今年年初，國土資源部正式同意在北京和上海開展利用農(nóng)村集體建設(shè)用地建租賃房試點,，這是對大城市落實中央房地產(chǎn)調(diào)控,、推進(jìn)公共租賃住房建設(shè)的重大支持，對完善大城市的住房保障體系,、推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程都有著重要意義,。

　　據(jù)鳳凰網(wǎng)一項1800余人參與的投票調(diào)查顯示，有54%的網(wǎng)民認(rèn)為“在集體土地上建租賃房的房租會降低”,，58%的網(wǎng)民認(rèn)為“大量集體土地建租賃房可增加房源降房價”,。但同時有近五成的網(wǎng)民擔(dān)心“執(zhí)行中走樣，集體土地上農(nóng)民的合法收人很難保障”,。筆者認(rèn)為利用農(nóng)村建設(shè)用地建租賃房試點宜積極而謹(jǐn)慎,。

　　近年來，隨著城鎮(zhèn)化步伐的加快,，北京,、上海等大城市的各類人才和務(wù)工人員的規(guī)模逐年增長，住房保障任務(wù)越來越重,。為此,，在人口導(dǎo)人比較集中的大城市郊區(qū)或城鄉(xiāng)接合部，建設(shè)一批職工租賃宿舍,，從小的方面說,，有利于緩解群租、農(nóng)村住房違法搭建等房屋管理難題;從大的方面說,，對于保持社會穩(wěn)定,、推進(jìn)和諧社會建設(shè)具有積極作用。

　　上海各有關(guān)郊區(qū)(縣)因地制宜,，積極開展了利用多種方式集中建設(shè)租賃房的探索,。比如，松江區(qū)車墩鎮(zhèn)針對現(xiàn)實需求,，由7個村集體聯(lián)合投資,，在原集體建設(shè)用地上興建房屋203套，建筑面積約1.4萬平方米,。主要面向鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)企業(yè)及社會個人,，基本租滿,，受到了來滬務(wù)工人員的歡迎。而收益主要用于村福利支出,，正在探索村民股份量化,，農(nóng)民得到了實惠。

　　然而開展利用集體建設(shè)用地建租賃房試點,，必須用制度有效規(guī)范行為,，謹(jǐn)慎操作，防止政策變味,，以不犧牲農(nóng)業(yè),、確保守住耕地“紅線”、確保農(nóng)民利益為前提,，統(tǒng)籌保發(fā)展保紅線,，強(qiáng)化節(jié)約集約利用，提高資源利用效率,。

　　上海早期在各郊區(qū)開展利用農(nóng)村集體建設(shè)用地建公租房的探索中,，既鼓勵創(chuàng)新，又謹(jǐn)慎操作,，先后出臺了一系列文件加以規(guī)范,，2009年上海出臺《關(guān)于單位租賃房建設(shè)和使用管理的試行意見》，提出“農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織利用農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè),、主要定向提供給產(chǎn)業(yè)園區(qū),、產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)內(nèi)員工租住的市場化租賃宿舍”。2010年,，上海出臺《本市發(fā)展公共租賃住房的實施意見》規(guī)定,，“可綜合利用農(nóng)村集體建設(shè)用地，適當(dāng)集中新建”,。2011年,，《上海市政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市住房保障房屋管理局等六部門關(guān)于積極推進(jìn)來滬務(wù)工人員宿舍建設(shè)若干意見的通知》中，對利用農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)租賃房提出了原則性要求和指導(dǎo)性意見,。

　　盡管如此,，為了防止網(wǎng)民擔(dān)心的事情發(fā)生，筆者認(rèn)為在試點城市的農(nóng)村集體建設(shè)用地上建公租房必須進(jìn)一步完善配套制度,，明確相關(guān)操作規(guī)程,。

　　具體來說，就是要按照“政府引導(dǎo),、規(guī)范運作,，只租不售、封閉運行”的原則,，在土地使用方式上,，堅持“一優(yōu)先,、兩不變、兩明確”的辦法,，即:符合規(guī)劃的前提下，優(yōu)先鼓勵利用農(nóng)村閑置廢棄的存量集體建設(shè)用地,、特別是集體工業(yè)用地,。不改變原建設(shè)用地用途、不改變集體土地性質(zhì),。在土地供應(yīng)對象上,，要明確以鎮(zhèn)村集體經(jīng)濟(jì)組織為建設(shè)主體，保證集體經(jīng)濟(jì)組織成員的穩(wěn)定長遠(yuǎn)收益,。在具體實施上,，宜明確“臨近產(chǎn)業(yè)園區(qū)、配套設(shè)施完善,、便于實施啟動”的規(guī)劃原則,。

　　在建設(shè)管理過程中應(yīng)做到“三個符合”:符合城市規(guī)劃條件，項目選址應(yīng)符合城市規(guī)劃和土地利用規(guī)劃,，主要考慮設(shè)在相對獨立的區(qū)域,，生活區(qū)域和生產(chǎn)區(qū)域相應(yīng)分離;符合環(huán)保要求，選址建設(shè)地點應(yīng)避開環(huán)境污染較嚴(yán)重,，噪音超標(biāo)或有毒有害,、易燃易爆的區(qū)域;符合建設(shè)管理標(biāo)準(zhǔn)，新建和利用舊建筑物改建的,，均應(yīng)符合國家和本市相關(guān)的建筑設(shè)計,、建設(shè)規(guī)范和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。

　　此外,，要遵守“三個規(guī)范”:一是規(guī)范項目定位為職工集體宿舍,。建成或改建后的房屋登記為職工集體宿舍，只發(fā)大產(chǎn)權(quán)證,，不分割登記發(fā)證,。二是規(guī)范建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)為宿舍建筑設(shè)計規(guī)范。對于高端引進(jìn)人才及其家庭的成套住房需求,，按照《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化上海人才發(fā)展環(huán)境的若干意見》的規(guī)定,，由區(qū)縣政府結(jié)合城市規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)調(diào)整，提供部分企業(yè)“退二進(jìn)三”后低效,、閑置的存量用地,，采取設(shè)置條件的公開掛牌辦法，受讓后建造人才公寓,，提供給符合條件的對象租住,。三是規(guī)范租賃期限為短期租賃,。租期控制在3~5年內(nèi)，一般租賃累計期限不超過5年,。租賃合同可按年簽訂,，登記備案。日常管理實行社會化管理,，可以參照市場租金為標(biāo)準(zhǔn),，以價格杠桿為主要手段建立退出機(jī)制。