一,、 深圳市區(qū)核心商業(yè)圈分析

深圳零售業(yè)在激烈市場競爭中不斷發(fā)展壯大,。接連的洗牌和重組，不僅給深圳零售業(yè)帶來了生機(jī)和活力,，也帶來了撲朔迷離的市場局面,。單打獨(dú)斗、稱霸一方的現(xiàn)象已成過去時,，各零售商經(jīng)過市場的洗禮,，已逐步認(rèn)識到只有依靠整體力量，形成規(guī)模效應(yīng)，重新進(jìn)行資源整合,，才能得到進(jìn)一步發(fā)展,，因此，隨著深圳交通狀況的改善,、基礎(chǔ)設(shè)施的完善,，特別是地產(chǎn)的發(fā)展，已促使深圳在一定區(qū)域內(nèi)形成了各具特色的不同商圈,。
2002年8月,，深圳特區(qū)報主辦了首屆“深圳商圈論壇”，第一次明確提出了“深圳八大商圈”的概念,。時隔兩年,，深圳商圈的發(fā)展如何？具有何種變化,？誰將在這商圈的楚河,、漢界中脫穎而出，成為稱雄市場的王者,？
深圳商圈的劃分
在2002年的“深圳商圈論壇”上提出的八大商圈,，是指：以東門步行街為中心的“東門商圈”，以人口密度,、地理優(yōu)勢自然形成的“人民南”商圈,，以專業(yè)市場、主題商城為主體,、多種業(yè)態(tài)組合的“華強(qiáng)北商圈”,，正在興起的“南山商圈”，位居深南中路市區(qū)中心以國際時尚品牌為主流的“深南中路商圈”,，以購物,、旅游、休閑為特色的“華僑城商圈”,，有待創(chuàng)新開發(fā)的寶安商圈,、龍崗商圈。
在2003年,，深圳商業(yè)飛速發(fā)展,，各商圈也發(fā)生了一定變化，新的商圈已不斷涌現(xiàn)：中心區(qū)CBD商業(yè)圈,、寶安中心區(qū)濱海商業(yè)圈,、皇崗、布吉,、翠竹—太寧,、鹽田,。因此，按商圈形成的時間劃分,，可分為老商圈,、次新商圈和新興商圈。
老商圈：東門,、人民南,、華強(qiáng)北
次新商圈：南山（分南頭、南油中心區(qū),、南油蛇口）,、深南中、華強(qiáng)城,、寶安,、龍崗
新興商圈：皇崗、布吉,、翠竹—太寧,、鹽田
各商圈的特點(diǎn)及競爭優(yōu)勢
（一） 東門商圈

東門商圈由東門老街沿變而成，東門老街的歷史可以上溯到300多年前的明末清初,，它一直是深圳商鋪?zhàn)蠲芗?、客流最集中、商品最豐富,、歷史最悠久的商業(yè)旺區(qū),。東門商圈的形成、繁榮和發(fā)展,，得益于東門步行街的改造,，改造后東門商業(yè)步行街區(qū)由12條步行街相連，有20多家大型商場和數(shù)百家小型商鋪,，已投入運(yùn)營的商業(yè)面積超過50萬平方米,，是目前深圳經(jīng)營品種最為齊全的商業(yè)區(qū)，因此吸引了大量顧客前來東門購物,，目前日均客流量達(dá)35萬人次,，節(jié)假日更高達(dá)50至60萬人次，年營業(yè)額逾50億元,。主要百貨店有茂業(yè)百貨,、太陽百貨、天虹商場,。



圖1 東門主要商業(yè)步行街
（二） 華強(qiáng)北商圈
位于福田區(qū)的華強(qiáng)北原是個廠房集中的工業(yè)區(qū)，是一個自發(fā)性質(zhì)的電子產(chǎn)品買賣交易場所,。到上世紀(jì)九十年代末,，華強(qiáng)北已成為令人矚目的深圳主打商業(yè)旺區(qū),。其商圈范圍東起燕南路，西至華富路,，南接南園路,，北達(dá)紅荔路，深圳大動脈深南大道橫貫其中,，面積達(dá)1.6平方公里,。商圈內(nèi)擁有50多萬居住人口，大小企業(yè)一千多家,，工薪白領(lǐng)10多萬人,，交通四通八達(dá)，20多路公交車穿行其中,，輻射全市各地,，每日人流涌涌，日人流量高達(dá)50萬人次,。
發(fā)展中的華強(qiáng)北是深圳“業(yè)態(tài)最全”的商圈：擁有全國最有影響的電子信息,、鐘表、珠寶,、服裝等20多家專業(yè)市場,；有銅鑼灣、華強(qiáng)電子世界,、紫荊城等30多家商業(yè)品牌大型商場,，其中面積在一萬平米以上的就達(dá)14家；擁有大小商家560多家,，各式門店3400多家,；有金融和證券機(jī)構(gòu)40多家；保齡球館,、迪廳,、酒吧等60多家；同時又是達(dá)聲,、桑達(dá),、華發(fā)等20多家上市公司的總部所在地。整個商圈年銷售總額逾200億元,，已成為全國客流,、物資、資金流,、信息流量最大的商業(yè)區(qū)之一,。
目前，華強(qiáng)北正在不斷升級擴(kuò)容,。一是政府對華強(qiáng)北進(jìn)行二期改造,，進(jìn)一步完善交通,、人行系統(tǒng)，加強(qiáng)步行街的建設(shè),；二是電子市場進(jìn)一步擴(kuò)大,，新建40000平米的新亞洲電子商城即將開業(yè)運(yùn)營；三是國美,、蘇寧兩家家電巨頭的進(jìn)入,，使華強(qiáng)北專業(yè)化經(jīng)營趨勢越來越明顯；四是茂業(yè)百貨進(jìn)駐華強(qiáng)北,，已填補(bǔ)了華強(qiáng)北路缺少大型綜合百貨的空白,，將進(jìn)一步帶動華強(qiáng)北百貨業(yè)的發(fā)展，同時茂業(yè)百貨的進(jìn)駐,，已使曼哈,、儷人世界、東方時尚進(jìn)行重新調(diào)整,、定位,，形成良性的錯位經(jīng)營、優(yōu)勢互補(bǔ)的格局,；五是銅鑼灣將投巨資打造銅鑼灣新干線,，將把振中路建設(shè)成購物、娛樂,、飲食一條街,。可以預(yù)見,，未來幾年內(nèi),，華強(qiáng)北將變得更加繁榮。

圖2 華強(qiáng)北街

（三） 人民南商圈

人民南商圈以人民南路為中軸,，北齊深南東路,，南止羅湖口岸，東至東門南路,，西至和平路,，總面積約1.3平方公里。
人民南片區(qū)曾經(jīng)是深圳的中心區(qū)域和標(biāo)志性區(qū)域,，現(xiàn)有各類建筑840多幢,，總建筑面積493萬平方米，建筑占地面積為47．6萬平方米,；擁有,、國際商場、西武百貨,、友誼城百貨,、天安國際商場,、羅湖商業(yè)城、深房百貨等11家大型商場,，16家金融機(jī)構(gòu)，33家中高級酒店,，有陽光,、香格里拉、富臨,、富苑,、彭年等5座五星級大酒店；39家高檔次娛樂場所,，數(shù)百家餐飲業(yè)和1萬多家公司,。有相當(dāng)一批跨國公司辦事處入駐人民南，如沃爾瑪亞洲采購中心,、丹麥的馬士基公司等,；全市外資金融機(jī)構(gòu)的90％在該片區(qū)。但近年來,，隨著片區(qū)開發(fā)的急劇膨脹,，交通、配套,、市政功能,、商業(yè)環(huán)境諸方面已遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法適應(yīng)形勢發(fā)展的需要，加之東門,、華強(qiáng)北商圈的崛起,，其昔日的輝煌景象漸失。
作為深圳市和羅湖區(qū)的商業(yè),、金融核心,，人民南片區(qū)擔(dān)負(fù)著深圳發(fā)展的龍頭作用，應(yīng)充分利用人民南片區(qū)和羅湖口岸的各種綜合優(yōu)勢,，因此深圳市政府已出臺總投資額達(dá)3.1億元的改造方案,，力爭把人民南打造成代表城市水平和景觀形象的標(biāo)志性商業(yè)街區(qū)和國際化的知名商業(yè)大街。
根據(jù)改造后人民南“立足于豪華高檔,，以眾多高檔次的百貨商店和精品商場為依托,，吸引來自內(nèi)陸和深圳的中高層消費(fèi)者和香港居民”的市場定位，西武,、國貿(mào)商場等也對賣場作進(jìn)一步調(diào)整,、升級，70000平米的“金光華購物廣場”也已經(jīng),。人民南正在建設(shè)為集購物,、餐飲,、娛樂、旅游,、商務(wù)五大功能于一體的區(qū)域型現(xiàn)代化商業(yè)文化中心,。

圖3 開業(yè)后金光華廣場
對于深華商場的商業(yè)市場調(diào)查，我們曾受深圳景億投資公司委托進(jìn)行估價與論證,。

圖4 人民南商業(yè)圈
（四） 華僑城商圈

華僑城,，“國際人居示范小區(qū)”，社區(qū)住宅,、生態(tài)環(huán)境按國際標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建筑和規(guī)劃,，在幾年之前，它的商業(yè)配套設(shè)施卻相對落后,，以分散出租的小店為主,，無法滿足高消費(fèi)人群的消費(fèi)需求。進(jìn)入新千年后,，隨著沃爾瑪,、銅鑼灣的相繼入駐，具有良好購物環(huán)境和休閑功能的華僑城商圈開始形成,。華僑城銅鑼灣以“生態(tài)景觀＋海洋文化”獲得廣東省連鎖業(yè)協(xié)會的“最佳賣場形象設(shè)計”獎,。目前華僑城商圈以銅鑼灣為核心代表，沃爾瑪,、易家儂家居,、步行精品廊、酒吧一條街分布其間,，已成為白領(lǐng)階層,、青年一族、外國人和游客休閑購物的好去處,。
灣畔百貨由于抓住了白石州的巨大人流,，開業(yè)以后非常興旺，屬于大型社區(qū)購物中心,，是深圳近年來最成功的社區(qū)商業(yè)物業(yè),。
由益田集團(tuán)開發(fā)的假日廣場是該商圈的一個亮點(diǎn)，也將極大促進(jìn)華僑城商圈的積聚客流能力,，特別是針對廣大游客,，該項目具有較大優(yōu)勢。

（五） 南山商圈

南山商圈是深圳市區(qū)內(nèi)起步較晚而發(fā)展速度最快,、發(fā)展空間最大的商圈,，特別是2002年，其發(fā)展速度足可以用“突飛猛進(jìn)”四個字來形容。南山已成為深圳商業(yè)發(fā)展的又一重心,，目前已形成南油商業(yè)中心區(qū),、南頭、及南油蛇口商圈三個商圈鼎立的格局,。
人口概況

2002年全區(qū)常住人口為57萬,。
后海、前海,、蛇口片區(qū)更成為高薪高素質(zhì)人才的生活基地,，居住人口多為羅湖、福田上班一族,，文化水準(zhǔn)普遍在大專以上，年齡主要集中在5-40之間,，居住人口素質(zhì)居深圳各片區(qū)之首,。
蛇口聚集了深圳市大部分外籍人士（超過3000名），社區(qū)國際化氛圍濃烈,，具有較高的消費(fèi)能力,。
2002年，南山商圈作為深圳西部的商業(yè)中心開始迅速崛起,，以人人樂為首的零售商家繼續(xù)鞏固本土市場,，并重新開設(shè)分店；以銅鑼灣,、曼哈為代表的域外零售商業(yè)也紛紛入主南山,。到了2003年，這一勢頭進(jìn)一步放大,，歲寶,、萬佳、友誼城,、百安居,、天虹等分店先后開業(yè)；銅鑼灣,、家樂福等又開始了新一輪擴(kuò)張,。尤其是后海片區(qū)，新商業(yè)文化中心的加速建設(shè),，多達(dá)幾十個項目的陸續(xù)開發(fā)帶來了強(qiáng)大消費(fèi)力,，海雅、人人樂,、歲寶,、國美、蘇寧、友誼城等相繼開業(yè),，以及在建的10萬平方米的海岸商業(yè)項目,、五星級的希爾頓酒店、南山書城,、南山博物館,、歌劇院、保利文化大廈,、新一佳等項目,，使南山商圈的整體性和連續(xù)性進(jìn)一步增強(qiáng)。
保利文化大廈的商業(yè)廣場,，主體建筑面積10萬平方米左右,，該項目緊鄰海岸商業(yè)廣場，在南山后海離海邊距離最近,，占有比較好的位置,。

圖5 保利文化大廈


海岸購物中心也是10萬平方米購物中心，開業(yè)后南山商業(yè)圈的格局將發(fā)生變化,。由于南山商業(yè)圈與寶安中心區(qū)商業(yè)圈距離最近,，因此，南山商圈的特征是值得我們密切關(guān)注的,，在業(yè)態(tài)設(shè)計上不僅要注意與寶安25區(qū)老商業(yè)圈錯位經(jīng)營,，而且也要考慮與南山商圈形成互補(bǔ)性。

圖6海岸購物中心

（六） 深南中商圈

以中信城市廣場為中心,，向深南中路周邊輻射,，商圈內(nèi)有地王、歲寶,、國際商場等,，地處深圳政治、金融,、商務(wù)中心區(qū)域,。中信城市廣場這一大型購物中心的出現(xiàn)，必將推動深圳商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展,，而吉之島,、西武進(jìn)駐中信城市廣場已大大提升深南中商圈的品位，華潤商城的建設(shè)是該商圈實力形成的強(qiáng)化劑,。

圖7 開業(yè)后的華南萬象城
（七） 寶安商圈

“二線關(guān)”管理改革具體措施的實施和地鐵一號線展入等政策的出臺,，對寶安新老城區(qū)的經(jīng)濟(jì)帶來了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，關(guān)內(nèi)眾多商家紛紛提前行動,、搶占先機(jī),，大舉進(jìn)駐寶安,。加上許多寶安本土的大中型商場，一個以廣深公路為主軸,、各鎮(zhèn)村為輻射面的寶安商圈正在形成,。
3年前寶安只有100多萬人口，2003年寶安人口達(dá)到400萬,，占了深圳的半壁江山,。人口意味著消費(fèi)力，人口激增蘊(yùn)藏的巨大消費(fèi)潛力自然令各大商家矚目,。同時,，寶安近年房地產(chǎn)開發(fā)蒸蒸日上，而新城區(qū)大規(guī)模地產(chǎn)運(yùn)動呼之欲出,，為這一地區(qū)新興商團(tuán)的崛起提供了基礎(chǔ)性平臺和有力的支撐,。
寶安商業(yè)的發(fā)展，起始于南城百貨的問世,，爾后恒豐商場,、佳華平價商場、新一佳相繼出現(xiàn),，進(jìn)入21世紀(jì)后，寶安巨大的消費(fèi)力使深圳百貨業(yè)巨子紛紛搶灘寶安城,，天虹搶占寶安新中心區(qū),，順電、海雅雙雄會于寶城未來的商業(yè)步行街,，上萬平方米的大商場已有20家左右,，而商家進(jìn)駐的步伐也越來越快，人人樂,、家樂福,、沃爾瑪?shù)纫舱谂c寶安區(qū)經(jīng)貿(mào)局聯(lián)系，伺機(jī)進(jìn)入,。沃爾瑪已經(jīng)正式進(jìn)駐扎前進(jìn)路,，該項目物業(yè)由深圳國際信托投資公司投資興建。
目前,，寶安區(qū)政府計劃把寶城25區(qū)改造成關(guān)外的華強(qiáng)北,，改造后的功能被定位為寶城的大規(guī)模、多功能,、一站式購物中心及大型綜合零售商貿(mào)區(qū),，這意味著寶安將出現(xiàn)成規(guī)模的商業(yè)旺區(qū)。
（八） 龍崗商圈

龍崗商圈指龍崗中心城區(qū)域,。龍崗中心城是深圳東部地區(qū)行政,、文化中心，一座現(xiàn)代化花園式衛(wèi)星城市，中心城面積32平方公里,，規(guī)劃人口25—30萬人,，隨著新城區(qū)中心的建設(shè)，本區(qū)域?qū)⑿纬梢钥萍?、教育,、文化、衛(wèi)生等高層次的第三產(chǎn)業(yè)為主體,、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為導(dǎo)向的綜合型現(xiàn)代化新城區(qū),。
龍崗巨大的商業(yè)發(fā)展空間已引發(fā)了一場聲勢浩大的造MALL運(yùn)動，除世貿(mào)中心外,，目前在建的有五洲風(fēng)情MALL,、鵬達(dá)假日MALL、星河MALL,，三個加起來超過６０萬平方米,，如此規(guī)模的重復(fù)造“MALL”，必將會產(chǎn)生明顯的商業(yè)結(jié)構(gòu)性失衡,。
新商圈不斷崛起

（一）皇崗口岸商圈浮出水面
皇崗口岸24小時通關(guān)和地鐵即將開通,，直接刺激了皇崗口岸商業(yè)的發(fā)展，人人樂,、國美已先入為主,。而皇御苑推出的5萬平米裙樓皇御商城，將改變皇崗口岸無大型商業(yè)業(yè)態(tài)的局面,，將為皇崗商圈的興起起到領(lǐng)航作用,。
皇御商城占據(jù)亞洲最大的陸路口岸——皇崗口岸的一線位置，南面一橋相連,，直通香港,；北面緊鄰福田中心區(qū)，連接上海賓館,、華強(qiáng)北大商圈,，為中心區(qū)的一級輻射區(qū)，位置優(yōu)越,，輻射深港兩地1400萬人口的龐大消費(fèi)市場,；交通便捷，未來地鐵連接四面八方,，占據(jù)地利之勢,，利于商業(yè)發(fā)展。
皇崗口岸實施24小時全日通關(guān)后,，通關(guān)條件和服務(wù)不斷完善,，日通關(guān)人流量達(dá)6萬人次,。隨著大量住宅物業(yè)的開發(fā)，皇崗片區(qū)居民日益增多,，常住人口近10萬人,，流動人口達(dá)15萬之多。由于片區(qū)多為中高檔住宅,，居民消費(fèi)力較強(qiáng),，商業(yè)基礎(chǔ)堅實，因此,，占據(jù)皇崗口岸一線位置的皇御商城,，擁有諸多市場利好因素支撐，猶如位于羅湖口岸的羅湖商業(yè)城,，將成為港人及游客的另一購物及娛樂天堂,。
（二）布吉商圈即將問世

布吉是深圳關(guān)外片區(qū)人口最多、市場最繁華的區(qū)域,，95年以來,，受購房入戶政策的影響，布吉因其緊靠羅湖的特殊地理條件,，使得特區(qū)內(nèi)的大量人口涌向這里置業(yè),，過去一個荒蕪的小鎮(zhèn)，一下子變樣了,，愛熱鬧的香港人也紛紛趕來這里安家,，幾年時間，布吉變成了擁有60萬人口的廣東第一強(qiáng)鎮(zhèn),。
然而,，布吉尚沒有一個大型商業(yè)中心,，大量人群還得經(jīng)過擁擠不堪的布吉聯(lián)檢站進(jìn)入市區(qū)的東門,、華強(qiáng)北等地購物、消費(fèi),。目前,，布吉已走向了“舊城改造”和“中心區(qū)開發(fā)”的第二次城市發(fā)展道路，其中心區(qū)開發(fā)必然要對房地產(chǎn)和商業(yè)布局進(jìn)行規(guī)劃,。在開發(fā)的中心區(qū)核心地帶已建有大世紀(jì)花園,、灝景明苑、麗日翠庭,、金運(yùn)家園等樓盤,，而灝景明苑和金運(yùn)家園都設(shè)有約2萬平方米的商業(yè)裙樓，在金運(yùn)家園和大世紀(jì)花園之間,，沿路酒樓,、咖啡廳,、百貨店等小型商業(yè)布點(diǎn)已成行就市。最具商圈形成趨勢的是金運(yùn)家園附近正在開發(fā)的4萬平米的萬佳商業(yè)樓盤,，萬佳進(jìn)駐布吉,，必將促成布吉新商圈的形成。

深圳商圈飛速發(fā)展的原因分析

（1）,、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來商業(yè)的繁榮

改革開放以來,，深圳經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，GDP水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國平均水平,， 2002年GDP總額為2211.16億元,，增長14.2%，社會消費(fèi)品零售總額為688.5億元,，增長13%,，與1996年的300.39億元相比，社會消費(fèi)品零售總額已翻了一番,，居民人均可支配收入為2.46萬元,，增長5%。持續(xù)穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)增長環(huán)境,，極大地改變了人民的生活,，給商業(yè)提供了新的發(fā)展空間。
2003年深圳完成社會消費(fèi)品零售總額801.77億元,，比上年增長16.3％,。其中，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額661.35億元,，增長20.5％,，飲食業(yè)零售額133.91億元，下降0.2％,。批發(fā)零售貿(mào)易和飲食業(yè)全年完成增加值224.54億元,，增長14.0％。消費(fèi)品市場銷售暢旺,，其中家電音像銷售額增長48.7％,，汽車銷售額增長150.8％，文化辦公用品銷售額增長117.1％,。

（2）,、開放的市場為企業(yè)經(jīng)營帶來活力，這也是深圳商業(yè)之所以能夠迅速崛起的根源所在,。
（3）,、人口的增加和居民收入的增長，使深圳消費(fèi)空間進(jìn)一步擴(kuò)大,。
（4）,、通關(guān)時間的延長和通關(guān)政策的放寬促使大量港人來深購物,、消費(fèi)。據(jù)統(tǒng)計,，2001年,，港人北上廣東消費(fèi)達(dá)220億元以上，其中一半以上在深消費(fèi),，這一數(shù)據(jù)已呈不斷上升態(tài)勢,。
（5）、交通狀況的改善特別是深圳地鐵的開通,，進(jìn)一步推動“商圈運(yùn)動”的發(fā)展,，同時增強(qiáng)了各商圈的幅射力。
（6）,、房地產(chǎn)開發(fā)的升溫和無數(shù)高檔樓盤,、高尚社區(qū)的涌現(xiàn)，是商圈不斷興起的催化劑,。
（7）,、中國加入WTO，促進(jìn)了國際間的交流與合作,，使市場競爭進(jìn)一步加劇,，國外商業(yè)巨頭的進(jìn)入，進(jìn)一步提升了各商圈的競爭力,，同時也促進(jìn)了本土商業(yè)的發(fā)展,。
深圳商圈存在的的問題

深圳商圈雖然發(fā)展迅速，商業(yè)雖然繁榮,，但與上海相比,，還有明顯的差距，目前尚沒有一個名揚(yáng)全國的商圈,，各商圈也沒有象上海的徐家匯商圈一樣,，擁有太平洋百貨、東方商廈,、港匯購物廣場等響當(dāng)當(dāng)?shù)恼信破髽I(yè),。究其原因,，主要有：
（1）,、深圳市場完全開放，缺乏政府規(guī)劃的指導(dǎo),。開放的市場雖然給企業(yè)帶來活力,，但也造成了開發(fā)、經(jīng)營的盲目性,，導(dǎo)致商圈之間和商圈內(nèi)各店鋪的經(jīng)營特色不明顯,，這是深圳各商圈無法出現(xiàn)領(lǐng)軍商業(yè)企業(yè)的根本原因,。
上海的徐家匯商圈，是由政府牽頭組建徐家匯商城集團(tuán),，通過集團(tuán)的宏觀調(diào)控,，確保商圈規(guī)劃的錯位經(jīng)營。
（2）,、由于商圈不能錯位經(jīng)營,，使各商圈經(jīng)營產(chǎn)品無特色，商場主題定位模糊,，缺乏嚴(yán)格的功能區(qū)分,，這樣就產(chǎn)生兩種不良后果：一是“千店一面”的趨同化競爭，不斷引發(fā)價格戰(zhàn),；二是無法成功地將人流引導(dǎo)上樓,，使二樓以上商鋪空置嚴(yán)重，甚至東門商業(yè)圈的二樓經(jīng)營狀況也不佳,。
（3）,、交通擁擠、停車場不足制約了商圈的繁榮發(fā)展,。任何一個商圈的形成和發(fā)展,，都離不開優(yōu)越的位置和發(fā)達(dá)的交通，但隨著汽車家庭化,，汽車數(shù)量劇增,，各商圈路面交通已不適應(yīng)發(fā)展的需要，交通阻塞,、沒地方停車的現(xiàn)象在各商圈普遍存在,，有的商場甚至沒有停車場，有的把地下停車場改為超市,，這樣做似乎提高了商場利用率,、擴(kuò)大了規(guī)模，但往往導(dǎo)致中高層消費(fèi)群減少,，銷售額下降,，失去了具品牌忠誠度的顧客。
（4）,、綠化面積,、公共空間有限，導(dǎo)致顧客消費(fèi)時間縮短,，集客率降低,。
（5）、房地產(chǎn)開發(fā)商與商場運(yùn)營商脫節(jié),，一些商業(yè)樓盤的開發(fā)往往不符合商業(yè)運(yùn)營的要求,。特別是大量群樓商業(yè),，選址荒謬，根據(jù)不適應(yīng)商業(yè)經(jīng)營,。
深圳商圈發(fā)展趨勢

（1）,、老商圈升級、突破

作為深圳的老商業(yè)旺區(qū),，人民南,、東門、華強(qiáng)北三大商圈一直是人們關(guān)注的焦點(diǎn),。自1997年以來,，深圳有關(guān)部門先后對東門和華強(qiáng)北進(jìn)行了改造，并取得了顯著效果,。
華強(qiáng)北在進(jìn)行二期改造,，著重完善交通和人行系統(tǒng)，在此值得一提的是銅鑼灣百貨計劃投資3000萬元建設(shè)銅鑼新干線,，把振中路建設(shè)為集購物,、娛樂、消費(fèi)為一體的商業(yè)街區(qū),。
人民南商圈的改造方案已出臺,，深圳市政府已下決心投資3.1億元把人民南打造成代表城市水平和景觀形象的標(biāo)志性商業(yè)街區(qū)和國際化的知名商業(yè)街。人民南的改造,，將會把羅湖口岸,、國貿(mào)、東門步行街三個商業(yè)區(qū)激活和連通,，將形成深圳規(guī)模巨大,、特色分明而具內(nèi)涵的東門---人民南商業(yè)圈。
（2）,、深圳中心區(qū)將構(gòu)建新的“頂級商圈”

中心區(qū)北區(qū)------也就是深南大道以北的這一片中心區(qū)是未來深圳的行政,、文化中心。在這180公頃的中心區(qū)北區(qū),，建有深圳的主要行政設(shè)施,，如市民中心、文化中心,、電視中心等,。同時，一幢幢高級寫字樓,、豪宅拔地而起,，是未來的高尚片區(qū),。從工作,、居住人群來看,，未來中心區(qū)北區(qū)必然是社會名流的聚居地，其文化設(shè)施也將吸引大量市內(nèi)以及來深旅游觀光客,，大量高素質(zhì),、高收入的人群自然蘊(yùn)涵著巨大的商機(jī)。
據(jù)了解,，中心區(qū)內(nèi)已有購物公園和世紀(jì)家居廣場,，尚缺少大型的綜合性百貨商場。天虹購物廣場的進(jìn)駐直接填補(bǔ)了這一空白,。天虹購物廣場是天虹斥巨資打造的商業(yè)旗艦店,，選址于星河國際，將目標(biāo)顧客定為白領(lǐng),、金領(lǐng)的成功人士,，也就是將鎖定中心區(qū)的集中消費(fèi)群體。
定位于高檔的大型綜合性百貨商場的天虹購物廣場作為進(jìn)駐中心區(qū)的第一家百貨商場,，透視了中心區(qū)的商業(yè)前景,。天虹購物廣場的此次進(jìn)駐中心區(qū)，首先占據(jù)了地理上的優(yōu)勢,。而且其高檔百貨商場的定位,，符合政府的規(guī)劃，也順應(yīng)了市場的需求,，前景非常讓人看好,。
建筑面積達(dá)到10萬平方米的中心城生態(tài)型購物中心出現(xiàn)，標(biāo)志深圳中心區(qū)商業(yè)圈即將形成,。
（3）深圳濱海中心區(qū)商業(yè)圈即將形成

寶安濱海中心區(qū)是深圳唯一經(jīng)過政府規(guī)劃的濱海CBD區(qū)域,，該CBD內(nèi)中高檔住宅區(qū)域大量興建，此外將有無數(shù)高級寫字樓,、酒店以及一些知名的展館和濱海旅游娛樂場所,，隨著房地產(chǎn)的進(jìn)一步開發(fā)和積聚，各路商家將會往此遷徙,。
政府規(guī)劃形成50萬平方米的核心商業(yè)圈,。
（4）、關(guān)外將不斷閃現(xiàn)新的商業(yè)亮點(diǎn)
隨著取消二線關(guān)步伐的臨近及關(guān)外新興城鎮(zhèn)的崛起,，必將促進(jìn)關(guān)外商圈的形成,，龍華、福永,、橫崗將憑借其優(yōu)越地理位置和基礎(chǔ)設(shè)施率先起跑,。
（5）、伊崗---八卦嶺---清水河大商業(yè)物流園區(qū)現(xiàn)趨形
深圳市政府已將伊崗---清水河規(guī)劃為深圳的物流園區(qū)，目前已緊鑼密鼓地建設(shè)之中,。該區(qū)人口密集,，近在咫尺的八卦嶺工業(yè)區(qū)有很多工廠已從此地退出，一部分廠房已為商用,，家居商場密布,，目前盤踞此地的有香江、金海馬,、新世紀(jì),、國安居、百安居,、好又多,、華潤、新一佳,、一致藥店等,，隨著物流園區(qū)的建成，這里必將成為物流最為豐富的商圈,。
（6）,、新型社區(qū)是眾商家爭搶的另一要地
深圳新型社區(qū)不斷形成，每一社區(qū)聚居著大量人群,，暗含著商機(jī),，商業(yè)配套設(shè)施不斷完善，因此,，商業(yè)社區(qū)化是未來商業(yè)發(fā)展的另一趨勢,。沃爾瑪在深圳開設(shè)新型社區(qū)店，足以說明社區(qū)商業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?jié)摿Α?br>

誰將成為跨越楚河漢界稱雄市場的王者

據(jù)統(tǒng)計,，目前全市已有各類連鎖企業(yè)100多家,，在市內(nèi)外開設(shè)的各類門店3000多間。2000年深圳商家排名全國零售百強(qiáng)只有萬佳和百佳,，2002年進(jìn)零售百強(qiáng)的深圳企業(yè)增加到8家,，華潤萬佳排名第7位，新一佳,、人人樂,、民潤、銅鑼灣,、百佳,、天虹、茂業(yè)分別排名第22,、26,、29,、34、36,、45,、48位。這說明深圳零售業(yè)發(fā)展快,，市場很活躍,，另一方面也反映出深圳零售業(yè)實力不強(qiáng),，沒有形成象華聯(lián),、聯(lián)華一樣的全國強(qiáng)勢企業(yè)。
雖然深圳商圈異彩紛呈,，各零售商也群雄而起,，但要想成就全國乃至跨國名牌企業(yè)，尚有待時日,。因為深圳的零售企業(yè)尚未形成強(qiáng)有力的核心市場競爭力,。
深圳商圈在形成的過程中，其利潤空間已吸引新的企業(yè)加入零售業(yè)中,，使零售業(yè)的競爭越來越激烈,，競爭必然會導(dǎo)致深圳新一輪資源整合、行業(yè)洗牌的風(fēng)暴,。經(jīng)過洗牌后,，深圳零售業(yè)的競爭會進(jìn)一步增強(qiáng)。華潤萬佳已完成了聯(lián)合,，并向內(nèi)陸發(fā)展,，新一佳、民潤,、百佳,、銅鑼灣、茂業(yè),、天虹,、歲寶等企業(yè)也正加速擴(kuò)張步伐，規(guī)模不斷擴(kuò)大,，這些零售企業(yè)能否成為稱雄市場的王者,？我們拭目以待。