有關房地產(chǎn)的四個基本常識

衡量一個城市的住宅價格,，有四個指標,，這四個指標是關于房價的基本常識。

一個是房價收入比,，也是住房價格與城市居民家庭年收入之比,。按照國際慣例，目前比較通行的說法是,，房價收入比在3~6倍為合理區(qū)間,，如考慮住房貸款因素，住房消費占居民收入的比重應低于30%,。但是在我國很多城市,，房價收入比已超過10乃至20。房價收入比這個指標非常重要,，它關系到中國經(jīng)濟的健康運行,。其意義在于，一個健康的經(jīng)濟體,，有賴于生產(chǎn)和消費有效健康地運行,，而城鄉(xiāng)居民的消費力直接關系到生產(chǎn)力和生產(chǎn)關系的水平。如果房價過高,，必然會影響城鄉(xiāng)居民的消費,，消費的急劇萎縮將會導致中小企業(yè)一排排倒閉。

第二個是租售比,。租金和售價應該有一個合理的比值,，也就是說，30年至50年的租金能夠收回投資,。而我們一線城市,，卻要80年至100年才能收回投資。這種投資還有價值嗎?而且,，有的三四線城市,，連一個租賃市場都沒有，那根本就不是一個成熟的市場,，卻無限炒高房價,。這是很可笑的事。

第三,，空置率,。空置率的國際標準是6%~10%,。而中國絕大多數(shù)城市的住宅空置率起碼在30%以上,，有的城市部分地區(qū)甚至超過了50%,。住宅空置,，不僅影響土地資源的合理配置,，更加引起相關產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)能過剩,。房地產(chǎn)熱的最后結局，一定是泡沫破滅,，不管是哪個國家,，都不可避免。

第四,，住宅總值和GDP總量的比值,，不能高過200%。也就是說,，這個城市的住宅價值總量不能高過該城市現(xiàn)有GDP的2倍,。僅就以二線城市來說，住宅總值已經(jīng)達到GDP的3.6倍,，甚至4倍,。日本東京房地產(chǎn)泡沫破滅時，住宅總值僅為GDP的3.1倍,。

還有人說,，房地產(chǎn)拉動消費、拉動就業(yè),，這是一個誤區(qū),。房價泡沫只會蠶食大部分企業(yè)的利潤，影響絕大多數(shù)中小企業(yè)甚至大型企業(yè),，而拉動的只有水泥,、鋼材、建材,、家居等幾十個有限的行業(yè),。

回歸之一：土地出讓金服務于民

一個城市的土地出讓金，多少比例用于社會保障性住房的建設,，住建部沒有制定統(tǒng)一的標準,，這是我國土地制度最大的一個缺陷，也是住房困境的主要原因,。目前,，這個標準由各個地方城市自行訂立，向住建部備案即可,，這就造成地方政府在認識上嚴重分歧,，也是導致政府保障性住房嚴重短缺而商品住房嚴重過剩的主要原因。

廣東省前幾年土地出讓金根本就沒有標準,，2011年在土地出讓金急劇減少后,，才制定一個標準，將土地出讓金的20%用于社會保障性住房建設,。這個標準低于國際標準的30%,，低于新加坡的50%。一般國際標準是50%,，最高的達到90%,，比方說西班牙。

中國各大城市土地出讓金比例與中國住房制度建設關系重大,。一方面,，土地出讓金已成為很多地方政府財政收入的主要來源，地方政府大量擠占土地出讓金推高GDP謀求政績,，而不愿拿出更多的土地出讓金用于保障性住房建設;另一方面,，利益集團主張取消政府保障性住房，全部實行住宅商品化,，以謀求更大利益,。結合我國實際，土地出讓金的50%應該用于當年的保障性住房建設,，應該由全國人大立法,，各大城市嚴格執(zhí)行，這樣才能真正保障民生居住問題,。

回歸常識,，那就是將土地出讓金的50%用于建設普通住宅，特別是保障性住房,，以改善和滿足人們的居住需求,。城市市政工程和公益設施,，應該由地方政府財政支出，而不是從土地出讓金中獲取,，擠占保障性住房的建設資金,。

在保障性住房上也問題多多。首先,，涵蓋的群體存在諸多爭議,。很多國家是以納稅人在所在城市連續(xù)納稅5年以上為標準，我國大部分城市實行以戶籍人口為標準,，更有甚者,，只為公務員解決住宅問題,，其他群體一概實行商品住宅;其次是保障性住房的戶型問題。很多城市公租房只有一種戶型,，保障性住房的主流戶型應該分為兩種,，一種是90平方米兩房，一種是120平方米三房,。兩房適于剛剛成家立業(yè)的年輕家庭,，三房適于長期居住于一個城市,、三代同居的家庭,。

利益集團強調住宅商品化，是無視居住權的行為,，必然會引起社會混亂,，更會引發(fā)社會的嚴重不公，這是我們這十年誘發(fā)高房價的重要原因,。

回歸之二：實行土地金融差別化政策

我們目前的土地金融政策存在巨大的系統(tǒng)性風險,，泡沫破滅幾乎難以避免。其主要原因就是金融政策完全鼓勵投機,，而不是真正為民生服務,。1980年，深圳開始出現(xiàn)我國第一批商品房,，當時深圳對住宅和商業(yè)物業(yè),、工業(yè)物業(yè)進行了嚴格區(qū)分，這符合當時深圳的特殊情況,，但是現(xiàn)在應改變這一切,。

比方說，在住宅上,，當時實行三成首付利率七折的優(yōu)惠政策,，住宅年限實行70年產(chǎn)權制度，這樣便于刺激購買,，更有利于解決絕大多數(shù)工薪階層的居住問題,，是一種積極行為;對商業(yè)物業(yè)實行的是40~50年的土地使用權制度，在金融上實行的是五成首付政策,，利率不予優(yōu)惠;工業(yè)用地放得更開,，深圳很多村里不需經(jīng)過批準就可以建工業(yè)廠房用于出租。

后來其他很多城市模仿深圳,，但是對高級公寓,、酒店式物業(yè)、產(chǎn)權式商鋪,、旅游地產(chǎn)等商業(yè)性物業(yè)全部采用住宅式金融,，一下放大了房地產(chǎn)的金融杠桿效應,，鼓勵了投機炒作。在土地上先是交納保證金就可以辦理土地使用證,，后來又允許將土地使用權用于抵押向銀行貸款,。這是一種空手套白狼的行為，用的都是銀行的貸款,。在上世紀沿海房地產(chǎn)泡沫破滅時,，海南發(fā)展銀行被迫破產(chǎn)，一個主要原因就是,，在圈地運動中產(chǎn)生大量的債務都是以土地為抵押物品,，土地價格一下降，銀行壞賬就大量產(chǎn)生,，最后只得關閉,。

所以，土地金融政策應該有所區(qū)別,，住宅的歸住宅,，繼續(xù)實行三成首付和利率優(yōu)惠政策，只限于第一套房;而商業(yè)物業(yè)和高級公寓,、別墅等一律不得使用金融杠桿效應,，不得采取首付幾成的方式，才能阻止投機行為,，也才能夠遏制開發(fā)商打擦邊球的行為,。

因此，我們回歸常識,，那就是三成首付只能適用于首套居民住宅,，房貸利率應該和國際接軌，其他房地產(chǎn)開發(fā)貸款必須按時足量地繳納,。

回歸之三：遠離投機

在中國各大城市買房子有四種形態(tài)：

第一種形態(tài)是,，絕大多數(shù)人買房子為了自住，他們是有真實購房需求的群體,。他們自己賺錢交首付,，三成或者五成，然后依靠每月收入交月供,，所以月供和房價之間應有個合理的比例,。如果房價過高，絕大多數(shù)人就會感到不堪重負,。

第二種形態(tài)是,，一部分有一定財富的人買房為了出租。用一個首付款做杠桿，在銀行融來一倍的資金,，然后將整套房子出租,。2006年以前，這種買房形態(tài)絕大多數(shù)是買商鋪,，只能做五成按揭,。后來開發(fā)商開發(fā)出投資性小戶型公寓，國家的金融政策是住宅可以二成或者三成首付,，投資人在銀行的杠桿效應是5倍,，從商鋪1倍放大到住宅3至5倍，是開發(fā)商鉆了金融政策的空子,。就這樣,，開發(fā)商一步一步把中國房地產(chǎn)變成了一個賭場。

第三種形態(tài)是,，買房子是為了賣出去賺取差價,，這叫投機。他們僅支付二成或者三成首付,，利用銀行貸款購房，然后伙同媒體和開發(fā)商一起,，炒買炒賣哄抬房價,，牟取暴利。

第四種形態(tài)更加荒謬,，交很少首付款買來房子后,，找評估機構評估成兩倍甚至三倍的價格，轉手倒賣,，從銀行套取大量的資金,。上海的姚康達，買了一套200萬元的房子,，評估成2600萬元,，只用200多萬元在不到半年的時間賺了銀行將近2000萬，還有什么比這個更賺錢?這種買房形態(tài),，叫做“龐氏騙局”,。這就是房價成倍上漲的主要原因。

住宅市場的常識是,，而且只能是,，改善和滿足人們的居住環(huán)境，而不是用來投機炒作,。只有遏制瘋狂的投機炒作行為,，房地產(chǎn)市場才有公平可言，才能做到“居者有其屋”。否則,，房地產(chǎn)泡沫破滅,，將危及整個金融體系，破壞國家經(jīng)濟穩(wěn)定,。