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“人生第一次貸款,，什么都不懂怎么辦?”剛買(mǎi)了房的廣州白領(lǐng)小宋最近覺(jué)得很迷茫,，面對(duì)房貸犯了難?！拔铱梢再J多少款,？究竟該做公積金還是商業(yè)貸款？首付給多點(diǎn)還是月供給多點(diǎn),？貸款時(shí)間長(zhǎng)短多少合適,？”記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，其實(shí)很多購(gòu)房者對(duì)房貸都有類(lèi)似的疑問(wèn),。為此,，記者特地咨詢(xún)了一按揭公司的鄭先生，對(duì)于常見(jiàn)的五大問(wèn)題進(jìn)行答疑解惑,。 1 我可以貸多少款,？ 建議：商業(yè)貸款看銀行審批，公積金可以先計(jì)算 “最終能貸多少款,，要根據(jù)你的個(gè)人情況來(lái)看,，最終結(jié)果由銀行審批?！弊畛鯊闹薪樘幍弥饲闆r時(shí),，打算買(mǎi)房的阿花有些納悶，萬(wàn)一貸不到足夠的房款,，如何是好,？ 分析 據(jù)鄭先生介紹，一般來(lái)說(shuō),，如果是商業(yè)貸款,，現(xiàn)在首套房規(guī)定首付是3成,，貸款7成是上限。最終審批取決于收入,、銀行流水,、家庭情況、工作單位等,，這些因素最終決定銀行是否相信你具備還貸能力,。 如果是公積金貸款，則要看公積金繳存額度,，公積金一個(gè)人貸款最高額度是50萬(wàn)元,，兩人最高是80萬(wàn)元。公積金貸款額度的審批,，跟每個(gè)月的公積金額度,、年齡、房齡等有關(guān),。
算賬
商業(yè)貸款額度：跟申請(qǐng)貸款人的銀行流水,、收入證明等因素相關(guān)，以銀行最終的審批為準(zhǔn),。 公積金貸款額度：根據(jù)住房公積金賬戶內(nèi)存儲(chǔ)余額的倍數(shù),、貸款最高限額和貸款比例三個(gè)條件分別算出的最小值就是借款人最高可貸額度。（暫停發(fā)放繳存職工家庭購(gòu)買(mǎi)第三套及以上的住房公積金貸款,。） 1.按照住房公積金賬戶余額計(jì)算的最高可貸額度 計(jì)算公式為:(公積金賬戶余額+公積金月繳存額×2×至法定退休月數(shù))×22.按照貸款最高限額計(jì)算的可貸額度 一人申請(qǐng)住房公積金貸款的,，最高貸款額為50萬(wàn)元，兩人或兩人以上購(gòu)買(mǎi)同一住房申請(qǐng)住房公積金貸款的,，最高貸款額為80萬(wàn)元,。 3.按照貸款比例計(jì)算的可貸額度對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套住房且套型建筑面積在90平方米（含90平方米）以下或按規(guī)定購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女,，下同),，首付款比例不低于20%；對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭,，首付款比例不低于30%,；對(duì)購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，首付款比例不得低于60%,，貸款利率按同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍執(zhí)行,。
2 選公積金貸款還是商業(yè)貸款？ 建議：公積金貸款更劃算 “做公積金貸款比較慢，業(yè)主希望早點(diǎn)拿到款項(xiàng)，所以想讓你做商業(yè)貸款,?！毙∷卧缏?tīng)說(shuō)公積金貸款利率低,，但究竟低多少,，卻沒(méi)什么概念。究竟是公積金貸款還是商業(yè)貸款,，哪個(gè)更劃算,？ 分析 現(xiàn)在公積金貸款已經(jīng)成為房貸的首選方式，原因在于公積金貸款首付低,，如果是首套房貸，純公積金貸款還可以做到兩成首付,。另外,，公積金貸款的利率低，住房公積金貸款年利率5年以下的為4.45％,，5年以上的為4.9％,。一般來(lái)說(shuō)，商業(yè)貸款貸款額度沒(méi)有最高額的限制,，主要根據(jù)貸款人情況決定最終的審批結(jié)果,，而且辦理快捷。住房商業(yè)貸款基準(zhǔn)年利率5年以下的平均為6.704％,，5年以上的為7.05％,。目前廣州部分銀行首套房貸利率還有8.5折優(yōu)惠。 算賬 以購(gòu)買(mǎi)首套房,，貸款50萬(wàn)元為例,。如果是公積金貸款，貸款10年,，月供是5031.42元,，利息是103770.4元。如果是商業(yè)貸款,，貸款10年,，利率8.5折優(yōu)惠，月供是5549.14元,，支付利息是165897.05元. 3 首付多點(diǎn)還是月供多點(diǎn),？ 建議：余錢(qián)在手上更有主動(dòng)權(quán) 在某樓盤(pán)銷(xiāo)售中心，一對(duì)80后的小夫妻很糾結(jié),，他們兩人在最終的付款方式上,，有不同意見(jiàn)。在小田看來(lái),，老公是做生意的,，收入并不穩(wěn)定。因此有錢(qián)最好首付多付一點(diǎn)，這樣月供壓力不會(huì)太大,。而她老公卻認(rèn)為,，首付三成就可以了，錢(qián)拿在手上,，就有主動(dòng)權(quán),。以后如果要用錢(qián)，再找銀行借錢(qián)成本可要高多了,。 分析 一般來(lái)說(shuō),，如果沒(méi)有很好的投資方式，把手頭的錢(qián)全部交給首付,，月供低一點(diǎn)當(dāng)然也無(wú)可厚非,。只不過(guò)，這樣就手頭沒(méi)錢(qián)了,。我們從利率的角度來(lái)分析,，假如房子成交是100萬(wàn)元，可以貸款70萬(wàn)元,，但實(shí)際貸款50萬(wàn)元就夠了,。如果是存銀行，5年的定期利率是5.5%,，公積金貸款利率5年以上是4.9%,，就是說(shuō)，如果把這余錢(qián)存定期到銀行,，采用公積金貸款,，一年利率還可以賺0.6%。商業(yè)貸款利率是5年以上的為7.05％,，當(dāng)然定期存款利率就不夠支付商業(yè)貸款成本了,，但如果有其他的投資回報(bào)，還是可以考慮的,。并且利率也是變化的,，加上通貨膨脹等因素，余錢(qián)在手上短期內(nèi)還可以發(fā)揮更大的效益,。 算賬 如果總房?jī)r(jià)是100萬(wàn)元,，首付是三成，如果手頭有房款50萬(wàn)元,，貸款20年,，以公積金貸款為例： 如果支付五成首付，那么月供是3272.22元,，支付利息是285332.86元,。 如果支付三成首付,，那么月供是4581.11元，支付利息是399466元,。剩下來(lái)的20萬(wàn)元,，如果存入銀行，假定利率不發(fā)生變化,，如果每五年利息計(jì)入每五年的定期存款額,，那20年后的利息總額是328531.33元。 那么,，少付兩成產(chǎn)生的最終收益=20萬(wàn)元存銀行產(chǎn)生的收益-多貸銀行兩成首付產(chǎn)生的利息=214398.19元,。
4 哪一種還款方式更劃算？ 建議：適合自己的就是最好的 “等額本金還款好,，還是等額本息還款好呢,？”前段時(shí)間小蟈在濱江東貸款買(mǎi)了一套二手房，總價(jià)80萬(wàn)元,。小蟈最終選擇了等額本金還款法，“這種還款方式,，第一個(gè)月還款額最高,，以后會(huì)逐漸減少。這樣以后壓力就會(huì)越來(lái)越小,?！辈贿^(guò)，有朋友卻說(shuō)這是一種“先苦后甜”傳統(tǒng)的思維方式,，根本不符合現(xiàn)代環(huán)境了,。 分析 等額本金還款法。這種方法第一個(gè)月還款額最高,，以后逐月減少,，所以這種方法常被稱(chēng)為“遞減法”。實(shí)際每個(gè)月的本金是一樣的,，只是利息不一樣,，由高到低。等額本息還款法,。這種還款法是按照貸款期限把貸款本息分成若干個(gè)等份,，每個(gè)月還款額度相同，所以這種方法常被稱(chēng)為“等額法”,。而等額本金還款法看似利息更少,，但正是因?yàn)橛薪桢X(qián)才產(chǎn)生更多的利息，這一點(diǎn)跟上述的首付款多少有點(diǎn)類(lèi)似,，如果有更好的投資渠道,，不妨采取等額本息還款法，如果有還款能力，沒(méi)有其他投資渠道,，等額本金還款法則更合適,。 算賬 以商業(yè)貸款貸100萬(wàn)元為例，貸款30年,，利率為基準(zhǔn),，那么，如果是等額本金還款法,，月供第一個(gè)月最高位8652.78元,，到第360個(gè)月最少為2794.1元，支付利息為1060437.5元,。 那么,，如果是等額本息還款法，月供為6686.64元,，支付利息為1407189.89元,。 5 貸款時(shí)間長(zhǎng)一點(diǎn)還是短一點(diǎn)？ 建議：當(dāng)然越長(zhǎng)越有利 “想到自己這輩子接下來(lái)的30年,，都要還房貸,，多么悲催啊,！”因此,，小宋想，如果貸款20年,，要是月供壓力不太大,，不如只做20年的“房奴”。不過(guò),，在銀行工作的朋友卻告訴他,，雖然貸款30年，利息會(huì)更高,，但要考慮到通貨膨脹等因素,，越往后，同樣數(shù)字的錢(qián),，其價(jià)值是不斷縮水的,。因此，選擇貸款時(shí)間越長(zhǎng)越好,。 分析 因?yàn)橥ㄘ浥蛎浀囊蛩?，?shí)際找銀行借錢(qián)，本金不變,，而利息是變化的,。同樣是70萬(wàn)元,，每一年的支付能力是不一樣的。就好像20年前欠銀行5萬(wàn)元貸款,，每個(gè)月幾百元的按揭覺(jué)得壓力很大,，但到現(xiàn)在可能就是一餐飯而已。因此,，還款時(shí)限越長(zhǎng)越好,。 不過(guò)，也有人認(rèn)為如果沒(méi)有好的投資渠道,，在房貸利率較高的情況下,，貸款時(shí)間太長(zhǎng)，支付的利息也很高,，還不如貸款時(shí)間短一點(diǎn),，平時(shí)咬咬牙也就過(guò)去了。值得一提的是,，還款的前幾年,，主要在還利息，如果有提前還貸的打算,還是選等額本金還款的方式劃算,可以多省點(diǎn)利息,。 算賬 以商業(yè)貸款貸100萬(wàn)元為例,，利率為基準(zhǔn)，如果貸款20年,，那么月供7783.03，支付利息為867927.29元,。 |
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