有可能導(dǎo)致災(zāi)難性的后果。

首先,，我們要厘清目前中國城鎮(zhèn)化的真實狀況究竟是如何的,？

關(guān)于中國城鎮(zhèn)化的真實狀況一直有爭議，但近讀李迅雷的一篇文章《城鎮(zhèn)化：中國經(jīng)濟再增長的動力或阻力？》,，覺得文中觀點值得采信,。

結(jié)合筆者的城鎮(zhèn)策劃實踐，筆者比較認同他的分析,。這篇文章中提出一個重要觀點：從農(nóng)村看城市——中國或已步入城鎮(zhèn)化的后期,。中國目前實際的城鎮(zhèn)化率已達60%，未來可向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移的勞動力數(shù)量約0.5億了,。如果我們認可這個觀點,，那么對于與未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展息息相關(guān)的被城鎮(zhèn)化空間就要重新評估，被城鎮(zhèn)化的時間長度也要重新評估,。

目前官方按常住人口概念計算并公布的城鎮(zhèn)化率為51%,，有不少學(xué)者甚至認為按戶籍人口計算，中國的城鎮(zhèn)化率只有30%左右,，基于這兩個數(shù)據(jù),，他們得出的結(jié)論是：按所謂的城鎮(zhèn)化率達到75%的國際標準，中國城鎮(zhèn)化之路至少還可以延續(xù)20年,。

而李迅雷是這樣分析的：如果換一種角度看城鎮(zhèn)化水平,，去農(nóng)村調(diào)研看看中國的“農(nóng)村化率”，會發(fā)現(xiàn)農(nóng)村的青壯年人口已經(jīng)非常少了,，而城鎮(zhèn)化率=1-農(nóng)村化率,。如果農(nóng)村化率很低，則意味著城鎮(zhèn)化率較高,。

他發(fā)現(xiàn)官方公布的第一產(chǎn)業(yè)就業(yè)人口,，主要是從事農(nóng)業(yè)勞動的人數(shù)，被大大高估了,。如2011年國家統(tǒng)計局公布的第一產(chǎn)業(yè)就業(yè)人口為2.66億,，扣除城鎮(zhèn)從事第一產(chǎn)業(yè)的360萬人之后，農(nóng)村從事第一產(chǎn)業(yè)的就業(yè)人數(shù)約為2.62億,。但這2.62億農(nóng)村勞動力中,，究竟有多少是全職從事農(nóng)業(yè)勞動，又有多少是兼職從事農(nóng)業(yè)勞動,，官方并沒有作出說明,。但從農(nóng)民純收入的構(gòu)成看，有接近40%的收入是工資性收入,，可見有很多被納入“第一產(chǎn)業(yè)勞動人口”的,，實際上主要是從事非農(nóng)職業(yè)，而這部分人的數(shù)量約有8000萬,。因此他最后得出的結(jié)論是,，目前中國在農(nóng)村主要從事農(nóng)業(yè)勞動的人口大約只有1.6億左右，比官方公布數(shù)據(jù)少了1個億，而未來農(nóng)村可向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移的勞動力數(shù)量大約只有4000-6000萬,。

如果城鎮(zhèn)化不以常住人口（在某地居住六個月以上）的概念來劃分,，而是以“城鎮(zhèn)非就業(yè)人口”加上“全國非農(nóng)就業(yè)人口”除以全國總?cè)丝趤砉浪愠擎?zhèn)化率，則2011年中國的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達到60%了,。

這意味著,，到2020年前后，中國的城鎮(zhèn)化進程就大致結(jié)束了,，目前中國或許已經(jīng)步入城鎮(zhèn)化的后期,；這也意味著，我們所憧憬的拉動未來經(jīng)濟增長的城鎮(zhèn)化因素,，其動力已比較有限,；這也意味著，房地產(chǎn)業(yè)已開始向夕陽產(chǎn)業(yè)滑移,。

其次,，我們要厘清未來中國城鎮(zhèn)化中，進城農(nóng)民對房地產(chǎn)的需求增長影響是如何的,？

李迅雷也做了一些分析：有人說城鎮(zhèn)化會導(dǎo)致更多的購房等消費需求,，從而成為拉動經(jīng)濟的最大內(nèi)需，那么,，為何過去30年的城鎮(zhèn)化過程沒有讓農(nóng)民工成為買房群體呢？統(tǒng)計顯示,，農(nóng)民工在城鎮(zhèn)的自有住房擁有率只有0.7%,，幾乎等于零。而未來面對高房價,，農(nóng)民工更沒有購買能力,，只有靠政府提供廉租房等公共產(chǎn)品，而目前政府所能提供的保障房連城市戶籍的低收入群體都難以完全滿足,。

對他這個分析,，筆者有不同的看法：因為不太清楚他的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來自哪里，但從筆者城鎮(zhèn)開發(fā)的具體實踐來看,，三線城市尤其是四,、五線城鎮(zhèn)的購房主體肯定是進城農(nóng)民，這點是毋容置疑的,。但進城農(nóng)民的收入增長速度遠趕不上造城的速度和房價的上漲速度,，這點也是可以概略判斷的。有數(shù)據(jù)分析報告也指出,，隨著土地城鎮(zhèn)化的加速,，部分土地供應(yīng)量明顯超過潛在有效需求的城市面臨價格下行風(fēng)險。與此同時，由于難以吸引外來人口進入,，單靠本地農(nóng)村人口的轉(zhuǎn)移可能難以消化過去幾年大規(guī)模的土地供應(yīng),，部分城鎮(zhèn)存在房地產(chǎn)過剩風(fēng)險。

這意味著,，隨著房價的持續(xù)上漲,，“城市化”的農(nóng)民的剛需已成偽剛需，“城鎮(zhèn)化”的農(nóng)民的剛需在衰減,。在這里我們順便點出,，中國從“城市化”向“城鎮(zhèn)化”的文字稱謂變化實際上已揭示了城市化內(nèi)涵的嬗變，在英語詞匯中這兩個意思是一樣的,，明白這點其實是很重要的,。

從這兩個方面思考，我們可以得出一些結(jié)論：如今的城鎮(zhèn)化與過去30年的城鎮(zhèn)化已發(fā)生重大區(qū)別,，過去的城鎮(zhèn)化是工業(yè)化的結(jié)果,，大量農(nóng)村廉價勞動力涌入城市，在給企業(yè)創(chuàng)造豐厚利潤的同時,，也增加了政府收入,，工業(yè)化的發(fā)展推動了房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，城鎮(zhèn)化是工業(yè)化的結(jié)果,。中國未來的新型城鎮(zhèn)化其本質(zhì)不再是土地城鎮(zhèn)化,，因此意味著它并不必然支持房地產(chǎn)業(yè)的繼續(xù)高速粗放增長。同時,，隨著人口老齡化和人口紅利的消失,，以及經(jīng)濟增速的下滑，政府的大規(guī)模舉債經(jīng)營,，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度必將受到影響,，消費支撐力的衰落也是大概率事件，依托房地產(chǎn)業(yè)推動城鎮(zhèn)化率高速增長的黃金時代已經(jīng)過去,。

[作者系地標城鎮(zhèn)策劃投資集團總裁]