從1995年開始,，我在一家國營企業(yè)做房地產(chǎn)開發(fā)。如今,，房子成了完全商業(yè)化的東西,。我從一個小職員到某集團(tuán)華北大區(qū)的副總裁，從月薪450元整到年薪幾十萬,。我的15年基本是中國地產(chǎn)最風(fēng)云波詭的15年,。我的這15年也是整個時代超速發(fā)展的15年。3個月前回老家過年,，和朋友喝酒吹牛的時候,，我說，我不干了,。所有人都瞪大了眼,，一個人能有幾個15年，我從22歲的毛小伙到如今人到中年,。怎么說不干就不干了呢,？到今天，也算是一般的成功人士了,。所有人紛紛以為我喝大了開玩笑,。卻不知我是真下了決心。 因為,，我明白,，我這些年在地產(chǎn)業(yè)做了幾乎所有的職位，從銷售到策劃,，從打字員到總裁助理,，從工程監(jiān)理到營銷副總。房地產(chǎn)這個越來越被唾罵甚至充滿了神秘的行業(yè),，我涉足過所有的環(huán)節(jié),。 我卻累了，在人到40的時候決定不做了,。 我說,，我不能再做了，這些年,，到處送禮,，送來送去，我早晚得把自己送進(jìn)去,。我又說,，世界上有兩大經(jīng)濟(jì)泡沫，第一個是美國國債，第二個是中國的房地產(chǎn),?！∥以僬f，我不做這個行業(yè)了,，我退出后,，寫一本書，把和房子有關(guān)的事情說得清清楚楚,。希望對在買房的人,、已經(jīng)買房的、打算買房的,、不打算買房的,、一輩子買不起房的、一輩子不用買房的,、還有二次改善住房的人,，能有一點(diǎn)用處，能多長一個心眼,。我做得不多,，只想把這15年中國地產(chǎn)的黑幕一一揭露出來。寫得詳細(xì)點(diǎn),，啰嗦點(diǎn)不要緊,，但是不嚴(yán)肅，不說教,。而是要通俗的,、有趣的、詼諧的,、幽默的,、嘲諷的、無聊的,、娛樂的,、把房子這玩意兒弄個明明白白。

再次警告,，本書兇猛：房地產(chǎn)商,、炒房團(tuán)以及XX請繞行,。歡迎咬牙,！ 是為序。

第2節(jié)：住宅結(jié)構(gòu)的初級掃盲

選房篇

01 住宅結(jié)構(gòu)的初級掃盲

都說地球在開會,，調(diào)成振動模式了,。先前的幾次大地震，讓國人對房子的質(zhì)量備加關(guān)注，為什么有的建筑如同錫紙,，有的建筑如同磐石,？咱們小老百姓，覺得結(jié)實(shí)就成,，哪考慮過房子是用什么材料建的,。

我們選房子，把太多的目光放在了開發(fā)商的名氣,、樓盤的地段,、小區(qū)的建設(shè)、物業(yè)是否完善等上面,，很少去考慮這個自己幻想擁有70年的“籠子”是用什么建的,、是怎么建的。

房子的建筑形式多種多樣,，結(jié)構(gòu)卻不外乎幾種：磚混結(jié)構(gòu),、磚木結(jié)構(gòu)和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。這些名字你也許耳熟能詳,，我簡單說說,，咱是買房不是蓋房，略懂一二即可,。

磚混結(jié)構(gòu)

通俗點(diǎn)講,，就是磚+土。承重的是磚,，磚的強(qiáng)度決定了墻的強(qiáng)度,，墻的強(qiáng)度又決定了房子的結(jié)實(shí)程度。換句話說,，磚的好壞在一定程度上決定你和家人的安全系數(shù),。裝修的時候你可以親力親為，建材啊耗材啊花錢買個安心,?？墒欠孔釉凼琴I現(xiàn)成的，你要是沒有個當(dāng)包工頭的朋友,，這中間的貓膩你就別自個兒琢磨了,。（地基呢？不重要嗎,？）

磚木結(jié)構(gòu)

按字直譯,，就是磚+木。承重的還是磚,，樓板結(jié)構(gòu),、屋架用木頭，國內(nèi)中小城市中非常普遍，（大城市的奢侈別墅另說）,?？臻g分隔較方便，自重輕,。你要真在農(nóng)村有個一畝三分地,，愛怎么折騰怎么折騰，什么環(huán)保什么低碳都邊兒去,，非得把盯著房價走勢的大伙眼紅死,。又扯遠(yuǎn)了。

鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)

顧名思義,，磚+鋼筋混凝土,。鋼筋聽起來多堅韌不摧啊，“混凝”聽起來多密不透風(fēng)啊,，這種結(jié)構(gòu)也是目前國內(nèi)大眾商品房最為牢靠的結(jié)構(gòu)了,。柱、梁,、板,、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作,，墻用磚或其他材料建造,。你現(xiàn)在去買房，售樓小姐一定會加上這句——“我們的房子抗震性能好,，能抗幾級幾級地震,。”以此來慰藉國人極沒安全感的小心靈,。

第3節(jié)：不能不研究的房子的建筑形式

從洞穴到草棚,，從平房到樓房，我們賴以居住的房子,，其建筑形式可謂一變再變,。于是，在這變化的過程中,，原來選個地兒就立馬建房的時代一去不復(fù)返了,，取而代之的就是70年有限的房產(chǎn)關(guān)系。這話怎么說,？聽我給你簡單聊一聊,。

也就是70年的事兒

要說咱們買房子第一想的是什么啊,？是建筑面積,。但是問你建筑面積是怎么算出來的，很少人能說明白,。很多人以為自己拿了房產(chǎn)證,，有了上面的條條框框就是爺了。其實(shí)呢,，你是孫子了,，因為在打算買房前你就被涮了。這其中的原因,，咱先說大的,，小點(diǎn)的不說你都明白。

房地產(chǎn)商在拿地時,，有個文書,，其中的兩條就是規(guī)劃用地面積，以及規(guī)劃建筑面積,。

什么是規(guī)劃用地面積,？就是規(guī)劃批準(zhǔn)的紅線內(nèi)占地的面積。這就好比清朝初期,，那些立功大臣跑馬轉(zhuǎn)了一個圈,，好，這圈里的地是你的了,?？上鞘乔宄蹅儸F(xiàn)在是現(xiàn)代社會,，社會主義社會,。這地還是地，可惜不能把樓蓋滿了,。于是,，內(nèi)陸的咱不說，去看看香港的樓靠靠,。那叫一個打開窗戶就是對窗的內(nèi)褲,。所以開發(fā)商得在這個用地面積上告訴我你的建筑面積是多少。開發(fā)商不是清朝的立功大臣,，你花錢圈了地也不是讓你在上面隨意涂抹玩的,。

什么是規(guī)劃建筑面積？建筑面積在法規(guī)上的意思是規(guī)劃批準(zhǔn)的項目總建筑面積,。這就好比你去餐廳吃飯點(diǎn)菜的技巧,。你點(diǎn)多了吧，吃不了,，剩了就餿了,?！梆t了”這詞好玩，有一次我去廣州,，看見一大片地就餿了,。你點(diǎn)少了吧，自己餓著對不對,？做地產(chǎn)的人都是壞心眼,，一個比一個壞，他們總想著花最少的錢買最大的地,，用最少的地搞最大的建筑面積,。你別急，有國家管著他們呢,。國家讓他們隨意亂畫嗎,？不能。

于是國家就給房地產(chǎn)商個數(shù)字,，這個地啊,，靠近商業(yè)區(qū)，高層啊,，建筑面積要在多少以上,，你如果使用必須控制在多少以下。

這么一看,，其實(shí)地產(chǎn)商也挺憋屈的,，但他們的壞心眼不少。比如,，競標(biāo)的時候,，你一看，哪一家的建筑面積都是最少的,，全是綠化面積,，只有兩根形似柱子的建筑戳在那里。不懂的人以為是建球場呢,。然后呢,，只要地拿下來了，你再去一看,，足球場變臺球廳了,，密密麻麻的樓盤出來了。

你能讓拆了重建嗎,？

我說這些就是給大家提個醒兒,，其實(shí)這個建筑面積與規(guī)劃面積的多少是與房主有很大聯(lián)系的。你問有多大,？其實(shí)也不大,，就70年的事兒,。

低層、多層和高層樓房之間的PK

咱接著說建筑形式的層數(shù)問題,。這一說到住宅的層數(shù),，就讓人想起高層、中層,、低層之說,?？芍^是名堂繁多,。這“層數(shù)”前加了那么多不同的名堂，到底是什么意思呢,？先看看國家的規(guī)定,。

按《國家住宅設(shè)計規(guī)范》規(guī)定：低層住宅是指層數(shù)在1到3層的住宅，多層住宅是指4到6層的住宅,，中高層住宅為7到9層的住宅,，高層住宅為層數(shù)在10到30層的住宅。曾經(jīng)有上限不超過30層的規(guī)定,，但隨著《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》的修訂,，高層建筑突破了樓高100米的限制，所以市場上也出現(xiàn)了30層以上的超高層公寓,，像華亭嘉園等,。關(guān)于這些名目不同的樓房后面的奧秘，讓我來為大家說道說道,。

所謂“遠(yuǎn)近高低各不同”,，那自然“層高層低也不同”了。我朋友說,，站得高,，看得遠(yuǎn)；我媽說,，住得低,，少爬樓梯。到底這些樓層都有哪些優(yōu)點(diǎn)和不足呢,？一起來盤點(diǎn)一下吧,。

1.低層住宅

別看低層住宅層數(shù)低，恰好這層數(shù)低成了它的優(yōu)勢,。因為層數(shù)少,，所以樓群密度低、周邊環(huán)境好,。同樣的道理,，建筑層數(shù)較低,，樓梯的坡度不大，用起來就方便,，尤其是咱們那些大伯大媽們,，那叫一個喜歡。還有一個原因,，低層住宅結(jié)構(gòu)單一,，平面布置緊湊，組合靈活,，可謂雅俗共賞,。你看，城市的低層住宅,，既有Townhouse,、別墅、獨(dú)門獨(dú)院的標(biāo)準(zhǔn)四合院,，也有大量的平房,、大雜院。農(nóng)村里的低層住宅就是普通的民居,，可謂遍地都是,，這也是民風(fēng)民情。

目前,，低層住宅在我國城市住宅的建設(shè)中,，所占比重較小，在小城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村的住宅建設(shè)中所占的比重較大,。如今在城市中,，新的低層住宅因地價、環(huán)境等原因,，大部分都集中在城鄉(xiāng)結(jié)合的地區(qū),。

2.多層住宅

多層住宅在市場占有相當(dāng)大的比例，但在北京,，因為成本原因,，即使擁有一套普通標(biāo)準(zhǔn)的多層住宅，只要地段不太差,，那你就是在享受一種高標(biāo)準(zhǔn)的生活了,。多層住宅的優(yōu)點(diǎn)到底好在哪兒？咱們來看看：

首先,，與低層住宅比,，多層住宅可以提高土地的利用率；與高層住宅相比,，工期短,，工藝簡單,。你不服不行，看看那些多層住宅,，每一層少說也住4家,。一次我去一朋友那兒，愣在他住的那層轉(zhuǎn)了半天兒才找到他家的門,。

第4節(jié)：不能不研究的房子的建筑形式

其次,，多層住宅不需要電梯、泵房等輔助設(shè)施,，因此,，像公共走道等公攤的面積就比較小。自然物業(yè)管理費(fèi)和修護(hù)費(fèi)用相對就較低了,，這可是讓咱尋常百姓省下不少錢,。

第三,，多層住宅在建房時,，建材沒有特殊要求，建筑構(gòu)件可以大規(guī)模工業(yè)化生產(chǎn),。因此,，總體來說，造價也比較低,。那相對來說房價自然要便宜多了,。當(dāng)然，目前市場上也有框架結(jié)構(gòu)的高標(biāo)多層住宅,。這又是另一碼事兒了,。

當(dāng)然了，普通的多層住宅一般壽命比較低,，加上大部分沒電梯,，那人要是老了，爬這樣的樓梯是夠受的,。

3.高層住宅

高層住宅是城市化,、工業(yè)現(xiàn)代化的產(chǎn)物，它滿足了像我朋友他們那些人想站得高,，看得遠(yuǎn)的心愿,。這個龐然大物，由于形狀不同,，被美其名曰為塔式,、板式和墻式、蝶式,。又由于內(nèi)部空間組合的方式不同,，可分為單元式和走廊式,。

高層住宅因為高，所以電梯成了必配的硬件,。于是,，在眼界開闊的基礎(chǔ)上，它又多了一個優(yōu)點(diǎn),，就是只要不停電,，就不用爬樓梯。對于國家和開發(fā)商來說,，高層住宅可以節(jié)約土地,，增加住房和居住人口。同一面積的土地如果采用高層住宅,，將住宅向高空發(fā)展，就可以實(shí)現(xiàn)較高的容積率,，換句話說，就是可以多住幾戶人家,。在對于目前建設(shè)用地緊張,、寸土寸金的一線城市，像北京,、上海來說,，實(shí)在是一種最適宜的建筑方式。

當(dāng)然了,，高層住宅也有一些不足之處：住在這樣的樓房里,，大家不說做到老死不相往來，至少鄰里之間的交流可是惜話如金了,。再有,，由于配置電梯、水泵,，維持設(shè)備的正常運(yùn)轉(zhuǎn),，物業(yè)費(fèi)和維修費(fèi)自然就高了，公攤面積也不小,。加上高層住宅連片建筑,，追求低碳生活自然就難點(diǎn)兒了。

不過,，從目前房地產(chǎn)市場上看,，很多高層住宅社區(qū)，在設(shè)計方面都各顯其能，有了一些獨(dú)特的設(shè)計,，使高層住宅的舒適度大幅度提高,。

披著馬甲的板式小高層

為啥把小高層單獨(dú)拿出來說呢？這是因為一提到小高層,，我就想起那句“披上馬甲就不認(rèn)識你了”,。

作為住宅中的新品種,，板式小高層目前沒有明確的定義。一般說來,，8至14層、板式結(jié)構(gòu),、帶電梯的住宅樓被稱為板式小高層,。這種房子好啊。好在哪兒,？你來看看：

1.朝向好,，多是南北朝向的，采光通風(fēng)充分,。

2.看著小,，用著不小,，就是說容積率小,，但視野開闊。

3.安全可靠,，入口集中，安全,；多是一梯兩戶,，私密性較好,。

4.實(shí)惠，公攤面積少,，使用率高，當(dāng)然,，這是和塔樓相比,。

5.空間結(jié)構(gòu)靈活，戶型富于變化。

看看,，這正應(yīng)了俗語“小的是美好的”的一說?，F(xiàn)如今，這板式小高層,，搖身一變,，一件馬甲披在身，頓時成了樓市點(diǎn)金石,，與“e”并肩,，成就新的時尚。為什么這么說呢,？讓咱們看看小高層現(xiàn)在在上海,、北京樓盤的風(fēng)云變幻吧。

第5節(jié)：不能不研究的房子的建筑形式

小高層在上海,、武漢首先成為“主流樓盤”,，可謂星途亨通。緊接著,，進(jìn)軍京城也漸成氣候,。過去，高層塔樓曾經(jīng)是高檔物業(yè)的要件,，相對于普通的五六層樓房,，帶地下車庫、花園小品,、錯落有致的高層塔樓的確使人們的居住品質(zhì)大大提升,。但隨著人們對于居住的舒適度要求越來越高，高層塔樓的弱點(diǎn)就暴露出來了,。像通風(fēng),、采光不良，私密性差,，高容積率造成生活品質(zhì)下降等,。就這樣，獨(dú)具中國特色的板式小高層就輕扭腰肢俘獲了人心,。

這腰肢可不是白扭的,，好處也在那兒擺著呢。板式小高層則充分揚(yáng)“板式”之長,，補(bǔ)“多層”之短,，一般保持在8至14層，最高的達(dá)到18層,，以一梯兩戶居多,，私密性可謂強(qiáng)矣,，戶型均好性明顯。同時,，小高層設(shè)有電梯,，方便出行，并且吸取了許多高層塔樓的設(shè)計經(jīng)驗,，建有地下車庫和組團(tuán)綠地等,。

最重要的是板式小高層建筑成本較高層為低。咱來算筆賬,，根據(jù)有關(guān)建筑設(shè)計規(guī)范,，一臺電梯的使用戶數(shù)最多是90戶，而14層以上要建兩個樓梯,，因此一般的塔樓都要建兩個樓梯,，配置至少兩部電梯，此外,，建安費(fèi)用也隨著樓高而水漲船高,。但小高層的樓高和戶數(shù)，決定了它的成本要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于塔樓,。所以,，目前北京市區(qū)的許多小高層售價30000余元，與塔樓相當(dāng)甚至略低,。

當(dāng)然啦,，前面咱也說了，開發(fā)商的心眼都是壞的,。在板式小高層的建筑上,，他們也想出了餿辦法,。什么辦法？開發(fā)商想“多出面積”,，于是使進(jìn)深太長,，面寬又不擴(kuò)大，房間呈狹長性,，中部的采光通風(fēng)就受到了影響，并就此產(chǎn)生了暗間。

第6節(jié)：選套合適的房子其實(shí)很簡單

在房地產(chǎn)業(yè)中混了這么多年,，常聽到的就是有人說：“選套房子咋這么難?！笨刹皇?，對于不知道房子的選購方法的人來說，那就跟娶個稱心如意的老婆一樣,，難啊,，不是一般的難,。可你要是掌握了選房的技巧,，那就是再簡單不過的事兒了,。

讓實(shí)用掀起概念的蓋頭來

買房子干什么用，自然是用來住,，用來過日子的,，這是首先需要記住的原則，在這個大原則的指導(dǎo)之下,，你需要把那些花里胡哨的什么概念啊,、環(huán)境啊、配套啊這些詞用“實(shí)用”這個標(biāo)準(zhǔn)來衡量一下,，就會發(fā)現(xiàn)其實(shí)很簡單,，表面的這么多層修飾剝?nèi)ブ螅脒x一套適合自己的,、物有所值的房子,，還是很簡單的。

1.概念＝什么人買什么房

什么叫概念,，這詞聽著很玄,，現(xiàn)在什么古典主義風(fēng)格啊，什么未來的房子啊,，聽得人是一愣一愣的,，其實(shí)你把這些詞都套上實(shí)用主義這個原則，就會發(fā)現(xiàn),，其實(shí)很簡單,，概念就是市場定位。從這個概念中,，你可以看出開發(fā)商這房子是想賣給誰,，這直接決定著你將來的鄰居都是些什么樣的人，你要和這個居住環(huán)境和感覺貼合,，才能住得舒服,。要不符合，那就是自己找罪受了,，你想啊,，要是一傳統(tǒng)觀念很強(qiáng)的人，住進(jìn)了一個很潮流,、行為很現(xiàn)代的人居住的環(huán)境中,，那還不得憋屈死，整天不是看這個不舒服,，就是看那個不順眼,，這不是自己給自己下絆子嘛,，所以，概念這玩意兒雖然不能太過追求,，不能盲從,，但還是要稍微注意一些，要把概念當(dāng)成一種標(biāo)簽,，來判斷一下這個標(biāo)簽適不適合你,。

2.期房＝海市蜃樓

期房，真的就是一個海市蜃樓的存在,，因為你看不到實(shí)物,，所以就有了許多的風(fēng)險存在，在“變現(xiàn)”的時候,，有很多不確定的因素,，面積可能有誤差，規(guī)劃設(shè)計可能被人修改了,，本來該用的好的建筑材料也成了次的,，種種這樣的風(fēng)險不能不防。就算開發(fā)商很有良心,，這些方面都保持著你想象中的樣子,，那時間呢，是否能保證,，在規(guī)定的時間內(nèi),，能否如期交房。這些都是極有可能出現(xiàn)的問題,。因此,，作為一個實(shí)用主義者，在售樓小姐天花亂墜地向你宣傳這個期房有多好,，將來會怎么怎么樣時,，要把握好一個原則，想象中的永遠(yuǎn)是美好的,，要想將來不接受殘酷的現(xiàn)實(shí),，就需要在買房合同中把開發(fā)商限定死，讓他不能輕易地變更,，要么,，就放棄期房，干脆選套現(xiàn)房,，這些問題就可以有效地避免。

3.樣板間＝時裝表演

模特兒在T型臺上做“秀”穿的衣服,，大家都喜歡,，但恐怕沒有多少人會真正買來穿在自己身上,，為什么，不實(shí)用,，真正穿在大街上,，肯定得被人當(dāng)成怪物，因此,，這玩意兒是沒有實(shí)際的市場空間的,，樣板間也是同樣的道理。這樣的擺設(shè)工程為了能夠達(dá)到吸引人眼球的效果,，一般會請著名的設(shè)計師設(shè)計,、一流的施工單位嚴(yán)格地按照圖紙裝修、請專業(yè)的燈光師打光,，使得每一片兒的燈光,、線條都很富有美感，甚至就連犄角旮旯也處處體現(xiàn)細(xì)節(jié),，然而,，這樣的房子要想真正地搬到自己家中實(shí)用，是很難的,，單不說造價很高,，我知道有些人有錢，不在乎這個,，但實(shí)際卻是,，這樣的樣本搬到屋子里，根本就派不上用場,，甚至還會是阻礙,。看著造型很美的旋轉(zhuǎn)樓梯事實(shí)上連床都沒法搬上樓,，地面凹凸動感的設(shè)計根本就沒法擺家具……看到這樣的差異,，你就得明白一個深刻的道理，樣板間這玩意兒是不能作為參考的,，一切只是為了表演而存在,。什么時間樣板間撇去了那些豪華，真正與交到你手上的實(shí)物差不多的時候,，才能作為選房時候的參考,，否則，還是敬而遠(yuǎn)之吧,。

4.使用率＝房價“系數(shù)”

使用率這個說法,，這些年，被挑得很高,，某某小區(qū)85%,，某某家園84%,，然而，很多人并沒有真正地重視這個“高”,，沒有把使用率和房價掛上鉤,，實(shí)際上，這是極其錯誤的,。你想想,，同樣是花50萬買一套50平的房子，使用率是70%,，還是80%,，平均到房價上，那每平米得差出好幾百塊,，因此,，不要走過場一樣問問使用率的問題，最好弄清楚你為多少面積掏了錢,，然后自己家可以使用的面積是多少,，這樣，你會得出真正有效的房價,。

5.戶型＝功能空間的組合方式

房,、廳、衛(wèi)的數(shù)目,、房間的大小,、形狀、朝向,，這些在戶型圖上可以一目了然的東西對每個人都有著不同的意義：他認(rèn)為糟糕的戶型,，在你那里可能正合適。所以,，戶型的實(shí)質(zhì)其實(shí)是：在你的需要之下,，空間可被賦予什么功能？它的組合方式是否能最大限度地體現(xiàn)這些功能,？

比如,，早出晚歸的上班丁克族不必講究房子的朝向；很少引客進(jìn)門的人不需要40平方米的客廳,；經(jīng)常在家辦公的人不能把電腦搬進(jìn)臥室,，要有工作間；花200萬元以上買房子的人,，三大一小的概念就要作廢：一間放不下10平方米衣櫥的主臥,，怎么安放她浩如煙海的衣服？

把自己放在房子中假想著生活一下，你將會發(fā)現(xiàn)戶型中掩藏最深的劣勢,。

6.環(huán)境＝升值或享受的空間

環(huán)境這個東西,，是商品房衍生出來的一個價值,，也是必須要考慮到的因素,。周圍環(huán)境好了，才能住得舒服,。當(dāng)然,，這個環(huán)境也有大小之分，大環(huán)境就是指小區(qū)外部的環(huán)境,、整體氛圍和設(shè)置如何,、小區(qū)處在一個什么樣的位置。小環(huán)境就是指社區(qū)內(nèi)部的環(huán)境規(guī)劃和整體布置,。如果這兩個方面,，能夠兼得，那是最好,，否則的話,，就需要區(qū)別對待了，看看你具體需要的是什么樣的,，一切從需求出發(fā),，不要被售樓小姐的介紹牽著鼻子走。

在考察小環(huán)境的時候,，實(shí)用主義的標(biāo)準(zhǔn)就更為重要了,，什么歐陸風(fēng)情、新加坡格調(diào),，你盡可以把它就當(dāng)成一個口號,，口號之后是否有貨真價實(shí)的東西才是最重要的，比如說,，給孩子,、老人專設(shè)的活動區(qū)，就比那些羅馬風(fēng)格的雕塑啊,、柱子啊,，要人性化很多，真正滿足需求,；在你走累了的時候,，能找到些小凳子、小石墩什么的,，也比那些高高低低的,、有錯落感的隔斷墻要好很多。

7.配套＝門當(dāng)戶對的設(shè)施

配套這個東西，只有和你買的這個房子真正能配得上,，才有實(shí)際作用,，否則的話，不是錦上添花,，而是畫蛇添足了,。不信，你想想看,，一個檔次比較低的房子用得上每戶一個的地下車位,？如果都用這種實(shí)用的觀點(diǎn)來看房子，這些配套設(shè)施就可以擺脫無謂的攀比,，真正做到適合就好,。

到工地去一定要到工地去

外行看熱鬧，內(nèi)行看門道,。你要是恰好有做過工程的朋友,，他會告訴你“抽查”的必要性。所謂抽查,，就是在適當(dāng)?shù)臅r間,，去看看工地重要節(jié)點(diǎn)的施工狀況，以此來判斷施工的質(zhì)量,。往往一般人到了工地,，就像二傻子進(jìn)城，哪兒哪兒都覺得新鮮,，亂花漸欲迷人眼,，估計北在哪兒都不知道了。說話更是說不到點(diǎn)子上,，盡說白話,。

我陪客戶去看過房，那個假行家抱怨：“唉,，怎么鋼筋都是生銹的啊,，不行不行，這房敢買嗎,？”內(nèi)行的人就會告訴你,，工地上用鋼筋就是要用帶點(diǎn)銹的，帶銹的鋼筋表面粗糙有紋理,，這樣和混凝土的粘結(jié)才更易更牢固,。不懂不要裝懂，鬧了笑話不說,，更暴露了你容易被宰的本質(zhì),。

記住我這句話，衛(wèi)生狀況不可小覷！

衛(wèi)生檢查各行各業(yè)都有,，為什么,？說明“面子”的重要性。越是有經(jīng)驗的項目經(jīng)理,，越會注重工地的整潔,。你想啊，工地是個什么地方,，在你印象中一定是嘈雜瑣碎,，雜七雜八的建筑材料遍地都是，民工們灰頭土臉,，攪拌機(jī)一刻不停地轟隆作響。其實(shí)不然,，干凈利索的工地有幾個比較明顯的特點(diǎn)：建筑材料碼放得井然有序,，這是效率的保證；地面也都經(jīng)過了硬化處理,，別說垃圾了,，應(yīng)該說浮土都很少；另外,，用于防塵的護(hù)網(wǎng),，就是那種類似紗窗的把整個建筑籠在其中的東西，一般都是藍(lán)綠色居多,，你注意了,，那種材料即使是風(fēng)吹雨打，變化的頂多是色澤,，不該是大面積的撕扯破爛,；還要看施工區(qū)內(nèi)，工人們是不是都按規(guī)定佩戴安全帽和掛牌,。這些基本的表征不是小題大做,，一個施工團(tuán)隊的素質(zhì)很大程度上決定了施工的質(zhì)量。

我有過這樣的經(jīng)歷,，有次到一個工地,，看到A建筑公司的一個項目經(jīng)理，為了相鄰工地（B建筑公司）飄過來的塑料屑和人爭執(zhí),。我覺得至于嘛這,，可后來兩邊的活一比較，A工地的總體質(zhì)量高出B一大截,。還有我注意了B工地的防塵護(hù)網(wǎng),，爛得像使用多年的蒼蠅拍，果不其然，那個工程成本高,、效率低,、工期長還質(zhì)量差。

你別以為工地的衛(wèi)生狀況是可以像辦公室那樣突擊一下應(yīng)付檢查足矣,，其實(shí)不然,，工地與其他地方的大掃除完全是兩個概念。要是沒有多年的施工經(jīng)驗,、嚴(yán)格的施工管理,、高素質(zhì)的施工團(tuán)隊、嚴(yán)密的施工組織,，想要工地井井有條干凈利落,，那簡直是不可能的。道理很簡單,，所謂熟能生巧,，經(jīng)驗足了才會知道施工到哪一步需要做些什么具體工作，需要什么建筑材料,，同時進(jìn)行的幾道工序會不會產(chǎn)生相互干擾,，如何避免這些干擾。

工地布局怎么安排才經(jīng)濟(jì)合理高效,，從而避免施工進(jìn)程中臨時的變動以及設(shè)施的搬移造成的勞動力損耗,。建筑施工不是紙上談兵，只有通過嚴(yán)格嚴(yán)密的管理,，藍(lán)圖才能得以落實(shí),，而高素質(zhì)的施工隊伍，才能真正領(lǐng)會你的意圖,，知道活要怎么干,，干得恰到好處，不該干的活,，盡量避免,。

單說建筑垃圾吧，一層樓下來廢棄物怎么都得有個百八十噸,，工人素質(zhì)高的隊伍,，垃圾絕不會隨手丟棄，而差勁兒的隊伍,，剛清理的場地,，先是一小撮雜土，10分鐘后,，就能發(fā)展到一手推車那么多,，轉(zhuǎn)天再過來,，一座假山就拔地而起了，所以,，在那種工地,，你不到最后，也別清理,。工地的整潔度其實(shí)最終應(yīng)該歸結(jié)為施工前嚴(yán)密的組織規(guī)劃,，也就是在這地兒還是一塊空地的時候，就得把今后的事想個八九不離十,，不能走一步看一步,。這是什么？這就是水平,！

當(dāng)然,，咱是去買房的，不是去挑刺兒的,，專業(yè)上的事兒咱不用操心,，也確實(shí)操不上什么心，咱就去檢查個衛(wèi)生,，就我之前說的這些細(xì)節(jié)，你該注意的都注意下,，基本該了解的也了解得差不多了,。另外給你個提醒，工地越狹小,，做到整潔就越難,。還有就是去檢查的時機(jī)，一定要在整體建筑結(jié)構(gòu)封頂,，而外裝修結(jié)束以前,，其他的時間，人也不見得能讓你進(jìn)去,，施工重地,，閑人免進(jìn)嘛！

選樓座要向曹雪芹學(xué)習(xí)

你在選房時一定要有最優(yōu)樓座的理念,，要縱觀全局,。你要知道，房子在樓座中的位置,，樓座在社區(qū)中的位置優(yōu)劣,，和戶型、面積大小等“局部”問題同樣重要,。你看曹雪芹的《紅樓夢》里每個人物的出現(xiàn)都是有一定原因的,，甚至每一句話都是有布局的,。如果老曹來買房子，絕對是房精,。當(dāng)然我是說他得把寫書的精神頭拿到買房子上來,。

現(xiàn)在有不少項目采用了“賣完一個再開一個”這樣的方法，如果樓盤賣得火的話,，恐怕你還沒機(jī)會縱觀全局呢,，房子都沒了。但是如果整體開盤的話,，是絕對有必要整體看一下,，選擇整體的“最優(yōu)樓座”的。

選房如何眼觀全局,，應(yīng)先從總平面圖或沙盤入手,，當(dāng)然，前提是這個規(guī)劃圖和沙盤基本屬實(shí),，無欺詐現(xiàn)象,，然后綜合以下要素，方能在一個位置理想的樓座中選擇出滿意的房子,。

出行便利絕對是首要考慮的問題,。“衣食住行”,，住后面緊跟著行,，充分說明兩者不容置疑的緊要關(guān)系。任何一種家庭架構(gòu)的組成,，無論上班族,、孩子或是老人，出行的人便利都是至關(guān)重要的,。如果一個社區(qū)很大,，你從自己家出門到走出小區(qū)，要走超過5分鐘甚至10分鐘,，那這麻煩了,，當(dāng)然，你要是每天純把這段路當(dāng)健身,，那沒問題,，只是萬一有急事的話，這段路可就是個考驗了,。當(dāng)然,，如果家里有老人、小孩這種“坐家族”或者說是很潮流地選擇在家辦公的話,，就需要考慮遠(yuǎn)離噪聲了,。根據(jù)上面的這兩個原則來進(jìn)行判斷,，就要求選的樓不能離大門太遠(yuǎn)，也不能挨著小區(qū)道路,、地下車位的出入口,、地上停車位、運(yùn)動場所,、學(xué)校等,。

另外，安全因素也絕對不容小視,。要全面了解社區(qū)情況,，看是否處于安防“盲點(diǎn)”。如果對一個小區(qū)的物業(yè)管理有疑問,，那選樓時你最好注意一下安全距離,，對多層樓來說尤應(yīng)如此。背靠區(qū)外馬路或位于邊邊角角上的樓,，可能因為保安的疏忽被“外來人口”鉆空子,。別為了圖個清靜反而沒有安全保障。

另一個要考慮的是社區(qū)內(nèi)的交通隱患,。雖然多數(shù)社區(qū)號稱人車分流,，但仍然會保留很多地上車位，這些停車場所以及地下車位的出入口可能對孩子的安全造成威脅,，如有可能,，盡量遠(yuǎn)離。從規(guī)劃圖上看,，地下車庫出入口、地上車位一般都會標(biāo)明,，選樓的時候要看清楚,。

再者，心理舒適度也不容忽視,。小區(qū)的變（配）電站一般不會對居民有威脅,，但在設(shè)計中，它一般都被要求有一個“安全距離”?，F(xiàn)在的很多小區(qū)都會把配電房等用鐵,、木柵欄等圍起來，甚至還蓋個小屋子來裝飾一下,，使它不至于直接暴露在人前,。另外，化糞池也是必須要注意的,，它雖然不至于有什么安全隱患,，但是成天看著這個東西,，總是會心里不舒服，因此,，選樓的時候,，就要問清楚，它設(shè)置在哪里,，有沒有圍擋,。當(dāng)然，如果是現(xiàn)房的話,，實(shí)際去看一下,，才會比較安心。如果是期房,，你就只能把這些細(xì)節(jié)都寫進(jìn)合同里,，否則的話，出了差錯,，連個說理的地兒都找不著,。

戶型就是你的隱秘情人

長期以來，人們對戶型的關(guān)注和了解就像過去娶老婆——“給什么,，要什么”,，媒婆給你說個臉上有痣的，你就睜只眼閉只眼,；房子人家給改成什么樣無所謂,，反正有個地兒生老病死就成。現(xiàn)在早不這樣了,，爺們兒都知道,，買個房遠(yuǎn)比娶個老婆要貴多了，而且你還誓死要和這房扛上70年,，說是找個情人這比喻的力度都還嫌不夠,。所以無論如何得買個稱心如意的，歸結(jié)到實(shí)際生活中,，戶型絕對是你需要好好琢磨的,。

這個“情人”究竟什么樣的好呢，我給你支支招,。房子的功能設(shè)計,、質(zhì)量優(yōu)劣以及面積的科學(xué)測量，這些你以前忽略的方方面面現(xiàn)在都要重視起來了,。

1.大不見得就好

大戶型當(dāng)然顯得氣派,，不過并不能簡單地理解為大戶型就是中小戶型圖紙的放大，它應(yīng)該是一種全新理念上的設(shè)計,，房屋層高的合理高度一般在2.7米以上,；新型的采光設(shè)計,，比如景觀落地窗等。否則,，簡單的面積擴(kuò)大會顯出住房的低矮,，從而使人產(chǎn)生“大而無當(dāng)”的壓抑感。

2.忌一覽無遺

許多老的戶型,，進(jìn)入戶門后沒有玄關(guān)設(shè)計,，廳內(nèi)景象一覽無遺，房屋整體缺乏層次感,，臥室,、書房的私密性和安適度受到影響。現(xiàn)在一般采用的玄關(guān)有“密閉式”和“屏風(fēng)式”兩種設(shè)計,，“密閉式”會侵占一定的空間,，本身房子就比較小的話，就不適合用這種了,?！捌溜L(fēng)式”實(shí)際上就是用玻璃啊，鏤空的木板啊等材質(zhì),，做出各種造型,，不僅美觀，還有實(shí)際的功用,。

3.忌廚廁扎堆

在不少蹩腳的戶型設(shè)計中,，廚房和衛(wèi)生間緊連在一起，隨著人們生活品位的提高,，這種設(shè)計應(yīng)棄用,。如果套房的面積較小，兩房間保持較長的距離,，其房門也最好別設(shè)計成相對或并列的形式,。

4.忌廳內(nèi)多門

起居室（廳）內(nèi)的戶門過多，形成了對廳實(shí)際面積的擠占,。過去的設(shè)計往往忽略了這一點(diǎn)，在實(shí)際使用當(dāng)中,，起居室往往變成了走廊和過道,，而人們都愿意在廳中擺放沙發(fā)、電視,，多門的起居廳使得以上家具難以擺放,。

5.忌光線暗淡

采光是選房子時必須要考慮的一個因素，否則,，屋子整日不見光,，是非常不好的,。當(dāng)然，在現(xiàn)在的戶型設(shè)計中,，也不可能所有的屋子都向陽,，就需要有一個權(quán)衡了，一般來說,，臥室,、客廳、廚房,、衛(wèi)生間的采光依次減弱就可以了,。

如果說房子里，不可能所有的臥室都朝陽,，那最起碼要有一間朝向正南,，差一點(diǎn)的，也必須要朝向東,、西,，不見光絕對是個大忌。

6.忌動靜相擾

所謂動靜結(jié)合,，就是要把房間的各項功能組合好,。臥室屬靜，就要求位置要深一些,，并且最好不要把門直接對著客廳,，否則的話，不可能做到安靜的要求,。相對來說,，客廳里就屬動，人來人往的,，而且還有電視,、音箱這類的發(fā)聲設(shè)備，應(yīng)該盡量地和臥室離開一定的距離,，以免相互干擾,。

廚房和餐廳最好相連，這樣既方便生活,，也有利于室內(nèi)的衛(wèi)生,。

7.忌廚房深藏不露

廚房在使用中要排放煙氣、產(chǎn)生噪音,，所以切忌把廚房設(shè)計在單元房的深處,。

8.忌房屋通透性差

房間之間的公共活動區(qū)域的通風(fēng)狀態(tài)的好壞，也是衡量戶型設(shè)計成功與否的重要標(biāo)志之一。過于曲折的戶型設(shè)計往往使室內(nèi)空氣受阻,，夏日室內(nèi)溫度偏高,。戶內(nèi)的空氣對流是一項很重要的環(huán)保指標(biāo)，只不過長期以來不太被人重視罷了,。

親愛的,，到底哪層好（一）

早些年我們這邊流行的順口溜是“一樓臟，二樓亂,，三樓四樓住高干,，五樓六樓住混蛋……”聽起來未免偏激卻無比直觀。我那時候理解五樓六樓相當(dāng)于那時候的頂樓,，因為高,，所以大多是年輕人在住，年輕人嘛,，被說是混蛋也沒什么不妥,，哈哈。不是也有“三金四銀”或者“四金三銀”的說法嗎,？無疑確定了三樓和四樓在眾樓層間的王者地位,。

但是現(xiàn)在大中城市皆是高層，小高層反而更貴了,。說到頭,，咱小老百姓買房，可能絕大多數(shù)是把價格放在計劃的第一位,。我敢說,，要是一幢高樓不分樓層先到先得都是一個價錢的話，絕對是越往上越爭搶得厲害,。

就實(shí)際來說吧,，家里有老人和孩子的，還是不要選太高的樓層,，有人說了,，不是有電梯嗎？不是電梯的事兒,，你要明白個小常識,，無論酷暑還是嚴(yán)寒，底層和頂層相對底層溫差變化要小點(diǎn),。再說樓層低點(diǎn),，老人孩子包括不服老的你，都可以爬樓健身,，另外也避免了突發(fā)狀況，如火災(zāi)啊地震啊啥的，逃掉的機(jī)會大點(diǎn),，翹辮子的機(jī)會就相對小點(diǎn),。話糙理不糙，各位可以琢磨一下,。

補(bǔ)充一點(diǎn),，很多人覺得一樓臟，二樓亂,，一到四樓噪音不斷,，此類擔(dān)憂其實(shí)沒有那么夸張。樓盤若在鬧市,，噪音難以避免,，臟亂的問題就要和樓盤結(jié)構(gòu)以及社區(qū)物業(yè)有關(guān)聯(lián)了，關(guān)鍵還有業(yè)主素質(zhì),，這些都是你在入住后才能體會到的,。

據(jù)我所知，近年來底層越來越走俏,，這并不是完全因為價格相對比較便宜,，而是因為有些人認(rèn)定，這里某一天可以做小賣店,、作坊,、停車房、庫房等,，升值潛力極大,；也有的人認(rèn)為底層能種花植樹、更接近自然,、“腳踏實(shí)地”,、方便進(jìn)出；有些人專門看中底層則因為更喜歡泥土氣息,，在條件允許的范圍內(nèi)還可圍成一個小小的庭院,，設(shè)一處假山盆景，置一池魚游淺水,，種一方蔥蒜香菜,，真是別有一番情趣。

頂層也有頂層不可忽略的優(yōu)勢,，視野開闊自不必說,，“更上一層樓”從古至今都是國人骨子里作祟的遺傳基因，哪管它“高處不勝寒”啊,，此理放之四海,，放之各行各業(yè)皆準(zhǔn)。在有關(guān)建筑審批部門嚴(yán)格的審批手續(xù)和物管部門統(tǒng)一、規(guī)范的綠化措施限制之外,，頂樓的利用價值在不斷提高,，這和人們對生活質(zhì)量的要求日益增高也不無關(guān)系。比如說,，樓頂可以單獨(dú)或聯(lián)合開辟成小園林或休閑,、活動、娛樂場所,，仿佛世外桃源,，別有洞天，成為喧鬧都市中難得的一塊凈土寶地,，養(yǎng)花種草,、觀魚下棋、品茶打牌,、葡萄園,、薔薇園、奇石園,；有的則為練音,、繪畫、休閑,、待人接客等辟成一獨(dú)特景觀而令人驚羨不已……此時,，房主那怡然自得的滿足和津津樂道的情趣，不知為生活平添了多少金錢之外難以尋覓的樂趣,！

生活情趣對你選房的影響一定遠(yuǎn)不如價格來得有分量,。大家都有概念，開發(fā)商比較青睞的高層定價法則大同小異：最底層的房源最便宜,，然后逐步往上加價,，幅度一般是每高一層，平均加10～100元左右不等,，少數(shù)品牌樓盤可能會幅度更大,；同一樓層的房子，則一般是東邊套最貴,、西邊套次之,、中間套再優(yōu)惠些。

這就不難看出朝向這個定價的標(biāo)準(zhǔn)也是選房要考慮的,，而且是要著重考慮的,。在我國廣闊無垠鱗次櫛比的樓盤中，“坐南朝北”簡直是金科玉律,，這個你趕緊記下來,，絕對沒錯,。

所謂“坐南朝北”，一是中國傳統(tǒng)的風(fēng)水傳統(tǒng),，二是南北向可以不夕曬,。較真兒的人會拿全世界整個地球和我說事，別,，你可千萬別，我只說中國這960萬平方公里的土地,，您要到國外置業(yè)得找外籍的房老祖,。風(fēng)水暫且不說，最后我會專門寫寫中國人在房子風(fēng)水上的死磕情結(jié),。

接下來咱班門弄斧一下地理知識,。太陽的直射點(diǎn)，只有在赤道附近地區(qū)來回移動,，最北只能到達(dá)23°27′N,，那就是我們所謂的“北回歸線”。而向南移動只能到達(dá)23°27′S,，也就是所謂的“南回歸線”,。“北回歸線”以北的地區(qū),，太陽是不可能跑到頭頂上來的,。所以，太陽總是掛在南邊的天空,。而中國絕大部分的領(lǐng)土都在北回歸線以北,，就因為如此，在中國,，向陽的房屋,，大部分都是朝南這個說法是比較科學(xué)的。廣東廣西云南的南部有些地方不在這個范圍內(nèi),。

親愛的,，到底哪層好（二）

有人可能要說，5～8層有點(diǎn)矮,，會看不到陽光,。其實(shí)這種憂慮大可不必有。為什么,？這還是朝向的問題,。我家就住5樓，光線好得不得了,，這跟小區(qū)規(guī)劃分不開,。樓盤布局合理了,，自然不存在看不到陽光的問題。有些城市的城中村那才叫恐怖呢,，就某個有名的古城,，我有次拜訪一個朋友，彼時他在城中村租了個套間,，那些房子大多是給外來打工者住的,，基本上是樓靠靠，對面家里做什么菜你一清二楚,，夸張的是人家醬油沒了,，伸手到你家窗子來借，瞧這鄰里關(guān)系多和諧,！話說回來,，要是有個小摩擦什么的，人直接登堂入室拍你,，你就慘了……

眾所周知,，9～12層是揚(yáng)沙層，據(jù)說還是生態(tài)學(xué)家研究發(fā)現(xiàn)的,，若是高層建筑周圍有公交干道或者各類工廠,，在高層之間就會形成“峽谷效應(yīng)”，那些含有灰塵的氣流在高樓之間的某個區(qū)間左沖右突上下徘徊,，這個區(qū)間大概離地30米左右,。要說這些懸浮物會和住在9～12層的你親密接觸多久，這個科學(xué)家也沒有定論,。我所了解的是,，這些樓層的房子并不會因為是揚(yáng)沙層而空置，還是綜合考慮比較實(shí)際,。因為你不能忽略的還有電梯費(fèi),，現(xiàn)在的高層一般從3層開始收取電梯費(fèi)用，當(dāng)然,，有些是從1層就開始收的,，這沒地兒說理去。每往上1層相應(yīng)增加3～5元不等的電梯費(fèi)用（請參考當(dāng)?shù)仉娞葙M(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)）,。還有,，電梯也有使用壽命，20年后,，我是說你有幸擁有這個房子20年后,，電梯更換的費(fèi)用該由誰來付呢？從這個角度來說,，還是高度適中比較合適,，不然后期費(fèi)用誰也保不齊你是不是還要多掏腰包,。考慮長遠(yuǎn)點(diǎn)總沒有錯,。

這么說來,，樓層太高是不好。同時,，高層到達(dá)一定層數(shù)后,，給水設(shè)施都和普通的住宅是有區(qū)別的，這部分費(fèi)用也不可小覷,。我的建議是,，打算買30層往上的，還是要慎重考慮下的,，別只盼著“一覽眾樓小”。那高上去的層數(shù)都是錢,！再說了,，老人們不是常說，房子要接地氣,，太高了估計就接到“天氣”了,。這個話題咱最后講風(fēng)水的時候會再提到。

總之,，樓層“各有利弊”,，過去單位分房，還不是分你哪層你住哪層嗎,？別人的話你可以作為參考,，關(guān)鍵還是自己有點(diǎn)想法有個計劃！（關(guān)于這個樓層的問題,，你還得把眼睛放亮點(diǎn),，搞清楚這棟樓，開發(fā)商到底有資格建多少層,，也就是說,，弄清楚開發(fā)商報審的時候，這樓的層數(shù)和最后蓋起來的是不是一樣,，別以為他建個十幾二十層都是合法的,，有可能上面的幾層就是違建。根據(jù)粗略的計算,，這多蓋出來的幾層,，利潤會高達(dá)300%以上。馬克思他老人家早就說過,，如果有300%的利潤,，資本家們就會踐踏世間的一切,。這正驗證了這句話的正確性。你別以為這種加蓋起來的違法建筑最后要被拆除,，那是不可能的,，基本上都是以罰款了事，這點(diǎn)罰款和真正的利潤比起來,，那差了能有幾十倍上百倍,，開發(fā)商當(dāng)然不會在乎。但是買房的人,，你得在乎,，假如這棟樓原本是規(guī)劃20層，那地基啊,，打樁深度啊,，就都是按照20層去做的，后期再在上面加蓋上幾層,，這個安全問題誰來保障,？沒人會給你答案，所以,，放聰明點(diǎn),，別一不小心，把自己搭在這不安全的房子里,。）

別小瞧細(xì)節(jié)那玩意兒

前面咱們說了,，選房子，要多看多聽多問,，這回,，咱要說一說選房子還要時刻保持著對細(xì)節(jié)的關(guān)注。這又是為什么,？

先說綠化帶,。如果你選中的樓盤周圍是大片的空寂或是大面積的綠化帶，可別高興得太早,，這未必是好事,。一般來說，臨近社區(qū)邊緣的樓,、靠近道路的房子,，毗鄰空地的都是危險系數(shù)高的。至于小區(qū)內(nèi)的綠化帶,，就要看它是否能滿足對外界的隔音作用,，以及綠化帶與樓群間的分布是否合理、滿意,，因為這涉及到一個隔音的問題,。

稍具物理知識的人都知道,，只有樓群不封閉，不密集,，才不會形成一個回音的空間,。這樣計算下來，樓距按有關(guān)的規(guī)定是要有一倍樓高才算合格的,。至于小區(qū)邊緣的樓房,，如果是商鋪或是寫字樓的話，相對噪音會小很多,。

從戶型結(jié)構(gòu)上看,，戶與戶之間形成風(fēng)車型或蝴蝶型的就比較合理，在增加景觀,，擴(kuò)大視野的同時,，也能盡可能地減少鄰里間的相互影響。每一戶內(nèi)部的娛樂區(qū)與休息區(qū)分離開來,，臥室區(qū)域不要靠近相鄰單位的“發(fā)聲區(qū)”,。

再來看看細(xì)節(jié)的第2個——內(nèi)部配設(shè)。先來看窗戶玻璃,。一般的樓房都有夾層玻璃，它們既能隔音,，又能防紫外線,、保溫隔熱節(jié)能。最為重要的一條是它們還可以當(dāng)防盜網(wǎng)用,。即使受到外力的猛烈撞擊,，這種夾層玻璃也可以阻止沖擊物穿透，而破損的玻璃則形成蜘蛛網(wǎng)狀的裂紋,，有時還可以增添觀感,。在這方面，前幾年廣州某花園小區(qū)在這方面做得比較到位,。這個小區(qū)在臨近黃州大橋的區(qū)域,，所有的窗戶都安裝上了中空玻璃，以每平方米160元的高造價（當(dāng)時造價）獲得了很好的隔音和隔熱的效果,，降低了30～40分貝的噪音,，夏日高溫天氣還可以隔熱50％以上。那個樓盤價高卻賣得很好,。為什么,？為業(yè)主考慮得周到唄。

另外,，樓板也是不可忽視的問題,。當(dāng)然了,，我們一般人不可能關(guān)注得那么專業(yè)，我在這里說一說,，讓你知道一下,。一般樓板的厚度要求是10～12厘米，在建造中,，如果用16厘米厚的無梁樓板,，就會大大增強(qiáng)樓房的隔音能力，減少撞擊聲,，延長使用壽命和增加抗震能力,。

總之，別小瞧樓盤內(nèi)的細(xì)節(jié),，這些玩意兒不定哪天就讓你后悔半天,。

第7節(jié)：期房？現(xiàn)房,？購房時好糾結(jié)的一個問題

這是個讓很多人糾結(jié)的問題,，一句各有利弊不足以服眾，今兒咱就好好做個比較,，最后拍板的是你,，你自己多琢磨琢磨。

讓人歡喜讓人憂的期房

當(dāng)前各大城市的房事,，開發(fā)商賣房幾乎全是期房,。期房，顧名思義就是遠(yuǎn)期交工的房子,。其優(yōu)點(diǎn)有如下幾點(diǎn)：

1.先期訂購,，戶型、位置都比較容易選擇到合適的,。由于房子沒蓋好,，也剛剛開始賣，開發(fā)商所能提供的所有房屋都有,，這其中不乏一些好的位置,，好的戶型的屋子，有比較多的選擇機(jī)會,。

2.價格上優(yōu)惠比較大,，一般在10％左右，有的還更多,。因為這房子到手還需要一到兩年的時間,，為了滿足這中間的落差，開發(fā)商會選擇價格低一點(diǎn)出售，這樣方便更多的人接受,，當(dāng)然,，也能有效地回籠資金。

3.付款比較靈活,，一般可分為3次,。第1次是在開工時，一般只付定金和首付款,；第2次是施工進(jìn)行到一半時,，付房款的60%左右；第3次是在房屋完工后,，交齊費(fèi)用,。當(dāng)然，這主要針對的是付全款的情況,，如果是按揭貸款,，那就需要每月還銀行了。

4.工程質(zhì)量能看得見,，可以實(shí)地監(jiān)督,，提出意見。一般來說,，從交完定金的那一刻,，買房者就有權(quán)利去查看工程進(jìn)度了，可以就發(fā)現(xiàn)的問題詢問開發(fā)商,，要求得到解決,。

當(dāng)然，期房也有缺點(diǎn),，而且那還不是一點(diǎn)點(diǎn)呢：

1.交房日期不確定。雖然說合同上有明確規(guī)定是哪一天,，但是有的樓房就是到期無法交付,，不管是由于什么原因造成的吧，對買房人來說,，都是個損失,。

2.實(shí)際交付的房子與宣傳的差很遠(yuǎn)。這就是期房可能存在的最大問題了,，有可能前期宣傳給你的是個美女,，實(shí)際交付的卻是不折不扣的丑女。

3.如果開發(fā)商實(shí)力不行,，在交房前就倒閉了,，那買房人絕對會是最大的受害者。

看，這真是個讓人歡喜讓人憂的期房啊,。怎么辦,？再看看現(xiàn)房吧。

踏實(shí)放心的現(xiàn)房

現(xiàn)房,，就是指消費(fèi)者在購買時具備即買即可入住的商品房,，即開發(fā)商已辦妥所售房屋的大產(chǎn)證的商品房，與消費(fèi)者簽訂商品房買賣合同后,，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證,。你要記住了，只有擁有房產(chǎn)證和土地使用證才能稱之為現(xiàn)房,。

相對期房,，現(xiàn)房具有較強(qiáng)的安全性和直觀性。優(yōu)點(diǎn)如下：

1.所見即所得,。由于現(xiàn)房是已經(jīng)立在那兒的一棟建筑,，你可以就房子的質(zhì)量、裝修,、位置,、室內(nèi)格局等各個方面進(jìn)行實(shí)際的調(diào)查，并且可以把具體調(diào)查結(jié)果與廣告進(jìn)行比較,。

2.不必?fù)?dān)心房子是否能夠按時交付,，避免購買期房可能帶來的時間風(fēng)險，具有較大的安全性,。

3.能夠避免因為購房時機(jī)不適當(dāng),，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)泡沫，價格下跌帶來的損失,。

相當(dāng)于期房那種僅僅憑著一張圖紙,，一個沙盤，一些美好的描述就敢拿出來忽悠人的形式,，現(xiàn)房的優(yōu)勢那可謂是顯而易見了,。但是現(xiàn)房也不是說完全沒有任何缺點(diǎn)的，我得先和你說一說,，免得你過后罵我,。

首先，留存的現(xiàn)房除了開發(fā)商個別保留的之外,，就全部都是別人前期（在還是期房的時候,，或者剛開盤的時候）挑剩下的，戶型和位置可能都不是特別理想,，能夠選擇的余地比較??；再者，在現(xiàn)在的市場大環(huán)境下,，現(xiàn)房的價格要比期房貴很多,，要承擔(dān)比較大的經(jīng)濟(jì)壓力。

不能忽視的二手房

當(dāng)市區(qū)的房價毫無疑問地居高不下時,，要在市區(qū)買二手房,，過戶費(fèi)就是筆不小的數(shù)目。算一算,，還真是讓人肉疼啊,。所以，當(dāng)新樓盤居高不下,，你不妨將眼光轉(zhuǎn)到那些地段,、環(huán)境、戶型,、配套俱佳的高性價比現(xiàn)房,，即二手房上。

二手房也叫次新房,，是已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過案,、完成初始登記和總登記的、再次上市進(jìn)行交易的房產(chǎn),。它相對開發(fā)商手里的商品房而言,，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易二級市場的俗稱。

從客觀層面分析,，二手房的性價比不比期房差,而且二手房的價格較期房更趨于多元化,房源選擇面也更大,。另外二手房都是現(xiàn)樓，采光,、戶型,、層高、通風(fēng)性,、周邊的配套設(shè)置,、交通情況以及娛樂休閑場所等更為直觀，心理保障性較強(qiáng),，和期房不同,，不必?fù)?dān)心出現(xiàn)“爛尾”現(xiàn)象,，期房雖然首付少,，但安全系數(shù)相對較小，交房時往往和效果圖有一定的偏差,，甚至很多出現(xiàn)層高偏低的情況,，這樣自住的話，令感覺很壓抑且空氣流通不夠。關(guān)鍵一點(diǎn),，二手房房產(chǎn)證通常較期房齊全,。

當(dāng)然了，一提到二手房,，有人可能說了,，二手房的過戶費(fèi)是個龐大的數(shù)字啊。沒錯,，這也是二手房令許多人畏懼的很重要的一個因素,。很多人心里想：明明買的是二手房，可過戶費(fèi)相比新房的交房費(fèi)用更高,。真的是這樣嗎,？讓我們來算一筆賬吧。

某二線城市期房：

交房時間為2010年,，以該樓盤4號樓10層一套142平方米的戶型為例：本套房源為期房銷售,，開盤售價為每平方4688元，總房價為142m2*4688 元/m2= 665696元,。

在這里我們不妨詳細(xì)地算下這套戶型在交房時需交的費(fèi)用,。2010年交房時，買房者需交費(fèi)用明細(xì)為：契稅(3%)加上維修基金(2%)和水,、電,、燃?xì)狻⑼恋刈C費(fèi)用以及裝修垃圾運(yùn)費(fèi),、房產(chǎn)證工本費(fèi)等等,。

其中，契稅3%相當(dāng)于總房價665696元乘以0.03,，得出結(jié)果為19970.88元,；維修基金2%為總房價665696乘以0.02，即得出結(jié)果為13313.92元,；水立戶費(fèi)1200元,、電立戶按365元/戶(有的開發(fā)商收取100元/平方米或不等)、燃?xì)饬糍M(fèi)3000元,；土地證費(fèi)用約500元;其它如裝修垃圾運(yùn)費(fèi),、房產(chǎn)證工本費(fèi)等等共600元。

如此算來,，你在交房時總需房屋附屬合計：38584.8元（電立戶費(fèi)按最低365元/戶算,，不過有的開發(fā)商收100元/平方米或不等。）

某二手現(xiàn)房：

該項目已于07年交房,，本房源為3號樓10層一套142平方米的戶型,，二手房過戶按地段評估為2100元/平方米,，總房價為298200元。交易過戶時所要交納的過戶稅費(fèi)為：契稅(3%)加上營業(yè)稅及附加稅(5.55%),，還有印花稅(0.1%)和個人所得稅(1%)以及土地增值稅(1%),，交易費(fèi)6元/平方米，登記費(fèi)80元/本,，水電門牌證過戶費(fèi)20元,，土地證過戶費(fèi)用約500元。

如此算來,，該房源總過戶稅費(fèi)為：33228.3元

最后我們可以總結(jié)一下：

期房的交房總附屬費(fèi)用為38584.8元（最低交納）,，而現(xiàn)房二手房的總過戶稅費(fèi)為33228.3元，期房交房費(fèi)比現(xiàn)房二手房過戶費(fèi)最少多出了5356.5元,，通常期房在電立戶費(fèi)方面,，開發(fā)商收費(fèi)情況下同等地段要多出萬元以上。哪一種稅費(fèi)更合算,，相信大家心里都有了底,。

當(dāng)然，各個城市樓市的情況有所出入,，還請具體情況具體分析,。

準(zhǔn)現(xiàn)房才是好的

在廣州、深圳等房地產(chǎn)相對成熟的地區(qū),，有“準(zhǔn)現(xiàn)房”這個說法,，現(xiàn)在這個詞也不新鮮了。準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工,，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn),，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然,，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋,。

相對于期房，準(zhǔn)現(xiàn)房自有其優(yōu)點(diǎn)：

1.入住可以屈指可待

準(zhǔn)現(xiàn)房與期房相比,，最大的優(yōu)勢就是,，它看得見摸得著，下訂購房后,，只需要算著日子等著入住就好了,，這種感覺可是期房所無法比擬的。

2.配套設(shè)施一目了然

準(zhǔn)現(xiàn)房的小區(qū)配套設(shè)施,，是在看房的時候可以直接感受到的,，小區(qū)內(nèi)有什么設(shè)施，走在準(zhǔn)現(xiàn)房的小區(qū)里,，一目了然,。

3.收房安全可見

準(zhǔn)現(xiàn)房對于購房者來說，不僅交房時間短,，而且安全系數(shù)也高,，至少看得見了，爛尾的可能性太低了,。

相對于期房,，準(zhǔn)現(xiàn)房最大的不足就是價格了。那比起來,，可是高出一大截去,。如果不綜合考察清楚，那真金白銀是輕易不要拿出來的,。

所以啊,，購買準(zhǔn)現(xiàn)房也要慎之又慎，綜合考量樓盤的品質(zhì),，了解房屋的修建史,，問一下施工單位是哪家？設(shè)計單位是哪家,？施工單位的層次,，建筑設(shè)計單位的層次，這些對于項目整體的建筑工藝水平影響甚大,，不容小視,。畢竟準(zhǔn)現(xiàn)房比現(xiàn)房多了個“準(zhǔn)”字。

總之,，對于購房的細(xì)節(jié),，下面我就用準(zhǔn)現(xiàn)房做個總結(jié)，不管你買什么房子,，基本上通用,。呵呵，看過《愛情呼叫轉(zhuǎn)移》中寧靜演的那一段的并且牢記于心的,，我白活的就不用看了,。

1.看的時間要會安排，白天晚上都要看,。白天要看房子內(nèi)的布局,，看朝向，看采光,，看配套設(shè)施,，看外部環(huán)境；晚上則要看照明,，感覺一下是否安全,，噪聲是否影響休息,。

2.里面外面都要看。里面要看的,，前面講過,，不再重復(fù)，重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)一下,，要看墻面是否平滑,，色調(diào)是否均勻，不能有裂痕,；外面要看外墻是否有剝落,、破損現(xiàn)象。

3.要運(yùn)用各種小工具,。小錘,、打火機(jī)之類的都能派上大用場。

4.戶型是否做到功能區(qū)域劃分明確,，動靜是否分區(qū),，面積夠不夠，防雨,、隔熱,、保溫效果怎樣。

5.要做到幾看幾不看：不看建材看格局,，不看裝潢看做工,，不看窗簾看窗外。同時,，插座,、配電箱等等也是必須要看的。

關(guān)于這個要看的內(nèi)容,，在后面的驗房篇中，我房老祖再帶著你詳細(xì)地研究,，這里就只是提一下,，讓你心里有個準(zhǔn)備，知道這看房不是件容易的事兒,。

第8節(jié)：用追女人的伎倆去挑樓盤的刺

都說顧客是上帝,，但是上帝往往都是被坑蒙拐騙著長大的。這就是現(xiàn)在的商業(yè)社會,。選房前最要緊的就是會挑刺,，大至樓盤的區(qū)域環(huán)境，是不是成熟啊，教育,，醫(yī)療,，購物，交通4大項是不是齊備和完善,，不要聽售樓員給你吹噓,，一年后怎么樣，兩年后怎么樣,。舉一個最簡單的例子，山東省沿海有個城市叫WH的吧,，搞了一個沿海樓盤,，名曰某灘。以超低的價格在各大一二線城市進(jìn)行瘋狂出售,，很多人都被價格和沿海環(huán)境所迷惑了，確實(shí)便宜,，只有1500一平方米，現(xiàn)在也就3500一平方米,，當(dāng)時很多客戶去了后，發(fā)現(xiàn)周圍荒蕪一片,，除了樓盤就是荒草，連道路都是坑坑洼洼的,。售樓員怎么說？一年后肯定完善,，要什么有什么,。你現(xiàn)在去看看吧，夏天還好,，有私家車開車去度假,，開3個小時的車去買一個冰淇淋。到了冬天就完了,，那就是一鬼城,，比鄂爾多斯的新城還恐怖。人家鄂爾多斯新城雖然空置率超高,，但是政府單位開始陸續(xù)搬過去了,。你能讓W(xué)H的政府也搬去嗎？

我舉的這個例子是說區(qū)域環(huán)境的重要性,。你買了房,，就得住，就得生活,，4大項缺一不可,。

這是一個挑刺的好方式，你就以這4大項的不健全去挑刺,，保準(zhǔn)讓售樓員瘋掉,。她瘋了，你也沒責(zé)任,，還不會被忽悠了,。

再就是樓盤內(nèi)環(huán)境。什么是樓盤內(nèi)環(huán)境,？我記得5年前我做的一個南京的項目,。那個樓盤屬于老市區(qū)改造，如果是南京的朋友,，應(yīng)該知道這個事情,，樓盤很大，房子建得也漂亮,，格局也好,。四周設(shè)施一應(yīng)俱全，這是不是就沒毛??？有，而且多著呢,。那塊地皮有問題,，不長樹不長草，栽什么死什么,。在樓盤入住之前,，我當(dāng)時因為這個事情和老總干過，但是怎么解決呢,？你不能讓住戶進(jìn)來后,，發(fā)現(xiàn)全是黃土地和水泥路吧，怎么辦,？移植,！把草皮和樹木先移植過來，等過了入住那段時間,，住進(jìn)來了再看,，樹也死了，草也干了。你想走就走吧,，反正錢你已經(jīng)交了,。不走，那就待著唄,。樓盤外面是夏天,，綠樹蔥蔭，這里是一片撒哈拉,。不起風(fēng)都有沙塵暴,。

這就是樓盤內(nèi)的環(huán)境。其實(shí)在樓盤內(nèi),，很多花木啊,，草皮啊，健身設(shè)施啊,，大多都是些不成形的東西,。所以,，選樓盤,，一定要注意，去看看這個草皮是新移植的,，還是種上去的,。樹木是糊弄的還是健康的。綠化率是不是真的夠分量,，停車場是不是寬敞和方便,，還有幼兒園啊，老年休閑娛樂室啊,，這些人性化設(shè)施如何,？

挑完臉蛋挑內(nèi)涵

前面說了區(qū)域環(huán)境與樓盤內(nèi)環(huán)境，下面,，咱們來說一說房子里面的問題,。

先問大家一個問題：“大家選房子的時候第一眼看的是什么？”答對了,，就是格局,。格局太重要了，吃哪睡哪,，廁所在哪,，廚房在哪，空間大不大等等,，都是格局的問題,。這就好比你第一次去相親，見一個女孩子，臉蛋好不好看很簡單,，用眼一看就知道了,。但是內(nèi)涵如何卻是需要慢慢接觸才能發(fā)現(xiàn)的，或者自己想法子去試探,。

其實(shí),，挑一個房子，就等于在挑一個自己滿意的女人,。不是你選中了這個女人,，就是這個女人把你騙到手。格局是什么,？就是室內(nèi)空間設(shè)計,、朝向、通風(fēng)采光,、以及景觀等,。只要你有心或者明白，你就很能了解地產(chǎn)商的一些伎倆,。

先說室內(nèi)空間設(shè)計,。進(jìn)門門廳如何，客廳寬敞不寬敞,，采光如何,，廚房在哪里，與餐廳之間的過道有沒有問題,，衛(wèi)生間在哪里,，是不是整體感覺舒適。首先有一個大忌,，就是洗手間的門盡量不要對著進(jìn)戶門,。如今很多樓盤都是高層，室內(nèi)空間設(shè)計基本上都有問題,，不是客廳太大,，造成臥室太小，就是臥室太大,，客廳快和洗手間差不多了,。不是說設(shè)計師笨蛋，而是地產(chǎn)商在定方案的時候追求最大的建筑空間化造成的結(jié)果,，建筑空間最大化,，利益也就最大化了，你想一下,，如今高層大多就一個單元,，一層樓有5～10戶都是正常的,，有人問，為什么只要一個單元啊,，為什么不和以前多層住宅一樣,，設(shè)幾個單元呢？因為這樣省錢,，省空間：省電梯的錢,，省電梯的空間。這些干嗎了,，要么被房產(chǎn)商吞了,，要么被利益更大化了。

當(dāng)一層樓出現(xiàn)5戶的時候,，格局肯定不舒服,，肯定有3個不合適的。只有一面朝南和朝東,，畢竟有的戶型就是陰暗的,，不采光的，不通風(fēng)的,，客廳臥室廚房洗手間比例不協(xié)調(diào)的,。這都是毛病，都可以拿出來和房產(chǎn)商說的,，他們一般都是欺負(fù)不懂的,，說什么這個設(shè)計方案是如今最流行的,，國外最時尚的,，可以怎么裝修怎么裝修。那都是扯淡,。這是其一,。

再說其二，如果你看的是現(xiàn)房,，要留意的是房屋的建筑用料和裝修質(zhì)量,。建筑用料現(xiàn)在一般有3種結(jié)構(gòu)：鋼混結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu),、磚混結(jié)構(gòu),。這個前面我已經(jīng)介紹過了。其實(shí)在這3種中,，最好的建筑材料還是磚混結(jié)構(gòu),，但是如今的高層和大型樓盤都采用了框架結(jié)構(gòu)。沒辦法,，一是省料,，二是省人工,，三是省事。

怎么了解房子的結(jié)構(gòu),？就是去用硬物敲擊,。你聽著敲出來的聲音是“當(dāng)當(dāng)”的清脆聲，是鋼混結(jié)構(gòu),，“砰砰”的沉悶聲,，是磚混結(jié)構(gòu)，“空空”的空洞聲,，是框架結(jié)構(gòu),，框架結(jié)構(gòu)的分隔墻一般都是用空心水泥磚壘砌，說是隔音,，其實(shí)是最不隔音的,。

再說下裝修質(zhì)量。如今房子的銷售,，很多都叫嚷著買房送精裝修,，其實(shí)是不合算的。因為裝修的價格已經(jīng)給你加進(jìn)去了,，你花了錢卻不知道用的是什么材料,。裝修一般指墻面、頂面,、門窗和木制作4大項,。墻面用乳膠漆或者墻紙，乳膠漆的價格差別很大,，質(zhì)量就可見了,。頂面是吊頂或者異形造型，用石膏板或者木材,。門窗分手工制作和訂做兩種,，買房送裝修的門窗一般是廠家生產(chǎn)的，質(zhì)量非常次,。木制作就是電視柜啊衣柜啊,，等等，這些也很重要,。差的木工板30元一張,，好的木工板300元左右。價格的差別就在于材料是否環(huán)保,，環(huán)保的兩個因素是甲醛和苯,。這個地方一定要弄明白，茲事體大,，與命有關(guān)啊,。如今的白血病和癌癥大多是由這兩個玩意兒引起的,。

所以我不建議大家買那種送裝修的房子，還是自己裝了放心,。建議買毛胚房,，一是可以自己用心去弄屬于自己的家，因為送的那種裝修風(fēng)格基本上都是幾個模版,，沒意思得很,。二是在裝修時，可以自己選擇材料,，如果對生命負(fù)責(zé)的話,，還是多花錢買好材料。畢竟那是你要住上幾十年的地方,。

最后,，再提醒一下，選房的時候,，不要晴天看了就好了,，還要在陰天或者下雨的時候去看一次。北京的朋友,，如果你不急,，那就下雪了再去看一次。