現(xiàn)在銀行推出的各種各樣的按揭貸款可謂琳瑯滿(mǎn)目。

從傳統(tǒng)的等額本息,、等本遞減,，到創(chuàng)新的雙周供，浮動(dòng)利率，固定利率,，浮動(dòng)+固定利率等等,，最近中信銀行還推出了一個(gè)的“階段性固定利率”貸款。

那么究竟選擇哪種貸款方式更劃算呢,？

要了解這點(diǎn),，首先得搞清楚銀行貸款的利息計(jì)算方法。

我想我們必須得明確的一點(diǎn)就是：銀行貸款的計(jì)息方式是復(fù)利,！

可能你的銀行客戶(hù)經(jīng)理不大喜歡對(duì)你坦白這一點(diǎn),，但你必須無(wú)條件的接受這個(gè)事實(shí)--也就是人們常說(shuō)的利滾利！

鑒于我國(guó)已經(jīng)處于社會(huì)主義了,，所以“利滾利”用“復(fù)利”代替,，以下同！

復(fù)利的計(jì)算不是簡(jiǎn)單的本金單乘利率單乘期限,，而是本息乘利息因子的時(shí)間的立方,。方乘的出現(xiàn)，決定了復(fù)利的利息一般要大于單利的利息,。

那究竟復(fù)利比單利多多少呢,？

舉例：50萬(wàn)貸款，按揭240期,，每期等額供款,。到期之后，如果單利計(jì)算利息小于80000元,，如果是復(fù)利計(jì)算利息則是346890元,。

你自己做個(gè)加減就知道多多少了！

提到復(fù)利,，就不得不提個(gè)著名的72法則：如果年利率為r,，則r/72年之后，本金翻番,！

舉例：如果年收益6%，則12年后本金翻番,。

對(duì)銀行來(lái)說(shuō),，復(fù)利的魅力在于它可以在你不知不覺(jué)中讓你付出多的不可思議的利息，更大的魅力在于它甚至可以讓你滿(mǎn)懷欣喜的去主動(dòng)接受,。

以下,，我們就通過(guò)對(duì)各種貸款方式的比較來(lái)看看這個(gè)魅力是怎么發(fā)揮的。

其實(shí)無(wú)論是傳統(tǒng)的貸款方式,，還是創(chuàng)新類(lèi)的無(wú)非是在還款方式上以及利率預(yù)期上給出了一些個(gè)性化的選擇,。

我們知道，影響貸款的利息因素主要有本金，利率,，期限,。因此，如果你的目標(biāo)是節(jié)省利息,，則應(yīng)該著重從這三個(gè)方面入手,。

利率這個(gè)東西，我們無(wú)法控制,，而且對(duì)于利息的影響并不能明顯的顯現(xiàn)出來(lái),。所以對(duì)于固定利率或浮動(dòng)利率貸款我不建議大家選擇，這個(gè)技術(shù)含量太高了,，除非你能預(yù)先知道利率的走勢(shì),。但可以明確的是，你選擇這類(lèi)貸款方式要比普通的方式付出更高的即期成本,。

從理財(cái)?shù)慕嵌瘸霭l(fā),，本金和期限，是我們可以拿來(lái)規(guī)劃的,。因?yàn)檫@兩個(gè)東西是事先明確的,。

目前的雙周供就是在期限上做了手腳，你可能覺(jué)得每個(gè)月的供款沒(méi)有受到影響,，但它卻讓你被動(dòng)的加速了還款周期,。

我到現(xiàn)在都一直鄙視那家極度不負(fù)責(zé)任的銀行對(duì)普通老百姓們所做的虛假宣傳。什么號(hào)稱(chēng)減少利息,，減輕負(fù)擔(dān),，甚至還拿個(gè)極具迷惑性的例子來(lái)擺弄一翻。

一年12個(gè)月,，1個(gè)月4周,，那么請(qǐng)問(wèn)一年有幾周？答案是48周,。

如果你也是這樣回答的話(huà),，估計(jì)你也就快上他們的當(dāng)了。

正確答案應(yīng)該是52周,。如果你覺(jué)得這個(gè)答案別扭,，你完全可以現(xiàn)在就去翻翻你家的日歷。

當(dāng)你選擇了雙周供的同時(shí),，似乎每月供款額度沒(méi)有改變,，但是你卻被動(dòng)的選擇了一年要26次供款。再算回來(lái),，相當(dāng)于你每年供了13次款,。還款周期增加,，貸款期限減少，當(dāng)然你的利息減少了,，可你的供款負(fù)擔(dān)卻被無(wú)形的加重了,。

如果你不選擇創(chuàng)新類(lèi)的貸款方式，你的銀行客戶(hù)經(jīng)理可能會(huì)建議你選擇等本遞減,，因?yàn)檫@樣可以節(jié)省利息,。并給你打出一些供款模擬表比較，最后再告訴你,，你越到后期,，供款負(fù)擔(dān)越小。

等本遞減確實(shí)在最后的結(jié)果上看,，利息總和是節(jié)省了,。但是我們到底值不值得為了節(jié)省這部分利息去選擇等本遞減呢？

對(duì)于普通的工薪買(mǎi)房一族,，等本遞減并不一定合適,。

舉例：50萬(wàn)貸款，20年240期按揭,，如果用等額本息還款,，每月還款3528，總利息346890,。如果用等本遞減還款,，第一個(gè)月還款4183，總利息253048,。簡(jiǎn)單加減等本遞減比等額本息減少利息支出93841,。

看完上面例子，如果你閉上眼睛回憶一下上面的數(shù)字,，估計(jì)你大概記得最清楚的就是93841這個(gè)數(shù)字了,。但是如果現(xiàn)在請(qǐng)你簡(jiǎn)單的算一下利息占本金的比例，你就不會(huì)忘記這20年你要付出了的利息了--無(wú)論哪種還款方式的總利息比都在50%以上,。如果你只習(xí)慣于單利的計(jì)算,，恐怕你會(huì)驚詫獲得50%以上收益率的投資機(jī)會(huì)原來(lái)在銀行也存在！所以,，93841這個(gè)數(shù)真的不算多,，要灘到每個(gè)月也不過(guò)375。難道你真的要為了這93841去承擔(dān)累計(jì)長(zhǎng)達(dá)7年零7個(gè)月之久每月平均都供款在3800以上,？

好累啊~房奴就是這樣形成的！

那我們到底該選擇什么樣的貸款方式才劃算呢,？

答案是：你單純的選擇哪種還款方式都不劃算,！

如果一定要最劃算,，那就請(qǐng)選擇一種最簡(jiǎn)單，最方便計(jì)算的貸款方式,，然后最大限度縮短貸款期限,，最后最大限度的提前還款。

同上例,，50萬(wàn)貸款,，20年240期如果改成19年228期，等額則每月供款3627,每月比240期多供100元,，但總利息就馬上節(jié)省約2萬(wàn),。并且再減一年再少約2萬(wàn)，以此類(lèi)推,。到15年180期,，則等額每月供款4169，比20年240期等額等本遞減的第一個(gè)月4183負(fù)擔(dān)還要少,。而且總利息是250456,，結(jié)果比253048好要少。供款期間,，如果再加上經(jīng)常性的提前還款,，這個(gè)負(fù)擔(dān)還會(huì)隨之減少！

需要提醒的是,，盲目的選擇最少的期限,，不計(jì)后果的提前還款，雖然能讓你的利息費(fèi)用成倍的減少,，但也可能會(huì)讓你出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī),，影響你的正常生活。

所以,，當(dāng)你準(zhǔn)備了在銀行按揭,，建議你遵照以下步驟規(guī)劃：

首先確定一下在不影響你生活的前提下最高供款額度，而不是首先確定貸款年限,。

然后再根據(jù)貸款金額和已確定的供款額度測(cè)算一下最合適的貸款年限.

最后選擇最簡(jiǎn)單的等額本息還款方式,，并為將來(lái)的提前還款做好規(guī)劃。