2011年我國計(jì)劃安排建設(shè)保障性住房和各類棚戶區(qū)改造住房1000萬套,，建設(shè)資金突破1.3萬億。2012年全年保障性安居工程開工總量基本確定在700萬套,，對2012年內(nèi)竣工的保障性安居工程總量目標(biāo),，確定為500萬套。
政府必須是主導(dǎo)者
近年來,，針對保障性住房的建設(shè)問題,，各地都進(jìn)行了一些非常有意義的探索，形成了重慶模式,、杭州模式,、北京模式等。
從理性層面看,，政府必須是保障房建設(shè)的主導(dǎo)者,，其利益需求是實(shí)現(xiàn)政府維持社會(huì)公平和穩(wěn)定的功能。2008年11月,，“加快建設(shè)保障性安居工程,，加大對廉租住房建設(shè)支持力度，加快棚戶區(qū)改造,，實(shí)施游牧民定居工程,，擴(kuò)大農(nóng)村危房改造試點(diǎn)”被列為國務(wù)院進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的十條措施之首,，同年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確要求“保持房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展”,、“要把滿足居民合理改善居住條件的愿望和發(fā)揮房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)作用結(jié)合起來……”房地產(chǎn)是一種特殊的消費(fèi)品，由于社會(huì)個(gè)體稟賦和資源占有的差異性,，無法完全通過市場完成資源的配置,。因此,，政府作為實(shí)施二次分配的主體,，有義務(wù)通過二次分配達(dá)到對社會(huì)弱勢群體的住房保障功能。
如何創(chuàng)新資金籌集模式
作為重要的民生問題和社會(huì)問題,，保障性住房建設(shè)得到了各國政府的重視,，其政府參與模式從直接到間接,，集中體現(xiàn)為美國模式、德國模式,、日本模式和新加坡模式,。不同的參與模式分別從提供融資貸款、利息補(bǔ)貼等財(cái)稅優(yōu)惠政策,，加強(qiáng)立法保障和鼓勵(lì)合作性建設(shè),、建立住房建設(shè)和金融機(jī)構(gòu)等組織方面做了可貴的探索，為我們提供了豐富的經(jīng)驗(yàn),。
如何多方面籌集建設(shè)資金,？日本政府通過專門機(jī)構(gòu)與商業(yè)機(jī)構(gòu)共同為保障房建設(shè)提供資金支持。住宅金融公庫是日本為保障房建設(shè)融資設(shè)立的專門機(jī)構(gòu),，其資金來源于中央與地方政府的財(cái)力支持以及以政府信用,、中央補(bǔ)貼等形式進(jìn)行的債券發(fā)行。德國建立了封閉性住房金融體系,，這一金融體系的存貸款利率不受金融市場供求關(guān)系和通貨膨脹率的影響,，住房儲(chǔ)蓄利率始終保持在6%以下，而住房儲(chǔ)蓄約占德國全部住房信貸的22%,，保證了德國保障性住房建設(shè)的資金需求,。新加坡政府建立了住房公積金制度，隨著居民收入增加,，公積金存款會(huì)有大幅度增加,，公積金成為新加坡保障性住房建設(shè)的重要資金來源。美國的廉租房建設(shè)資金來源中政府支出占25%,，其他來自引進(jìn)投資信托基金并鼓勵(lì)私人金融機(jī)構(gòu)提供低息貸款,。
如何探索住房保障的實(shí)現(xiàn)模式？德國政府通過政府資助,，由個(gè)人,、非營利住宅公司、自治團(tuán)體建造,，向多子女家庭,、殘疾人、低收入者以及領(lǐng)取養(yǎng)老金或領(lǐng)取救濟(jì)金的居民出售和出租住房,。新加坡政府實(shí)行了政府全方位主導(dǎo)的運(yùn)營模式,，通過成立專門機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)建設(shè)公共租屋，由政府無償提供土地,，向中低收入者出售或出租,，完成住房保障任務(wù)，并且政府還直接控制商品房的交易和價(jià)格。
如何體現(xiàn)建設(shè)與分配公平
參與保障住房建設(shè)的其他利益主體對保障房建設(shè)過程的影響程度和重要性取決于政府制度設(shè)計(jì)的有效性,，良好的制度設(shè)計(jì)有利于激發(fā)利益相關(guān)者在保障房建設(shè)過程中的積極性,。因此保障房建設(shè)的重點(diǎn)是政府建立一個(gè)有效的協(xié)調(diào)機(jī)制。從保障房建設(shè)的流程看,，融資體系有效性,、建設(shè)和分配上的公平性、效率性和微利性是保障房建設(shè)協(xié)調(diào)機(jī)制建設(shè)的重要前提條件,。
首先,，從“經(jīng)濟(jì)型政府”向“服務(wù)型政府”理念的轉(zhuǎn)變。我國地方政府的工作重點(diǎn)正在逐步轉(zhuǎn)移到民生建設(shè),，住房保障作為人民群眾最關(guān)注的民生問題之一,，迫切需要政府健全機(jī)構(gòu)設(shè)置，強(qiáng)化實(shí)施步驟,。在保障房建設(shè)的過程中,，向“服務(wù)型政府”的轉(zhuǎn)變意味著政府需要建立一個(gè)有效的協(xié)調(diào)機(jī)制，通過制度設(shè)計(jì)科學(xué)調(diào)整利益相關(guān)者的行為模式,，依靠制度管質(zhì)量,，改善制度環(huán)境。
其次,，合理界定低收入群體的規(guī)模及變動(dòng)性,。中低收入群體是保障房建設(shè)制度的受惠者，按照政策規(guī)定,，保障性住房只能出租或出售給中低收入家庭,。根據(jù)社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r合理界定保障群體的范圍，是保證保障房建設(shè)的數(shù)量以及保障房分配的公平性的主要內(nèi)容,。政府應(yīng)該加快建立健全審查準(zhǔn)入制度,，制度設(shè)計(jì)的明細(xì)程度將會(huì)提高非低收入群體的機(jī)會(huì)成本，切實(shí)體現(xiàn)對低收入群體的保障效果,。保障性住房的退出制度建立與準(zhǔn)入制度的建立同樣重要,，這一制度將是擴(kuò)大保障性住房來源和受益群體的重要途徑。
第三,，為保障房建設(shè)搭建有效的融資平臺(tái),。目前保障房資金主要來源于中央財(cái)政撥款、各地政府土地出讓金劃撥以及住房公積金三個(gè)部分,。但是仍然不能滿足近期大規(guī)模保障房建設(shè)的需要,。因此，要建立長期穩(wěn)定的財(cái)政資金投入機(jī)制,，實(shí)施公積金貸款,、保險(xiǎn)資金投資,、商業(yè)銀行貸款、社?；饏⑴c等多種方式創(chuàng)新保障性住房融資格局,，建立信托基金引導(dǎo)和推進(jìn)民間資本的投入,。
第四,，強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)商參見保障房建設(shè)的利益驅(qū)動(dòng)，引導(dǎo)企業(yè)履行社會(huì)責(zé)任,。作為保障房的建設(shè)者,，房地產(chǎn)開發(fā)商在建設(shè)過程中雖然直接利益不足，但是卻可以獲得多元的間接利益,，如通過一二級聯(lián)動(dòng)獲得土地開發(fā)權(quán),、在配件項(xiàng)目中實(shí)現(xiàn)低成本拿地、在保障房地塊中配建商品房獲得盈利空間等,、在履行企業(yè)社會(huì)責(zé)任的過程中提升企業(yè)市場占有率和社會(huì)影響力,。
（作者單位：東北師范大學(xué)商學(xué)院） |
