自1991年,，本市第一家物業(yè)公司誕生至今,，物業(yè)管理行業(yè)已走過(guò)了21個(gè)年頭。來(lái)自市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，目前,，本市已有建筑中住宅有5.26億平方米，共有封閉小區(qū)1.1萬(wàn)個(gè),，物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到97%,。然而,，管理中低檔商品房和售后公房的物業(yè)公司中有8成處于生存困難的尷尬境地，不是虧損就是勉強(qiáng)維持,。尤其是這幾年，撤盤(pán),、棄盤(pán)等現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮,。

　　于是，物業(yè)公司處于進(jìn)退兩難的境地———退,，上百戶(hù),、甚至上千戶(hù)的小區(qū)或無(wú)人管理；守,，多年不變的物業(yè)費(fèi),、持續(xù)上漲的人力成本，虧本的買(mǎi)賣(mài)誰(shuí)愿做,。

　　兩難之間,，何去何從？

　　■調(diào)查樣本

　　商品房個(gè)案：復(fù)興佳苑物業(yè)費(fèi)的漲價(jià)之旅

　　0.4元,，買(mǎi)一瓶水都不夠,，可每月每平方米的物業(yè)費(fèi)從1.6元調(diào)整為2元，卻需要經(jīng)歷長(zhǎng)達(dá)大半年的時(shí)間,。對(duì)于本市中檔商品房小區(qū)而言,，物業(yè)費(fèi)能實(shí)現(xiàn)提升30%的是極少數(shù)?！皾q價(jià)后自然是好消息,，可即便如此，也僅僅與運(yùn)營(yíng)成本勉強(qiáng)‘持平’,?！毙蓖谅飞蠌?fù)興佳苑管理處經(jīng)理丁越芳如此表示。

　　物業(yè)費(fèi)近10年恒定不變

　　道路兩邊綠樹(shù)成蔭,，車(chē)輛有序地停在路邊,，一走進(jìn)復(fù)興佳苑，周邊環(huán)境透露著物業(yè)的盡心盡責(zé),。記者先后詢(xún)問(wèn)了10多位小區(qū)居民,，談及對(duì)物業(yè)是否滿(mǎn)意時(shí)，竟不約而同地得到了一個(gè)答案：好,。

　　“或許你想不到,，從五年前，我們就一直做著虧本買(mǎi)賣(mài),?！倍≡椒歼呎f(shuō),，邊拿出了一個(gè)去年的運(yùn)營(yíng)賬本：運(yùn)營(yíng)成本總計(jì)131.2581萬(wàn)元，而物業(yè)費(fèi)總收入為92.7832萬(wàn)元,，公司的負(fù)支出超過(guò)了38萬(wàn)元,。

　　記者看到，運(yùn)營(yíng)成本中約70%是人力成本,，即員工工資,，為92.4756萬(wàn)元。2002年小區(qū)交房,，全市最低工資標(biāo)準(zhǔn)為535元,，復(fù)興佳苑的保安收入每月800-850元。到2011年,，全市最低工資標(biāo)準(zhǔn)為1280元,，保安收入為1300元。10年間,，人力成本翻了不止一倍,，而物業(yè)費(fèi)仍是恒定值：每月每平方米1.6元。

　　漲價(jià)模本不具可復(fù)制性

　　對(duì)于漲價(jià),，居民中也有不少各種反對(duì)的聲音。有人認(rèn)為,，停車(chē)費(fèi),、電梯廣告等公益性收入也有一部分是補(bǔ)貼物業(yè)公司，為什么還虧損,？“找到提出這個(gè)意見(jiàn)的居民后,，我就上門(mén)解釋?！倍≡椒几嬖V記者,，其實(shí)，這筆費(fèi)用對(duì)于物業(yè)而言簡(jiǎn)直是杯水車(chē)薪,。每年小區(qū)停車(chē)收入為25萬(wàn)元左右,，根據(jù)協(xié)議，40%歸物業(yè)公司所有,，也就只有約10萬(wàn)元,，仍難以彌補(bǔ)虧損,。

　　在每家每戶(hù)的發(fā)放問(wèn)詢(xún)表,，綜合居民的意見(jiàn)，物業(yè)原本設(shè)置的漲價(jià)幅度是0.6元,，與業(yè)委會(huì)協(xié)商后降到了0.4元,。

　　記者在一份業(yè)主表決(投票)的現(xiàn)場(chǎng)統(tǒng)計(jì)表上看到，實(shí)際發(fā)出了340張選票,，最終回收333張：“同意”的為293張，占全體業(yè)主戶(hù)數(shù)的87.99%,，落款時(shí)間為2011年9月。最終,，一場(chǎng)經(jīng)歷大半年的漲價(jià)風(fēng)波劃上了句話(huà)，新標(biāo)準(zhǔn)從今年1月1日起執(zhí)行,。

　　在一些居民看來(lái),，之所以同意漲價(jià)，正是因?yàn)槎≡椒己臀飿I(yè)長(zhǎng)期以來(lái)對(duì)于小區(qū)盡心盡責(zé),。而在丁越芳看來(lái)，業(yè)委會(huì)也功不可沒(méi),，“如果沒(méi)有業(yè)委會(huì)的及時(shí)溝通和協(xié)商,，我們直接提出0.6元的漲幅，說(shuō)不定就無(wú)法高票通過(guò)”,。

　　最后一個(gè)成功因素,，丁越芳認(rèn)為是小區(qū)居民普遍素質(zhì)較高，“天時(shí)地利人和,，缺一不可,。”

　　售后公房個(gè)案：衛(wèi)百辛靠1600萬(wàn)補(bǔ)貼茍活

　　如果沒(méi)有補(bǔ)貼,，上海絕大多數(shù)售后公房小區(qū)物業(yè)公司將會(huì)立即被判“死刑”,。這并非危言聳聽(tīng)，卻正是這一行業(yè)中無(wú)奈而必須直視的現(xiàn)狀,。

　　目前,，接手申城售后公房的物業(yè)，幾乎絕大多數(shù)都是各區(qū)縣下屬的“國(guó)字號(hào)”房地產(chǎn)企業(yè),，例如楊浦衛(wèi)百辛集團(tuán),、新長(zhǎng)寧集團(tuán),、西部集團(tuán)等,。正是因?yàn)槭酆蠊课飿I(yè)費(fèi)長(zhǎng)期不調(diào)整，導(dǎo)致無(wú)利可圖,，大批售后公房原先的物業(yè)公司陸續(xù)棄盤(pán),，這些集團(tuán)則承擔(dān)起了“接盤(pán)”的責(zé)任,。

　　為了能夠支撐起這幅重?fù)?dān)，相應(yīng)的補(bǔ)貼高得驚人,。僅以衛(wèi)百辛集團(tuán)為例,，下屬7個(gè)物業(yè)公司，一年集團(tuán)用于止損的金額資助達(dá)到800萬(wàn)元,，而區(qū)政府的相應(yīng)資助同樣達(dá)到該標(biāo)準(zhǔn),。

　　物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)16年未漲

　　管得越多，虧得越多,。這是所有售后公房物業(yè)公司一致的心聲,，原因就在于，物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)已與現(xiàn)行社會(huì)發(fā)展水平出現(xiàn)了嚴(yán)重脫節(jié),。

　　衛(wèi)百辛集團(tuán)物業(yè)部經(jīng)理范樂(lè)靜告訴記者,，目前，售后公房物業(yè)收費(fèi)實(shí)行的依然是1996年起的政府指令價(jià),，每戶(hù)月收費(fèi)按居室大小,，分別為4.5元、6元,、7.5元,，高層住宅每戶(hù)每月5-10元。另外,，每戶(hù)每月收取保安,、保潔服務(wù)費(fèi)各3-6元?！凹词故前凑兆罡呤召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn),，一個(gè)月一戶(hù)最高不過(guò)20來(lái)元，一年的物業(yè)費(fèi)還抵不上一些商品房小區(qū)一個(gè)月的金額,?！狈稑?lè)靜直言道。

　　另一個(gè)與其相對(duì)應(yīng)的數(shù)據(jù)是,，1996年時(shí),，上海市最低工資標(biāo)準(zhǔn)為每月300元，如今已經(jīng)上漲到1450元,，翻了四番還要多,。人力成本不斷增長(zhǎng)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)卻是16年不變,。

　　巨額虧損只能依靠補(bǔ)貼

　　以一個(gè)2.5萬(wàn)平方米的小規(guī)模居住小區(qū)為例,，至少要配備4個(gè)保安、一個(gè)保潔工、一個(gè)維修工和一個(gè)管理人員,，7個(gè)人員每月的最低工資成本就要在萬(wàn)元,。

　　衛(wèi)百辛集團(tuán)下屬的陽(yáng)廈物業(yè)公司總經(jīng)理趙文伍表示，每年運(yùn)營(yíng)成本的缺口達(dá)到近一半,?！靶液眠€有一些出租房的租金補(bǔ)貼，每年200萬(wàn)元,，也都砸了進(jìn)去,。”他無(wú)奈地表示,，剩余部分,，就只有依靠集團(tuán)和政府補(bǔ)貼才能打平。

　　而衛(wèi)百辛下屬的7個(gè)物業(yè)公司,，幾乎個(gè)個(gè)都經(jīng)歷著陽(yáng)廈物業(yè)的尷尬,。它們擔(dān)負(fù)著轄區(qū)內(nèi)900萬(wàn)平方米的售后公房面積，每年的財(cái)務(wù)報(bào)告簡(jiǎn)直可用“慘不忍睹”來(lái)形容,。范樂(lè)靜表示,，僅集團(tuán)每年投入補(bǔ)貼專(zhuān)項(xiàng)資金就達(dá)到800萬(wàn)元,，而區(qū)政府的相應(yīng)補(bǔ)貼也差不多是這個(gè)數(shù)字,，才勉強(qiáng)予以維持。